भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ -04(ए) उपस्थिति :-.श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) क्र्म शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण आवंटन की तिथि | कब्जा प्रदान किये संख्या _ | जाने की तिथि l. | LKO86/06/76393/202 दिव्या मिश्रा 40.05.2046 दिसम्बर, 2046 2. | LKOI86/05/74986/202I | _ रामानुज शुक्ला_|_॥6.04.2047 Td, 2047 3. | LKOi86/05/74657/202 | पुलकित जैन_| 07.05.206 दिसम्बर, 2046 4, | LKO86/05/74543/202] राखी गुप्त 44.05.2046 दिसम्बर, 206 5. | LKO86/05/74498/202 | आशीष कमार विश्वास | 43.05.2046 दिसम्बर, 2046 | 6. | LKOi86/05/7445/202] HEX कांत त्रिपाठी 40.06.2046 दिसम्बर, 2046 7. | LKOI86/05/7442/202 गीता देवी कशवाहा 44.06.2046 दिसम्बर, 2046 | 8. | LKO86/05/74359/202 प्रताप नारायण 40.05.2046 दिसम्बर, 2046 | 9. | LKOI86/04/74090/202 श चन्द्र 02.05.20i6 | दिसम्बर, 2076 नमन शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, UPSIDC Complex A-/4 लखनपुर TTR) aaetnetnnetnnentennent विपक्षी आदेश शिकायतकर्ता दिव्या मिश्रा के साथ os अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है। यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना 'ट्रांस गंगा सिटी' उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, उक्त शिकायतों के तथ्य एंव साक्ष्य एक समान हैं। अतः इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। शिकायत संख्या LKOI86/06/76393/202i श्रीमती दिव्या मिश्रा अग्रणी शिकायत रहेगा। dy ,

प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जे के साथ 44 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 'ट्रांस गंगा सिटी' में प्लाट बुक कराये गये थे, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तावित देय धनराशि की अदायगी की गयी। विपक्षी द्वारा पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में _लाट का कब्जा नहीं दिया गया एवं परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 20I6 तक दिया जाना था, परन्तु आवंटियों को अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित समय से कब्जा न दिये जाने के कारण विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने अधिवक्ता के माध्यम से लिखित बहस दिनांक-02.08. 202 को प्रस्तुत की गई है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा यह उल्लेख किया गया है कि उनको इकाई संख्या-सी-497, सेक्टर-3 में आवंटित की गयी थी, जिसका कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना प्रस्तावित था। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 'द्रांस गंगा सिटी' परियोजना उन्‍नाव जिले में दिनांक-45.08.2045 को प्रारम्भ कि गयी थी एवं जिसके लिये शिकायतकर्ता द्वारा आबंटित इकाई के मद में GO 24,60,000 /-- एवं ब्याज के रुप में 43,000 /- कुल धनराशि 2,73,000/— का भुगतान fesi-27.07.20i6 तक विपक्षी को किया गया था। उनके द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना 04 भागों में रिहायशी, व्यवसायिक, रिक्रिएशनल, औद्योगिक में विभाजित है एवं आवासीय परियोजना का इन्डस्ट्रियल परियोजना से कोई सम्बन्ध नहीं है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा “लीज-होल्ड" (90वर्ष) आधार पर शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता को प्लाट्स आबंटित किये गये थे एवं रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अनुसार शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता "आवंटी" की परिभाषा के अन्तर्गत हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष, 206 में प्रारम्भ भी किया गया था एवं विपक्षी द्वारा मूल रुप से कब्जा दिसम्बर, 2046 में प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी की लापरवाही के कारण अराजक तत्वों द्वारा परियोजना स्थल पर कब्जा कर लिया गया, जिसके लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है एवं उपरोक्त स्थिति में "फोर्स मैज्योर इवेंट्स" का कोई आधार नहीं बनता है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा बिना पूर्णता-प्रमाण पत्र के प्लाट्स का कब्जा प्रदान किया जा रहा है। 6

