E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 'पीठ-02 (पूर्व में पीठ--04) आदेश अन्तर्गत धारा-34 पीठासीन :- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्या) | यूनिट की कुल भुगतान की गर्य 'शिकायतकर्ता | बंठन /अनुब* कीमत धनराशि wx. शिकायत संख्या शिकायतकर्ता का | परियोजना इकाई omer 2 (शिकायतकर्ता के (ered के नाम संख्या घ की तिथि अनुसार) अनुसार) अनुसार) हब __ पए में) | (रूपए में Kailash Arka Surya | | . LKO62/06/96260/2022 Saraswat and Phase-2 A-Flat | 26-0-2076 | ॥,24,30,693.00 99,6,234.00 Vinita Saraswat 4002 Sanjayramand |. ana 4204, | * | [#((0462/07/96456/2022 Dr. Pounami Ph: 2 surya- | 03-04-2048 79,48,650.00 62,96,447.00 Deb ase~ A Abhishek Arka 803, | a [॥(0462/40/404408/2022 Srivastava | Phase-2 Surya - 42-04-2046 56,58,463.00 66,60,459.00 —T Arka Block | LKO62/02/05562/2023 | Sanjay Gupta Phase-2 Surya- 26-42-2044 69,24,709.00 28,76,050,00 ०, 604 | था Block Arka oe! Ls. | ६॥(0462/04/404434/2023 | Manu Bishnoi Surya- | 45-0-2045 77,96,462.00 74,24,664.00 Phase-2 ‘A, 604 ५ Narendra Arka Block | (ा९0462/42/403798/2022 Kumar Joshi Phase-2 Surya- 40-04-2045 67,36,442.00 64,69,33.00 B, 404 | Dr. Ashish Arka Block 7. ६+0462/42/4037982022 | Pandey And Surya- | 20-47-2048 | 4,00,43,248.00 | 72,20,000.00 Phase-2 Anr. A, 802 Arpit Shukla Arka Block «| LKO62/07/40866/2023 And Anr. Phase-2 ‘Surya- eae 97,68,688.00 77,53,300.00 8, 4403 _| a वादीगण बनाम मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड wef nent विपक्षी आदेश

उपरोक्त समस्त शिकायतें विपक्षी मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि. की परियोजना Arka Phase-2 (UPRERAPRJ3599) से सम्बन्धित है। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप है एवं अनुतोष भी समान हैं, अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी -३ / 54- te ES E-Court शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा Mena किया जा रहा है। शिकायत संख्या-- क्‍(0462/06/96250/2022 Kailash Saraswat and Vinita Saraswat Vs Paarth Infrabuild Private Limited अग्रणी शिकायत रहेगी। प्रस्तुत समस्त शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी सम्बन्धित (Respective) इकाईयों का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Arka Phase-2 (UPRERAPRJ3599) में इकाई संख्या-5५9५98 A - Flat i002 दिनांक 06.t0.20i6 को आवंटित करायी गयी है, आवंटित इकाई की कुल लागत रू. 04,24,30,693 //- (एक करोड़ चौबीस लाख तीस हजार छः सौ तिरानवे रूपये) थी, जिसके सापेक्ष में उनके द्वारा कुल धनराशि रू. 99,6,234,“- (निन्‍्यानवे लाख इकसठ हजार दो सौ चौंतीसरूपये) का भुगतान विपक्षी को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि उक्त इकाई के सम्बन्ध में उनके एवं विपक्षी के मध्य आवंटन-पत्र/ क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध दिनांक 2640.20i6 को निष्पादित किया गया था तथा उक्त अनुबन्ध के प्रस्तर-48(9) के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त इकाई का कब्जा परियोजना के निर्माण कार्य के प्रारम्भ होने की तिथि से 36 + 6 माह अर्थात्‌ दिनांक 09.09.2047 तक प्रदान किया जाना प्रस्तावित था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक var इकाई का कब्जा प्रदान नहीं दिया गया है तथा परियोजना में पाँच वर्ष से अधिक का विलम्ब हो चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी से var इकाई के कब्जे के सम्बन्ध में बार-बार अनुरोध किये जाने के उपरान्त भी कोई उचित उत्तर नहीं दिया जा रहा है जो कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-49 का उल्लंघन है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की ais के अन्तर्गत अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 24.04.2023 में मुख्यतः यह अंकित किया गया है कि उनकी परियोजना में मुख्यतः विलम्ब कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय लहर के कारण, सम्प्रवर्तक के प्रबंधन में परिवर्तन होने के कारण तथा मजदूरों एवं निर्माण साम्रगी की अनुपलब्धता के कारण हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना में स्थित टॉवरों में 24 तलों में से 24 तलों का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा शेष तलों का निर्माण कार्य तीव्र प्रगति से पूर्ण किया जा -2/44- xB . ०५७००. ’ E-Court रहा है तथा शिकायतकर्ता को उनकी इकाई का कब्जा वर्ष 2025 में प्रदान कर दिया जायेगा और यदि शिकायतकर्ता चाहें तो वह अपनी जमा धनराशि आवेदन-पत्र के प्रस्तर-09 एवं 40 तथा क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-46 एवं 47 के अनुसार वापस प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्र॒त्युत्तर दिनांक 09.02.2023 में इंगित किया है कि विपक्षी की परियोजना में हुए विलम्ब के कारणों का खण्ड़न करते हुए यह इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में जो भी कारण दिया गया है वह अपरिहार्य कारणों की श्रेणी में नहीं आता है, इसी कारणवश यह मानने योग्य नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा दिये गये इकाई के कब्जे के प्रस्ताव के सम्बन्ध में अपनी सहमति व्यक्त करते हुए यह इंगित किया गया है कि वह वर्ष 2025 तक प्रतीक्षा करने हेतु सहमत हैं, परन्तु उनकों इकाई के कब्जे सहित विलम्ब अवधि का ब्याज भी दिलाया जाए।

मेरे द्वारा पक्षकारों के dal को सुना एवं प्रस्तुत किये गये अभिलेखीय साक्ष्यों एवं पीठ द्वारा शिकायत संख्या- ॥॥/(0462/44/404826/2022 Rachna Dogra Vs M/s Paarth Infrabuild Pvt. Ltd. & Anr. के साथ 28 शिकायतों में पूर्व में पारित आदेश दिनांक 04.07.2024 का सम्यक परिशीलन किया गया। परिशीलन से निम्नलिखित विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होते हैं:- 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित पाने के अधिकारी हैं? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 प्रश्नगत बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा मुख्य रूप से अपने आपत्ति-पत्र में परियोजना को पूर्ण करने में हुए विलम्ब का आधार कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय लहर के कारण, सम्प्रवर्तक के प्रबंधन में परिवर्तन होने के कारण तथा मजदूरों एवं निर्माण साम्रगी की अनुपलब्धता बताया गया है। KS . Ve nna. है >> मन -3/44- E-Court सूच्य है कि प्रश्नगत परियोजना में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी सम्बन्धित इकाई 20i5 से 208 के मध्य आवंटित करायी गयी थीं तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य वर्तमान में भी पूर्ण नहीं किया गया है। जिससे यह स्पष्ट होता है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है। जहां तक विपक्षी द्वारा परियोजना में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में सम्प्रवर्तक के प्रबंधन में परिवर्तन होने के कारण तथा मजदूरों एवं निर्माण साम्रगी की अनुपलब्धता का भी आधार लिया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Ms Fortune

Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. V/s Trevor D'lima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 OF 20i7 4 पारित निर्णय को oda करना महत्वपूर्ण होगा- lf the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages................ उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / विपक्षी / विपक्षियों / प्रतिवादी /“ प्रतिवादियों का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये हैं जिससे उनके तथ्यों को उचित ठहराया जा सके। जहाँ तक विपक्षी द्वारा कोविड-49 के कारण हुए विलम्ब का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में yer wfis—i9 की लहर को प्राकृतिक आपदा,” महामारी मानते हुए, दिनांक 3.05.2020 को भारत सरकार के आवास और शहरी कार्य मंत्रालय की अधिसूचना WA-O-47024/230/2078-Housing-UD/EFS-9056405 के द्वारा कार्यालय ज्ञापन के प्रस्तर-6 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- ््ि -4/24- Bb. Venne. E-Court

«.....6. Ministry has examined the said recommendation of CAC and accordingly advises all States/Union Territories and their Real Estate Reguiatory Authorities that in order to avoid submission of separate application for extension of each project and orders thereon, Regulatory Authorities may, in pursuance of section 37 of RERA read with other enabling provisions, in their respective jurisdictions issue following orders/directions to the effect that ‘notwithstanding anything contained to the contrary and by virtue of powers conferred under section 37 read with section 34(f) of the RERA, the registration or extension thereto under Section 5, 6, 7(3) of the RERA or Rules thereunder, all registered projects under jurisdiction of Regulatory Authority for which the completion date or revised completion date or extended completion date as per registration expires on or after 25" March, 2020":

(i) Regulatory Authorities may issue suitable orders/ directions to extend the registration and completion date or revised completion date or extended completion date automatically by 6 months due to outbreak of COVID-9 (Corona Virus), which is a calamity caused by nature and is adversely affecting regular development of real estate projects by invoking force majeure clause;...... हि समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को cifds—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी | इसके उपरान्त वर्ष 2024 में CREDAI एवं NAREDCO के अनुरोध पर प्राधिकरण द्वारा व्यापक विचार विमर्श कर aifas—i9 की द्वितीय लहर को फोर्स मैज्योर मानते हुए प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48.08.2024 को आदेश पारित किया गया था। उक्त आदेश के अन्तर्गत प्राधिकरण द्वारा समस्त परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु 06 माह का अतिरिक्त विस्तार प्रदान किया गया था तथा यह भी इंगित किया गया था कि यदि सम्प्रवर्तकों द्वारा -5 /44- Ss, ४००४४... >>, E-Court प्राधिकरण की पीठों के समक्ष विशेष परिस्थितियों पर बल दिया जाता है तो पीठों को यह अधिकार होगा कि वह सभी पक्षकारों को सुन कर न्याय के आधार पर आदेश पारित कर सकती है। उपरोक्त के दृष्टिगत 42 माह के विलम्ब को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में मानते हुए उक्त अवधि को परियोजना को पूर्ण करने में हुआ विलम्ब नहीं माना जायेगा।

इसके अतिरिक्त विलम्ब के सम्बन्ध में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 07.07.2024 में इंगित किया गया है कि मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्राप्रमोटर प्रा.लि. द्वारा उठायी गयी आपत्ति के कारण लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 45.04.2024 को परियोजना के मानचित्र की पुनर्वैधीकरण (Revalidation) की प्रार्थना को अस्वीकार कर दिया गया है | इस प्रकार जब तक लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना के मानचित्र का पुनर्वैधिकरण (Revalidation) wet को स्वीकृत नहीं जाता है, तब तक विपक्षी (मेसर्स पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि.) परियोजना में कोई भी निर्माण एवं विकास कार्य नहीं कर सकते हैं और इसी प्रकार जब तक लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना के मानचित्र के पुनर्वैधीकरण (Revalidation) नहीं किया जाता है, तब तक परियोजना में हो रहे विलम्ब की अवधि का उत्तरदायित्व विपक्षी Gent पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि.) ar wren नहीं है। अत्तः दिनांक 45.04.2024 से परियोजना के मानचित्र के पुनर्वैधीकरण (Revalidation) अनुमोदित होने की तिथि तक, की अवधि को जीरो पीरियड (Zero Period) माना जायेगा और इस अवधि का परियोजना में विलम्ब होने का ब्याज विपक्षी द्वारा देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 4 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-- 02 प्रश्नगत बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्तागण अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित पाने के अधिकारी हैं?

शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्ननत शिकायतें भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की ais के अन्तर्गत अपनी सम्बन्धित इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने हेतु संस्थित की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में यह इंगित किया गया है fe wera परियोजना में स्थित टॉवरों में 24 Tet 4G 2t तलों का कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा शेष तलों का कार्य शीघ्र पूर्ण Meenas -6/44- E-Court कर शिकायतकर्तागण की इकाईयों का कब्जा 2025 तक प्रदान कर दिया जायेगा। विपक्षी के उक्त प्रस्ताव को शिकायतकर्तागण द्वारा अपने प्रत्युत्तर में स्वीकार कर लिया गया है।

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि विपक्षी (मेसर्स पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि.) एवं मेसर्स ए.बी. सी. इन्फ्राप्रोमोटर प्रा.लि. के मध्य उत्पन्न हुए विवाद तथा Fad ए.बी.सी. इन्फ्राप्रोमोटर प्रा. लि. द्वारा लखनऊ विकास प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत की गयी आपत्ति के कारण परियोजना के मानचित्र की पुर्नरवैधीकरण (Revalidation) weit को लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 45.04.2004 को अस्वीकार कर दिया गया और इस कारण परियोजना के निर्माण एवं विकास कार्य की प्रगति में विचलन उत्पन्न हुआ है, जिसका उल्लेख पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 04.07.2024 में विस्तार रूप से किया जा चुका है। van के दृष्टिगत शिकायतकर्तागण /आवंटियों को कब्जा प्रदान कराये जाने के उद्देश्य से विपक्षी को परियोजना के मानचित्र पुनर्वैधीकरण (Revalidation) होने की तिथि से is माह का अतिरिक्त समय प्रदान किया जाता है। विपक्षी परियोजना के मानचित्र पुनर्वैधीकरण (Revalidation) होने की तिथि से 48 माह के भीतर परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करेंगे तथा परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण हो जाने के उपरान्त विपक्षी शिकायतकर्तागण,आवंटियों के पक्ष में नियमतः विक्रय-विलेख निष्पादित करेंगे। यहाँ यह भी रेखांकित करना महत्वपूर्ण होगा कि कुछ प्रकरणों में शिकायतकर्तागण के पक्ष में विपक्षी द्वारा नवीन अनुबन्ध-पत्र भी निष्पादित किया गया है। अतः ऐसी परिस्थिति में शिकायतों के विचारण एवं विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किस अनुबन्ध-पत्र की तिथि से मान्य होगें?

उक्त के सम्बन्ध में भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-62 को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगा:- “62. If the parties to a contract agree to substitute a new contract for it, or to rescind or alter it, the original contract need not be performed.” अतः TRE धारा के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय ERI Lata Construction & Ors vs Dr. Rameshchandra Ramniklal Shah (2000)। SCC 586 के निर्णय में स्पष्ट किया गया है कि:-- As. Ve -7/74- E-Court ‘It is in that situation that the original contract need not be performed. Substitution of a new contract in place of the old contract which would have the effect of rescinding or completely altering the terms of the original contract, has to be by agreement between the parties. A substituted contract should rescind or alter or extinguish the previous contract........ अतः भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-62 के प्राविधान एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा प्रतिपादित सिद्धांत से यह स्पष्ट है कि उद्यतन अनुबन्ध के प्राविधान मान्य होगें तथा पुराने अनुबन्ध को निष्क्रिय माना जायेगा। इसके अतिरिक्त भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 4872 की धारा-445 इस प्रतिबंध को और भी ge करती है। परिणामतः उभयपक्ष निष्पादित उद्यतन अनुबन्ध के अन्तर्गत इंगित नियम एवं शर्तों/ प्राविधानों से बाध्य होंगें। जहाँ तक परियोजना में हुए विलम्ब का सम्बन्ध है तो भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की at—is 4 यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- “Return of amount and compensation: () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: 8/44- ७. Vesme. नि E-Court Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the fand, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by jimitation provided under any law for the time being in force.

(3) Sf the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहें और जब तक अधिपत्य / कब्जा प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” [AIR 2048 (NOC) 398 (BOM.)| के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ४. 257. Section 78(/) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from -9/24- aN हु )५७५७७४2-. E-Court

the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable............. 7 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स ert vad धनराशि का उपभोग किया गया है। कुछ प्रकरणों में विपक्षी द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्तागण द्वारा समयानुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की aI-9(6) & (7) को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगाः- “[9, (6) Every allottee, who has entered into an agreement for sale to take an apartment, plot or building as the case may be, under section 43, shall be responsible to make necessary payments in the manner and within the time as specified in the said agreement for sale and shall pay at the proper time and place, the share of the registration charges, municipal taxes, water and electricity charges, maintenance charges, ground rent, and other charges, if any.

(7) The allottee shall be liable to pay interest, at such rate as may be prescribed, for any delay in payment towards any amount or charges to be paid under sub-section (6).” उक्त प्राविधान में निर्धारित किया गया है कि प्रत्येक आवंटी जिसके द्वारा अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का क्रय करने हेतु अनुबन्ध निष्पादित किया गया, वह निर्दिष्ट तरीके से और विनिश्चित समय के अधीन समस्त आवश्यक भुगतान करने हेतु उत्तरदायी et) साथ ही क्रय हेतु उक्त अनुबन्ध एवं पंजीकरण शुल्क, नगरपालिका कर, पानी और बिजली शुल्क, रख-रखाव शुल्क, जमीन का किराया या अन्य शुल्क यदि हो तो उसका भुगतान 5 . -40 /44- NS . )७.,,.०- नल > E-Court उचित अवधि और निर्धारित स्थान पर करेंगे। यदि आवंटी द्वारा किसी भी धनराशि या शुल्क का भुगतान करने में विलम्ब किया जाता है तो आवंटी निर्धारित दर पर ब्याज का भुगतान करने हेतु उत्तरदायी होंगे। अतः ऐसे समस्त प्रकरणों में जहां शिकायतकर्तागण द्वारा अनुबन्ध में इंगित नियम एवं शर्तों के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, उन सभी प्रकरणों में विपक्षी शिकायतकर्तागण से विलम्ब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,//पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय,“पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defautt) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "9.2, The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+t प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR# प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)0) में भी ब्याज की यही परिभाषा दी गयी है।

माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा festa कंस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- N Ven , -44 / 34- E-Court

“....Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no. (MCLR+‘) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20/8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 2048 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 4% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2046, providing otherwise....... 7 तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen—-oi20/2020 “हैबीटेक serge लिमिटेड बनाम उ.प्र. राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि :-

“43, On 42.09,2049 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + 4% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......... 7. and only on complaint under Section 48 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2048.......... 29. Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under 42/44 DS. Veme-, _— E-Court Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice...........” माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + 4% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज €¢MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 का निस्तारण किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य परियोजना के मानचित्र का लखनऊ विकास प्राधिकरण से पुनर्वैधिकरण (Revalidation) हो जाने के तिथि से is माह के भीतर सक्षम स्तर से ओ.सी. / सी.सी.,/ Ss ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर शिकायतकर्तागण को कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी अनुबन्ध में इंगित कब्जा प्रदान करने की प्रस्तावित तिथि से डीम्ड ओ-सी. /सी.सी. एवं HA/AA. प्राप्त होने की तिथि तक परियोजना में हुए विलम्ब अवधि का ब्याज भारतीय स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLR+H% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से शिकायतकर्तागण को नियमतः भुगतान करना सुनिश्चित ot) ब्याज की यह धनराशि शिकायतकर्तागण से प्राप्त होने वाली शेष धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्तागण को नियमानुसार वापस की जायेगी। -43 / ३4- dS, Veme मे E-Court 3. यदि किसी भी परिस्थिति में ,/अभिलेखानुसार शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान किए जाने वाली धनराशि में विलम्ब हुआ है तो शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की दर से गणनानुसार ब्याज की धनराशि विपक्षी को देय होगी।

4. कोविड-49 के कारण हुए फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 2 माह एवं दिनांक 75.04.2024 से लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना का मानचित्र पुनर्वैधीिकरण (Revalidation) किये जाने की तिथि तक, की अवधि को विलम्बित ब्याज की गणना में सम्मिलित नहीं किया जायेगा। 5. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि वह परियोजना का मानचित्र लखनऊ विकास प्राधिकरण से पुनर्वैधीकरण (Revalidation) हो जाने के तिथि से 8 माह के भीतर कब्जा प्रदान करने में असफल रहता है तो वह शिकायतकर्तागणों द्वारा जमा की गयी कुल धनराशि को भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLRHI% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से समस्त धनराशि जमा करने की तिथि से अंतिम भुगतान की तिथि तक भुगतान करेगा। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 7. आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों में लगायी जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा) सदस्या दिनांक :39,0%/ 2024 ; Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण -4 / 44-