उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ - 226007 (उ.प्र) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की erst} अन्तर्गत आदेश एवं विकास) अधिनियम, 2046 की asi} अन्तर्गत आदेश पीठ- 02 पीठासीन:- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या- [॥(0467/05/409008/2023 राजेन्द्र सूरी, आशा सूरी — शिकायतकर्ता बनाम आस्था इन्फ्राप्रोजेक्ट्स A विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- we विपक्षी — श्री गौरव पटेल, अधिवक्ता शिकायतः- शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने हेतु शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “AASTHA INFRAPROJECTS’ मथुरा में एक इकाई संख्या KR-240 GOLD दिनांक 02-04-20I7 को बुक कराया था जिसकी कुल कीमत रू. 28,05,000/— (अठाईस लाख पाँच हजार रूपये मात्र) थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा रु. 22,44,000/— (बाईस लाख ग्यारह हजार रूपए मात्र) का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने अपने शिकायत में इंगित किया गया है कि परियोजना विलम्बित है तथा परियोजना के कार्य की गति धीमी हो गयी है। विपक्षी शिकायतकर्ता की गलती न होने पर भी उनकी इकाई का कब्जा उन्हें नहीं दे रहे हैं। जिस वजह से कब्जे की 4 / 42 0. Venn.

यवाही 06 वर्ष से लम्बित है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किया गया है :- 4. पंजीकरण आवेदन-पत्र दिनांक 02-04--2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित) | 2. अनुबन्ध-पत्र दिनांक 45-06-2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित) | 3. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों दिनांक 7-06-207 एवं 7-02-207 की प्रतियाँ (अनअभिप्रमाणित) | 4. कैश में भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों की प्रतियाँ दिनांक 02-04-207, 27-04-207 एवं 20-06-207 की (अभिप्रमाणित) | विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 48—o4—2025 में मुख्यतः यह इंगित किया है कि परियोजना सभी दृष्टिकोण से पूर्ण है व अनापत्ति प्रमाण-पत्र / सम्बन्धित प्रमाण-पत्र प्राप्त किए जाने की कार्यवाही विपक्षी द्वारा प्रारम्भ कर दी गयी है। परियोजना में 80 से 90 प्रतिशत आवंटी निवास कर रहे हैं। विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के विरूद्ध शेष धनराशि,बकाया का भुगतान करने पर कब्जा प्रदान करने के लिए तैयार हैं। विपक्षी द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य भौतिक रूप से दाखिल किया गया है :- t. पंजीकरण आवेदन-पत्र दिनांक 02-04-2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 2. अनुबन्ध-पत्र दिनांक 45--08-2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 3. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों दिनांक 37-06-20I7 एवं 7-02-207 की प्रतियाँ (अभिप्रमाणित) | 4. कैश भुगतान की रसीदों की प्रतियाँ (अभिप्रमाणित)। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक में मुख्यतः इंगित किया गया है कि उनके द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता के cet को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 2/42 कम

4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? | यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित ब्याज सहित कब्जा अथवा ब्याज सहित जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wea इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? कोविड--49 की प्रथम लहर को प्राकृतिक आपदा ,/महामारी मानते हुये, दिनांक 3.05.2020 को भारत सरकार आवास और शहरी कार्य मंत्रालय की अधिसूचना संख्या-0-7024/230/2048--॥0५979-00/£75-9056405 के द्वारा कार्यालय ज्ञापन के perce में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गयों है :- “

a 6. Ministry has examined the said recommendation of CAC and accordingly advises all States/Union Territories and their Real Estate Regulatory Authorities that in order to avoid submission of separate application for extension of each project and orders thereon, Regulatory Authorities may, in pursuance of section 37 of RERA read with other enabling provisions, in their respective jurisdictions issue following orders/directions to the effect that ‘notwithstanding anything contained to the contrary and by virtue of powers conferred under section 37 read with section 34(f) of the RERA, the registration or extension thereto under Section 5, 6, 7(3) of the RERA or Rules thereunder, all registered projects under jurisdiction of Regulatory Authority for which the completion date or revised completion date or extended completion date as per registration expires on or after 25" March, 2020’: (i) Regulatory Authorities may issue suitable orders/ directions to extend the registration and completion date or revised completion date or extended completion date automatically by 6 months due to outbreak of COVID-I9 (Corona Virus), which is a calamity caused by nature and is adversely affecting regular development of real estate projects by invoking force majeure clause; ii) Regulatory Authorities may, on their own discretion, 3/ 42 0. ४2०००-*&.

consider to further extend the date of completion as per registration for another period upto 3 months, if the situation in their respective State or any part thereof, for reasons to be recorded in writing, needs special consideration of invoking 'force majeure’ in view of current pandemic;...... ” समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. Re अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25-03-2020 से 6+3 माह (नौ माह) की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-42-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। अतः परियोजना Force Majeure के कारण इस बिन्दु के परिप्रेक्ष्य में विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2: यह बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को विलम्बित ब्याज सहित कब्जा अथवा ब्याज सहित जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? शिकायतकर्ता ने अपने शिकायत में इंगित किया गया है कि परियोजना विलम्बित है तथा परियोजना के कार्य की गति धीमी हो गयी है। विपक्षी शिकायतकर्ता की गलती न होने पर भी उनकी इकाई का कब्जा उन्हें नहीं दे रहे हैं। जिस वजह से कब्जे की कार्यवाही 06 वर्ष से लम्बित है।

विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 48--04-2025 में मुख्यतः यह इंगित किया है कि परियोजना सभी दृष्टिकोण से पूर्ण है व अनापत्ति प्रमाण-पत्र / सम्बन्धित प्रमाण-पत्र प्राप्त किए जाने की कार्यवाही विपक्षी द्वारा प्रारम्भ कर दी गयी है। परियोजना में 80 से ७०0 प्रतिशत आवंटी निवास कर रहे हैं। विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के विरूद्ध शेष धनराशि,“बकाया का भुगतान करने पर कब्जा प्रदान करने के लिए तैयार हैं। pein VU eS ¢ 4/42 ॥ ts [ शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक में मुख्यतः इंगित किया गया ई कि उनके द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने की मांग की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध अनुबन्ध पत्र दिनांक 45-06-207 में कब्जे की कोई स्पष्ट तिथि निर्धारित नहीं की गयी है। ऐसे प्रकरण में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & 0२3. के वाद में अंकित किया है :-

“35, Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20l4. Further there is no dispute as to the fact that until now there. is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to 2” उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ परियोजना की समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। अनुबन्ध पत्र दिनांक 45--06-2047 का है। इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की तिथि +4—06—2020 माना जाना उचित होगा, किन्तु निस्तारण बिन्दु wero के अनुसार दिनांक 74-03-202 तक इकाई का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा अभी तक इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। _| NS. Venwe.,

5/42 प पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल की निरीक्षण आख्या दिनांक 08-08-2025 में निम्नवत्‌ इंगित है :- रेरा जाँच दल के अनुसार सुसंगत सूचना 4. वर्तमान में परियोजना के अंतर्गत मेंटिनेंस का कार्य किया जा रहा है। 2. wee निरीक्षण के दौरान अनुमान लगाया गया कि परियोजना में यदि 20 से 25 मानव संसाधन के द्वारा कार्य किया जाए तो परियोजना को लगभग 02-03 माह में पूर्ण किया जा सकता है। इस प्रकार शिकायतकर्ता को दिनांक 44-03-2024 से विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेरा एक्ट की धारा 48 (4) में प्राविधान है कि :- “Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.” इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा 6 /42 A. 2०००८. प्रत्येक माह & विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo ee49—-s0/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- हल 2 सन the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as.per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession........ " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा |

॥ ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44-03-2024 से ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (जो भी बाद में हो) तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- #...257. Section 8() (b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other ५ remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment with interest at such rate as may 7 / 42 NK. 2४०००.

be prescribed in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable..................- अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- “(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the

allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;” जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- 8/42 A. Newe, "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+t प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

freer» «« ard Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, -208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise....... ad KN. le 9/42 eee

ara Re याचिका wWea-i-i20/2020 “Sal इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ.प्र. राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- ee 3. On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......... 7. and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......... 29. Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice... माननीय उच्च न्यायात्रय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + 4% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CRATER माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को we बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+H प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त पत्रावली पर उपलब्ध रसीदों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता _| No. Ven<. 0/42 रु, 8,4,000/- (आठ लाख ग्यारह हजार रूपए मात्र) का भुगतान कैश से किया गया है। जबकि दो लाख से अधिक की धनराशि का कैश में भुगतान किए जाने पर मा. सर्वोच्च न्यायालय में (CIVIL APPEAL NO. 5200 OF 2025) THE CORRESPONDENCE, RBANMS EDUCATIONAL INSTITUTION VERSUS B. GUNASHEKAR & ANOTHER स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “]8.]. Further, through the averments made in the plaint and in the agreement, the respondents/plaintiffs have claimed to have paid huge sum towards consideration by cash. It is pertinent to recall that Section 269ST of the Income Tax Act, was introduced to curb black money by digitalising the transactions above Rs.2,00,000/- and contemplating equal amount of penalty under Section 27IDA of the Act. As per the said provisions, action is to be taken on the recipient. However, there is also an onus on the plaintiffs to disclose their source for such huge cash....... i

उपरोक्त भुगतानों में से दो रसीदों के विरूद्ध कैश में क्रमशः 3 लाख व 5 लाख का भुगतान किया गया है जो दो लाख से ऊपर के हैं। अतः: सचिव, रेरा प्रश्नगत प्रकरण को उपरिलिखित मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश के क्रम में आयकर विभाग भारत सरकार के सक्षम प्राधिकारी को इस आदेश की एक प्रति सूचनार्थ / आवश्यक कार्यवाही हेतु उपलब्ध कराएं। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार शेष धनराशि प्राप्त कर इकाई की रजिस्ट्री निष्पादित कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा शिकायतकर्ता को दिनांक 44-03--2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+i प्रतिशत ब्याज अदा करना 44/42 NN. Venne. ; सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)() के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. शिकायतकर्ता द्वारा भारी-भरकम राशि कैश के माध्यम से भुगतान की गयी है। अतः सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने के पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा कैश में किए गए भुगतान की जाँच,/आख्या,/ पुष्टि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 के अनुसार सक्षम स्तर से करा ली जाए 5. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों में विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में उपलब्ध करा सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | ly) SP हि (डिम्पल वर्मा) ae सदस्य. दिनांक :-02,/ 02,/ 2026 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 42 / 42

उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ - 226007 (उ.प्र) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की erst} अन्तर्गत आदेश एवं विकास) अधिनियम, 2046 की asi} अन्तर्गत आदेश पीठ- 02 पीठासीन:- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या- [॥(0467/05/409008/2023 राजेन्द्र सूरी, आशा सूरी — शिकायतकर्ता बनाम आस्था इन्फ्राप्रोजेक्ट्स A विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- we विपक्षी — श्री गौरव पटेल, अधिवक्ता शिकायतः- शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने हेतु शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “AASTHA INFRAPROJECTS’ मथुरा में एक इकाई संख्या KR-240 GOLD दिनांक 02-04-20I7 को बुक कराया था जिसकी कुल कीमत रू. 28,05,000/— (अठाईस लाख पाँच हजार रूपये मात्र) थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा रु. 22,44,000/— (बाईस लाख ग्यारह हजार रूपए मात्र) का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने अपने शिकायत में इंगित किया गया है कि परियोजना विलम्बित है तथा परियोजना के कार्य की गति धीमी हो गयी है। विपक्षी शिकायतकर्ता की गलती न होने पर भी उनकी इकाई का कब्जा उन्हें नहीं दे रहे हैं। जिस वजह से कब्जे की 4 / 42 0. Venn.

यवाही 06 वर्ष से लम्बित है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किया गया है :- 4. पंजीकरण आवेदन-पत्र दिनांक 02-04--2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित) | 2. अनुबन्ध-पत्र दिनांक 45-06-2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित) | 3. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों दिनांक 7-06-207 एवं 7-02-207 की प्रतियाँ (अनअभिप्रमाणित) | 4. कैश में भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों की प्रतियाँ दिनांक 02-04-207, 27-04-207 एवं 20-06-207 की (अभिप्रमाणित) | विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 48—o4—2025 में मुख्यतः यह इंगित किया है कि परियोजना सभी दृष्टिकोण से पूर्ण है व अनापत्ति प्रमाण-पत्र / सम्बन्धित प्रमाण-पत्र प्राप्त किए जाने की कार्यवाही विपक्षी द्वारा प्रारम्भ कर दी गयी है। परियोजना में 80 से 90 प्रतिशत आवंटी निवास कर रहे हैं। विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के विरूद्ध शेष धनराशि,बकाया का भुगतान करने पर कब्जा प्रदान करने के लिए तैयार हैं। विपक्षी द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य भौतिक रूप से दाखिल किया गया है :- t. पंजीकरण आवेदन-पत्र दिनांक 02-04-2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 2. अनुबन्ध-पत्र दिनांक 45--08-2047 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 3. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों दिनांक 37-06-20I7 एवं 7-02-207 की प्रतियाँ (अभिप्रमाणित) | 4. कैश भुगतान की रसीदों की प्रतियाँ (अभिप्रमाणित)। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक में मुख्यतः इंगित किया गया है कि उनके द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता के cet को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 2/42 कम