ae अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस के माध्यम से नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत को दृष्टिगत रखते हुए प्लाट /ईकाई का कब्जा एवं बिलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने कि मांग की गई है। जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा रेरा द्वारा पूर्व में पारित आदेश की प्रति भी संलग्न की गई हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए गए हैं:- आवेदन पत्र दिनांक-24.09.2045 की प्रति। aided पत्र दिनांक-40.05.2046 की प्रति। भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति। परियोजना से सम्बन्धित नियम शर्त की प्रति। eo: = प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक-30.07.2024 में यह अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 से सेक्टर-8 के पंजीकरण करने हेतु रेरा में आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का आरम्भ इन्डस्ट्रियल परियोजना के रूप में किया गया था। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि ”उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट अथारिटी“ का गठन इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट एक्ट-4976 की धारा-3 के अन्तर्गत औद्योगिक विकास क्षेत्र के रूप में अधिसूचित किया गया था। gia गंगा सिटी परियोजना का प्रारम्भ औद्योगिक गतिविधियों के विकास हेतु किया गया है एवं आवासीय परियोजनाएं केवल सहायक रूप स्थापित की गयी है।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक-30.07.2024 के माध्यम से यह भी अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत परियोजना में आवंटन हेतु दिनांक-24.09.2045 को आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त feti~—s0.05,.20i6 को इकाई संख्या-सी-497, सेक्टर-3 में उनके पक्ष में आवंटित की गयी थी। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना की भूमि का अधिग्रहण वर्ष, 2002 में किया गया था एवं उसका कब्जा विपक्षी को दिनांक-06.04.2005, दिनांक-09.05.2005 एवं दिनांक-29.03.2007 को प्रदान किया गया था। वर्ष, 2002 में किये गये भूमि अधिग्रहण में मूल रूप से प्रति एकड धनराशि wo 4,54,000 /- निर्धारित की गयी थी जो कि बाद में बढ़ाकर रू0 5,54,000/— प्रति एकड़ कर नव

दी गयी। इसी के आधार पर किसानों को उनकी भूमि का मुआवजा, भुगतान प्रदान किया गया था। वर्ष, 20:3-2074 में पुनः किसानो द्वारा क्षतिपूर्ति / मुआवजा की मांग की गयी जिसके उपरान्त दिनांक-46.04.2044 को उ0प्र0 स्टेट इन्डरिट्रियल कार्पोरेशन लिमिटेड की मीटिंग में यह निर्णय लिया गया कि 67 लाख अतिरिक्‍त प्रति बीघा एवं 50,000 हा पुर्नास्थापना के लिये किसानो को प्रदान किया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि किसानो को प्रदान की गयी क्षतिपूर्ति के मद में रू0 232 करोड़ एवं परियोजना के विकास हेतु Go 226 करोड व्यय किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि मुआवजे के लिये रू0 232 करोड़ रूपये प्रदान किये जाने के बाद भी किसानो द्वारा अतिरिक्त मुआवजे की मांग की गयी, जिसको स्वीकार ना किये जाने के कारण उनके द्वारा wera परियोजना के निर्माण कार्य को निरन्तर बाधित किया गया एवं गैरकानूनी रूप से कुछ प्लाटों पर कब्जा कर लिया गया जिसके सम्बन्ध में कमशः दिनांक-02.40.2047, दिनांक-30. 05.208 एवं ferid—6.27.209, को एफ0आई0आर० भी दर्ज करायी गयी | विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उपरोक्त परिस्थितियों के कारण pera परियोजना का निर्माण कार्य दिसम्बर, 207 से दिनांक-48.44.2049 तक बाधित रहा जो विपक्षी के अनुसार उनके gle से परे थी एवं शिकायतकर्तागण को उनकी इकाई का कब्जा निर्धारित अवधि में प्रदान नहीं किया जा सका एवं आवंटियों को उनकी पूर्ण धनराशि को 6 प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने का निर्णय लिया गया, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित अवधि में कोई भी लिखित जवाब एवं सूचना प्रदान नहीं की गयी |

