की >> प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ales हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र. आदेश अन्तर्गत धारा-38,/40 (2),/63 पीठ- 02 पीठासीन:- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या- [॥(0462/42/66790/2020 विजय कुमार सोफैट, गौरव We शिकायतकर्ता बनाम । ए.एन.एस. डेवलपर्स प्रा.लि. प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- श्री रचित सोंधी, अधिवक्ता विपक्षी — अनुपस्थित प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 44-02-2025 को सुनवाई के उपरान्त, पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गयी | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(9) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" /6 N पु Vemye_ E भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पेनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. , (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay 2/6 K हि Bare any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) lf any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक dared} लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि 3/6 AK. ewe.

भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्ननत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से पीठ द्वारा धारा-3। भू-सम्पदा (विनियामन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.2.2024 का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 26.03.2022 को किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 29.03.2022 को नोटिस जारी करते हुए 45 दिनों के अन्दर उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

तदोपरान्त प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 47.062002 को कारण दर्शाओ नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) अधिनियम, 20:6 सपठित धारा-38 तथा 63 उ.प्र. WI नियमावली, 2046 एवं नियम-24, उ.प्र. रेरा नियमावली, 206 जारी करते हुए पत्रावली धारा-40(2) अधिनियम, 206 सपठित धारा-38 तथा 63 उ.प्र. रेश नियमावली, 206 एवं नियम-24, उ.प्र, Ww नियमावली, 20i6 के अन्तर्गत पीठ में सुनवाई हेतु दिनांक 20.06.2022 सूचीबद्ध की गयी तथा अग्रिम सुनवाई क्रमश: दिनांक 29.07.2022, दिनांक 30.09.2022, दिनांक 44.42.2022, दिनांक 40.02.2023, दिनांक 42.05.2023, दिनांक 47.05.2023, दिनांक 25.08.2023, दिनांक 09.04.2024, दिनांक 06. 05.2024, दिनांक 24.08.2024, दिनांक 45.40.2024, दिनांक 09.42.2024 एवं दिनांक 44.02.2025 को की गयी। विपक्षी को पर्याप्त अवसर देने के उपरान्त भी उनके द्वारा प्रश्नगत A , Verne 4/6 Pecan में घधारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के अनुपालन में आख्या एवं लिखित अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.42.2024 निम्नवत्‌ है:- «4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर इकाई की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना एवं विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 09.04.2048 से दिनांक 28.07.2020 तक भारतीय स्टेट बैंक के होम लोन के अधिकतम MCLR+H प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें।....................--५०-०--०-+- कि

पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि सचिव, रेरा द्वारा प्रकरण में आदेश दिनांक 24.:2.200 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु. वसूली प्रमाण पत्र. संख्या0903 / यूपी. रेरा / वसूली / 2022-23 दिनांक 20.09.2022 को जारी किया जा चुका है एवं धनराशि शिकायतकर्ता को wie संख्या,यूपी रेरा/लेखा,/आर सी /47459 दिनांक 23.2.2004 के माध्यम से अंतरित की जा चुकी है। प्रश्नगत प्रकरण में आदेश दिनांक 24.42.2024 के अन्तर्गत कब्जे की कार्यवाही शेष है, चूंकि विपक्षी को wena परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 28,07.2020 को प्राप्त हो चुका है। अतः प्रकरण में नियम--24 की कार्यवाही उचित एवं न्‍्यायसंगत है। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 2046 का नियम-24 निम्नवत है:- “For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate 5/6 MM: Vee

LI as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” उपरोक्त परिप्रेक्ष्य में पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्नगत इकाई के कब्जे की कार्यवाही कराये जाने के लिए दिनांक 60/25/2०2५ न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा)... (सदस्य) दिनांक O02 / 0 #,/2025 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 6/6