भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04(ए) उपस्थिति :-- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत PAT:—LKO62/]/65025 /2020 गिरेश्वर TR venennnsesn शिकायतकर्ता बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद, 404 महात्मा गांधी मार्ग, मील तल cere cf Se we | [4 ्खन्‍_ण_||न्‍/#ती विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि के लिए ब्याज, क्षतिपूर्ति की धनराशि दिलाए जाने हेतु एवं विपक्षी द्वारा एफोंडेबल फ्लैट पर 42% जी.एस.टी की अवैधानिक मांग के विरूद्ध दाखिल की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उनके द्वारा गोवर्धन wield, सेक्टर-20, वृन्दावन योजना रायबरेली रोड लखनऊ के अंतर्गत एक फ्लैट WN-20/Cl-0 का आवेदन दिनांक 48.06.2045 को किया गया था, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक-27.04.2046 को प्रश्नगत इकाई का आवंटन किया गया था। शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा Go 09,70,7:0/— की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा यह अवगत कराया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का भौतिक कब्जा निर्माण मांग-पत्र निर्गगन की तिथि से 30 माह की अवधि में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। अर्थात दिनांक-27.07.2048 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु इकाई का कब्जा अभी तक प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा न प्रदान किये जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि के लिए ब्याज, विपक्षी द्वारा एफोडेबल फ्लैट पर 04% की जगह 42% जी.एस.टी की अवैधानिक मांग को खारिज किए जाने, क्षतिपूर्ति की धनराशि wo 3,00,000/— दिलाए जाने एवं परिवाद शुल्क रु0 20,000 /- दिलाए जाने हेतु प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये हैं :- 4. आवेदन-पत्र दिनांक 48.06.2045 की प्रति। ar . मांग पत्र दिनांक-27.04.206 की प्रति। . धनराशि भुगतान विवरण की प्रति। . पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। . खाता-बही की प्रति। . विलम्बित ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य हुये पत्राचार की प्रतियां |

प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्ता की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब दिनांक-47.02.2024 को प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद-पत्र में यह बताया गया है कि शिकायतकर्ता को परिषद द्वारा संचालित गोवर्धन एन्क्‍्लेव, सेक्टर-20, वृन्दावन योजना रायबरेली रोड लखनऊ की परियोजना में पंजीकरण शुल्क रू. 47,000/- जमा कर फ्लैट आवंटित किया गया था। शिकायतकर्ता को दिनांक-27.04.2046 को मांग पत्र के शर्ताधीन किश्तों के विवरण सहित आवंटन पत्र जारी किया गया था। पंजीकरण पुस्तिका के we में उललेखित है कि इकाई का मूल्य अनुमानित है एवं निर्माण कार्य 30 माह में किया जाना प्रस्तावित है। oath WO Nd

विपक्षी द्वारा अपने परिवाद पत्र में पंजीकरण पुस्तिका के विभिन्‍न प्रस्तरों का उल्लेख किया गया है विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित अवधि में देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, बल्कि अपनी सुविधानुसार देय धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसके कारण विलम्बित अवधि का ब्याज उनके ऊपर आरोपित किया गया है। विपक्षी द्वारा स्ववित्त पोषित योजना के अन्तर्गत फ्लैट का निर्माण बिना किसी लाभ-हानि के किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका एवं मांग-पत्र के अनुसार अंतिम मूल्यांकन के पश्चात अंतिम मूल्य देय होगा तथा समस्त देय धनराशि का भुगतान करके तथा देय स्टाम्प ड्यूटी व रजिस्ट्री शुल्क की अदायगी एवं निबंधन के बाद भौतिक कब्जा दिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम मूल्य का भुगतान किए बिना तथा विकय विलेख का निबंधन कराए बिना सम्पत्ति का कब्जा दिलाए जाने की मांग करना पूर्णतया गलत है तथा शिकायतकर्ता किसी प्रकार का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं - 4. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। 2. मांग पत्र दिनांक-27.04.2046 की प्रति। o>

उपस्थित पक्षकारों के तर्कों को सुना एवं पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा 36+84 मासिक किश्तों में आवंटित इकाई का भुगतान किया जाना था। दोनों पक्षों के cof को सुनने के उपरान्त प्रकरण में निम्न बिन्दु विचारित किये जाते हैं:- 4. कया विपक्षी की परियोजना विजम्बित है एवं यदि हाँ तो किरा अवधि के लिए ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता विपक्षी द्वारा लगाये गये ब्याज पेनाल्‍टी की छूट पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? तथा अफोडेबल फ्लैट पर जी.एस.टी. किस दर से लगाया जायेगा ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो किस दर से ? निस्तारण बिन्दु संख्या —4 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, पंजीकरण पुस्तिका के we—or में अंकित प्राविधान/शर्तों के अनुसार फ्लैट का भौतिक कब्जा निर्माण मांगपत्र निर्गगन की तिथि से 30 माह की अवधि में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है तथा विपक्षी द्वारा दिए गये अपने लिखित अभिकथन दिनांक 47.02.202 के प्रस्तर-9 में उल्लेख कर यह अवगत कराया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा दिये जाने की कोई अवधि निर्धारित नहीं है। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जे की तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में Alo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S & FORTUNE INFRASTRUCTURE VS TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:-

4, Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 20l4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an eX 3 irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. when once comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/ complainants is entitled to. उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई स्पष्ट तिथि न दी गई हो वहाँ समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। यदि विपक्षी के कथनानुसार निर्माण 30 माह में किया जाना था तो भी शेष औपचारिकताओं के साथ 36 माह कब्जा दिये जाने हेतु पर्याप्त है।

शिकायतकर्ता के पक्ष में उक्त इकाई का आवंटन दिनांक-27.04.2046 को किया गया था। इस प्रकार 36 माह जोड़ते हुए कब्जा दिनांक-27.04.2049 तक दिया जाना चाहिए था। विपक्षी की ued परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI4769 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि- 04.04.2047 एवं परियोजना पूर्णता तिथि-03.07.2049 अंकित की गई है, जिसे विपक्षी के आवेदन पर रेरा द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-6 एवं wifas—9 पैंडेमिक के दृष्टिगत दिनांक 29.42.2020 तक विस्तारित कर दिया गया था। अतः उक्त से यह प्रत्तीत होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं विलम्बित ब्याज की गणना दिनांक 27.04.2049 से आगणित की जायेगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्ता विपक्षी द्वारा लगाये गये दण्ड ब्याज की छूट पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? तथा अफॉडेबल फ्लैट पर जी.एस.टी. किस दर से लगाया जायेगा ?

जहाँ तक प्रश्न है कि शिकायतकर्ता, विपक्षी द्वारा लगाये गये दण्ड ब्याज की छूट पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा बताया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा माँग पत्र दिनांक 27.04.206 के अनुक्रम में माँग पत्र निर्गगन के 30 दिन के अंदर wo 7,6,000/ - जमा किया जाना था तथा दिनांक 07.03.20I6 से 36 मासिक किश्तों में रूपये 24,830 /- प्रतिमाह जमा किया जाना था। तत्पश्चात दिनांक o7.03.20I9 से 84 मासिक किश्तों में रूपये 23,050 ,/“- प्रतिमाह भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मांग पत्र के अनुसार देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है बल्कि अपनी सुविधानुसार देय धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र दिनांक 47.05.2024 को 7 oe जारी किया गया है, जिसका खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित अभिकथन दिनांक 26.07.2024 को पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा आरोपित ब्याज की धनराशि को माफ करने का अनुरोध किया गया है, उपरोक्त स्थिति के सम्बन्ध में यह उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा कि पंजीकरण पुस्तिका में नियमानुसार मासिक किश्तों का भुगतान न किये जाने के सम्बन्ध में दण्ड ब्याज माफ किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है व न ही रेरा अधिनियम में इस प्रकार की व्यवस्था है। अतः यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता किश्तों के भुगतान में विलम्ब अवधि पर अतिरिक्त दण्ड ब्याज देने के लिये उत्तरदायी है। अतः उक्त परिभाषा के अनुसार यदि विलम्ब के लिये विपक्षी MCLR+H% की दर से ब्याज बायर को देगा तो रेरा लागू होने के बाद से उसी दर से विलम्ब दर से ब्याज बायर से लेगा। अतः रेरा अधिनियम की धारा-2(»४)() के अनुसार बिल्डर दिनांक 04.05.20I6 के बाद

शिकायतकर्ता से किसी विलम्बित धनराशि के लिए ब्याज, MCLR+I% प्रतिवर्ष से अधिक दर पर नहीं ले सकते। इस कम में रेरा अधिनियम में ब्याज की परिभाषा धारा-2(»०)6) में दी गयी है जो निम्नवत हैः- 2 (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter the allottee, as the case may be. Explanation:- For the purpose of this clause (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default. जहां तक आवंटित इकाई के विकय-विलेख व कब्जा प्रदान किये जाने का प्रश्न है पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से स्पष्ट है कि vera इकाई का अनुमानित मूल्य Go 23,25,000/— है। शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र दिनांक-27.04.2046 से स्पष्ट है कि आवंटित फ्लैट के मद में 36 किश्तों के रूप में दिनांक-04.03.2046 से जमा किये जाने वाली धनराशि रू0 24,830/— एवं 84 किश्तों के रूप में दिनांक-04.03.2049 से जमा किये जाने वाली धनराशि रू0 23,050 /- है। कब्जा प्रदान किये जाने के सम्बन्ध में पंजीकरण पुस्तिका में उललेखित नियम /शर्त संख्या-9.2 के अनुसार wee a भौतिक कब्जा निम्नवत हैः- ‘oa? द्वारा नियमानुसार फ्लैट का मूल्य व अन्य समस्त देय सहित प्ररिषद खाते में धुयतान फ्लैट के पंजीयन,”सेल As कराने से पूर्व करना होगा। शासन ERT निर्धारित दरों पर देय wera ड्यूटी व रजिस्ट्री छः § yor की अदायगी एवं निबन्धन को ae थौतिक कब्जा हस्तयत किया जायेगा/”

शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित फ्लैट के मद में Wo 9,70,7:0/— का भुगतान किया जा चुका है उपरोक्त नियम,शर्त संख्या के अनुसार समस्त देय भुगतान के उपरान्त एवं शासन द्वारा निर्धारित दरों पर देय स्टाम्प ड्यूटी व रजिस्ट्री शुल्क की अदायगी एवं निबन्धन के बाद भौतिक कब्जा हस्तगत far wd) तदनुसार विकय-विलेख से पूर्व शेष धनराशि मांग किया जाना उचित है। शिकायतकर्ता ने अपने लिखित अभिकथन दिनांक 26.07.2024 के प्रस्तर-9 में उल्लेख किया है कि वह एकमुश्त भुगतान करने के लिए सहमत है तथा शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान हेतु आदेश अपलोड होने से 03 माह के समय की मांग की गई है। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया है कि विपक्षी द्वारा जी.एस.टी. के रूप में 42 प्रतिशत चार्ज किया जा रहा है परन्तु प्रदेशन पत्र के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता की शेष धनराशि पर विपक्षी द्वारा मात्र 04 प्रतिशत जी.एस.टी. ही चार्ज किया गया है। इस सम्बन्ध में जी.एस.टी. परिषद द्वारा आयोजित 34वीं बैठक दिनांक 49 मार्च, 20/9 को रियल एस्टेट क्षेत्र में जीएसटी दर के संबंध में लिए गये निर्णय उल्लेखनीय हैं - New tax rates: 4. The new tax rates which shall be applicable to new projects or ongoing projects which have exercised the above option to pay tax in the new regime are as follows. (9 New rate of 7% without input tax credit (ITC) on construction of affordable houses shall be available for, (a) all houses which meet the definition of affordable houses as decided by GSTC (area 60 sqm in non- metros / 90 sqm in metros and value upto RS. 45 lakhs), and

(b) affordable houses being constructed in ongoing projects under the existing central and state housing schemes presently eligible for concessional rate of 8% GST (after 7/37 land abatement). (ii) New rate of 5% without input tax creditshall be applicable on construction of,- (a) all houses other than affordable houses in ongoing projects whether booked prior to or after 07.04,2079, In case of houses booked prior to 07.04.2079, new rate shall be available on instalments payable on or after 07, 04, 209, (6) all houses other than affordable houses in new projects. Ms 6 (६2. commercial apartments such as shops, offices etc. in a residential real estate project (RREP) in which the carpet area of commercial apartments is not more than /5% of total carpet area of all apartments. अतः: उपरोक्त के अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा निर्गत प्रदेशन-पत्र दिनांक 47.05.2024 में शिकायतकर्ता की शेष धनराशि पर जो जी.एस.टी. चार्ज की जा रही है वह नियमानुसार है। तद्नुसार बिन्दु सख्या-2 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या -3 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो किस दर से ? fra के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :-

Section 4(2()(0 enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(22(7) (00 enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(c) he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. a i

The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोगोटर्रा द्वारा उक्त धगराशि का उपभोग किया गया हैं। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- “The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent— Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent-Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त नजीर में स्पष्ट रूप से वर्णित है कि परियोजना में विलम्ब की अवधि की गणना, परियोजना की ओ0सी0 /सी०सी0 प्राप्त करने तक अथवा कब्जा ऑफर किये जाने कि तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

विपक्षी द्वारा दिए गये अपने लिखित अभिकथन दिनांक 47.02.2024 के प्रस्तर--5 के अनुसार शिकायतकर्ता को जारी किए गये मांगपत्र दिनांक 20.07.2046 में दर्शित धनराशि wo 22,350 //- की 36 मासिक किश्तें एवं 24,000/— की 84 मासिक किश्तें जमा की जानी थी परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा मांग पत्र के अनुसार देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है बल्कि अपनी सुविधानुसार देय धनराशि का भुगतान किया गया है। अवलोकन से स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा 36 किश्तें नियमानुसार विपक्षी को भुगतान की गई हैं परन्तु विपक्षी द्वारा उसके उपरांत भी प्रदेशन-पत्र समय से जारी नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पीठ में सुनवाई के दौरान यह अवगत कराया गया है कि प्रदेशन-पत्र दिनांक 47.05.2024 को जारी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा पूर्णता-प्रमाण पत्र का कोई प्रमाण पीठ के समक्ष प्रस्तुत नहीं किया गया हैं, जिससे यह प्रतीत हो सके कि परियोजना का कार्य पूर्ण हो चुका है। इस प्रकरण में आवंटन पत्र,मांगपत्र दिनांक-27.04.2046 का है। 36 माह जोड़ते हुए कब्जा दिनांक-27.04.2049 तक दिया जाना चाहिए था। इस प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र दिनांक 47.05.202 को प्रस्तुत कर दिया गया था। अतः इस oY 8 प्रकरण में विलम्ब की गणना दिनांक 27.04.2049 से प्रदेशन-पत्र जारी करने की तिथि 47.05. 202 तक किया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है।

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी । इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। जहां तक शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की है। क्षतिपूर्ति / प्रतिकर का निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता “न्यायनिर्णायक अधिकारी” के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित की जाती है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार धनराशि प्राप्त कर विक्रय-विलेख कराकर शिकायतकर्ता को इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक दिनांक 27.04.2049 से प्रदेशन-पत्र जारी करने की तिथि 47.05.2024 तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MctRH% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि kr od लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-- 66 //o /2024 Aven as ; (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 0