E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकाकर हाऊस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत सं0- LKOI62030323/20I9 सुनवाई तिथि: 30-0-2025 Taiyyab Ali and Rehana Khatoon V/S Lucknow Development Authority आदेश पत्र शिकायत वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से सुनवाई हेतु प्रस्तुत की गयी। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सिद्धार्थ नन्दवानी उपस्थित। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अभिषेक खरे उपस्थित। विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या, दिनांक 2:-08-2024 इस आशय की प्रस्तुत की गयी है कि शिकायतकर्ता को बार-बार मांग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र जारी किये जाने के बावजूद उसके द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान कर स्वयं रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही नहीं करायी जा रही है। शिकायतकर्ता का कथन है कि उसे आवंटित फ्लैट का विक्रय मूल्य रू.24,40,000,/- था, जिसके सापेक्ष रू.26,62,64 /— का भुगतान कर दिये जाने के बावजूद विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अतिरिक्त धनराशि रू.3,67,003,/- की अनुचित एवं विधि विरूद्ध मांग की गयी, तब शिकायतकर्ता ने मा. प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत किया। ने मा. प्राधिकरण ने उभय पक्षों को सुनने के पश्चात्‌ दिनांक 48-44-2049 को आदेश पारित करते हुए विपक्षी को यह निर्देशित किया कि विपक्षी शिकायतकर्ता पर बकाया धनराशि में ७८।३+१% की दर से विलम्ब ब्याज की गणना कर इस धनराशि को देय धनराशि में समायोजित किया जाये और यदि विलम्ब ब्याज की कोई धनराशि अवशेष बचती है, तो उसे शिकायतकर्ता को वापस किया जाय।

मा. पीठ द्वारा यह भी आदेश पारित किया गया था कि wr afafrar—2ore की धारा-2(2०)() के अनुसार विलम्ब के लिए ब्याज की गणना MCLR+L% की वार्षिक ब्याज दर से की जायेगी तथा विलम्ब ब्याज की धनराशि को बकाया अवशेष देय धनराशि में समायोजित किया जायेगा। मा. पीठ द्वारा यह भी आदेश पारित किया गया था कि उभय पक्षों द्वारा भुगतान में विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज की गणना McLR+% की वार्षिक ब्याज दर से ही की जायेगी शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि विपक्षी ने आज तक विलम्ब ब्याज का समायोजन करते हुए कोई भी कब्जा प्रस्ताव एवं मांग-पत्र प्रेषित नहीं किया है। विपक्षी द्वारा जो मांग-पत्र प्रेषित किया गया है, उसमें ब्याज का समायोजन नहीं किया गया है साथ ही साथ मांग-पत्र में मा. पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक i8-7:-20/9 का उल्लघंन करते हुए MCLR+H% की दर के बजाय 42 प्रतिशत की दर से दण्डात्मक ब्याज की गणना करते हुए अनुचित एवं विधि विरूद्ध धनराशि की मांग की जा रही है। इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी की ओर से यह कहा गया कि उसके द्वारा मा. प्राधिकरण के आदेश, दिनांक 48--44-2049 के विरूद्ध मा. उ.प्र. We anita अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत किया गया है। विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष रेरा Ge धारा-43(5) के अधीन E-Court .9,84,636 /— अपील संख्या: 0262/2024 में जमा की जा चुकी है, इसलिए विलम्ब ब्याज की धनराशि का बकाया धनराशि में समायोजन नहीं किया जा सकता। शिकायतकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान कर रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही कराना चाहता है, तो विपक्षी उसके लिए तैयार है।

उभय पक्षों को सुनने तथा अभिलेख के अवलोकन से यह प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता को फ्लैट संख्या: 56/?/404 दिनांक 20-08-2044 को आवंटित किया गया। फ्लैट का विक्रय मूल्य रूु.24,40,000,/- था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ने रू.26,62,64 /“- का भुगतान किया जा चुका है। इस भुगतान के बावजूद विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से रू.3,67,003 /— की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी, जिसको अनुचित एवं विधि विरूद्ध बताते हुए शिकायतकर्ता ने रेरा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत किया। मा. प्राधिकरण की पीठ ने उभय पक्षों को सुनने के पश्चात्‌ विपक्षी को निर्देशित किया कि वह 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से बकाया अवशेष धनराशि प्राप्त कर उसके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर कब्जा प्रदान | मा. पीठ द्वारा यह भी आदेश पारित किया गया कि कब्जे में विलम्ब के लिए ॥/८/४+१% की दर से विलम्ब ब्याज की गणना कर उसे बकाया धनराशि में समायोजित किया जायेगा तथा यदि समायोजन के पश्चात कोई धनराशि अवशेष बचती है, तो शिकायतकर्ता को वापस किया जायेगा। मा. पीठ द्वारा दोनों पक्षों के लिए विलम्ब की दशा में ब्याज के गणना की दर Mcir+i% निर्धारित की गयी। विपक्षी द्वारा मा. पीठ के आदेश के अनुपालन में विलम्ब ब्याज का समयोजन करते हुए कोई भी कब्जा-प्रस्ताव एवं मांग-पत्र शिकायतकर्ता को आज तक प्रेषित नहीं किया गया है। प्रस्तुत मामलें में परियोजना पूर्ण है। परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 25-04--2049 = जारी भी हा चुका है। शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा प्राप्त करना चाहता है। विपक्षी भी कब्जा ना चाहता है।

