उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, काला काकंर हाउस, ह पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-04(ए), उपस्थितिः श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या: LKO762030323/209 श्री dare अली Ws रेहाना खातून बरौरा हुसैनबाड़ी मरीमाता मंदिर रोड, लखनऊउ.प्र226003॥। anatanatntenntnatnetnntne परिवादी बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमती नगर, mgd) © = ५१७३. ५ «थे ८7 7: मंदाशाायायशततरा प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध अतिरिक्त धनराशि एवं जी.एस.टी. से मुक्ति दिलाये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उसने “सरगम अपार्टमेंट” में एक फ्लैट 55/2/404 जिसकी कुल कीमत रु 26,67,0.00/- et शिकायतकर्ता द्वारा BO 266264.00/-4t अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि परियोजना में 5 वर्ष 7 माह का विलंब है। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया कि दिनांक 9.08.2044 को इकाई का आवंटन हुआ था। विपक्षी द्वारा इकाई के मूल्य में वृद्धि कर दी गयी है जिसमें जी.एस.टी भी सम्मिलित है। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी ने अंतिम गणना शीट दिनांक 26.09.20:8 & द्वारा रु 3,67,003.00 /- अतिरिक्त धनराशि की माँग की है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- . आवेदन पत्र की प्रति। 2. आवंटन पत्र की प्रति। 3. अंतिम गणना शीट। 4. धनराशि अदायगी की रशीदों की प्रति। '

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 70.05.209 में यह बताया कि परियोजना की भूमि का किसानों से विवाद चल रहा था जिस कारण परियोजना में विलंब हुआ है, जिस कारण विपक्षी निर्धारित समयावधि में कब्जा प्रदान नहीं कर सका था। भूमि का विवाद किसान एवं राज्य सरकार के मध्य चल रहा था जो कि विपक्षी के नियंत्रण के परे था। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी द्वारा भी निर्माण कार्य में विलंब किया गया है। विपक्षी द्वारा निर्माणकर्ता एजेंसी को पत्र भेजकर सूचित किया गया कि उनका कार्य समय से धीरे चल रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया कि वह परियोजना का निर्माण कार्य NO PROFIT NO Loss की सरकारी नीति के तहत कार्य करतें हैं। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्ता से प्राप्त जी.एस.टी की राशि प्रत्यक्ष रुप से भारतीय सरकार में जमा की जानी है। विपक्षी ने बताया कि इकाई का अंतिम मूल्य निर्माण के बाद किया जाता है, जो कि विपक्षी के ब्रोशर में उल्लेखित किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- i, निर्माणकर्ता एजेंसी को भेजे गए पत्र की प्रति। 2. समय विस्तार के लिए आवेदन पत्र की प्रति। दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदु पर पूर्णतः आधारित हैः- 4. क्‍या शिकायतकर्ता की इकाई की मूल्य लागत में वृद्धि हुई है अथवा नहीं ? 2. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी देय है अथवा नहीं ? 3. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ?

4. क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? बिन्दु संख्या -7 जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता की इकाई की मूल्य लागत में वृद्धि का है तो, इस सम्बन्ध में विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-4 के नोट्स में अंकित है कि “उपरोक्त फ्लैट का घोषित मूल्य अनुमानित है जिसमें वृद्धि संभावित है। शासन अथवा किसी शासकीय अभिकरण द्वारा कोई अतिरिक्त टैक्स यथा ae, सर्विस टैक्स आदि रोपित किया जाता है तो वह आवंटी द्वारा अलग से देय होगा।” उक्त के साथ-साथ नोट्स में निम्न अंकन भी हैः “अनुमानित क्षेत्रफल में वृद्धि होने की स्थिति में वास्तविक क्षेत्रफल के अनुसार भुगतान देया होगा।" इकाई की मूल्य लागत में वृद्धि के संबंध में पत्रावती पर लखनऊ विकास प्राधिकरण की गणना शीट दिनांक 26.09.208 उपलब्ध है जिसमें भवन मूल्य में, टैक्स सहित वृद्धि प्रदर्शित है। क्षेत्रफल में परिवर्तन का कोई उल्लेख यद्यपि नहीं है तथापि यह वृद्धि परियोजना की शर्तों के अनुरुप है। बिन्दु संख्या -2 जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी देय है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध मे विवरण पुस्तिका के प्रस्तर 4 के नोट्स में अंकित है कि “उपरोक्त फ्लैट का घोषित मूल्य अनुमानित है जिसमें वृद्धि संभावित 2 9 है। शासन अथवा किसी शासकीय अभिकरण द्वारा की अतिरिक्त टैक्स यथा de, सर्विस टैक्स आदि रोपित किया जाता है तो वह आवंटी द्वारा अलग से देय होगा।" इस सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल के प्रकरण में एन.सी.डी. आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर अपहेल्ड (सही ठहराया) किया हैः-

‘The commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.205, the Appellant-Builder was entitled to payment of following amounts- |. An amount of Rs. ३,.66/- towards interest on delayed payment. ll. Water connection charges if paid to the concerned Authority. On proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. lll. Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. IV. Escalation charges+service tax amounting — to Rs.3,88,797.9/ Bad TER में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेज, वाटर चार्जेज, एक्सलेशन कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेज, शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये हैं उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) देकर व प्रत्येक TAR को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने के अधिकारी होगें। यह सही है कि वर्ष 2074 में जी.एस.टी. नहीं था किन्तु उस समय लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही हैं। अतः इस धनराशि को शिकायतकर्तागण को वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है। विपक्षी शिकायतकर्ता से जी.एस.टी की धनराशि के भुगतान के साक्ष्य सहित, प्रो-रेटा बेसिस के अनुसार प्राप्त करेगें एवं भुगतान का प्रमाण शिकायतकर्ता को प्राप्त करायेंगे।

बिन्दु संख्या- 3 जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, विवरण पुस्तिका के अनुसार परियोजना 24 माह में पूरी होनी चाहिये थी। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:- 5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a ° ० time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ?

उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एवं रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। आवंटन पत्र दिनांक 9.08.20 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 9.08.2074 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा विलंब के संबंध मे कहा गया है कि किसानों एवं राज्य सरकार के विवाद के कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलंब हुआ है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 37.03.208 अंकित की गयी है जो बीत चुकी है। इस प्रकरण में दिनांक 37.05.20:9 Hl RT द्वारा परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसके अनुसार परियोजना में बिजली फिटिंग, फ्लोर टाईल्स, वाल CS, (बाथरुम एवं किचन) दरवाजा, खिड़िकी के चौखट व फललों, पुट्टी, दो कोट रंगाई/पुताई/पेटिंग इत्यादि का कार्य हो चुका है। दीवारों, दरवाजा, खिड़की की चौखट की फाइनल रंगाई/पुताई/पेटिंग व फ्लैट की सफाई तथा बाथरुम व किचन की फिटिंग इत्यादि का कार्य अभी शेष है। वर्तमान में परियोजना का विकासकार्य लगभग पूर्ण है तथा लगभग 435 आवर्टित फ्लैटों की रजिस्ट्री हो चुकी है। उक्त से यह स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण कार्य लगभग पूर्ण है। प्राधिकरण द्वारा सम्पादित विक्रय विलेख की प्रति स्थल पर दिखाये जाने के उपरान्त आवंटी द्वारा यह आग्रह कि मुझे vera आवंटित फ्लैट में यथा शीघ्र रहना है के उपरान्त लगभग तीन सप्ताह के अंदर शेष बजे हुये कार्य के साथ भवन की साफ-सफाई इत्यादि की व्यवस्था सुनिश्चित करा दी जायेगी। परियोजना में लगभग 05 वर्ष का विलंब है। इस प्रकार दिनांक 9.08.20:4 से कब्जा ऑफर करने की तिथि 26.09.20:8 तक की अवधि विलम्ब अवधि मानी जाएगी। बिन्दु संख्या-4

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं , इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा विवरण पुस्तिका के We 4.2 में अंकित किया गया है कि यदि sat को विलंब से कब्जा प्रदान किया जाएगा तो कोई ब्याज/ प्रतिकर देय नहीं होगा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निर्धारित समयावधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि के लिए ब्याज दिलाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त के आलोक से यह स्पष्ट है कि ‘ aT विपक्षी की परियोजना विलंबित है अर्थात शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी के मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि Alo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता द्वारा प्रोजेक्ट में बने रहने की स्थिति में प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब नहीं मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

अतः विपक्षी की परियोजना में विलंब के लिए शिकायतकर्ता विलंबित ब्याज पाने का अधिकारी है। यदि इकाई का कब्जा मूलरुप से दिनांक 9.08.2074 तक दिया जाना था, दिनांक 9.08.2074 के बाद से कब्जा ऑफर करने की तिथि 26.09.20i8 तक की अवधि के लिए विलंब ब्याज देय होगा। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलम्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (॥ में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- न VU The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (iii) A निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I% प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धन वापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार इस प्रकरण में निम्न आदेश पारित किए जाते हैः- आदेश

t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से बकाया धनराशि जमा कराकर व शेष विधिक शुल्क एवं नियमानुसार स्टांपशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री करना एवं कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि जो कि दिनांक 79.08.2074 से कब्जा ऑफर करने की तिथि 26.09.208 तक है, के लिए MCLR+% ब्याज दर से विलंबित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि में कब्जा प्राप्ति के समय समायोजित की जाये और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. रेरा अधिनियम की धारा 2(2०)() के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात MCLR+I% वार्षिक, यदि बायर का भी कोई बकाया होगा तो वही दर बायर को देय होगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: /\\ /20:9 yf ta A Ta 5 गा कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण