भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ -04(ए) उपस्थिति :-.श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) क्र. शिकायत संख्या event यूनिट संख्या Sar | कब्जा प्रदान किये की तिथि | जाने की तिथि सं. 4 | LKOl86/0I/88609/2022 ] प्रताप सिंह | C-358, 860०.4 | 44.05.2046 | दिसम्बर, 2046 2 | LKOI86/I/85482/202 | अल्पना द्विवेदी C-528, Sec. 4 | 4.05.20i6 | दिसम्बर, 2046 3 | LKOI86/0i/87346/2022 | रवि शर्मा C-409, 56०. 4 | 44.05.20:6 | दिसम्बर, 2046 4 | LKOI86/0I/8874/2022 | निशा देवी F-280, Sec.7 | 02.05.20i6 | दिसम्बर, 2046 | 5 | LKOI86/0I/88996/2022 [अर्चना शुक्ला | 9 C-700, Sec.6 | 42.05.20/6 | दिसम्बर, 206 sesssetnssne शिकायतकर्तागण बनाम उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, UPSIDC Complex A-/4 शिकायतकर्ता भानू प्रताप सिंह के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है। यह सभी शिकायतें उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट कार्पोरेशन लिमिटेड, की परियोजना 'ट्रांस गंगा सिटी' उन्‍नाव से सम्बन्धित हैं, saa शिकायतों के तथ्य एंव साक्ष्य एक समान हैं। अतः इन सभी शिकायतों का निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। शिकायत WET-LKOI86/0i/88609/2022 श्री भानू प्रताप सिंह अग्रणी शिकायत रहेगी। प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जे के साथ 44 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 'ट्रांस गंगा सिटी' में प्लाट बुक कराये गये थे, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वार। प्रस्तावित देय धनराशि की अदायगी की गयी। विपक्षी द्वारा पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में प्लाट का कब्जा नहीं दिया गया एवं परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 2046 तक दिया जाना था, परन्तु आवंटियों को अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है| शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित समय से कब्जा न दिये जाने के कारण विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन Y ] एवं विकास) अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने अधिवक्ता के माध्यम से लिखित बहस दिनांक- 20.05.2022 को प्रस्तुत की गई है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा यह उल्लेख किया गया है कि उनको इकाई संख्या-सी-358, सेक्टर-4 में आवंटित की गयी थी, जिसका कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना प्रस्तावित था। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 'ट्रांस गंगा सिटी' परियोजना उन्‍नाव जिले में दिनांक-45.08.2045 को प्रारम्भ कि गयी थी एवं जिसके लिये शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित इकाई के मद में Go 24,60,000/— का भुगतान ferie—oi.08.20:6 तक विपक्षी को किया गया था। उनके द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना 04 भागों में यथा- रिहायशी, व्यवसायिक, रिक्रिएशनल, औद्योगिक में विभाजित है एवं आवासीय परियोजना का इन्डस्ट्रियल परियोजना से कोई सम्बन्ध नहीं है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा "लीज-होल्ड" (90वर्ष) आधार पर शिकायतकर्ता एवं अन्य शिकायतकर्ता को प्लाट्स आवंटित किये गये थे। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष, 2046 में प्रारम्भ किया गया था एवं विपक्षी द्वारा मूल रुप से कब्जा दिसम्बर, 2046 FY प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी की लापरवाही के कारण अराजक तत्वों द्वारा परियोजना स्थल पर कब्जा कर लिया गया, जिसके लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है एवं उपरोक्त स्थिति में "फोर्स मैज्योर इवेंट्स! का कोई आधार नहीं बनता है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस के माध्यम से नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत को दृष्टिगत रखते हुए प्लाट,ईकाई -का कब्जा एवं बिलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने कि मांग की गई है। जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा रेरा द्वारा पूर्व में पारित आदेश शिकायत wden-s2ois6es7 दीपक RIA बनाम यू0पी0एस0आई0डी0सी0 की प्रति भी संलग्न की गई हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए गए हैं:- 4. आवेदन पत्र दिनांक-06.40.2045 की प्रति। 2. आवंटन पत्र दिनांक-44.05.2046 की प्रति। 3. भुगतान विवरण के रसीदों की प्रति। 4. बैंक द्वारा स्वीकृत गृह ऋण की प्रति। 5. परियोजना से सम्बन्धित नियम »शर्त की प्रति। प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्तागण की शिकायतों का खण्डन किया ae

