उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा (een) मैसर्स तुल्सियानी कन्सट्रक्शन्स एण्ड डेवलपर्स प्राण्लि० (प्रमोटर) बनाम | क्रम सं0 | शिकायत संख्या | विपक्षीगण (आवंटी) . LKO62080004/202 गगन दीप सिंह 2 LKO62080003/202 सरिता सत्या | 3. LKO62080006/202I | रवनीत सिंह शिकायतकर्ता मैसर्स तुल्सियानी कन्सट्रक्शन्स एण्ड डेवलपर्स प्राण्लि० (प्रमोटर) द्वारा विपक्षी गगन दीप सिंह (आवंटी) के साथ 02 अन्य आवंटियों के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना Golf View Apartment से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- LKO62080004/202i गगन दीप सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा विपक्षी (आवंटी) के विरुद्ध देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करने हेतु संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा अपनी शिकायत में यह अंकित किया गया है कि विपक्षी (आवंटी) द्वारा शिकायतकर्ता (प्रमोटर) की परियोजना Golf View Apartment में इकाई बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण हुए Sa

04-06 माह हो चुका है। विपक्षी (आवंटी) द्वारा शेष धनराशि जमा कर इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है तथा शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा विभिन्‍न तिथियों पर मांग पत्र प्रेषित किया गया है, विपक्षी (आवंटी) द्वारा किसी भी मांग पत्र के सम्बन्ध में भुगतान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा अवशेष देय धनराशि विपक्षी (आवंटी) से दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र, भुगतान योजना, भुगतान विवरण, धनराशि अदायगी की रसीद तथा मांग पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी (आवंटी) को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि वह निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें। विपक्षी (आवंटी) विभिन्‍न तिथियों पर अनुपस्थित रहे। विपक्षी (आवंटी) को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी कोई जवाब दाखिल नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता (प्रमोटर) के तर्कों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया tar | यह तथ्य पर विचारणीय है कि क्‍या प्रश्नगत शिकायत रेरा के अंतर्गत पोषणीय है ? इस सम्बन्ध में रेश के गठन का मूल उद्देश्य और कारणों को पढ़ा जाना आवश्यक है। रेरा अधिनियम में प्रथम स्वरूप रेरा की भूमिका (Preamble) को निम्नवत्‌ वर्णित fea गया है :-

An Act to establish the Real Estate Regulatory Authority for regulation and promotion of the real estate sector and to ensure sale of plot, apartment or building, as the case may be, or sale of real estate project, in an efficient and transparent manner and to protect the interest of consumers in the real estate sector and to establish an adjudicating YY = for speedy dispute redressal and also to establish the Appellate Tribunal to hear appeals from the decisions, directions or orders of the Real Estate Regulatory Authority and the adjudicating officer and for matters connected therewith or incidental thereto. उक्तानुसार भू-सम्पदा सेक्टर के विनियमन और संवर्धन के लिए भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की स्थापना करने तथा यथा स्थिति भू-खण्ड, अपार्टमेन्ट या भवन का विक्रय या भू-सम्पदा परियोजना का विक्रय दक्षता पूर्ण और पारदर्शी रीति में सुनिश्चित करने तथा भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ता के हितों की ter करने और विवार के शीघ्र समाधान के लिए एक न्याय निर्णायक तंत्र की स्थापना और भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण तथा न्यायनिर्णायक अधिकारी के विनिश्चयों, निर्देशों अथवा आदेशों के विरूद्द अपीलों की सुनवाई करने के लिए भी एक अपीलीय अधिकरण की स्थापना करने और उससे सम्बन्धित या उसके आनुषंगिक विषयों का उपबन्ध करने के लिए यह अधिनियम है, जिससे यह स्पष्ट है कि रेरा का मूल उद्देश्य भू-सम्पदा क्षेत्र का विकास करना है। साथ ही साथ रेरा अधिनियम की धारा-340) में प्राधिकरण के कृत्य का भी उल्लेख किया गया है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- "To ensure compliance of the obligations cast upon

the promoters, the allottees and the real estate agents under the proposed legislation;" उक्त से यह स्पष्ट है कि इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन watt, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर अधिरोपित बाध्यताओं का अनुपालन सुनिश्चित किया जाना इस प्राधिकरण का कृत्य एवं उत्तरदायित्व है। यह भी उल्लेखनीय है कि परियोजना 'रेरा' के अन्तर्गत पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRIJI409 है | | aa अधिनियम के अंतर्गत आवंटियों के हितों के साथ-साथ सम्पवर्तक के भू-सम्पदा परियोजना के विकास को दृष्टिगत रखते हुए अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद दर्ज कराये जाने का भी उल्लेख है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- "Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made there under against any promoter allottee or real estate agent,as the case may be." उक्तानुसार कोई व्यथित व्यक्ति, यथास्थिति किसी सम्प्रवर्तक, आवंटी या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरुद्ध अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिक्रमण या उल्लंघन के लिए, यथास्थिति, प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी को परिवाद दर्ज कर सकेगा, जिससे यह स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक भी व्यथित होते हैं, तो उन्हें आवंटियों के विरुद्ध वाद योजित करने का अधिकार होगा। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत 'रेरा' के अन्तर्गत पोषणीय है।

पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों एवं साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी को उनकी सहमति से अपनी परियोजना में आवंटन पत्र जारी करते हुए आवंटित किया था। क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह स्पष्ट है कि क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र में दिये गये नियम एवं शर्तों के लिए उभयपक्ष बाध्यकारी है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी (आवंटी) द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया और न ही देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लिया जा रहा है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया है जिसमें शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) की ओर से नियम एवं शर्त के प्रस्तर-2(0)09) में अंकित किया गया है रद 4 कि आवंटी द्वारा इकाई का कब्जा न लिये जाने पर उसे होल्डिंग चार्ज रु० 5,/-प्रति वर्ग फुट से या 53.80 प्रति वर्ग मीटर प्रति माह लिया जाएगा। क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-6, 7 एवं 8 में अंकित है कि आवंटी द्वारा लगातार धनराशि भुगतान करने में विलम्ब किया जाता है तो शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) के पास यह अधिकार है कि वह विपक्षी (आवंटियों) की इकाई को निरस्त कर सकते हैं तथा अग्रिम धनराशि जब्त कर शेष धनराशि बिना ब्याज के विपक्षी (आवंटी) को वापस कर देंगे।

उपरोक्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र के अन्तर्गत आवंटी द्वारा कब्जा न लिये जाने की स्थिति में उसके विरूद्ध कार्यवाही करने का अधिकार शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) को दिया गया है। आवंटी को कब्जा लेने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता है। आवंटी द्वारा कब्जा प्राप्त न करने की स्थिति में नियमानुसार क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र के अन्तर्गत अंकित की गयी शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) कार्यवाही करने के लिए सक्षम है। शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) उपरोक्‍तानुसार क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र में अंकित शर्तों के अधीन आवंटी के विरूद्ध कार्यवाही करने के लिए स्वतंत्र है। तद्नुसार शिकायत का निस्तारण किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं इसकी प्रति सम्बन्धित पत्रावली में लगायी जाये। दिनांक: 2 //o3/ 2022 Vee rar AN a2 कल्पना मिश्रा (सदस्या) उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण