भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 tS-4 (8) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 पीठासीन- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या:- LKOI62//65025/2020 fiterRige ३ शिकायतकर्ता बनाम उ0प्र0 आवास एवं विकास परिषद... आर .....७७७७६०००-०००००-०---०००००००-- विपक्षी यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किए जाने हेतु पेश की गयी | पत्रावली का अवलोकन किया गया एवं उपस्थित पक्षकार को सुना गया | प्रकरण में प्राधिकरण द्वारा दिनांक- 06.0.2024 को निम्न आदेश पारित किया गया था- 7. विपक्षी को आवेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार धनराशि प्राप्त कर विक्रय-विलेख कराकर शिकायतकर्ता को इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें । 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक दिनांक 27.04.2049 से प्रवेशन-पत्र जारी करने की तिथि 77.05.2024 तक की अवधि के लिये vee बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित ॥0//7+4% की दर से विल्म्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित PR | ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापिस की जायेगी । फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09. 2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी ।

. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा । अतः विलम्बित भुगतान न Page 06 ऐ पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥0//?+4% की ब्याज दर से देय होगा । यदि इसके अधिक से कोई धनराशि te लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेय प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे । BU आदेश का उल्लंघन भू-स॒म्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 में प्राधिकरण के peal or seers किया गया है। धारा-34 में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #34(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर/संप्रवर्तक द्वारा उनके ऊपर अधिरोपित की गई बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है | अधिनियम की धारा- 38 निम्नवत हैः- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being mused, Page 2 of 6 affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निमन्वत हैं-

40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। अधिनियम की धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। SHAT के Tet Hl सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया रेरा प्राधिकरण द्वारा पूर्व आदेश के क्रियान्वयन के सम्बन्ध में विपक्षी को दिनांक-44.04.2022 को पत्रांक संख्या- 236/यू पी.-रेरा/का0द0नो0/2020-24 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि वें 45 दिन तक उक्त आदेश का अनुपालन सुनिश्चित करे | तत्पाश्रात दिनांक 40.02.2022 को विपक्षी को कारण दर्शाओं नोटिस जारी करते हुए 45 दिन के भीतर पुनः अनपालन सुनिश्चित सु Page 3 of 6

हेतु सूचित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक न तो उक्त आदेश का कोई अनुपालन किया गया और न ही अनुपालन आख्या उपलब्ध करायी गयी है। सुनवाई दिनांक 46.02.2022 में परिवादी द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा उन्हें अभी तक कब्जा और विलम्ब अवधि का ब्याज नही दिया गया है तथा कई अवसर दिये जाने के बाद भी विपक्षी द्वारा रेर के आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी के अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि उ0प्र0 आवास विकास परिषद्‌ द्वारा कल ही उन्हें इस केस में आबद्ध किया गया है जिसके कारण वे एक अवसर चाहते हैं | सुनवाई दिनांक 23.03.2022 में विपक्षी के अधिवक्ता के द्वारा अवगत कराया गया कि इस प्रकरण में विभाग द्वारा परिवादी को शेष धनराशि जमा करने तथा रजिस्ट्री कराने हेंतु पत्र भेजा गया है | परिवादी द्वारा पीठ को अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा उन्हें कोई सहयोग नहीं दिया गया जिसके कारण उनके द्वारा सम्बन्धित धनराशि का चेक रेरा कार्यालय में उपलब्ध करा दिया गया है। परिवादी को विपक्षी के अधिवक्ता द्वारा बताया गया कि जो भी उनको धनराशि विभाग को देनी है उसको वे आवास विकास परिषद के खाते में बैंक में जमा कर दें | सुनवाई दिनांक 43.04.2022 में परिवादी द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा अभी तक रेरा के आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है जिसके लिए उनके विरूद्ध कार्यवाही की जाये। विपक्ष के अधिवक्ता के अनुसार रेरा के आदेश के विरूद्ध Rr अपीलीय अधिकरण में दाखिल किये जाने हेतु अपील तैयार है तथा कल तक सम्बन्धित धनराशि भी रेरा अपीलीय अधिकरण में जमा कर दी जायेगी जिसका साक्ष्य वे 7 दिन के अन्दर पोर्टल पर अपलोड कर देंगे | उभयपक्षों द्वारा अपने-अपने तर्क प्रस्तुत करने के पश्चात आदेश सुरक्षित किए गए |

शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 07.02.2022 को लिखित बहस प्रेषित करते हुए अवगत कराया गया कि उनके द्वारा विपक्षी को पत्र दिनांक 29.40.2024 प्रेषित करते हुए आदेश दिनांक 06.40.2024 के अनुपालन हेतु विपक्षी से निवेदन किया गया | शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा मांग पत्र दिनांक 22.04.2022 जारी करते हुए उक्त आदेश के अनुसार शिकायतकर्ता से विलंबित ब्याज .॥0।/२+% कि दर से न लेकर शिकायतकर्ता के ऊपर विलंब दर 43.5% आरोपित की गई है । विपक्षी द्वारा उक्त मांग पत्र में ब्याज दर |॥0।/२+4% का गणना चार्ट भी उपलब्ध नहीं कराया गया है। उक्त आदेश के अनुसार शिकायतकर्ता को मिलने वाली ब्याज धनराशि में से विलम्ब ब्याज की धनराशि भी नहीं घटाई गई है। इसी मांग पत्र में विपक्षी द्वारा रु0 50 प्रतिदिन विलम्ब शुल्क के बजाय रु0 75 प्रतिदिन तथा 48 प्रतिशत जी0एस0टी0 की भी मांग की जा रही है । शिकायतकर्ता द्वारा seers किया गया है कि सामूहिक संपत्ति व्यक्ति विशेष के नाम फ्री-होल्ड नहीं हो सकती है और न ही भूमि पर जी0एस0टी0 देय है; इस प्रकार उक्त मांग अवैध है । शिकायतकर्ता ने यह भी उल्लेख किया है कि विपक्षी द्वारा द्वैष भावना से रेरा के आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है | शिकायतकर्ता द्वारा माँग पत्र दिनांक 22.04.2022 में वर्णित कुल Page 4 of uP धनराशि HO (7,42,342 /- चेक के माध्यम से रेरा कार्यालय में जमा कराया गया है तथा साथ में यह भी अवगत कराया गया है कि यदि उनके द्वारा दिये गये चेक में जो भी धनराशि बढ़ती है तो उसे नियमानुसार प्रार्थी को वापस कराया जाये।

तत्पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 25.03.2022 को लिखित बहस प्रेषित करते हुए अवगत कराया गया कि उपरिवर्णित तथ्यों को दोहराया गया एवं अनुरोध किया गया है कि विपक्षी से आदेश दिनांक 06.40.2024 का अनुपालन कराया जाए | शिकायतकर्ता द्वारा ker कार्यालय में चेक जमा करने करने के संबंध में उनके द्वारा निवेदन करते हुए अवगत कराया गया है कि जनरल रूल सिवल तथा सिविल प्रिक्रिया संहिता, 4908 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 35, 88, 89 एवं 40(2) व BONO भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 का नियम 24 पूर्ण रूप से आच्छादित है तथा उसी के अनुसार उनके द्वारा विरोध के साथ धनराशि का चेक रेरा कार्यालय में जमा कराया गया है | विपक्षी उक्त चेक को कार्यालय से प्राप्त कर निश्चित समय सीमा के भीतर भुगतान प्राप्त कर लें और प्रार्थी को बैनामा करके भवन का कब्जा दे | तत्पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05.04.2022 को लिखित बहस प्रेषित करते हुए उपरिवर्णित तथ्यों को दोहराया गया एवं अनुरोध किया गया है कि विपक्षी से आदेश दिनांक 06.40.2024 का अनुपालन कराया जाए | शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि यदि विपक्षी शिकायकर्ता द्वारा रेरा कार्यालय में जमा धनराशि इकाई के खाते में दिनांक 34.03.2022 तक जमा कर लेते तो उनकी आयकर देयता नहीं बनती | इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा नियमानुसार ब्याज कि धनराशि दिलाए जाने तथा शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय वर्ष 2024-22 का निर्धारण वर्ष 2022-23 में आयकर विभाग को दिए जाने वाला आयकर धनराशि मय ब्याज सहित दिलाए जाने की मांग की गई है |

पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी आदश दिनांक 06.40.2024 का अनुपालन नहीं किया है। यद्यपि विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया है कि रेरा के आदेश के विरूद्ध रेरा अपीलीय अधिकरण में दाखिल किए जाने हेतु अपील तैयार है तथा अगले दिवस तक सम्बन्धित धनराशि रेरा अपीलीय अधिकरण में जमा कर दी जायेगी, परंतु ऐसे कोई भी साक्ष्य एवं लिखित बहस दाखिल/उपलब्ध नहीं कराएँ गए है जिससे यह ज्ञात हो सके कि ऐसी कोई अपील विचाराधीन है | प्राधिकरण द्वारा यह तथ्य स्पष्ट किया गया है कि इस प्रकरण में कोई अपली विचाराधीन नहीं है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उक्त आदेश के अनुपालन हेतु जिस पत्र द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जे का प्रस्ताव दिया गया है, उसमें कहीं भी रेरा के आदेश के अनुसार विपक्षी के विलंब ब्याज की देयता का उल्लेख नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता को विलंब ब्याज की गणना चार्ट उपलब्ध कराया गया है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 06.0.2024 के अनुपालन हेतु कोई भी प्रयास नहीं किए गए है। तदनुसार पक्षकारों के cept को सुनने एवं पत्रावली के परिशीलन से प्रस्तुत हुए तथ्यों तथा Page 5 of 6 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत दिए गए प्रावधानों के अनुरूप प्रकरण में धारा-38, 40 एवं 63 के अंतर्गत निम्न आदेश पारित किये जाते है- q, सचिव रेरा द्वारा आदेश दिनांक 06.40.2024 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा देय बकाया धनराशि की गणना कराकर शिकायतकर्ता तथा विपक्षी को अवगत कराया GATT | 2. शिकायतकर्ता का चेक संख्या- 532436 दिनांक 05.02.2022 शिकायतकर्ता को वापस किया जाए।

3. यदि विपक्षी द्वारा बिन्दु संख्या-4 में उल्लिखित गणना की सूचना मिलने के 45 दिनों के अंदर शिकायतकर्ता को कब्जा दिया जाना सुनिश्चित नहीं किया जाता है तो विपक्षी के विरुद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 सपठित उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम 24 के अन्तर्गत कार्यवाही करने हेतु पत्रावली प्राधिकरण को सन्दर्भित की जाएगी | ५ दिनांक -))] so? / 2022 Senn es Ayre 9. के (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 6 of 6