उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04 प्रमोद कुमार लाल व 42 अन्य बनाम अट्रैक्टिव निर्माण प्राण्लि० उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) आदेश प्रमोद कुमार लाल व १2 अन्य में विपक्षी के विरूद्ध मांगा गया अनुतोष एक ही है। इसलिए इन सब का निस्तारण किया जा रहा है जिसमें प्रमोद कुमार लाल की पत्रावली अग्रणी होगी। शिकायतकर्तागण द्वारा मांगे गये अनुतोष का विवरण निम्नवत्‌ है :- क्र० शिकायत / परिय का | शिकाय द्वारा जमा की गयी धनराशि सं० | शिकायतकर्ता का नाम Fal ki) LKO062/09/4839/20I9 | बी.सी.सी. Wee | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. प्रमोद. कुमार लाल tea परियोजना में वर्ष 20:5 में फ्लैट बुक श्रीवास्तव किया गया था। उनके द्वारा Wo 9,70,000. 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। ॥77062/097829/209 | बी.सी.सी. weg | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. 2 | सुधीर कुमार tea परियोजना में वर्ष 20i5 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा रू० 20,45,007. है 00 जमा किया गया है। शिकाय द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। LKO62/2/065/209 अजय कुमार गुप्ता बी.सी.सी. ART शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. Hea परियोजना में वर्ष 2047 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा रू० 20,00,000. 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है।

॥(06270/0304/209 | बी.सी.सी. Hea | | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. अतुल प्रताप सिंह teat परियोजना में वर्ष 2044 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा रू० 45,00,000. हे 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। LKO0i62/09/4832/209 | बी.सी.सी. We | | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. संजय प्रताप सिंह tea परियोजना में वर्ष 2074 में फ्लैट बुक हर किया गया था। उनके द्वारा Wo 47,06,500. 00 जमा किया गया है। LK062/0/0309/209 | बी.सी.सी. ग्रीन्‍्स | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. अतुल प्रताप सिंह rat परियोजना में वर्ष 2074 में फ्लैट बुक ; किया गया था। उनके द्वारा रू० 38,44,000. 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। C “| LKO62/I0/0303/209 बी.सी.सी. ग्रीन्स शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. Hea परियोजना में वर्ष 2004 में फ्लैट बुक Ww विनीता शर्मा किया गया था। उनके द्वारा Wo 42,09,459. 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। ॥॥९062/09/842/209 शिवेन्द्र कुमार बी.सी.सी. ग्रीन्स शिकायतकर्ता द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. tet परियोजना में वर्ष 2044 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा Wo 7,35,022. oo जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। LKO62/09/I877/209 श्रीमती weer अजीज बी.सी.सी. aT शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. tear परियोजना में वर्ष 2044 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा Wo 4,64,625. 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। 40

7.९062/09/882/209 अतुल प्रताप सिंह बी.सी.सी. ग्रीन्स शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. ter परियोजना में वर्ष 20i7 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा Wo 40,00,000. 00 जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। | 4 LKO62/09/I836/209 अजय प्रताप सिंह बी.सी.सी. ग्रीन्स शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. tet परियोजना में वर्ष 2074 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा Wo 44,06,500. oo जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की ९७... गयी है। LKO62/09/837/209 मंजरी श्रीवास्तव बी.सी.सी. Ha | | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. iar परियोजना में वर्ष 2004 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा रू० 4,06,500. oo जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। LKO62/09/I83/209 संजय कामता बी.सी.सी. Het | | शिकाय द्वारा प्रोमोटर की बी.सी.सी. ter परियोजना में वर्ष 20:4 में फ्लैट बुक किया गया था। उनके द्वारा रू० 8,96,884. oo जमा किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जे की मांग की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि विपक्षी की परियोजना बी.सी.सी. aa लखनऊ में फ्लैट बुक कराया गया था जिसकी धनराशि अदायगी की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है जो अनुबन्ध पत्र के प्राविधान के अन्तर्गत नहीं है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. आवंटन पत्र की प्रति। 2. धनराशि अदायगी की रसीदें।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में चार बिन्दुओं का जिक्र किया गया है जो निम्नवत्‌ ck a l. Whether the present complaint filed by the complainant is defective by misjoinder and nonjoinder of the parties? 2. Whether the Attractive Nirman Private Limited is really the Subject matter of this complaint yes or not? 3. Whether in regard to your purchased flat the promoters such as Attractive Nirman Private Limited, M S Infrastructure and Aftech Infrastructure who is presently responsible to deliver the possession of your flat? 4. Whether the complaint deserves to get the possession of any flat, yes or not? विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का रेरा में रजिस्ट्रेशन कराये जाने हेतु रेरा के पोर्टल पर रजिस्ट्री की प्रति अपलोड की गयी है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि मीनाक्षी शुक्ला अफटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर की डायरेक्टर थी इसीलिए उन्होंने भुगतान रसीद अफटेक के नाम से जारी किया था। मीनाक्षी शुक्ला के मृत्यु के बाद उनके उत्तराधिकारी ने सभी देयता के साथ जमीन का विक्रय अट्रैक्टिव निर्माण प्राण्लिण को कर दिया था इसलिए विक्रेता को खरीदार के पक्ष में फ्लैट बेचने का पूर्ण अधिकार है। विपक्षी द्वारा दिनांक ott0.20I9 को निष्पादित विक्रय अनुबन्ध पत्र के अनुसार अट्रैक्टिव निर्माण wofeo के डायरेक्टर श्रीमती मधु ईस्मृती कोहली Wo प्रेम नाथ मेहरोत्रा और श्रीमती मिथलेश wo रमेश कुमार के मध्य में रजिस्ट्री निष्पादित हुआ था।

WHEREAS, Sir Kaushal Kishore & Nand Kishore both son of Brahma Bux resident of Village-Naubasta Kalan, Paragana, Tehsil & Distt.- Lucknow were the tenure holder of Land bearing Khasra No. 5!! Measuring 2.068 Hectare situated at Village- Naubasta Kalan, Pargana, Tehsil & Disst.-Lucknow. श्री कौशल किशोर ने खसरा do 544 का 4/2 हिस्सा जमीन श्रीमती मीनक्षी शुक्ला को विक्रय किया है। पत्रावली पर उपलब्ध SALE DEED दिनांक 04.40.2049 के पृष्ठ-4 एवं 5 में अंकित है कि :- Yer The Smt. Meenakshi Shukla had died on 29-06-206, after that her legal heirs Yogesh Shukla, Akash Shukla both sons of Late Smt. Meenakshi Shukla wife of Sri Karunesh Kumar Shukla & Km. Mansi Shukla daughter of Late Smt. Meenakshi Shukla wife of Sri Karunesh Kumar Shukla & Karunesh Kumar Shukla son of Late R.K. Shukla became the owners of the said property & the name of Yogesh Shukla, Akash Shukla both sons of Late & Km. Mansi Shukla have also mutated in the Revenue Records. Thereafter Yogesh Shukla, Akash Shukla both sons of Late & Km. Mansi Shukla have jointly executed a registered Power of Attorney in favour of their father Mr. Karunesh Kumar Shukla son of Late R.K. Shukla, the said attorney is duly registered in the office of Sub Registrar-II, Lucknow wide Bahi No. 4, Jild No. 504, Pages 275 to 288 at SI.No. 7I9 registered on 07-0- 206.

And Whereas, the Karunesh Kumar Shukla sefl & Attorney holder of Yogesh Shukla, Akash Shukla both sons of Late & Km. Mansi Shukla have sold the Land, Part of Khasra No. 5l] area measuring 935 sq.mtr. Situated at Naubasta Kala, Pargana, Tehsil & Distt.-Lucknow to Attractive Nirman Pvt.Ltd., through its Director having its Office at 4" Floor, Ganj Trade Centre, 0, Caper Road, Lucknow through its Director Nawanshu Goel son of Sri N.L. Agarwal though a registered sale deed, which is duly registered in the Office of Sub Registrar-II, Lucknow vide Bahi No. |, Jild No. 20247, Pages 27 to 46 at SI.No. 37]4 on dated 09-l-20l7. Thereafter, Karunesh Kumar Shukla, Yogesh Shukla, Akash Shukla & Km. Mansi Shukla have jointly sold the Land, Part of Khasra No. 5I! area measuring 9405 sq.mtr. situated at Naubasta Kala, pargana, Tehsil & Director having its Office at 4" Floor, Gan Trade Centre, 0, Caper Road, Lucknow through its Director Nawanshu Goel son of Sri N.L. Agarwal through a registered sale deed, which is duly registered in the Office of Sub Registrar-II, Lucknow vide Bahi No. ।, Jild No. 20382, ५ “4

Pages 223 to 242 at SI.No. 5632 on dated 20-2-207. Thereafter, Defend Finance and Investment Company Pvt. Ltd., has transferred the Land, Part of Khasra No. 5l] area measuring 9067.4 sq.mtr. situated at Naubasta Kala, Pargana, Tehsil & Distt. -—Lucknow to Attractive Nirman Pvt. Ltd., through its Director having its Office at 4" Floor, Ganj Trade Centre, 0, Caper Road, Lucknow through its Director Nawanshu Goel son of Sri N.L. Agarwal though a registered exchange Deed, which is duly registered in the Office of Sub Registrar-II, Lucknow vide Bahi No. |, JIld No. 20497, Pages II] to 48 at SI.No. !9 on dated 25-0-208, the Seller is constructing the said project in the new name and style of “BCC GREEN” इस सन्दर्भ में शिकायत संख्या LKOI62/08/5879/2020 रमेश BAR मालवीय बनाम अट्रैक्टिव निर्माण प्राण्लि० पीठ के समक्ष प्रस्तुत की गयी थी जिसमें विपक्षी अट्रैक्टिव निर्माण प्राणलि० द्वारा खसरा do 544 से सम्बन्धित इकाई की दिनांक 04.40.2049 को रजिस्ट्री निष्पादित कर कब्जा प्रदान किया गया है। जिससे यह स्पष्ट होता है कि उपरोक्त शिकायतकर्तागण की इकाईयों की रजिस्ट्री निष्पादित कराकर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा प्रदान करने का दायित्व अट्रैक्टिव निर्माण प्राण्लि० का है। पत्रावली पर ऐसा कोई भी साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह सिद्ध हो सके कि विपक्षी को अफटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्राण्लि० द्वारा जारी किये गये आवंटन पत्र तथा प्राप्त की गयी धनराशि की रसीदों के सम्बन्ध में कोई अधिकार प्राप्त न हो।

पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन-पत्र के परिशीलन से यह स्पष्ट होता है कि इस आवंटन-पत्र में आवंटन की तिथि से इकाई का कब्जा दिये जाने की कोई समय सीमा अंकित नहीं की गई है। अतः यह प्रश्न स्वाभाविक है कि अनुबन्ध-पत्र में यदि इस प्रकार की समय सीमा नहीं है तो विलम्ब की अवधि का आंकलन किस प्रकार से किया जाये अर्थात्‌ दूसरे शब्दों में किस तिथि से विलम्ब की अवधि प्रारम्भ मानी जाये। इस सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & Qe ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 Of 2047 में पारित निर्णय को Ved करना महत्वपूर्ण होगा-

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20I4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ? उपरोक्त आदेश के आलोक में यह स्पष्ट है कि अनुबन्ध-पत्र के अनुसार परियोजना को पूर्ण करने की अवधि सामान्यतः 3 वर्ष मानी जायेगी। अतः इस प्रकार चूंकि शिकायतकर्ता का आवंटन पत्र की तिथि से 3 वर्ष की अवधि परियोजना को पूर्ण करने के लिए पर्याप्त मानते हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन किया जाना उचित होगा। Aaa के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :-

According to Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. = ° Section4(2)()(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

According to Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 30.42.2049 भू-सम्पदा नियमावली 2048 में संशोधन हेतु दिये गये प्रस्ताव के अनुसार — Go

I5() The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent. Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India i.e. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Bank of India Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLR+ प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.40. 2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पद््‌टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय पट्टा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9 (i) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: or 40 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3-78-65 fafar/i6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किय। va है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उठप्र० wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की a a अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

परिणामतः शिकायतकर्तागण का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। विपक्षी को भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की की धारा-37 के अन्तर्गत यह निर्देश दिये जाते हैं कि वह :- 4. आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण से नियमानुसार शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए आवंटन पत्र की तिथि से 03 वर्ष के पश्चात्‌ से वास्तविक कब्जा प्राप्ति की तिथि तक भारतीय we बैंक द्वारा निर्धारित ८0,९+4 प्रतिशत सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 2. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं इसकी प्रति सम्बन्धित पत्रावली में लगायी जाएं। दिनांक-/9 for/202' 0 (कल्पना मिश्रा) x सदस्या उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 42