4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? | यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित ब्याज सहित कब्जा अथवा ब्याज सहित जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wea इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? कोविड--49 की प्रथम लहर को प्राकृतिक आपदा ,/महामारी मानते हुये, दिनांक 3.05.2020 को भारत सरकार आवास और शहरी कार्य मंत्रालय की अधिसूचना संख्या-0-7024/230/2048--॥0५979-00/£75-9056405 के द्वारा कार्यालय ज्ञापन के perce में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गयों है :- “

a 6. Ministry has examined the said recommendation of CAC and accordingly advises all States/Union Territories and their Real Estate Regulatory Authorities that in order to avoid submission of separate application for extension of each project and orders thereon, Regulatory Authorities may, in pursuance of section 37 of RERA read with other enabling provisions, in their respective jurisdictions issue following orders/directions to the effect that ‘notwithstanding anything contained to the contrary and by virtue of powers conferred under section 37 read with section 34(f) of the RERA, the registration or extension thereto under Section 5, 6, 7(3) of the RERA or Rules thereunder, all registered projects under jurisdiction of Regulatory Authority for which the completion date or revised completion date or extended completion date as per registration expires on or after 25" March, 2020’: (i) Regulatory Authorities may issue suitable orders/ directions to extend the registration and completion date or revised completion date or extended completion date automatically by 6 months due to outbreak of COVID-I9 (Corona Virus), which is a calamity caused by nature and is adversely affecting regular development of real estate projects by invoking force majeure clause; ii) Regulatory Authorities may, on their own discretion, 3/ 42 0. ४2०००-*&.

consider to further extend the date of completion as per registration for another period upto 3 months, if the situation in their respective State or any part thereof, for reasons to be recorded in writing, needs special consideration of invoking 'force majeure’ in view of current pandemic;...... ” समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. Re अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25-03-2020 से 6+3 माह (नौ माह) की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-42-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। अतः परियोजना Force Majeure के कारण इस बिन्दु के परिप्रेक्ष्य में विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2: यह बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को विलम्बित ब्याज सहित कब्जा अथवा ब्याज सहित जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? शिकायतकर्ता ने अपने शिकायत में इंगित किया गया है कि परियोजना विलम्बित है तथा परियोजना के कार्य की गति धीमी हो गयी है। विपक्षी शिकायतकर्ता की गलती न होने पर भी उनकी इकाई का कब्जा उन्हें नहीं दे रहे हैं। जिस वजह से कब्जे की कार्यवाही 06 वर्ष से लम्बित है।

विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 48--04-2025 में मुख्यतः यह इंगित किया है कि परियोजना सभी दृष्टिकोण से पूर्ण है व अनापत्ति प्रमाण-पत्र / सम्बन्धित प्रमाण-पत्र प्राप्त किए जाने की कार्यवाही विपक्षी द्वारा प्रारम्भ कर दी गयी है। परियोजना में 80 से ७०0 प्रतिशत आवंटी निवास कर रहे हैं। विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के विरूद्ध शेष धनराशि,“बकाया का भुगतान करने पर कब्जा प्रदान करने के लिए तैयार हैं। pein VU eS ¢ 4/42 ॥ ts [ शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक में मुख्यतः इंगित किया गया ई कि उनके द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने की मांग की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध अनुबन्ध पत्र दिनांक 45-06-207 में कब्जे की कोई स्पष्ट तिथि निर्धारित नहीं की गयी है। ऐसे प्रकरण में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & 0२3. के वाद में अंकित किया है :-

“35, Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20l4. Further there is no dispute as to the fact that until now there. is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to 2” उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ परियोजना की समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। अनुबन्ध पत्र दिनांक 45--06-2047 का है। इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की तिथि +4—06—2020 माना जाना उचित होगा, किन्तु निस्तारण बिन्दु wero के अनुसार दिनांक 74-03-202 तक इकाई का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा अभी तक इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। _| NS. Venwe.,

5/42 प पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल की निरीक्षण आख्या दिनांक 08-08-2025 में निम्नवत्‌ इंगित है :- रेरा जाँच दल के अनुसार सुसंगत सूचना 4. वर्तमान में परियोजना के अंतर्गत मेंटिनेंस का कार्य किया जा रहा है। 2. wee निरीक्षण के दौरान अनुमान लगाया गया कि परियोजना में यदि 20 से 25 मानव संसाधन के द्वारा कार्य किया जाए तो परियोजना को लगभग 02-03 माह में पूर्ण किया जा सकता है। इस प्रकार शिकायतकर्ता को दिनांक 44-03-2024 से विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेरा एक्ट की धारा 48 (4) में प्राविधान है कि :- “Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.” इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा 6 /42 A. 2०००८. प्रत्येक माह & विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo ee49—-s0/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- हल 2 सन the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as.per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession........ " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा |

॥ ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44-03-2024 से ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (जो भी बाद में हो) तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- #...257. Section 8() (b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other ५ remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment with interest at such rate as may 7 / 42 NK. 2४०००.

be prescribed in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable..................- अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- “(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the

allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;” जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- 8/42 A. Newe, "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+t प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

freer» «« ard Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, -208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise....... ad KN. le 9/42 eee

ara Re याचिका wWea-i-i20/2020 “Sal इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ.प्र. राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- ee 3. On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......... 7. and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......... 29. Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice... माननीय उच्च न्यायात्रय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + 4% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CRATER माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को we बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+H प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त पत्रावली पर उपलब्ध रसीदों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता _| No. Ven<. 0/42 रु, 8,4,000/- (आठ लाख ग्यारह हजार रूपए मात्र) का भुगतान कैश से किया गया है। जबकि दो लाख से अधिक की धनराशि का कैश में भुगतान किए जाने पर मा. सर्वोच्च न्यायालय में (CIVIL APPEAL NO. 5200 OF 2025) THE CORRESPONDENCE, RBANMS EDUCATIONAL INSTITUTION VERSUS B. GUNASHEKAR & ANOTHER स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “]8.]. Further, through the averments made in the plaint and in the agreement, the respondents/plaintiffs have claimed to have paid huge sum towards consideration by cash. It is pertinent to recall that Section 269ST of the Income Tax Act, was introduced to curb black money by digitalising the transactions above Rs.2,00,000/- and contemplating equal amount of penalty under Section 27IDA of the Act. As per the said provisions, action is to be taken on the recipient. However, there is also an onus on the plaintiffs to disclose their source for such huge cash....... i

उपरोक्त भुगतानों में से दो रसीदों के विरूद्ध कैश में क्रमशः 3 लाख व 5 लाख का भुगतान किया गया है जो दो लाख से ऊपर के हैं। अतः: सचिव, रेरा प्रश्नगत प्रकरण को उपरिलिखित मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश के क्रम में आयकर विभाग भारत सरकार के सक्षम प्राधिकारी को इस आदेश की एक प्रति सूचनार्थ / आवश्यक कार्यवाही हेतु उपलब्ध कराएं। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार शेष धनराशि प्राप्त कर इकाई की रजिस्ट्री निष्पादित कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा शिकायतकर्ता को दिनांक 44-03--2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+i प्रतिशत ब्याज अदा करना 44/42 NN. Venne. ; सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)() के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. शिकायतकर्ता द्वारा भारी-भरकम राशि कैश के माध्यम से भुगतान की गयी है। अतः सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने के पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा कैश में किए गए भुगतान की जाँच,/आख्या,/ पुष्टि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 के अनुसार सक्षम स्तर से करा ली जाए 5. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों में विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में उपलब्ध करा सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | ly) SP हि (डिम्पल वर्मा) ae सदस्य. दिनांक :-02,/ 02,/ 2026 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 42 / 42