Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Vikas Awasthi v. U.P. State Industrial Development Corporation Limited

Complaint No. LKO186/04/73587/2021

Decision date: Not recorded
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 1 Lucknow

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.

Judgment text

भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007

PB) 29, | [॥९ (086/2/65424/2020 संजय मिश्रा | 4604.207 | | मार्च 307] 2047 30.| LKO86//657/2020 स्वप्निल गुप्ता 40.05.2046 दिसम्बर, 2076 3.| /6 086//64788/2020 | सचिन कुमार अवस्थी | 73.05.206 | दिसम्बर, 2076 32, | LKO86/I/64727/2020 | पूजासिंह सिंह 0.05.206 दिसम्बर, 2076 sessessanseeenes शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, UPSIDC Complex 6-/4 iil ५"फ**$>#$:१$ ,..जउकछ विपक्षी आदेश शिकायतकर्ता राजेश कुमार मिश्रा के साथ 34 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है | यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना 'टद्रांस गंगा सिटी' उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, उक्त शिकायतों के तथ्य एंव साक्ष्य एक समान हैं | अत: इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। शिकायत संख्या 76086/05/7464/202 श्री राजेश कुमार मिश्रा अग्रणी शिकायत रहेगा | प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जे के साथ ॥4 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 'ट्रांस गंगा सिटी' में प्लाट बुक कराये गये थे, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तावित देय धनराशि की अदायगी की गयी। विपक्षी द्वारा पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में Se का कब्जा नहीं दिया गया एवं परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने अधिवक्ता के माध्यम से लिखित बहस दिनांक-30.07. 2024 को प्रस्तुत की गई है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा यह उल्लेख किया गया है कि उनको भर ।

इकाई संख्या-सी-85, सेक्टर-3 में आवंटित की गयी थी, जिसका कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना प्रस्तावित था। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा ‘sre war fier परियोजना उन्‍नाव जिले में दिनांक-45.08.2045 को प्रारम्भ कि गयी थी एवं जिसके लिये शिकायतकर्ता द्वारा आबंटित इकाई के मद में रू0 24,60,000 /- एवं ब्याज के रुप में 4,02,053,/- कुल धनराशि 22,64,053/— का भुगतान दिनांक-04 / 07 / 2047 तक विपक्षी को किया गया था। उनके द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना 04 भागों में रिहायशी, व्यवसायिक, रिक्रिएशनल, औद्योगिक में विभाजित है एवं आवासीय परियोजना का इन्डस्ट्रियल परियोजना से कोई सम्बन्ध नहीं है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा "लीज-होल्ड" (90वर्ष) आधार पर शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता को प्लाट्स आबंटित किये गये थे एवं रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अनुसार शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता "आबंटी" की परिभाषा के अन्तर्गत हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष, 2046 में प्रारम्भ भी किया गया था एवं विपक्षी द्वारा मूल रुप से कब्जा दिसम्बर, 2046 में प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी की लापरवाही के कारण अराजक तत्वों द्वारा परियोजना स्थल पर कब्जा कर लिया गया, जिसके लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है एवं cates स्थिति में "फोर्स मैज्योर इवेंट्स" का कोई आधार नहीं बनता है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा बिना पूर्णता-प्रमाण पत्र के प्लाट्स का कब्जा प्रदान किया जा रहा है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस के माध्यम से नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत को दृष्टिगत रखते हुए प्लाट /ईकाई का कब्जा एवं बिलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने कि मांग की गई है। जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा रेरा द्वारा पूर्व में पारित आदेश की प्रति भी संलग्न की गई हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए गए ee 4. आवेदन पत्र दिनांक-48.09.2045 की प्रति। 2. आवंटन पत्र दिनांक-40.05.2046 की प्रति। 3. भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति। 4. परियोजना से सम्बन्धित नियम »शर्त की प्रति। प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक-46.07.2024 में यह 2, अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर-3 से सेक्टर-8 के पंजीकरण करने हेतु रेरा में आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का आरम्भ इन्डस्ट्रियल परियोजना के रूप में किया गया था। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि *उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट अथारिटी“ का गठन इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट wae—i976 की धारा-3 के अन्तर्गत औद्योगिक विकास क्षेत्र के रूप में अधिसूचित किया गया था | ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का प्रारम्भ औद्योगिक गतिविधियों के विकास हेतु किया गया है एवं आवासीय परियोजनाएं केवल सहायक रूप स्थापित की गयी है।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक-46.07.2024 के माध्यग से यह भी अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत परियोजना में आवंटन हेतु दिनांक-48.09.2045 को आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त दिनांक-40.05.2046 को इकाई संख्या-सी--.85, सेक्टर-3 में उनके पक्ष में आवंटित की गयी थी। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना की भूमि का अधिग्रहण वर्ष, 2002 में किया गया था एवं उसका कब्जा विपक्षी को दिनांक-06.04.2005, दिनांक-09.05.2005 एवं दिनांक-29.03.2007 को प्रदान किया गया था। वर्ष, 2002 में किये गये भूमि अधिग्रहण में मूल रूप से प्रति एकड धनराशि रू0 7,57,000/— निर्धारित की गयी थी जो कि बाद में बढ़ाकर रू0 5,5,000/— प्रति एकड़ कर दी गयी। इसी के आधार पर किसानों को उनकी भूमि का मुआवजाभुगतान प्रदान किया गया था। वर्ष, 2043-2004 A पुनः किसानो द्वारा क्षतिपूर्ति,/ मुआवजा की मांग की गयी जिसके उपरान्त दिनांक-46.04.2044 को Boo स्टेट इन्डर्ट्रियल कार्पोरेशन लिमिटेड की मीटिंग में यह निर्णय लिया गया कि 67 लाख अतिरिक्‍त प्रति बीघा एवं 50,000 /— पुर्नाथापना के लिये किसानो को प्रदान किया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि किसानो को प्रदान की गयी क्षतिपूर्ति के मद में wo 232 करोड़ एवं परियोजना के विकास हेतु रू0 226 करोड व्यय किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि मुआवजे के लिये Go 232 करोड़ रूपये प्रदान किये जाने के बाद भी किसानो द्वारा अतिरिक्त मुआवजे की मांग की गयी, जिसको स्वीकार ना किये जाने के कारण उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य को निरन्तर बाधित किया गया एवं गैरकानूनी रूप से कुछ प्लाटों पर कब्जा कर लिया गया जिसके सम्बन्ध में कमशः दिनांक-02.40.2047, दिनांक-30. 05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049, को एफ0आई0आर० भी दर्ज करायी गयी। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उपरोक्त परिस्थितियों के कारण प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य दिसम्बर, 2047 से दिनांक-48.44.2049 तक बाधित रहा जो विपक्षी के अनुसार उनके कन्ट्रोल से परे थी एवं शिकायतकर्तागण को उनकी इकाई का कब्जा निर्धारित अवधि में प्रदान नहीं किया जा सका एवं आवंटियों को उनकी पूर्ण धनराशि को 6 प्रतिशत ब्याज सहित वापस

| करने का निर्णय लिया गया, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित अवधि में कोई भी लिखित जवाब एवं सूचना प्रदान नहीं की गयी। विपक्षी द्वारा अपने लिखित बहस के माध्यम से रेरा अधिनियम, की धारा-24 का उल्लेख करते हुये यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है कि रेरा अधिनियम की ate के अधीन “सिंगल Aer’ को किया गया प्रतिनिधायन नियमाकूल नहीं है तथा उक्त आदेशों को पारित करने का क्षेत्राधिकार एकल पीठ को प्राप्त नहीं है। इस सम्बन्ध में उनके द्वारा Ato पंजाब एवं हरियाणा उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश Janta Land Promoters Pvt.Ltd. Vs Union of India & Others CWP No.8548/2020 का Geeks किया गया है एवं Alo उच्च न्यायालय द्वारा पारित कतिपय अन्य अन्तरिम आदेशों का भी उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल अपनी लिखित बहस दिनांक-04.08.2024 में यह अंकित किया गया है कि किसानों द्वारा निर्माण कार्य बाधित करना एवं गैरकानूनी रूप से कब्जा किये जाने पर "फोर्स मैज्योर इवेन्ट” का आधार बनता है, जिसके सन्दर्भ में उनके द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश State of M.P v. Narmada Bachao Andolan and Another, (20) 780८ 639 एवं मा0 NCDRC Pradeep Gupta S/o Late KK Gupta & Anr. Vs. M/S. Unitech Limited ERT पारित आदेश का भी सन्दर्भ दिया गया है। उपरोक्त लिखित जवाब एवं लिखित बहस के आधार पर विपक्षी ने शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल शिकायतों को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब / बहस में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये है:- 4, आवंटन पत्र दिनांक--40.05.2046 की प्रति।

2. थाना-गंगा घाट, उन्‍नाव में दर्ज एफ0आई0आर0 02.40.2047, दिनांक-30.05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049 की प्रति। 3. शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक-44.09.2049 की प्रति। 4. Mo उच्च न्यायालय द्वारा पारित अन्तरिम आदेशों की प्रति। दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओं पर आधारित है। 4. क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? क्या विपक्षी किसानों द्वारा परियोजना स्थल पर किये गये विरोध /धरना प्रर्दशन के कारण परियोजना में विलम्ब की अवधि में किसी प्रकार के अनुतोष को प्राप्त करने का अधिकारी है? 2. क्‍या प्राधिकरण की एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है अथवा नहीं? ds 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि ef तो ब्याज का दर an होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? उक्त के सम्बन्ध में आवंटन से सम्बन्धित नियम /शर्त संख्या का प्रस्तर-25 निम्नवत्‌ है-- The Possession of the plot is expected to be delivered by December, 20I6. अग्रणी शिकायत एवं अन्य शिकायतों में आवंटन से सम्बन्धित नियम»शर्त से स्पष्ट है कि मूल रूप से प्लाट्स का कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20I6 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को अभी तक उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में मा0 उच्चतम न्यायालय पारित आदेश State of M.P v. Narmada Bachao Andolan and Another, (20Il) 78CC 639 के प्रस्तर-39 में उल्लेखित DOCTRINE OF IMPOSSIBILITY का सन्दर्भ दिया गया है एवं मा0 NCDRC द्वारा पारित आदेश Pradeep Gupta S/o Late KK Gupta & Anr. Vs. M/S. Unitech Limited का भी उल्लेख किया गया है एवं कहा गया है कि किसानों द्वारा किये गये विरोध प्रदर्शन "फोर्स मैज्योर gre" की परिभाषा के अन्तर्गत है तथा यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है की जहां विपक्षी अनुबंध-पत्र में उल्लेखित कर्तव्य को पूर्ण करने में अक्षम है, जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है उसके लिये उसे उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dlima & Ors. Civil Appeal No. 3533-3534 of 207 का Seka करना महत्वपूर्ण होगा:- If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may he noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation. py उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है।

sono स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड. की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि किसानों के आन्दोलन एवं गैरकानूनी रूप से प्लाटो पर अधिग्रहण कर लेने के कारण परियोजना स्थल पर कार्य में fara हुआ जो कि यूएपी0एस्0आई0०डी0०सी० द्वारा दर्ज करायी ययी एफ0आई0०आर० (दिनाक-0270.2077. दिनाक-30.05.2078 एवं दिनाक-76. 77.2079 की afar पत्रावली पर उपलब्ध है। आवंटन में उल्‍लेखित Krad के अचुसार शिकायतकर्तायण को उनकी sated इकार्ड का कब्जा दिसम्बर 2076 तक प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दाखिल एफ०आई०आरए किसी विशिष्ट घटना पर foe करती & जिससे परियोजना में हुये विलम्ब को फोर्स गैज्योर नहीं माना जा सकता है। उपरोक्त Toi में जिस वाद fey vd वाद विषय का उल्लेख किया गया है वह इस प्रकरण के वाद fava से eT है एवं यह भी आंकित किया जाना महत्वपूर्ण होगा कि विपक्षी द्वार दाखिल एफएआई०आर० वर्ष 2077. वर्ष 2078 एवं वर्ष 2079 की है जबकि कब्जा TAFT किये जाने की Her तिथि दिसम्बर 2076 &/ अतः उपरोक्‍त को आलोक में विपक्षी का यह कथन भी स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है । इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा-6 में उललेखित फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगाः- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project.

जिसके सापेक्ष माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." अतः रेरा अधिनियम की धारा-6 एवं मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति & जिसमें की ye बाढ़, सूखा आग; तूफान yer या अन्य ग्रकृतिक आपदा arg हो विचाराधीन प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है, प्रकरण भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास Qs अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पीठ के समक्ष विचाराणीय है, रेरा अधिनियम की धारा-6 में फोर्स मैज्योर को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। अतः प्रकरण में विपक्षी द्वारा की गयी आपत्ति फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत one” नहीं करती है एवं ऐसी दशा में विपक्षी फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। अग्रणी शिकायत में आवंटन-पत्र fetin—t0.0520i6 का है व नियमों »शर्तों के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 206 तक दिया जाना था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण YRe-UPRERAPRI786654 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात दिनांक-24.2.2046 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि अर्थात दिनांक-24.42.2024 अंकित है। अतः जिससे यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं ऑनगोइंग की श्रेणी में आती है।

Tea वाद बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या प्राधिकरण की एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है अथवा नहीं | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-84 में “डेलिगेशन” एवं उ0प्र0 रियल इस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी रेग्यूलेशन्स, 2049 में sede विनियम संख्या-24() का सन्दर्भ महत्वपूर्ण है:- Section- 8 Delegation The Authority may, by general or special order in writing, delegate to any member, officer of the Authority or any other person subject to such conditions, if any, as may bespecified in the order, such of its powers and functions under this Act (except the power tomake regulations under section 85, as it may deem necessary. Regulation 24. (a) For adjudication proceedings with respect to complaints filed with the Authority, the Authority may, by order, direct that Specific matters or issues be heard and decided by a single bench of either theChairperson or any Member of the Authority. प्राधिकरण साधारण या विशेष लिखित आदेश द्वारा प्राधिकरण के किसी सदस्य, अधिकारी या किसी अन्य व्यक्ति को, ऐसी शर्तों के, यदि कोई हों, अधीन रहते हुए, जो आदेश में विहित की जाएं, इस अधिनियम के अधीन अपनी ऐसी शक्तियां और कृत्य ( धारा-85 के 0८ अधीन विनियम बनाने की शक्ति के सिवाय), जो वह आवश्यक समझे, प्रत्यायोजित कर सकेगा |

विपक्षी की ओर से एकल पीठ द्वारा पारित आदेशों को क्षेत्राधिकार से परे बताया है एवं यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा wr अधिनियम की धारा-24 का Geos किया गया है एवं रेरा अधिनियम की ater का दुरुपयोग करते हुए एकल पीठ को “पावर का डेलिगेशन” किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध में Alo उच्च न्यायालय द्वारा M/S K.D.P. Build Well Pvt. Ltd. V. State of U.P. And 4 Others 2248/2020 में पारित आदेश को सन्दर्भित करना उपयुक्त होगा जो कि निम्नवत है:-

We are further not inclined to interfere in the impugned orders on the ground taken by the learned counsel for the petitioner that the order passed by a single member is without jurisdiction as contemplated under Section 27 of the Act and has not been passed in accordance with the provisions of Section 27 of the Act. The argument of the learned counsel for the petitioner appears us to be misconceived. The proposition of Section 24 is not that the complaint could not be decided by a single member of the Authority, whereas it could be decided by a single member or by two members, whichever is better in the interest of justice as per availability of the members and we further observed that Section 87 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20/6 provides "delegation", which says that "The Authority may, by general or special order in writing, delegate to any member, officer of the Authority or any other person subject to such conditions, if any, as may be specified in the order, such of its powers and functions under this Act ( except the power to make regulations under section 85), as it may deem necessary" and having regard to the provision of Section ठ/ of the Real Estate ( Regulation and Development) Act, 2076, the authority vide their 5th meeting dated 5. /2.20/8 as per Agenda I delegated the power to a single member to decide the cases in both the Benches sitting at Lucknow and Gautam Budh Nagar, the delegation of power of the 5th meeting dated 5./2,.2078 of U.P. Real Estate Regulatory Authority.

Therefore, in view of the provision contained under Section ह। of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 and as per decision taken by the U.P. Real Estate Regulatory Authority in Agenda 7०.7 of meeting dated 05. 72.20786 the impugned orders dated 73.6.20/8 and 29.06.20/68 passed by the U.P. Real Estate Regulatory Authority, Gautam Budh Nagar has been rightly passed by the single member and the arguments raised by learned counsel for the petitioner that the impugned order was passed without jurisdiction has no force and is declined. १, इसी WR मा0 उच्च न्यायालय Rudra Buildwell Constructions Pvt. Ltd... V. Poonam Sood And Another 3289/2020 में निम्न निर्णय दिया गया हैं:-- We stand fortified in our view by the judgement delivered byanother co-ordinate Bench of this Court in M/S K.D.P. Build Well Pvt. Lid vs. State of U.P. And 4 others in Writ - C No, 2248 of 2020 in which the scope of Section 67 of the Act of 2076, was dealt with in detail andthe Division Bench held that an order passed by single member of the authority is not without Jurisdiction. We do not Jind any reason to take a view to the contrary. In view of the foregoing discussions, we don't find that the impugned order suffers Jrom any illegality or legal infirmity requiring any interference.

मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-27447 // 2020 M/S Proview Realtech एज, Ltd. V. State Of U.P. And 5 Others के आदेश दिनांक-42.04.2024 एवं mis Newtech Promoters And Developers एज. Ltd. V. State Of U.P. And 5 Others 26475/ 2020 के आदेश दिनांक-29.04.2024 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा जो कि निम्नवत है:-- The issue has been raised in reference to Section 2 but it is notopen for debate having been decided by this Court in Writ -C No.2248 of 2020 (M/s K.D.P. Build Well Pvt. Ltd. vs. State of U.P. and 4 Others) vide judgment dated 04.02.2020 and in Writ- C No.3289 of 2020 (Rudra Buildwell Constructions Pvt. Ltd. vs, Poonam Sood and Another) vide judgment dated 06.02.2020 holding order by one member to be legal. Theissue regarding composition of RERA was considered in reference toSections 2] and 67 of the Act of 2076, Section 8] provides for delegationof power/function and taking the aforesaid provision into consideration, the argument was not accepted.

Section 27 of Act of 2076 speaks about composition of the Authority, which shall consist of a Chairperson and not less than two whole time Members to be appointed by the appropriate Government. Section 29, however, talks about the meeting of Authority and perusal of sub-section (2) thereof shows that in absence of Chairperson for anyreason, the other Member chosen by the Members present amongstthemselves at the meeting, shall preside thereby. Sub-section (2) toSection 29 permits adjudication of complaint even in absence ofChairperson so appointed by the appropriate Government. Thus, it is notnecessary that the adjudication of the complaint has to be made by thecomposition of Authority, as given under Section 27 of the Act of 2076॥0887 as per Section 29 also, it should be by two Members in absence of the Chairperson. On, \ 0

Section 30 of Act of 2076 is, however, relevant and address theissue raised in this petition. The vacancies, etc. not to invalidate proceeding of the Authority. It shows that in case of vacancy, or anydefect in the constitution of the Authority or any defect in the appointment of a person acting as a Member of the Authority, the proceeding of theAuthority would not be invalidated. Section 30 of the Act of 2076 give complete answer to the objection raised by the petitioner regarding composition of the Authority. It is not that whatever composition given under Section 27 of the Act alone can decide the complaint rather reference of Section 29 has been given to indicate that complaint can be heard even in absence of the Chairperson and, in any case, due to the vacancy or any defect in the constitution of Authority, the proceeding would not be invalidated.This aspect was not brought to the notice of Punjab and Haryana High Court in the case of Janta Land Promoters Private Limited (supra).

It is otherwise a fact that the petitioner kept silence on the hearing of the complaint by one Member and thereby he cannot now be allowed and to seek invalidation of the proceeding going contrary to Section 30 of 5 of 9 the Act of 2076 and his conduct. The first argument cannot be addressed simply by referring to Section 27 of the Act 2076 but has to be reference of other provisions, more specifically, Section 30 of the Act ०2076, which was inserted by the legislature to save the proceeding if thevacancy exist in the Authority or other reason. It is otherwise a fact that anorder was issued to delegate the power to a Member for hearing of thecomplaint, which was considered by this Court in earlier judgment. Thus the first ground raised by the petitioner cannot be accepted. The resolution of the Authority has also been challenged but in the light of Section 30 ofthe Act of 2076, we find no ground to set aside the resolution as otherwise Section 8] saves it. उपरोक्त नजीरों में Alo उच्च न्यायालय द्वारा Ww अधिनियम की धारा-24 व धारा- 84 की व्याख्या की गयी है एवं एकल पीठ को सुनवाई हेतु डेलीगेशन ऑफ पावर प्रतिनिधायन को उचित ठहराया गया है। उपरोक्त अवधारण से स्पष्ट है कि एकल पीठ द्वारा शिकायतों की सुनवाई / निस्तारण हेतु क्षेत्राधिकार उचित है एवं रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधान के अनुरूप है|

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में Civil Writ Petition No.8548/2020 (Janta Land Promoters Private Limited vs. Union of India and others) का उल्लेख किया गया 8 | उक्त के सम्बन्ध में मा0 उच्च न्यायालय Newtech Promoters And Developers Pvt. Ltd. V. State Of dc U.P. And 5 Others 26475 of 2020 में पारित आदेश उद्धरण करना आवश्यक होगा जो कि निम्नवत है:-- At this stage, learned counsel for the petitioner has made areference to the judgment of Punjab and Haryana High Court on the sameissue in Civil Writ Petition No.8548 of 2020 (Janta Land Promoters Private Limited vs. Union of India and others) vide judgment dated 76,70,2020, It is stated that judgment of this Court has been referred byPunjab and Haryana High Court and has taken a different view. What we find is binding effect of the judgment rendered by this Court than to follow the judgment of other High Court. Accordingly, we are unable to accept the first argument in reference to Section 27 of the Act of 206. विपक्षी की ओर से मा. उच्च न्यायालय इलाहाबाद अथवा मा. सर्वोच्च न्यायालय का ऐसा कोई निर्णयस्थगनादेश प्रस्तुत नहीं किया गया है, जोकि पूर्व उद्धरत Alo उच्च न्यायालय के निर्णयों को ओवररूल करते et अत: रेरा की एकल सदस्यीय पीठ द्वारा इस प्रकरण में निर्णय किये जाने की अधिकारिता बाधित नहीं है व नियमानुसार किए गये डेलीगेशन के अनुरूप है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रश्गगत इकाई का आवंटन ferip—40.05.206 को उनके. पक्ष में किया गया था एवं नियम »शर्त के wees के अनुसार अग्रणी शिकायतकर्ता को उनके wre का कब्जा दिसम्बर, 20i6 तक दिया जाना प्रस्तावित था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या- 2737/20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or bY ( 2

revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि 30५0 Wie के राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i74020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were o.3(i)atka है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशतकी ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का aint दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा भी कोई धनराशि अतिदेय (Overdue) है, तो रेरा लागू होने के बाद से विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। b 43 “माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 // 2020 रूदा बिल्डवेल orga प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है Ar

Coming to the next ground of challenge to the impugnedorder by the petitioner's counsel that the interest awardedby respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is alsowithout any merit. It is an admitted fact to the petitionerthat respondent no.l had booked a flat and till the filing ofthe writ petition, the possession of the flat has not beengiven to him, The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the Jorm of agreement contained in the U.P. Real Kstate (Regulation und Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20/8, The respondent No.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promoter, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 7% unless provided otherwise under the Rules within Sorty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for thepetitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2076, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या Yl-020/2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम SOHO राज्य सरकार एवं अन्य में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:--

On /2.09 2079 the respondent authority directed the petitionerto refund the entire amount along with interest @ MCLR + | Yofrom the date of deposit till the date of order. Thereafier, recovery certificate and citation was Issued 07.02.2020. and only on complaint underSection 768 authority proceeded to direct for the refund of the money along with Payment interest @ MCLR + /%, whichwas in view of Real Estate (Regulation & Development) on (Agreement to Sale) Regulations, 2076, Thus power of refund amount along with interest which has been provided under Section 76, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। है हु 44 अत: उपरोक्तानुसार माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+fegd, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर रो 04 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। जहाँ तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-60 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

“The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. / WM. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ सी./सी,सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Peake किया जाता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-66 fafar/is के द्वारा मॉडल एपीभेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT / PLOT:

7. Schedule for possession of the said ‘Apartment/Plot’. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’ to the Allotiee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the ‘Apartment/Plot’ along with de ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’. इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक-20.05. 2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

अतः उपरोक्त अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित हे तथा विलम्बित अवधि की गणना दिसम्बर, 2046 से अग्रणी शिकायत में आगणित होगी। शेष अन्य मामलों में भी (आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि) के अनुसार उस अवधि की गणना होगी | तदनुसार वाद बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर अग्रणी शिकायतकर्ता एवं अन्य 34 शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिसम्बर, 2046 से परियोजना का ओ0सी0० / सी0सी0 प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित McLRH% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब pm 46 हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-68 /o 9/ 202! bre we | (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Vikas Awasthi v. U.P. State Industrial Development Corporation Limited

Complaint No. LKO186/04/73587/2021

Decision date: Not recorded
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 1 Lucknow

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.

Judgment text

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Vikas Awasthi v. U.P. State Industrial Development Corporation Limited

Complaint No. LKO186/04/73587/2021

Decision date: Not recorded
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 1 Lucknow

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.