गया। विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायत में दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक-02.05.2022 को दाखिल किया गया है। विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत परियोजना में आवंटन हेतु दिनांक-47.09.205 को आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त दिनांक-44.05.2046 को इकाई संख्या-सी-358, सेक्टर-4 में उनके पक्ष में आवंटित की गयी थी | विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सेक्टर--3 से सेक्टर--8 के पंजीकरण करने हेतु रेरा में आवेदन किया जा चुका है तथा ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का आरम्भ इन्डस्ट्रियल परियोजना के रूप में किया गया था। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि ”उ0प्र0 we इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट send का गठन इन्डस्ट्रियल डेवलपमेंट एक्ट-4976 की धारा-3 के अन्तर्गत औद्योगिक विकास क्षेत्र के रूप में अधिसूचित किया गया था। ट्रांस गंगा सिटी परियोजना का प्रारम्भ औद्योगिक गतिविधियों के विकास हेतु किया गया है एवं आवासीय परियोजनाएं केवल सहायक रूप स्थापित की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश यथा बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक, 2007 एवं मा0 उच्च न्यायालय, इलाहाबाद की लखनऊ खंडपीठ के द्वारा पारित आदेश यथा लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव, 2024 का संदर्भ लेते हुए यह अवगत कराया है कि शिकायतकर्ता मांगे गए अनुतोष को प्राप्त करने के अधिकारी नहीं है | विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना की भूमि का अधिग्रहण वर्ष, 2002 में किया गया था एवं उसका कब्जा विपक्षी को दिनांक-06.04.2005, दिनांक-09.05.2005 एवं दिनांक-29.03.2007 को प्रदान किया गया था। वर्ष, 2002 में किये गये भूमि अधिग्रहण में मूल रूप से प्रति एकड धनराशि रू0 4,54,000/— निर्धारित की गयी थी जो कि बाद में बढ़ाकर रू0 5,54,000/— प्रति एकड़ कर दी गयी। इसी के आधार पर किसानों को उनकी भूमि का मुआवजा / भुगतान प्रदान किया गया था। वर्ष, 2043-2044 में पुनः किसानो द्वारा क्षतिपूर्ति ,/ मुआवजा की मांग की गयी जिसके उपरान्त दिनांक-46.04.2044 को उ0प्र0 स्टेट इन्डस्ट्रियल कार्पोरेशन लिमिटेड की मीटिंग में यह निर्णय लिया गया कि 07 लाख अतिरिक्त प्रति बीघा एवं 50,000 /- पुर्नास्थापना के लिये किसानो को प्रदान किया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि किसानो को प्रदान की गयी क्षतिपूर्ति के मद में रू0 232 करोड़ एवं परियोजना के विकास हेतु wo 226 करोड व्यय किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि मुआवजे के लिये रू0 232 करोड़ रूपये प्रदान किये जाने के बाद भी किसानो द्वारा अतिरिक्त मुआवजे की मांग की गयी, जिसको स्वीकार ना किये जाने के कारण उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य को निरन्तर बाधित किया गया एवं गैरकानूनी रूप से कुछ प्लाटों पर कब्जा कर लिया गया जिसके सम्बन्ध में Hey: दिनांक-02.40.2047, दिनांक-30.05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049, को एफ0आई0आरए0० भी दर्ज करायी गयी। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उपरोक्त परिस्थितियों के कारण प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य अक्टूबर, 2047 से fesin—i9.44.20:9 तक बाधित रहा जो विपक्षी के अनुसार उनके Heat से परे थी एवं शिकायतकर्तागण को उनकी इकाई का कब्जा निर्धारित अवधि में

3 प्रदान नहीं किया जा सका। इसी क्रम में विपक्षी द्वारा आवंटियों को उनकी पूर्ण धनराशि को 6 प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने का निर्णय लिया गया, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित अवधि में कोई भी लिखित जवाब एवं सूचना प्रदान नहीं की गयी। विपक्षी द्वारा यह उल्लेख किया गया है कि om पत्र में यह उल्लिखित है कि यदि आवंटी द्वारा कोई विकल्प का चयन नहीं किया जाता है तो यह अवधारणा की जाएगी कि वे विकल्प संख्या-4 का चयन करते हैं। इसी क्रम में उनके द्वारा विकल्प संख्या-4 का भी वर्णन किया गया है जिसके अनुसार वे आवंटन को जारी रखते हुए और कब्जा में हुए एवं परियोजना में हुए विलम्ब को स्वीकार करेंगे। विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में Mo उच्च न्यायालय महाराष्ट्र द्वारा पारित आदेश Re याचिका wen 2737 /20i7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इन्डिया एवं अन्य का भी उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 42.09.2049 के शर्त अनुसार वे शिकायतकर्ता को उनकी जमा धनराशि 6 प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने को भी इच्छुक हैं। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल शिकायतों को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब /बहस में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये ae 4. आवंटन पत्र दिनांक-44.05.2046 की प्रति। 2. थाना-गंगा घाट, उन्‍नाव में दर्ज एफ0आई0आर0० 02.40.2047, दिनांक--30.05.2048 एवं दिनांक-46.44.2049 की प्रति। 3. शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक-09.09.2049, 04.02.2024 एवं 09.03.2024 की प्रति। 4. मा0 उच्च न्यायालय द्वारा पारित अन्तरिम आदेशों की प्रति।

दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओं पर आधारित है। 4. कया विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? क्या विपक्षी किसानों द्वारा परियोजना स्थल पर किये गये विरोध / धरना प्रर्दशन के कारण परियोजना में विलम्ब की अवधि में किसी प्रकार के अनुतोष को प्राप्त करने का अधिकारी है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि gar विपक्षी की परियोजना विलम्बित है ; OF 4 अथवा नहीं? उक्त के सम्बन्ध में आवंटन से सम्बन्धित नियम / शर्त संख्या का प्रस्तर-25 निम्नवत्‌ है:- “The Possession of the plot is expected to be delivered by December 2076. 7 अग्रणी शिकायत में आवंटन से सम्बन्धित नियम /शर्त से स्पष्ट है कि मूल रूप से प्लाट्स का कब्जा विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:6 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में कहा गया है कि जहां विपक्षी अनुबंध-पत्र में उललेखित कर्तव्य को पूर्ण करने में अक्षम है, जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है उसके लिये उसे उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dima & Ors. Civil Appeal No. 3533-3534 of 207 का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः-

If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they must portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि किसानों के आन्दोलन एवं गैरकानूनी रूप से प्लाटो पर अधिग्रहण कर लेने के कारण परियोजना स्थल पर कार्य में विलम्ब हुआ जो कि यू0पी0एस0आई0डी0सी0 द्वारा दर्ज करायी गयी एफ0आई0आर0० दिनांक-02.0.2047, दिनांक-30.05.2048 एवं दिनांक-46.4.2049 की प्रतियां पत्रावली पर उपलब्ध है। आवंटन में उललेखित नियम /शर्त के अनुसार शिकायतकर्तागण को उनकी आवंटित इकाई का कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दाखिल एफ0आई0०आर0 किसी विशिष्ट घटना पर निर्भर करती है, जिससे परियोजना में हुये विलम्ब को फोर्स मैज्योर नहीं माना जा सकता है। उपरोक्त नजीरों में जिस वाद बिन्दु एवं वाद विषय का उल्लेख किया गया है वह इस प्रकरण के वाद विषय से भिन्‍न है एवं यह भी अंकित किया जाना महत्वपूर्ण होगा कि विपक्षी द्वारा दाखिल एफ0आई0आरए0 वर्ष, 2047, वर्ष, 20%8 एवं वर्ष, 2009 की है जबकि कब्जा प्रदान किये जाने की मूल तिथि दिसम्बर, 206 है। अतः उपरोक्त के आलोक में विपक्षी का यह कथन भी स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है।

इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा-6 में उल्‍लेखित फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की YJ 5 परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगाः- “force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake, or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. जिसके सापेक्ष माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." अतः रेरा अधिनियम की धारा-6 एवं wo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है; ret की gz बाढ़ YT, आग दुकान XPT या अन्य प्रकृतिक आपदा आई Bt विचाराधीन प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है, प्रकरण भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास अधिनियम, 206 के अन्तर्गत पीठ के समक्ष विचाराणीय है, रेर अधिनियम की धारा-6 में फोर्स मैज्योर को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। अत: प्रकरण में विपक्षी द्वारा की गयी आपत्ति फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत ‘ong नहीं करती है एवं ऐसी दशा में विपक्षी फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

अग्रणी शिकायत में आवंटन-पत्र दिनांक-4.05.2046 का है व नियमों »/ शर्तों के अनुसार कब्जा दिसम्बर, 2046 तक दिया जाना था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण eeat—UPRERAPRI786654 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात दिनांक-24.42.2046 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि अर्थात दिनांक-24.2.2024 अंकित है। अतः यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है | तदनुसार वाद बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत इकाई का आवंटन दिनांक- 44.05.2046 को उनके पक्ष में किया गया था एवं नियम »शर्त के yeas के अनुसार अग्रणी 6 मे शिकायतकर्ता को उनके wire का कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना प्रस्तावित ५। परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा 48 में यह स्पष्ट प्रावधान है किः- Return of amount and compensation: (2) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason.

He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act."

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल Raced सबअर्बन प्राग्लि० एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- or Section 76(9(80 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project, he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the Possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

उक्त के संबंध में विपक्षी द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश-- बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडीकेट बैंक (2007) को उद्धरित करते हुए अवगत कराया गया है- l0(c)- Where an alternative site is offered or delivered at the agreed price in view of its inability to deliver the earlier allotted plot/flat/house, or where the delay in delivering imposition of the allotted plot/flat/house is for justifiable reasons, ordinally the allottee will not be entitled to any interest on compensation. I3. As already noticed, where the grievance if one of delay in delivery of possession, and the development authority delivers the house during the pendency of the complaint at the agreed price, and such delivery is accepted by the allotee-complainant, the question of awarding any interest on the price paid by him from the date of deposit to date of delivery of Possession, does not arise. The Allottee who had the benefit of appreciation of price of the house, is not entitled to interest on the price paid. In this case, the [] houses were delivered in 997 at the agreed prices (25.5 lakhs per corner HIG houses). In view of it, the order of the Commission awarding interest at 8% per annum on the price of the houses is unsustainable and liable to be set aside. उक्त के संबंध में विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि क्‍योंकि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट प्रारंभिक सहमत दर से दिया जा रहा है; इस कारण से शिकायतकर्ता विलंब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं है।

मा0 सर्वोच्च न्यायालय के उपरोक्त अवलोकन के अनुसार जहाँ विपक्षी द्वारा स्वीकार योग्य विलंब के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया गया है वहाँ विपक्षी विलंब अवधि का a 8 देने हेतु उत्तरदायी नहीं है। इस संबंध में निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में यह अभिनिर्धारित किया जा चुका है कि विपक्षी द्वारा कारित विलंब स्वीकरणीय नहीं है। mo सर्वोच्च न्यायालय ने उपरोक्त अवलोकन में यह भी स्पष्ट किया है कि उक्त प्रकरण में यदि प्राधिकरण द्वारा प्रकरण के लंबित रहते हुए आवंटी को कब्जा प्रारंभिक सहमत दर से दे दिया जाता है और आवंटी द्वारा उक्त का कब्जा ले लिया जाता है तो विलंब अवधि के ब्याज की देयता नहीं बनती है। इस संबंध में प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रकरण के लंबित रहते हुए कोई कब्जे का ऑफर नहीं दिया गया है। रेरा पोर्टल पर भी प्रश्नगत परियोजना की पूर्णतः तिथि 24.2.2024 अंकित की गई है। उपरोक्त के विश्लेषण से यह अवधारणा की जा सकती है कि विपक्षी का यह कथन कि वे विलंब ब्याज देने के उत्तरदायी नहीं है, बलहीन है। विपक्षी द्वारा Ho उच्च न्यायालय इलाहाबाद में Rea दित्तीय अपील संख्या 230,// 2024 लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरिमोहन श्रीवास्तव का भी उल्लेख किया गया है। इस संबंध में विपक्षी को यह अवगत कराना महत्वपूर्ण है कि क्‍योंकि उक्त वाद अभी ao न्यायालय में विचाराधीन है, इसलिए उपरोक्त का संदर्भ लेते हुए आदेश पारित करना संभव नहीं है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय / पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3())निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि or are दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा भी कोई धनराशि अतिदेय (Overdue), तो रेरा लागू होने के बाद से विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। “माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 रूदा बिल्डवेल कास्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- »y

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent No.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promoter, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise.

तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या सी-0420,/ 2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- On !2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount along with interest @ MCLR + I%from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation were issued 07.02.2020. and only on complaint under Section |8 authority proceeded to direct for the refund of the money along with payment interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) on (Agreement to Sale) Regulations, 208, Thus power of refund amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLRH% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है।

विपक्षी द्वारा उपरोक्त के संदर्भ में अवगत कराया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में दोनों पारित आदेशों का संदर्भ लेना अनुचित होगा क्योंकि दोनों ही प्रकरण Row से संबंधित है। इस संबंध में यह स्पष्ट करना उचित होगा कि यद्यपि उक्त दोनों ही आदेश Row से संबंधित है, परंतु उनका उद्देश्य केवल Rows तक ही सीमित रखना अनुचित होगा | विपक्षी ने यह तर्क भी प्रस्तुत किया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास)(विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.2(8) के अंतर्गत केवल रिफन्ड विकल्प में ही शिकायतकर्ता को विलंब ब्याज MCLRH% की दर से देय होगा। उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं flare) (faa // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 > 0 » के प्रस्तर-9.2(॥) का प्रोवाईसों Prada है- Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. उपरोक्त के संदर्भ में विपक्षी के कथनानुसार ब्याज की दर निर्धारित करने में विधिक गत्यावरोध (Stalemate) हो जाएगा। ऐसी स्थति में भू-सम्पदा Ba के समस्त आवंटियों के हितों को देखते हुए यह अवधारणा किया जा सकता है की उक्त नियमावली, 208 के WAR 9(8) के ही अनुसार प्रोवाईसों में भी MCLR+I% की ब्याज दर निर्धारित की जाए |

अत: उपरोक्तानुसार Alo उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ८ा,२+]प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ०१ प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। जहाँ तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-60 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम weve द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained ‘he Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to «slay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी ory ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ सी. /सी,सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, A ॥ बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को sono शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 ,/8-3-48-66 विविध / 48 के द्वारा गांड! aS के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- ९८ 4. 7. POSSESSION OF THE APARTMENT / PLOT: व Schedule for possession of the said ‘Apartment/Plot’. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’ to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the ‘Apartment/Plot’ along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood,, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the ‘Apartment/Plot’.

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक--20.05. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अतः उपरोक्त अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है तथा विलम्बित अवधि की गणना दिसम्बर, 2046 से अग्रणी शिकायत में आगणित होगी। शेष अन्य मामलों में भी (आवंटन-पत्र में निर्धारित अवधि) के अनुसार उस अवधि की गणना होगी। TAIN वाद बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर अग्रणी शिकायतकर्ता एवं अन्य 03 शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिसम्बर, 20:6 से परियोजना का ओ0सी0 /सी0०सी0 प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRHIm की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब p> हेतु le की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा जी MCLR+% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धगराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक गागणे में गणना की जायेगी। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिगिशग, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। |... दिनांक:-24 /68 /2022 कि नकल ————_—. १५. ०४. १). (राजीव que) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण