E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-4-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष पंजीकरण पुस्तिका के शिकायत संख्या एवं शिकायतकर्ता प्रथम मांग-पत्र | अनुसार कब्जा प्रदान विक्रय-विलेख भौतिक : . प्रदेशन-पत्र तिथि का नाम फ्लैट सं तिथि करने की अनुबद्ध we तिथि कब्ज़ा प्राप्ति तिथि तिथि [॥(0462/42/45835/2023 F-53 28-02-205 28-05-2047 40-04-2020 05-0-2020 30-07-2024 आदेश कुमार बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद निर्णय शिकायतकर्ता ने फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज तथा परिवाद में हुए खर्चे की धनराशि दिलाए जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरुद्ध रेर अधिनियम, 206 की धारा-34 के अंतर्गत शिकायत संस्थित की है। उपर्युक्त शिकायत विपक्षी की “KAILASH ENCLAVE, AT 5६2ट07२-48, VRINDAVAN YOJANA-4” परियोजना (रेरा पंजीयन Gea: UPRERAPRJ9456) से सम्बन्धित है। शिकायत में दिनांक 23-04-2024 को वीडिओ कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से अन्तिम सुनवाई कराई गई तथा उभ्य पक्षों के विद्वान अधिवक्ताओं द्वारा प्रस्तुत तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त शिकायत आदेश हेतु, दिनांक 30-05-2024 को नियत की गई। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सूर्याश नरूला तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्होंने विपक्षी की आवासीय परियोजना में एक फ्लैट की बुकिंग हेतु आवेदन किया था तथा W.4,50,000/- आवेदन शुल्क जमा किया em इसके उपरान्त विपक्षी ने दिनांक 28-02-2045 को मांग-पत्र जारी कर शिकायतकर्ता के पक्ष में फ्लैट Gea: F-543 आवंटित किया। शिकायतकर्ता का यह कहना है कि परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा मांग-पत्र जारी होने के 27 माह में दिया जाना प्रस्तावित था, परंतु शिकायतकर्ता को उनके फ्लैट का कब्जा मांग-पत्र जारी होने के 27 माह उपरांत भी नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता ने पीठ को अवगत कराया कि विपक्षी ने उनको कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि, दिनांक 28-05-2047, से लगभग 34 माह के बाद दिनांक 40-04-2020 को प्रदेशन-पत्र जारी किया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा कुल Page 4 of 3 लक E-Court %.38,48,965/- की धनराशि विपक्षी को जमा की गई है। शिकायतकर्ता का यह कथन है कि प्रदेशन-पत्र जारी होने के उपरांत feats 05-0-2020 को उनके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया तथा दिनांक 30-07-202 को उनके द्वारा फ्लैट का भौतिक कब्जा लिया गया। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने उनके द्वारा प्रस्तुत शिकायत को स्वीकार करने तथा फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज तथा परिवाद में हुए खर्चे की धनराशि दिलाए जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी ने अपनी आपत्ति में शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत का खण्डन करते हुए यह कहा है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 05-0-2020 को पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित हो चुका है तथा शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा दिनांक 30-07-202 को प्रदान किया जा चुका है, इसलिए प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि के सम्बन्ध में विपक्षी ने यह अवगत कराया कि पंजीकरण पुस्तिका में 27 माह की जो अवधि दी गयी है, वह केवल प्रस्तावित अवधि है तथा वास्तविक अवधि का कहीं पर भी उल्लेख नहीं किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनकी परियोजना की निर्माण अवधि दिनांक 34-72-2079 तक थी तथा इस तिथि से पहले ही दिनांक 27-42-2049 को उनकी परियोजना को पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त हो गया था। विपक्षी का कथन है कि आवेदन के उपरान्त शिकायतकर्ता को दिनांक 28-02-2045 को मांग-पत्र जारी किया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा अन्तिम भुगतान किये जाने के उपरान्त दिनांक 0-0-2020 को प्रदेशन-पत्र जारी किया गया। प्रदेशन-पत्र जारी होने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रदेशन-पत्र में दर्शित अवशेष धनराशि का भुगतान किया गया, तत्पश्चात्‌ शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 05-40-2020 को पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया तथा दिनांक 30-07-2027 को शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया गया।

विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह अवगत कराया कि विक्रय-विलेख के प्रस्तर-6(क) में यह उल्लिखित है कि सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी और न ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार होगा। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त शर्त को पढ़कर तथा स्वीकार करने के उपरान्त विक्रय-विलेख हस्ताक्षरित एवं निबन्धित कराया गया है तथा फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया गया है इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है तथा निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी ने अवगत कराया है कि प्रश्गत परियोजना का निर्माण स्ववित्त-पोषित योजना के अंतर्गत किया गया है। विपक्षी ने यह भी अवगत कराया कि शिकायतकर्ता एवं अन्य आवंटियों से प्राप्त धनराशि परियोजना पूर्ण करने के लिए पर्याप्त नहीं थी और उन्होंने wera परियोजना को अपने वित्तीय स्रोतों से पूर्ण किया है तथा शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई धनराशि को उनके द्वारा बैंक में जमा करके कोई ब्याज नहीं अर्जित किया गया है, बल्कि उस धनराशि का उपयोग निर्माण कार्य में किया गया है। विपक्षी ने पीठ को यह भी अवगत कराया कि अनुमानित मूल्य के आधार पर वर्ष 205 में शिकायतकर्ता को मांग-पत्र जारी किया गया था तथा परियोजना पूर्ण होने के बाद वास्तविक मूल्यांकन के आधार पर शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र, दिनांक 40-04-2020 जारी किया गया जिसमें फ्लैट का निर्माण मूल्य, भूमि मूल्य Page 2 of 3 24 E-Court

पर 42 प्रतिशत फ्री-होल्ड चार्ज सहित वास्तविक मूल्य का उल्लेख किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा प्रदेशन- पत्र में अंकित अवशेष धनराशि का भुगतान करने के उपरान्त पूर्ण संतुष्टि के साथ बिना किसी विरोध के फ्लैट का भौतिक कब्जा लिया गया है। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने शिकायत को पोषणीयता के आधार पर निरस्त करने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति पर अपना प्रतिउत्तर प्रस्तुत करते हुए यह कहा है कि कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए ब्याज पाना उनका अधिकार है तथा अपनी मूल शिकायत में प्रस्तुत तथ्यों को दोहराते हुए पीठ से कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाए जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य अपलोड किये गये है:- i. आवेदन-पत्र की प्रति, ॥. मांग-पत्र, दिनांक 28-02-2045 की प्रति, iii, विपक्षी को जमा की गई धनराशि की रसीदों की प्रति, ५. प्रदेशन-पत्र, दिनांक 0-07-2020 की प्रति, तथा ५. भौतिक कब्जा हस्तांतरण प्रमाण-पत्र, दिनांक 30-07-2024 की प्रति। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य अपलोड किये गये हैः - i. परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका, ii, मांग-पत्र, दिनांक 28-02-2045 की प्रति,

#. प्रदेशन-पत्र, दिनांक 40-04-2020 की प्रति, iv. विक्रय विलेख, दिनांक 05-40-2020 की प्रति, तथा ५. भौतिक कब्जा हस्तांतरण प्रमाण-पत्र, दिनांक 30-07-2024 की प्रति vi. परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 27-42-2049 की प्रति। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखिय साक्ष्यों का सम्यक परिशीलन किया। उभय पक्षों के अभिवचनों एवं अभिकथबनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्नलिखित विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होता है:- 4. क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्दु इस बिन्दु में यह विनिश्रय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति में यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट Page 3 of 3 E-Court का कब्जा दिनांक 30-07-202 को प्रदान किया जा चुका है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण स्ववित्त-पोषित योजना के अंतर्गत किया गया था, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी के उपरोक्त अभिकथनों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता ने अपने प्रतिउत्तर में यह अभिकथन किया है कि कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए ब्याज पाना उनका अधिकार है तथा यह तर्क प्रस्तुत किया है कि क्‍योंकि विपक्षी अपनी परियोजना का निर्माण समय पर पूर्ण नहीं कर पाए इसलिए वह शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा की गई धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज देने के उत्तरदायी हैं। अब विचारणीय बिन्दु यह उत्पन्न होता है कि क्या शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं?

रेरा अधिनियम, 2046 भू-सम्पदा सेक्टर को विनियमित एवं शासित करने वाली एक विशेष विधि है। विशेष अथवा स्थानीय विधि के सम्बन्ध में परिसीमा अवधि की प्रयोज्यता एवं निर्धारण के सम्बन्ध में उपबंध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-29(2) में वर्णित है। धारा-29(2) के उपबंध निम्नवत हैं:- “29. Savings. — (9)... (2) Where any special or local law prescribes for any suit, appeal or application a period of limitation different from the period prescribed by the Schedule, the provisions of Section 3 shall apply as if such period were the period prescribed by the Schedule and for the purpose of determining any period of limitation prescribed for any suit, appeal or application by any special or local law, the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive) shall apply only insofar as, and to the extent to which, they are not expressly excluded by such special or local law.” मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Mukri Gopalan v. Cheppilat Puthanpurayil Aboobacker, (7995) 5 SCC 5 के मामले में निर्णय के weave की अन्तिम पंक्तियों तथा प्रस्तर-9 की प्रारम्भिक पंक्तियों में यह स्पष्ट किया है कि परिसीमा अधिनिमय की धारा-29(2) के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के सम्बन्ध में किन परिस्थितियों में लागू होंगे और उनके लागू होने पर क्या परिणाम उत्पन्न होंगे? निर्णय के प्रस्तर-8 एवं प्रस्तर-9 के सुसंगत अंश निम्नवत हैं:- “.. for its applicability... the following two requirements have to be satisfied by the authority invoking the said provision.

(i) There must be a provision for period of limitation under any special or local law in connection with any suit, appeal or application. (ii) The said prescription of period of limitation under such special or local law should be different from the period prescribed by the Schedule to the Limitation Act. Page 4 of 43 If the aforesaid two requirements are satisfied the consequences contemplated by Section 29(2) would automatically follow. These consequences are as under: (i) In such a case Section 3 of the Limitation Act would apply as if the period prescribed by the special or local law was the period prescribed by the Schedule. (ii) For determining any period of limitation prescribed by such special or local law for a suit, appeal or application all the provisions containing Sections 4 to 24 (inclusive) would apply insofar as and to the extent to which they are not expressly excluded by such special or local law.”

इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Hukumdev Narain Yadav v. Lalit Narain Mishra, (7974) 2 SCC 433 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-47 में विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों की प्रयोज्यता का निर्धारण करने के लिए कुछ मार्गदर्शक सिद्धांत धारा-29(2) बताये गये हैं। मा. सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि अधिनियमित किये जाते समय विधायिका का आशय विशेष विधि को एक सम्पूर्ण एवं अपने आप में परिपूर्ण संहिता (Complete Code) बनाने का नहीं था और परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों की प्रयोज्यता wed: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित (Expressly Excluded) नहीं की गयी है तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में भी लागू होंगे। निर्णय का प्रस्तर-47 निम्नवत है:-

“It is contended before us that the words “expressly excluded” would mean that there must be an express reference made in the special or local law to the specific provisions of the Limitation Act of which the operation is to be excluded. As usual the meaning given in the Dictionary has been relied upon, but what we have to see is whether the scheme of the special law, that is in this case the Act, and the nature of the remedy provided therein are such that the Legislature intended it to be a complete code by itself which alone should govern the several matters provided by it. If on an examination of the relevant provisions it is clear that the provisions of the Limitation Act are necessarily excluded, then the benefits conferred therein cannot be called in aid to supplement the provisions of the Act. In our view, even in a case where the special law does not exclude the provisions of Sections 4 to 24 of the Limitation Act by an express reference, it would nonetheless be open to the Court to examine whether and to Page 5 of 43 E-Court what extent the nature of those provisions or the nature of the subject-matter and scheme of the special law exclude their operation.” मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपरोक्त व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के आधार पर विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता में प्रमुखत: तीन कसौटी निर्धारित किया जाना प्रतीत होता है:-

4. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंध की प्रयोज्यता को स्पष्टतः एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित किया गया हो | 2. विशेष अथवा स्थानीय विधि अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Comple Code) a 3. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 में विहित समय-सीमा से पृथक समय-सीमा विहित की गयी हो। = e यदि उपरोक्त तीनों परिस्थितियाँ विद्यमान होंगी तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामले में लागू नहीं होंगे। अब इस प्रश्न पर विचार करना होगा कि क्या भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं ofgpt wfeaT (Complete Code) है और अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध विद्यमान है जो परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को स्पष्टत: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित करता हो। उपरोक्त प्रश्नन का उत्तर प्राप्त करने के लिए अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों के उपबंधों का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध नहीं है जो Re अधिनियम के मामले में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को वर्जित करता हो। अधिनियम में ऐसा कोई भी उपबंध नहीं है जो यह उपबंधित करता हो कि रेरा अधिनियम अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है बल्कि इसके विपरीत रेरा अधिनियम की धारा-88 में यह स्पष्ट उपबंध है कि यह अधिनियम अन्य विधियों की प्रयोज्यता वर्जित नहीं करता है बल्कि रेरा अधिनियम अन्य विधियों के साथ-साथ एक अतिरिक्त विधायन है, न कि अन्य विधियों की प्रयोज्यता को समाप्त या अल्पीकरण करने वाला विधायन। रेरा अधिनियम की धारा-88 के उपबंध निम्नवत हैं:-

“88. Application of other laws not barred. — The provisions of this Act shall be in addition to, and not in derogation of, the provisions of any other law for the time being in force.” इस उपबंध के अवलोकन से स्पष्ट है कि रेर अधिनियम द्वारा परिसीमा अधिनियम, 963 की प्रयोज्यता को वर्जित नहीं करता है। इस उपबंध से यह भी स्पष्ट है कि रेश अधिनियम का विधायन करते समय विधायिका का स्पष्ट आशय था कि अन्य विधियों के उपबंध भी रेरा अधिनियम के मामलों में लागू होंगे। इसलिए यह स्पष्ट है कि यदि रेरा अधिनियम में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई पृथक समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, तो ऐसी स्थिति में परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों के अधीन निर्धारित समय-सीमा रेरा अधिनियम के अधीन उत्पन्न होने वाले मामलों में भी लागू होगी। Pe Page 6 of 3 ‘ E-Court रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता इंगित करने वाला दूसरा प्रावधान धारा-8(2) है। रेर अधिनियम की धारा-8(2) में यह उपबंध किया गया है कि जिस भूमि पर परियोजना विकसित । निर्मित की गयी है उस भूमि के सम्बन्ध में प्रोमोटर का स्वत्व दोषपूर्ण (08/8०४४५७ Title) पाया जाता है और दोषपूर्ण स्वत्व के कारण आवंटी को कोई क्षति / हानि कारित होती है तो प्रोमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। आवंटी द्वारा प्रस्तुत क्षतिपूर्ति का दावा तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन उपबंधित परिसीमा से वर्जित नहीं होगा। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) के उपबंध निम्नवत हैं:-- “48, Return of amount and compensation. —

(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.” धारा-48(2) के उपबंधों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विधायिका द्वारा जब इस उपबंध का विधायन किया जा रहा था तो उस समय विधायिका का यह स्पष्ट आशय था कि यदि इस धारा में परिसीमा काल की वर्जना लागू न होने का स्पष्ट उपबंध शामिल नहीं किया जायेगा तो आवंटी का दावा परिसीमा अधिनियम, 963 के उपबंधों से वर्जित हो जायेगा। इसीलिए यह स्पष्ट उपबंध किया गया है कि दोषपूर्ण स्वत्व के आधार पर यदि कोई क्षति कारित होती है तो आवंटी क्षतिपूर्ति के लिए अपना दावा कभी भी प्रस्तुत कर सकता है। इसके लिए समय-सीमा से सम्बन्धित कोई कानून लागू नहीं होगा। यदि विधायिका द्वारा धारा-8(2) के अधीन परिसीमा विधि लागू न होने के सम्बन्ध में स्पष्ट उपबंध नहीं किया जाता तो परिसीमा अधिनियम, 7963 के उपबंध लागू हो जाते और प्रतिकर का दावा समय-सीमा से बाधित हो जाता। परिसीमा अधिनियम, 4963 के अधीन संविदा भंग के लिए प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने हेतु समय-सीमा अनुच्छेद-55 में निर्धारित की गयी है। अनुच्छेद-55 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- For compensation for breach of any there are successive breaches) when the contract, express or implied not Three years breach in respect of which the suit is herein specially provided for. instituted occurs or (Where the breach is

continuing) when it ceases. इसी प्रकार वचन भंग के मामले में प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने के लिए समय- सीमा अनुच्छेद-27 में निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-27 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- Page 7 of 43 E-Court For compensation for breach of a promise to do anything at a specified When the time specified arrives or the | हि Three years । time, or upon the happening of a contingency happens. specified contingency | | मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के अनुसार विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता के सम्बन्ध में तीसरी कसौटी कि क्या विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची में विहित समय-सीमा से पृथक कोई समय-सीमा निर्धारित की गयी है? परिसीमा अधिनियम, 963 के अनुच्छेद-55 में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गयी है, जबकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा-44(3) के अधीन संरचनात्मक दोषों, कर्मकौशल, गुणवत्ता, सेवाओं के सम्बन्ध में उपबंधों से सम्बन्धित दोषों एवं विक्रय अनुबन्ध के अन्तर्गत बाध्यताओं से सम्बन्धित feral अन्य दोषों के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने की समय-सीमा कब्जा प्राप्ति की तिथि से पाँच वर्ष विहित की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) के अधीन दोषपूर्ण स्वत्व के परिणामस्वरूप क्षति के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने हेतु कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है।

इसी प्रकार रेरा अधिनियम की धारा-44(2) के अधीन प्राधिकरण के निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय के विरुद्ध मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। इस 60 दिन की अवधि की गणना उस दिन से की जायेगी जिस दिन निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय की प्रति प्राप्त की गयी ati रेरा अधिनियम की धारा-58(4) के अधीन मा. अपीलीय अधिकरण के निर्णय अथवा आदेश के विरुद्ध मा. उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। समय-सीमा की गणना उस तिथि से की जायेगी, जिस तिथि को निर्णय अथवा आदेश की सूचना प्राप्त हुई हो। अपील से सम्बन्धित रेरा अधिनियम के उपरोक्त उपबंधों में निर्धारित समय-सीमा परिसीमा अधिनियम, 4963 में अपील के लिए निर्धारित समय-सीमा से भिन्‍न है। परिसीमा अधिनियम के अनुच्छेद-446 के अनुसार मा. उच्च न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा 90 दिन तथा किसी अन्य न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा डिक्री अथवा आदेश की तिथि से 30 दिन निर्धारित की गयी है। offer अधिनियम, 4963 के अन्तर्गत किसी वाद या कार्यवाही का निस्तारण करने की कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं है, जबकि रेरा अधिनियम के अधीन समय-सीमा निर्धारित की गयी है। रेर अधिनियम की धारा-29(4) के उपबंधों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा किसी प्रश्न का निस्तारण 60 दिन के अन्दर किया जायेगा। इसी प्रकार ART-74(2) के अधीन न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रतिकर हेतु प्रस्तुत शिकायत के निस्तारण की समय-सीमा की अवधि 60 दिन निर्धारित की गयी है। BB Page 8 of 3 E-Court

रेरा अधिनियम, 2046 के सम-विषयक संविधियों (Pari Materia Statute) में विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति क्या है, इसपर भी विचार किया जाना समीचीन होगा। रेरा अधिनियम, 2046 की सम-विषयक संविधियों (Pari Materia Statute) उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 986 एवं दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2046 (आई.बी.सी.) के अधीन की जाने वाली विधिक कार्यवाही करने के लिए परिसीमा अवधि निर्धारित की गयी है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 जब मूल रुप से पारित किया गया था तो उसमें विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। उपभोक्ता फोरम / आयोगों द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होती थी। यह प्रश्न उठाया जाता था कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 के अधीन विधिक कार्यवाहियों के सम्बन्ध में लागू नहीं होंगे। इस विवाद की स्थिति को समाप्त करते हुए विधायिका द्वारा वर्ष 993 में संसोधन के माध्यम से धारा-248 जोड़ी गयी और अधिनियम के अधीन विधिक कार्यवाही / शिकायत प्रस्तुत करने के लिए समय-सीमा निर्धारित की गयी। इसी प्रकार वर्ष 2049 में जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 को निरसित कर नया कानून बनाया गया तो उसमें भी धारा-69 में विधिक कार्यवाही करने के सम्बन्ध में समय-सीमा निर्धारित करने वाला उपबंध किया गया है।

इसी प्रकार जब दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2046 (आई.बी.सी.) बनाई गयी थी तो उसमें भी विधिक कार्यवाही / याचिका प्रस्तुत करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबन्धों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होने पर केन्द्र सरकार द्वारा इन्साल्वेन्सी लॉ कमेटी गठित की गयी। कमेटी ने वर्ष 2048 में अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत किया, कमेटी की रिपोर्ट के आधार पर दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) में एक नई धारा-238/ जोड़ी गयी, जिसके द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाही करने के लिए एक समय-सीमा निर्धारित की गयी है। निर्धारित समय-सीमा के पश्चात्‌ कोई भी कार्यावाही न्यायालय / अधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं होगी। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संसोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-2380 की वैधानिकता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी थी। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने BK. Educational Services (0) Ltd. v. Parag Gupta & Associates, (2049) 48 500 633 के मामले में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238# के उपबंधों को चुनौती देने वाली याचिकाओं को खारिज करते हुए इसे पूर्णता वैधानिक माना गया है।

दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संसोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा धारा-5(8)( में दो स्पष्टीकरण जोड़े गये हैं जिनके द्वारा घर खरीददारों / आवंटियों को वित्तीय ऋणदाता माना (Deemed Financial Creditor) TAT @! उपरोक्त विधिक स्थिति का विश्लेषण करने से यह परिलक्षित होता है कि रेरा अधिनियम, 206, उपभोक्ता अधिनियम एवं दिवाला एवं दिवालियापन संहिता तीनों सम-विषयक संविधियाँ (Pari Materia Page 9 of 43 PRET

E-Court Statute) है। तीनों संविधियों में घर खरीदार / आवंटी को अपने विधिक अधिकारों को प्रवर्तित कराने एवं उपचार प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही करने की समवर्ती अधिकारिता (Concurrent Jurisdiction) Wa है अर्थात्‌ यदि कोई आवंटी / घर खरीदार अपने अधिकारों के सम्बन्ध में उपचार प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करना चाहता है तो उसे तीनों ही फोरम का विकल्प उपलब्ध है। आवंटी एक उपभोक्ता के रुप में सेवाओं में कमी के आधार पर उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 209 के उपबन्धों के अधीन उपभोक्ता आयोग / फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह उपभोक्ता आयोग / फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत न करके रेरा अधिनियम, 2046 के उपबंधों के अधीन प्राधिकरण अथवा न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी / घर खरीदार को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह चाहे तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम अथवा रेरा अधिनियम के उपबन्धो के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने के बजाय एक वित्तीय ऋणदाता के रूप में दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 2046 के अधीन गठित राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तीनों विकल्पों में से किसी एक विकल्प का चयन करना आवंटी का विधिक अधिकार है। आवंटी को किसी विशेष फोरम / अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता। 4 xq DoD De wt

एक ही घर खरीदार / आवंटी जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अधीन शिकायत प्रस्तुत करेगा तो विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। इसी प्रकार यदि कोई घर खरीदार / आवंटी वित्तीय ऋणदाता के रुप में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करेगा तब भी विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। अर्थात्‌ उपरोक्त दोनों ही मामलों में परिसीमा अवधि का उपबन्ध लागू होगा। उल्लेखनीय है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता एवं रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व प्रमोटर व आवंटी के मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का न्यायनिर्णयन करने की अधिकारिता सिविल न्यायालयों को प्राप्त थी। इस सम्बन्ध में सिविल न्यायालयों में की जाने वाली विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा से सम्बन्धित कानून लागू होता था। उपभोक्ता आयोग, राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण एवं रेरा प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जिस अधिकारिता का प्रयोग किया जा रहा है, वह अधिकारिता पूर्व में सिविल न्यायालयों द्वारा प्रयोग की जाती थी, जिसमें परिसीमा अधिनियम के उपबंध लागू किये जाते थे। सिविल न्यायालयों के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किया जाना और उसी अधिकारिता का प्रयोग किये जाने पर रेरा अधिनियम में की जाने वाली न्यायनिर्णयन की कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू न किया जाना किसी भी प्रकार से न तो तर्कसम्मत है और न ही विधिसम्मता ऐसी परिस्थितियों में सम-विषयक संविधि (Pari Materia Statute) रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत के मामलों में भी परिसीमा अवधि के उपबन्ध प्रयोज्य होंगे।

परिसीमा से सम्बन्धित विधि लोक नीति (Public Policy) पर आधारित है। परिसीमा अवधि निर्धारित करने से सम्बन्धित विधि निम्नलिखित दो लैटिन विधि कहावतों (Legal Maxims) पर आधारित eo Cade 7 Page 0 of 43 E-Court i. Interest reipublicae ut sit finis litium — Which means that it is in the interest of the state that there should be an end to litigation. ii. Vigilantibus et non dormientibus jura subveniunt — Which means that Law aids the vigilant, not those who sleep over their rights. परिसीमा की वर्जना के सम्बन्ध में विधिक उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, 7963 की धारा-3 में किया गया है। धारा-3 के उपबन्धों के अनुसार प्रत्येक विधिक कार्यवाही निर्धारित समय सीमा के अन्दर की जानी चाहिए। निर्धारित समय सीमा के पश्चात प्रस्तुत की गई विधिक कार्यवाही को खारिज कर दिया जाएगा, चाहे भले ही परिसीमा अवधि की वर्जना का कोई बचाव प्रस्तुत न किया गया हो। न्‍्यायनिर्णयन करने वाले विधिक प्राधिकारी का यह दायित्व है कि वह यह सुनिश्चित करे कि उसके समक्ष जो विधिक कार्यवाही प्रस्तुत की गई है वह निर्धारित समय सीमा के अन्दर Bl धारा-3 के उपबन्ध निम्नवत है:- “3. Bar of limitation. — (7) Subject to the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive), every suit instituted, appeal preferred, and application made after the prescribed period shall be dismissed although limitation has not been set up as a defence.”

मा. सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक निर्णयों तथा सुसंगत सामविधिक उपबंधों का विशलेषणात्मक मुल्यांकन करने से विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अवधि की सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति पूर्णता स्पष्ट है कि यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि में कोई परिसीमा निर्धारित की गयी है तो उस परिसीमा को परिसीमा अधिनियम, 963 की अनुसूची का भाग मानते हुए विशेष अधिनियम के मामले में निर्धारित की गयी समय-सीमा प्रयोज्य होगी। जहाँ विशेष अथवा स्थानीय विधि में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है वहाँ परिसीमा अधिनियम, i963 के अधीन उपबन्धित समय-सीमा प्रयोज्य होगी। उपरोक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में वर्तमान शिकायत में याचित अनुतोष के अवलोकन से प्रकट होता है कि शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्हें अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित समय-सीमा के अन्दर कब्जा न देकर विलम्ब से कब्जा दिया गया है और कब्जे की निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि के मध्य की विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायते प्रस्तुत की गई है। प्रश्नरनत शिकायत में कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि 28-05-2047 थी तथा विक्रय-विलेख दिनांक 05-40-2020 को निष्पादित कराया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा वास्तविक कब्जा दिनांक 30-07-2024 को लिया गया। इस प्रकार यह स्पष्ट है कि विक्रय-विलेख निष्पादित होने के लगभग 03 वर्ष की अवधि व्यतीत होने तथा फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने से लगभग 02 वर्ष की अवधि व्यतीत होने पर विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु शिकायत प्रस्तुत की गई है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 एक विशेष विधि है। इस अधिनियम में विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए कोई समय-सीमा Page 44 of 3 E-Court निर्धारित नहीं की गयी है, इसलिए इस सम्बन्ध में परिसीमा से सम्बन्धित सामान्य विधि अर्थात्‌ परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध लागू होंगे। अब विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए परिसीमा अधिनियम में क्या समय-सीमा निर्धारित की गयी है? इस सम्बन्ध में परिसीमा अधिनियम, 963 की अनुसूची के अवलोकन से यह परिलक्षित होता है कि अनुसूची के अनुच्छेद-25 में ब्याज के रूप में बकाया धनराशि प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने की समय-सीमा तीन >> वर्ष निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-25 निम्नवत्‌ है:- For money payable for interest upon money due Three When the interest from the defendant to the plaintiff years becomes due प्रस्तुत शिकायत में शिकायत दाखिल करने से लगभग 03 वर्ष पूर्व शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित किया जा चुका है तथा उसके उपरान्त कब्जा भी प्राप्त हो चुका है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत प्रस्तुत की गई है तथा इस अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के लिए कोई स्पष्टीकरण भी नहीं दिया गया है कि किन परिस्थितियों में शिकायत इतने विलम्ब से प्रस्तुत की गई है।

विधिक उपबंधों के अनुसार यूनिट कब्जे के लिए तैयार हो जाने के पश्चात प्रमोटर द्वारा आवंटी को अन्तिम गणना-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जाता है। अन्तिम गणना पत्र में आवंटी द्वारा पूर्व में भुगतान की गई धनराशि तथा अवशेष धनराशि का विवरण अंकित किया जाता है। अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार यदि कोई ब्याज अथवा शास्ति की देयता होती है तो उसका भी समायोजन किया जाता है। उभय पक्षों का हिसाब-किताब पूर्ण एवं अन्तिम रूप से समायोजित हो जाने के पश्चात ही रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही की जाती है। यदि आवंटी प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत अन्तिम गणना पत्र से संतुष्ट नहीं होता, अथवा आवंटी के अनुसार अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका की शर्तों एवं विधिक उपबंधों के अनुरूप मांग-पत्र प्रस्तुत न किये जाने पर आवंटी द्वारा उस पर आपत्ति प्रस्तुत की जाती है। यदि अन्तिम गणना पत्र में कोई त्रुटि होती है तो उसे संशोधित करने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जाता है। शिकायतकर्ता ने अन्तिम गणना-पत्र के अनुसार अपनी संतुष्टि के पश्चात्‌ ही बकाया धनराशि का भुगतान किया और स्वेच्छा से बिना किसी विरोध के अपने पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराया। इस सम्बन्ध में उभय पक्षों द्वारा निष्पादित एवं पंजीकृत कराये गये विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) का उल्लेख किया जाना उपयुक्त होगा। विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) निम्नवत है:- “6) (क) सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और इच्छुक क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी। और न ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार्य होगा।”

विक्रय-विलेख निष्पादित होने से लगभग 03 वर्ष से अधिक समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब शिकायतकर्ता द्वारा न्यायालय के समक्ष यह शिकायत प्रस्तुत की जा रही है कि उन्हें विलम्ब अवधि का कोई ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायत पश्चातवर्ती विचार (After thought) का परिणाम प्रतीत होती हैं। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त विलम्ब से की गयी पश्चातवर्ती कार्यवाही को विधि में सदभाविक Poke | Page 42 of 43 ५४ Z विश्वनीय नहीं माना जाता है। शिकायत प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायत में नहीं किया गया है। उपर्युक्त वर्णित विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायत के तथ्यों, साक्ष्य एवं उभय पक्षों द्वारा पस्तुत cept का विश्लेषणात्मक विवेचन करने के पश्चात्‌ यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण परिसीमा अधिनियम, 4963 के अनुच्छेद-25 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित हैं। अतः यह स्पष्ट है की शिकायत परिसीमा अधिनियम, 4963 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित है। अतः उपर्युक्त विवेचना के आधार पर शिकायत पोषणीय नहीं है तथा पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य है। तदनुसार विचारणीय बिन्दु निस्तारित किया जाता है, और निम्न आदेश पारित किया जाता है:- आदेश अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत खारिज की जाती है। On (संजय BR, अूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा आज यह आदेश हस्ताक्षरित कर उद्धोषित किया गया। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्गुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 30-05-2024. Pee आर. WRE अध्यक्ष, उ.प्र. RT

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