विपक्षी द्वारा अपने लिखित बहस के माध्यम से रेरा अधिनियम, की धारा-24 का उल्लेख करते हुये यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है कि रेरा अधिनियम की धारा-84 के अधीन “सिंगल Wear’ को किया गया प्रतिनिधायन नियमाकूल नहीं है तथा उक्त आदेशों को पारित करने का क्षेत्राधिकार एकल पीठ को प्राप्त नहीं है। इस सम्बन्ध में उनके द्वारा मा0 पंजाब एवं हरियाणा उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश Janta Land Promoters Pvt.Ltd. Vs Union of India & Others CWP No.8548/2020 का उल्लेख किया गया है Vd मा0 उच्च न्यायालय द्वारा पारित कतिपय अन्य अन्तरिम आदेशों का भी उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल अपनी लिखित बहस दिनांक-04.08.2024 में यह अंकित किया गया है कि किसानों द्वारा निर्माण कार्य बाधित करना एवं गैरकानूनी रूप से कब्जा किये जाने पर “फोर्स मैज्योर इवेन्ट” का आधार बनता है, जिसके सन्दर्भ में उनके द्वारा ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश State of M.P v. Narmada Bachao Andolan and Another, (20) 780८ 639 एवं AIO NCDRC Pradeep Gupta S/o Late KK Gupta & Anr. Vs. M/S. Unitech Limited द्वारा पारित आदेश का भी सन्दर्भ दिया गया है। उपरोक्त लिखित जवाब एवं लिखित Ww बहस के आधार पर विपक्षी ने शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल शिकायतों को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब / बहस में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये है:- है 2 3. 4. आवंटन पत्र दिनांक-40.05.2046 की प्रति। थाना-गंगा घाट, उन्‍नाव में दर्ज एफ0)आई0आर0 02.40.2047, दिनांक-30.05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049 की प्रति। शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक-43.09.2049 की प्रति।

Ho उच्च न्यायालय द्वारा पारित अन्तरिम आदेशों की प्रति। दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओं पर आधारित है। £ शि क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? क्या विपक्षी किसानों द्वारा परियोजना स्थल पर किये गये विरोध /धरना प्रर्दशन के कारण परियोजना में विलम्ब की अवधि में किसी प्रकार के अनुतोष को प्राप्त करने का अधिकारी है? क्या विपक्षी द्वारा रोपित दण्डक ब्याज, शिकायतकर्तागण को वापस दिलाया जा सकता है अथवा नहीं? 3. क्या प्राधिकरण की एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है अथवा नहीं? कया शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि ef तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? उक्त के सम्बन्ध में आवंटन से सम्बन्धित नियम शर्त संख्या का प्रस्तर-25 निम्नवत्‌ है:- The Possession of the plot is expected to be delivered by December, 20/6. अग्रणी शिकायत एवं अन्य शिकायतों में आवंटन से सम्बन्धित नियम शर्त से स्पष्ट है कि मूल रूप से प्लाट्स का कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:6 तक प्रदान किया जाना था, ds परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को अभी तक उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में mo उच्चतम न्यायालय पारित आदेश State of MP २. Narmada Bachao Andolan and Another, (20l) 7800 639 के प्रस्तर-39 में उल्लेखित DOCTRINE OF IMPOSSIBILITY का सन्दर्भ दिया गया है एवं mo NCDRC द्वारा पारित आदेश Pradeep Gupta S/o Late KK Gupta & Anr. Vs, M/S. Unitech Limited का भी उल्लेख किया गया है एवं कहा गया है कि किसानों द्वारा किये गये विरोध प्रदर्शन "फोर्स मैज्योर gre’ की परिभाषा के अन्तर्गत है तथा यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है की जहां विपक्षी अनुबंध-पत्र में उल्लेखित कर्तव्य को पूर्ण करने में अक्षम है, जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है उसके लिये उसे उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में a0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dlima & Ors. Civil Appeal No. 3533-3534 of 20I7 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा:- If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may ne noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है।

oN स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट क्रार्परेथन लिमिटेड की और से यह तर्क RIT किया गया है कि किसानों के आन्दोलन एवं गैरकानूनी रूप से प्लाटो पर अधिग्रहण कर लेने के कारण परियोजना स्थल पर कार्य में विलस्ब डइुआ जो कि यूएपी०एस0आई0जी0सी0 द्वारा दर्ज करायी Te एफआईआर िनांक-62 702072 (विनाक-30.05.2079 एवं Rae—76. /7.20/9 की ग्रवियां पत्रावली पर उपलब्ध है। आवंटन में seeder PRS aE के अनुसार शिक्रायतकर्तयिण को उनकी आवंटित इकार्ड का कब्जा विस््बर॒2076 तक प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दाखिल एफ0आई020आर किसी विशिष्ट घटना पर निर्भर करती & जिससे परियोजना में हुये Pore को फोर्स ग्रैज्योर नहीं गाना जा सकता है। उपरोक्त TARY में जिस वाद fy एवं वाद विष्य का उल्लेख किया यया है वह इस प्रकरण को ae विषय से Wer है एवं यह थी अंकित किया जाना महत्वपूर्ण Era fae विपक्षी द्वारा Bs दाखिल एफ0आई०आर० वर्ष 2077. वर्ष 2078 एवं वर्ष 2079 की है जबकि कब्जा प्रदान किये जाने की मूल तिथि fer, 2076 है/ अतः उपरोक्त के आलोक में विपक्षी का यह कथन थी स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा-6 में उललेखित फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगा:- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project.

जिसके सापेक्ष माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." अतः: रेरा अधिनियम की धारा-6 एवं मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति & जिसमें की ye बाढ़ सूखा आय; तूफान Yr या अन्य ग्रकृतिक आपदा आई हो विचाराधीन प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है, प्रकरण भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पीठ के समक्ष विचाराणीय है, Rr अधिनियम की धारा-6 में फोर्स मैज्योर को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। अतः प्रकरण में विपक्षी द्वारा की गयी आपत्ति फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत लाई” नहीं करती है एवं ऐसी दशा में विपक्षी फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। अग्रणी शिकायत में आवंटन-पत्र दिनांक-40.05.206 का है व नियमों/शर्तों के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 20I6 तक दिया जाना था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण Ue-UPRERAPRI786654 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात्‌ दिनांक-24.42.2046 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि अर्थात दिनांक-24.42.2024 अंकित है। अतः जिससे यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं ऑनगोइंग की श्रेणी में आती है।

Tega वाद बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। 2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी द्वारा रोपित esa ब्याज, शिकायतकर्तागण को वापस दिलाया जा सकता है अथवा नहीं? शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी शिकायत में विपक्षी द्वारा रोपित दण्ड ब्याज के रूप में भुगतान किये गये अतिरिक्त धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त स्थिति के सम्बन्ध में veers किया जाना महत्वपूर्ण होगा कि नियम» शर्त में नियमानुसार मासिक किश्तों का भुगतान न किये जाने के सम्बन्ध में दण्ड ब्याज माफ /वापस किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है व न ही रेरा अधिनियम में इस प्रकार की व्यवस्था है। अतः यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता किश्तों के भुगतान में विलम्ब अवधि पर अतिरिक्त दण्ड ब्याज देने के लिये उत्तरदायी है। इस कम में रेरा अधिनियम, 2006 F ब्याज की परिभाषा धारा-2(28) में दी गयी है जो निम्नवत है:- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoterthe allottee, as the case may he. Explanation:- For the purpose of this clause i. the rate of interest chargeable from the allotter by the promoter, in case of default shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allotte, in case of default. उक्त परिभाषा के अनुसार यदि विलम्ब के लिये विपक्षी mcLR+Hi% की दर से बायर को देगा तो रेरा लागू होने के बाद से उसी दर से बायर से लेगा। अतः रेरा अधिनियम की धारा-2(28)(0) के अनुसार प्रोमोटर दिनांक-04.05.2046 के बाद शिकायतकार्तगण से विलम्बित धनराशि के लिये ब्याज MCLR+H% प्रतिवर्ष से अधिक दर पर नहीं ले सकते।

TR वाद बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या प्राधिकरण की एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है अथवा नहीं | है भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-8 में “डेलिगेशन” एवं souo रियल इस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी रेग्यूलेशन्स, 2049 में उल्‍लेखित विनियम संख्या-24 (a) का सन्दर्भ महत्वपूर्ण है:- Section- 8l Delegation The Authority may, by general or special order in writing, delegate to any member, officer of the Authority or any other person subject to such conditions, if any, as may bespecified in the order, such of its powers and functions under this Act (except the power tomake regulations under section 85, as it may deem necessary. Regulation 24. (a) For adjudication proceedings with respect to complaints filed with the Authority, the Authority may, by order, direct that specific matters or issues be heard and decided by a single bench of either theChairperson or any Member of the Authority. प्राधिकरण साधारण या विशेष लिखित आदेश द्वारा प्राधिकरण के किसी सदस्य, अधिकारी या किसी अन्य व्यक्ति को, ऐसी शर्तों के, यदि कोई हों, अधीन रहते हुए, जो आदेश में विहेित की जाएं, इस अधिनियम के अधीन अपनी ऐसी शक्तियां और कृत्य ( धारा-85 के अधीन विनियम बनाने की शक्ति के सिवाय), जो वह आवश्यक समझे, प्रत्यायोजित कर सकेगा।

विपक्षी की ओर से एकल पीठ द्वारा पारित आदेशों को क्षेत्राधिकार से परे बताया है एवं यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम की धारा-24 का उललघंन किया गया है एवं रेरा अधिनियम की atest का दुरुपयोग करते हुए एकल पीठ को “पावर का डेलिगेशन” किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में Ao उच्च न्यायालय द्वारा M/S K.D.P. Build Well Pvt. Ltd. V. State of U.P. And 4 Others 2248/2020 में पारित आदेश को सन्दर्भित करना उपयुक्त होगा जो कि निम्नवत है:- We are further not inclined to interfere in the impugned orders on the ground taken by the learned counsel for the petitioner that the order passed by a single member is without jurisdiction as contemplated under Section 27 of the Act and has not been passed in accordance with the provisions of Section 27 of the Act. The argument of the learned counsel for the petitioner appears us to be misconceived. The proposition of Section 247 is not that the complaint could not be decided by a single member of the Authority, whereas it could be decided by a single member or by 25

two members, whichever is better in the interest of justice as per availability of the members and we Jurther observed that Section 57 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 provides "delegation", which says that "The Authority may, by general or special order in writing, delegate to any member, officer of the Authority or any other person subject to such conditions, if any, as may be specified in the order, such of its powers and functions under this Act ( except the power to make regulations under section 85), as it may deem necessary" and having regard to the provision of Section 87 of the Real Estate ( Regulation and Development) Act, 206, the authority vide their 5th meeting dated 5. /2.20/8 as per Agenda I delegated the power fo a single member to decide the cases in both the Benches sitting at Lucknow and Gautam Budh Nagar, the delegation of power of the Sth meeting dated 5. /2, 2076 of U.P. Real Estate Regulatory Authority.

Therefore, in view of the provision contained under Section 67 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 and as per decision taken by the U.P. Real Estate Regulatory Authority in Agenda No.! of meeting dated 05. /2. 207/6 the impugned orders dated /3.6.2078 and 29.06.20I8 passed by the U.P. Real Estate Regulatory Authority, Gautam Budh Nagar has been rightly passed by the single member and the arguments raised by learned counsel for the petitioner that the impugned order was passed without jurisdiction has no force and is declined. इसी श्रकार मा0 उच्च न्यायालय Rudra Buildwell Constructions Pvt. Ltd.. V. Poonam Sood And Another 3289/2020 % निम्न निर्णय दिया गया हैं:-- We stand fortified in our view by the judgement delivered byanother co-ordinate Bench of this Court in M/S K.D.P. Build Well Pvt, Ltd vs. State of U.P. And 4 others in Writ - C No.2248 of 2020 in which the scope of Section 87 of the Act of 2076, was dealt with in detail andthe Division Bench held that an order passed by single member of the authority is not without Jurisdiction. We do not find any reason to take a view to the contrary. In view of the foregoing discussions, we don't Jind that the impugned order suffers from any illegality or legal infirmity requiring any interference. मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या--27447 / 2020 MIS Proview Realtech Pvt. Ltd. V. State Of U.P. And 5 Others के आदेश दिनांक-42.04.2024 एवं M/S pS 40

Newtech Promoters And Developers Pvt. Ltd. V. State Of U.P. And 5 Others 26475/ 2020 के आदेश दिनांक-29.04.2024 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा जो कि निम्नवत है:- The issue has been raised in reference to Section 27 but it is notopen for debate having been decided by this Court in Writ -C No.2248 of 2020 (M/s K.D.P. Build Well Pvt. Ltd. vs. State of U.P. and 4 Others) vide judgment dated 04.02.2020 and in Writ- C No.3289 of 2020 (Rudra Buildwell Constructions Pvt. Ltd. vs. Poonam Sood and Another) vide judgment dated 06.02.2020 holding order by one member to be legal. Theissue regarding composition of RERA was considered in reference toSections 27 and 87 of the Act of 2076, Section ही provides for delegationof power/function and taking the aforesaid provision into consideration, the argument was not accepted.

Section 27 of Act of 2076 speaks about composition of the Authority, which shall consist of a Chairperson and not less than two whole time Members to be appointed by the appropriate Government, Section 29, however, talks about the meeting of Authority and perusal of sub-section (2) thereof shows that in absence of Chairperson for anyreason, the other Member chosen by the Members present amongstthemselves at the meeting, shall preside thereby. Sub-section (2) toSection 29 permits adjudication of complaint even in absence ofChairperson so appointed by the appropriate Government, Thus, it is notnecessary that the adjudication of the complaint has to be made by thecomposition of Authority, as given under Section 27 of the Act of 20l6though as per Section 29 also, it should be by two Members in absence of the Chairperson.

Section 30 of Act of 2076 is, however, relevant and address theissue raised in this petition. The vacancies, etc. not to invalidate proceeding of the Authority, It shows that in case of vacancy, or anydefect in the constitution of the Authority or any defect in the appointment of a person acting as a Member of the Authority, the proceeding of theAuthority would not be invalidated. Section 30 of the Act of 2076 give complete answer to the objection raised by the petitioner regarding composition of the Authority. It is not that whatever composition given under Section 27 of the Act alone can decide the complaint rather reference of Section 29 has been given to indicate that complaint can be heard even in absence of the Chairperson and, in any case, due to the vacancy or any defect in the constitution of Authority, the proceeding would not be invalidated.This aspect was not brought to the notice of Punjab and Haryana High Court in the case of Janta Land Promoters Private Limited (supra). a ५७

It is otherwise a fact that the petitioner kept silence on the hearing of the complaint by one Member and thereby he cannot now be allowed and to seek invalidation of the proceeding going contrary to Section 30 of 5 of 9 the Act of 2076 and his conduct The first argument cannot be addressed simply by referring to Section 27 of the Act of 2076 but has to be reference of other provisions, more specifically, Section 30 of the Act ०2076, which was inserted by the legislature to save the proceeding if thevacancy exist in the Authority or other reason. It is otherwise a fact that anorder was issued to delegate the power to a Member for hearing of thecomplaint, which was considered by this Court in earlier judgment. Thus the first ground raised by the petitioner cannot be accepted. The resolution of the Authority has also been challenged but in the light of Section 30 ofthe Act of 20I6, we find no ground to set aside the resolution as otherwise Section 8] Saves it. उपरोक्त नजीरों में मा0 उच्च न्यायालय द्वारा Wr अधिनियम की धारा-24 व धारा- at की व्याख्या की गयी है एवं एकल पीठ को सुनवाई हेतु डेलीगेशन ऑफ पावर» प्रतिनिधायन को उचित ठहराया गया है। उपरोक्त अवधारण से स्पष्ट है कि एकल पीठ द्वारा शिकायतों की सुनवाई / निस्तारण हेतु क्षेत्राधिकार उचित है एवं रेरा अधिनियम में उल्‍लेखित प्राविधान के अनुरूप है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में Civit writ Petition No.8548/2020 (Janta Land Promoters Private Limited vs. Union of India and others) का उल्लेख किया गया है। उक्त के सम्बन्ध में मा0 उच्च न्यायालय Newtech Promoters And Developers Pvt. Ltd. ५. State Of U.P. And 5 Others 26475 of 2020 4 पारित आदेश उद्धरण करना आवश्यक होगा जोकि निम्नवत है:-- At this stage, learned counsel Jor the petitioner has made areference to the judgment of Punjab and Haryana High Court on the sameissue in Civil Writ Petition No.8548 of 2020 (Janta Land Promoters Private Limited ys. Union of India and others) vide judgment dated 76,/0,2020, It is stated that judgment of this Court has been referred byPunjab and Haryana High Court and has taken a different view, What we find is binding effect of the judgment rendered by this Court than to follow the judgment of other High Court, Accordingly, we are unable to accept the first argument in reference to Section 2] of the Act of 206. ds 72 विपक्षी की ओर से मा. उच्च न्यायालय इलाहाबाद अथवा मा. सर्वोच्च न्यायालय का ऐसा कोई निर्णय/स्थगनादेश प्रस्तुत नहीं किया गया है, जोकि पूर्व उद्धरत Ao उच्च न्यायालय के निर्णयों को ओवररूल करते हों। अतः रेरा की एकल सदस्यीय पीठ द्वारा इस प्रकरण में निर्णय किये जाने की अधिकारिता बाधित नहीं है व नियमानुसार किए गये डेलीगेशन के अनुरूप है। ae वाद बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4

इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि ef तो ब्याज का दर क्या होगा ? अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत इकाई का आवंटन दिनांक-40.05.2046 को उनके पक्ष में किया गया था एवं नियम» शर्त के प्रस्तर-25 के अनुसार अग्रणी शिकायतकर्ता को उनके we का कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना प्रस्तावित था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20i7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राग्लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. 43 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये ease Ade के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 9.2(i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3())निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRY प्रतिशतकी ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का व्याज़ दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा भी कोई धनराशि अतिदेय (Overdue) है, तो रेरा लागू होने के बाद से विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। “माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 wer fiesta orga wife, बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:--

Coming to the next ground of challenge to the impugnedorder by the petitioner's counsel that the interest awardedby respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is alsowithout any merit. It is an admitted fact to the petitionerthat respondent no.l had booked a Slat and till the filing ofthe writ petition, the possession of the flat has not beengiven to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the Jorm of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2076, The respondent No.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly VW 4 placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promoter, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + /% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for thepetitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2046, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या सी-0420,/2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 72.09.2079 the respondent authority directed the petitionerto refund the entire amount along with interest @ MCLR + l%from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was Issued 07.02.2020. and only on complaint underSection 76 authority proceeded to direct for the refund of the money along with payment interest @ MCLR + /%6, whichwas in view of Real Estate (Regulation & Development) on (Agreement to Sale) Regulations, 206, Thus power of refund amount along with interest which has been provided under Section 78, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्तानुसार माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित है। ऐसे में vowo राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+IMfeerd, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 04 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Dd. 45 जहाँ तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-60 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

“The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.,सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ सी.,/सी,सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740//8-3-48-66 fafar/is & द्वारा मॉडल wie के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया हैः-- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT / PLOT:

7.4 Schedule for possession of the said ‘Apartment/Plot’. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’ to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the ‘Apartment/Plot’ along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). Tf, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allotiee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’. at i6 इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक-20,05. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

अतः उपरोक्त अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है तथा विलम्बित अवधि की गणना दिसम्बर, 2046 से अग्रणी शिकायत में आगणित होगी। शेष अन्य मामलों में भी (आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि) के अनुसार उस अवधि की गणना होगी। 4. तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर अग्रणी शिकायतकर्ता एवं अन्य os शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिसम्बर, 206 से परियोजना का ओ0सी0 / सी0सी0 प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRH% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी 2s

MCLRH% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-00 /o V 2024 a , पक 2 (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण