उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ales हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र) आदेश अन्तर्गत धारा-38// 40 (2)/63 पीठ- 02 पीठासीनः:- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्या) शिकायत संख्या- ॥॥(0462/42/0645/2049 अजय कुमार गुप्ता... अञन्‍ 'शिकायतकर्ता बनाम अद्रैक्टिव निर्माण प्रालि,.. .........................-- विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- wea विपक्षी पे... .««न्‍न्‍न्‍ननननान उपर्युक्त परिवाद में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 49.02.2024 के क्रियान्वयन हेतु उपरोक्त अधिनियम की धारा-38 / 40 (2)/63 के अन्तर्गत आवेदन प्रस्तुत किया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(७) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का veers किया गया है। धारा- 34(9) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- A. ४०००००- /6 "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पेनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, 2/6 then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:--

“40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.” धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- 3/6 हे le = हैं

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और नन्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। vem परिवाद प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश दिनांक 49.02.2024 कियान्वयन कराये जाने हेतु दिनांक 47.4.202 को आवदेन किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 06.04.2022 को नोटिस जारी करते हुए is दिनों के अन्दर VHT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी । पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 23.04.2024, दिनांक 06.03.2024, दिनांक 07.05.2024 एवं दिनांक 29.05.2024 को की गयी | ० Ve we, 4/6

शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई दिनांक 29.05.2024 को उपस्थित होकर अपना पक्ष प्रस्तुत किया गया। विपक्षी को पर्याप्त अवसर देने के उपरान्त भी उनके द्वारा अनुपालन आख्या पोर्टल पर अपलोड नहीं की गयी है। विगत 02 (दो) तिथिओं पर विपक्षी की ओर से कोई उपस्थित नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में “Justice delayed is Justice denied’ के सिद्धांतों पर और समय दिये जाने का औचित्य नहीं बनता हैं। We द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत आदेश दिनांक 49.02.2024 निम्नवत है :- “4. आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण से नियमानुसार शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए आवंटन पत्र की तिथि से 03 वर्ष के पश्चात्‌ से वास्तविक कब्जा प्राप्ति की तिथि तक भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें |.................................. " उक्त आदेश के क्रम में सचिव रेरा द्वारा दिनांक 42.44.2022 को धनराशि रूपय 3,69,293.00 (तीन लाख उन्हत्तर हजार दो सौ fees मात्र) का वसूली प्रमाण पत्र जारी किया गया था, जिसके उपरान्त उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा दिनांक 02.05.2024 को पत्र के माध्यम से उसके कोटक महिन्द्रा बैंक खाते से विलम्बित ब्याज (दिनांक 08.02.2020 से दिनांक 34.40.2022) की धनराशि को शिकायतकर्ता के बैंक खाते में अंतरित करने का अनुरोध किया गया। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम-24 में 5/6 DS. Vemwe,

निहित शक्तियों के अन्तर्गत इकाई का कब्जा दिलाये जाने की कार्यवाही हेतु न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाती है। न्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कब्जे की कार्यवाही के उपरान्त सचिव, रेरा दिनांक 34.40.2022 के बाद शेष अवधि का विलम्बित ब्याज की धनराशि का वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें | तत्पश्चात्‌ पत्रावली रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-38 /40 // 63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द यथोचित अआर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। SS. (६७ ४०-०... (डिम्पल वर्मा) (सदस्या) दिनांक -24 / 66 /2024 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 6/6