विवाद इस बिन्दु पर है कि शिकायतकर्ता के अनुसार विपक्षी ने मा. पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 48-44-2049 के अनुपालन में बकाया धनराशि में विलम्ब ब्याज की धनराशि का समायोजन करते हुए आज तक कोई कब्जा-प्रस्ताव//मांग-पत्र प्रेषित नहीं किया है| पूर्व में जो मांग पत्र प्रेषित किया गया है, उसमें विलम्ब ब्याज की धनराशि का समायोजन नहीं किया गया है और मा. पीठ के आदेश के उल्लघंन में शिकायतकर्ता पर भुगतान में विलम्ब के लिए i2 प्रतिशत की दर से दण्डात्मक ब्याज आरोपित किया गया है। विपक्षी का कथन है कि उसने मा. पीठ के आदेश दिनांक 48-44-2049 को मा. उ.प्र. रेश अपीलीय अधिकरण में चुनौती दिया है। उसके द्वारा रेशा अधिनियम-2046 की धारा-43(5) के अधीन रू.9,84,636 /— अपील संख्या: 0262/2024 में जमा किया जा चुका है, इसलिए मा. पीठ के आदेश के अनुपालन में विलम्ब ब्याज को बकाया धनराशि में समायोजित नहीं किया जा सकता। मा. पीठ द्वारा आदेश दिनांक 48-44-2049 को पारित किया गया, जबकि अपील संख्या: 0262/202, दिनांक 46-03-2024 को दाखिल की गयी। मा. पीठ ने आदेश पारित होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करने हेतु विपक्षी को निर्देशित किया था। पीठ द्वारा आदेश पारित होने की तिथि दिनांक 48-44-2049 से 45 दिन अर्थात दिनांक 02-04-2020 तक विपक्षी को मा. पीठ के आदेश का srry पालन कर देना चाहिए था, परन्तु विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया। मा. पीठ क॑ आदेश के विरूद्ध जो अपील Ce है वह 40 E-Court

दिनांक t6-03-202 को प्रस्तुत की गयी है। अपीलकर्ता द्वारा पैरवी न करने के आधार पर मा. अधिकरण के आदेश दिनांक 46--03--2023 के द्वारा अपील खारिज कर दी गयी, जिसके पश्चात विपक्षी ने खारिजा आदेश दिनांक i6-03-2023 को वापस लेने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया। खारिजा आदेश stared होकर अपील दिनांक o6—44-2024 को पुर्नस्थापित हुई। मा. पीठ के आदेश दिनांक 48-44-2049 व अपील प्रस्तुत किये जाने की तिथि दिनांक 46--03--2024 के मध्य विपक्षी ब्याज की धनराशि का समायोजन कर सकता था, परन्तु उसके द्वारा कोई समायोजन नहीं किया गया। विपक्षी ने इस अवधि में समायोजन न करने का कोई कारण भी नहीं बताया है। चूँकि विपक्षी द्वारा धनराशि रू.9,84,636 /— मा. उ.प्र. रेशर अपीलीय अधिकरण में जमा कर दी गयी है और जमा धनराशि मा. उ.प्र. रेश अपीलीय अधिकरण के आदेश के अधीन है, इसलिए समायोजन पर बल दिया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। मा. अपीलीय अधिकरण में जो धनराशि जमा की गयी है वह शिकायतकर्ता के हितो को सुरक्षित रखने के लिए ही जमा की गयी है, जो अपील के निर्णय पर निर्भर है। ऐसी स्थिति में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता नियमानुसार जो बकाया धनराशि देय है, उसका तथा अन्य देयों के साथ अपेक्षित स्टाम्प का विपक्षी को भुगतान कर अपनी यूनिट की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्राप्त कर सकता है।

यहां पर यह स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर विलम्ब के लिए q2 प्रतिशत की दर से जो दण्डात्मक ब्याज आरोपित किया गया है वह मा. पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 48-4:-20:9 एवं रेरा afefiaa—ooie की धारा-2(४०)() के प्रावधानों का seo है। शिकायतकर्ता व विपक्षी दोनों के द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब की दशा में ४८।३+१% की दर से ही विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। अतः विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह 45 दिन के अन्दर MCLR+H% की दर से विलम्ब ब्याज की गणना कर रेरा द्वारा निर्धारित प्रारूप पर कब्जा-प्रस्ताव शिकायतकर्ता को प्रेषित करे | शिकायतकर्ता कब्जा-प्रस्ताव प्राप्ति के 45 दिन के अन्दर कब्जा-प्रस्ताव में मांगी गयी धनराशि का विपक्षी को भुगतान कर अपेक्षित wry, पंजीयन शुल्क व नियमानुसार देय अन्य प्रकीर्ण व्यय के साथ विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क करे। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया अवशेष धनराशि का भुगतान करने के पश्चात विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क किये जाने पर विपक्षी सम्पर्क किये जाने की तिथि से 03 सप्ताह के अन्दर शिकायतकर्ता के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराने के पश्चात शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्रदान करेगा | विक्रय-विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत होने तथा कब्जा प्रमाण-पत्र शिकायतकर्ता को प्राप्त कराये जाने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी विक्रय-विलेख एवं कब्जा प्रमाण-पत्र की प्रति रेरा पोर्टल पर अपलोड करे तथा उसकी भौतिक प्रति रेरा कार्यालय, लखनऊ (22-22 प्र ना सुनिश्चित करें| 5 दिनांक oO पत्रावली सुनवाई हेतु दिनांक 22-04-2025 को पेश हो। aa (हरीश ead जिला जज पूर्व / न्यायनिर्णायक अधिकारी 8