Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Smita Misra v. Paarth Infrabuild Private Limited

Complaint No. LKO162/11/102076/2022

Decision date: 2024-07-01
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 2 Lucknow

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.

Judgment text

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-02 (पूर्व में पीठ-- 04) आदेश अन्तर्गत धारा-34 E-Court

E-Court

| . fcka | Bork Lkore2rti/i0z08gr2022 | Bimia Rao And | prose. 8009- 02.04.20i6 | 89,82,800.00 | 65,98,430.00 \ d 402 hen Arka | Block LKO762/4/0894/2022 — | Singh | Phase- | Surya- | 07.09.208 | 70,5,575.00 | 6,00,000.00 2 | B,604 | || Arka | Block — LKO62/7/02766/2022 bray eal Phase- | Surya- | ४०४००७ | 88,9,800.00 | 69,72,406.00 [8 9} 2 A, 902 ड़ ह Arka | Block Lica ear Ani Kunwar Pese- | SUV | 78.08.205 | 76,76,50.00 | 60,4,936,00 । हा 4004 48. Arka | Block ukoteatto2i80/2022 | "#OullaAnd | phase. | Surya- | — | 90,4,002.00 2 | ९०. 202 ॥ r Block 9 Amitabh Arka 2,482. LKOt62!94/0298/2022 Krishna Phase: — 28.42.20i7 | 87,/2,482.00 | 82,34,058. 00 Srivastava 2 4603 _| | | Block Chandan Arka Surya- | 06.02.207 85,40,000.00 | 57,5,000,00 LKO62/ 4/02203/2022 Maurya And Phase- Cc, Anr. 2 4602 | | 24, Dinesh Arka Block LkO62/7/:02208/2022 | Chandra Gupta | Phase- | Surya- | 4.04.20!7 | 84,62,487.00 | 45,33.499.00 And Anr. 2 (०. 802 fe | Seema Arka Block LKO462/4/0223/2022 | Chauhan And | Phase- | Surya- co 58,72,476.00 | 55,45,07.00 | Anr. 2 A, 204 the ; Arka Block LKO762/2/0225/2022 ae Prose | Sue | ——~ | 75,0,250.00 | 54,88,768.00 2 | C,704 : Block : Mahesh Kumar Arka LKO462/4/02472/2022 | GautamAnd | Phase- og ०७4.ए७-॥7 | 76.7,967.00 suena हि Anr. 2 604 | = Aka | Block a | Anjoo Surya- | 30.07.20i5 | 83,50,793.00 | 64,43,48.00 LKor62//%02638/2022 | sivaetava | Phase | 490% 26. - Arka | Block LK0762/94/026502022 | AMIT SINGHAL | Phase- | S¥* 49.09.2096 ]°60,70,050.00 | 68,90,96.00 i 4604 27. Eien Arka | Block LKOt62/4/702670/2022 pained Phase- | Surya- | 07.04.20I7 | 73,55,49.00 | 62,89,245.00 2 | B,t08 || Block डर Lokesh Arka uK0762/9/02739/2022 | Narayan And | Phase- | SUV | 0603.20" TRI SI000 | SEOTSIBOY | ___ eae के 4404 hus Arka Block LkKOt62/4 4/02842/2022 Prachi Phase- | Surya- | 4.04.20i6 | 52,27,57.00 | 38,59,260.00 2 | B,40! | ..वादीगण बनाम

मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि. (विपक्षी संख्या-04) मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रा प्रमोटर्स प्रा.लि. (विपक्षी संख्या-02) -2 / 67- E-Court आदेश उपरोक्त समस्त शिकायतें विपक्षी संख्या-0 मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि. (Developer) एवं विपक्षी संख्या-02 मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रा प्रमोटर्स प्रा.लि. (Land Owner) की परियोजना Arka Phase-2 (UPRERAPRJ3599) से सम्बन्धित है। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप है एवं अनुतोष भी समान हैं, अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि रो सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारित किया जा रहा है। शिकायत संख्या- ।॥(0462/44/404826/2022 Rachna Dogra Vs Paarth Infrabuild Private Limited अग्रणी शिकायत रहेगी। प्रस्तुत समस्त शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी सम्बन्धित (Respective) इकाईयों का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Arka Phase-2 (UPRERAPRJ3599) में इकाई संख्या-4704 Block Surya- C दिनांक 29.04. 2045 को आवंटित करायी गयी है, आवंटित इकाई की कुल लागत रू. 68,29,679 /- (अड़सठ लाख उन्तीस हजार छ: सौ Gem) थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा कुल धनराशि रू. 63,62,598/— (तिरसठ लाख बासठ हजार पाँच सौ अठठानबे) का भुगतान विपक्षी संख्या-04 को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि उक्त इकाई के सम्बन्ध में उनके एवं विपक्षी संख्या-04 के मध्य क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध दिनांक 29.04.205 को निष्पादित किया गया था तथा उक्त अनुबन्ध के प्रस्तर-48(9) के अनुसार विपक्षी संख्या-04 द्वारा ved इकाई का कब्जा परियोजना के निर्माण कार्य के प्रारम्भ होने की तिथि से 36 + 6 माह अर्थात्‌ दिनांक 09.09.20:7 तक प्रदान किया जाना प्रस्तावित था, परन्तु विपक्षी संख्या-04 द्वारा अभी तक उक्त इकाई का कब्जा प्रदान नहीं दिया गया है तथा परियोजना में पाँच वर्ष से अधिक का विलम्ब हो चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी den-oi से vad इकाई के कब्जे के सम्बन्ध में बार-बार अनुरोध किये जाने के उपरान्त भी कोई उचित उत्तर नहीं दिया जा रहा है जो कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-49 का उल्लंघन है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-48 के अन्तर्गत अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। S.Veme, ना -3 / 67- E-Court

विपक्षी veen—or द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 08.08.2023 4 मुख्यतः यह अंकित किया गया है कि उनकी परियोजना में मुख्यतः विलम्ब कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय लहर के कारण, सम्प्रवर्तक के प्रबंधन में परिवर्तन होने के कारण तथा मजदूरों एवं निर्माण साम्रगी की अनुपलब्धता के कारण हुआ है। विपक्षी dea—or द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना में स्थित टॉवरों में 24 तलों में से 48 तलों का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा शेष तलों का निर्माण कार्य तीव्र प्रगति से पूर्ण किया जा रहा है तथा शिकायतकर्ता को उनकी इकाई का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्रदान कर दिया जायेगा और यदि शिकायतकर्ता चाहें तो वह अपनी जमा धनराशि आवेदन-पत्र के प्रस्तर-09 एवं 40 तथा क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-46 एवं 7 के अनुसार वापस प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक 25.0.2024 में इंगित किया है कि विपक्षी संख्या-04 की परियोजना में हुए flora के कारणों का खण्ड़न करते हुए यह इंगित किया गया है कि विपक्षी dear—or द्वारा परियोजना में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में जो भी कारण दिया गया है वह अपरिहार्य कारणों की श्रेणी में नहीं आता है, इसी कारणवश यह मानने योग्य नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी संख्या-04 द्वारा दिये गये इकाई के कब्जे के प्रस्ताव के सम्बन्ध में अपनी सहमति व्यक्त करते हुए यह इंगित किया गया है कि वह दिसम्बर 2024 तक प्रतीक्षा करने हेतु सहमत हैं, परन्तु उनकों इकाई के कब्जे सहित विलम्ब अवधि का ब्याज भी दिलाया जाए।

विपक्षी संख्या-02 ने अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 34.:2.2023 में इन शिकायतों के सन्दर्भ में मुख्यतः दो बिन्दुओं की पोषणीयता पर आपत्ति प्रस्तुत करते हुए, प्रथमतः: यह आधार लिया है कि प्रश्नगत शिकायतों में शिकायतकर्तागणों से जो भी धनराशि प्राप्त की गयी है तथा क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध-पत्र एवं आंवटन-पत्र निष्पादित किया गया है वह विपक्षी संख्या-04 द्वारा किया गया है और उनके एवं शिकायतकर्तागणों के मध्य में कोई भी संविदात्मक सम्बन्ध (Privity of 0०॥॥४०) स्थापित नहीं है और इसी कारणवश प्रश्नगत शिकायतें उनके विरूद्ध पोषणीय नहीं है। अतः उन्हें अनावश्यक रूप से प्रश्नगत शिकायतों में पक्षकार बनाया गया है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि वह प्रश्नगत परियोजना की भूमि के स्वामी मात्र (भू-स्वामी) हैं और उनके एवं विपक्षी संख्या-04 के मध्य दिनांक 44.0.203 को एक Development Agreement [Development Agreement दिनांक 44.0.2043 के अनुसार First Party/Owner, M/s ABC Infrapromoters Sb Vemma, -4 / 67- E-Court Pvt.Ltd. हैं तथा Second Party/Developer, M/s Paarth Infrabuild Pvt.Ltd. हैं] निष्पादित किया गया था। उक्त Development Agreement के अनुसार परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करने का दायित्व विपक्षी संख्या-04 का था।

विपक्षी संख्या-02 द्वारा द्वितीय प्रमुख बिन्दु यह उठाया गया है कि वह मात्र yah है, जिस कारण वह भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में नहीं आते हैं। Tat कथन पर बल देते हुए विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह इंगित किया गया है कि Development Agreement दिनांक 44.0.2043 के प्रस्तर-06 में मुख्य रूप से विपक्षी संख्या-0 द्वारा किये जाने वाले कार्यों एवं उत्तरदायित्वों को इंगित किया गया है जिरारो स्पष्ट है कि विपक्षी संख्या-04 ही प्रश्नणत परियोजना के सम्प्रवर्तक / प्रमोटर हैं। इस तथ्य के समर्थन में विपक्षी संख्या--02 द्वारा राजस्थान भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश “Shakuntala Narendra Singh Chouhan VS Modest Infra Limited of Complaint No. RAJ-RERA-C- 2028-2403" का भी आधार लिया गया है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह भी तथ्य प्रस्तुत

किया गया है कि Development Agreement के प्रस्तर-46 एवं 54 के अनुसार विपक्षी संख्या-04 को अधिकार प्राप्त था कि वह प्रश्नगत परियोजना अपने नाम से प्रसारित कर सकते हैं और उसी के अनुसार विपक्षी deen—oi द्वारा आवंटियों से धनराशि प्राप्त की गयी है तथा उनके (विपक्षी संख्या-02) द्वारा किसी भी शिकायतकर्तागण से धनराशि प्राप्त नहीं की गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी संख्या-02 द्वारा Development Agreement के प्रस्तर-26 का उल्लेख करते हुए यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-04 को yeti परियोजना के Covered and Saleable Area का 62 प्रतिशत का पूर्ण अधिकार प्राप्त है और उन्हें (विपक्षी संख्या-02) मात्र 38 प्रतिशत का ही अधिकार प्राप्त है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा Vad कथन पर बल देते हुए, यह भी अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्तागणों से जो भी धनराशि प्राप्त हुई है वह विपक्षी संख्या-04 द्वारा अपने 62 प्रतिशत अधिकारों के अन्तर्गत प्राप्त की गयी है, जिस कारणवश प्रश्नगत शिकायतें उनके विरूद्ध निरस्त होने योग्य हैं। विपक्षी संख्या-02 द्वारा मा. बम्बई उच्च न्यायालय के निर्णय Vaidehi Akash Housing Pvt. Ltd. Vs New D.N. Nagar Co-operative Housing Society Union Ltd. & Others तथा Goregaon Pearl Cl SL vs Seema Mahadev Paryekar & Ors. [(209) SCC online BOM 2374] को उद्धरित करते हुए इस तथ्य पर बल दिया गया है कि मात्र परियोजना के भू-स्वामी (Land Owner) होने के कारण उनको सम्प्रवर्तक की श्रेणी में नहीं लिया जा सकता क्योंकि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में न ही -5 / 67- S. Vene2 E-Court

किसी प्रकार से निर्माण एवं विकास, war एवं विक्रय और न ही विपक्षी संख्या-04 से किसी भी प्रकार से बिक्री में कोई हिस्सा या लाभ लिया जा रहा है। विपक्षी संख्या--02 ZRI Development Agreement एवं भू-स्वामी (Land Owner) तथा विकासकर्ता (Developer) के निजी अनुबन्धों एवं दायित्वों के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय के निर्णों का भी आधार लिया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी संख्या-02 द्वारा Development Agreement @ UXR—-39 पर बल देते हुए यह कहा गया है कि प्रश्नगत प्रस्तर में यह स्पष्ट किया गया है कि Development Agreement निष्पादित होने के आधार पर उभयपक्षों के मध्य किसी भी प्रकार की Partnership इत्यादि मान्य नहीं होगी। उपरोक्त कथनानुसार विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह इंगित किया गया है कि शिकायतकर्ताग द्वारा उनके विरूद्ध किसी भी प्रकार का कोई भी आरोप एवं आपत्ति व्यक्त नहीं की गयी है और इसी कारणवश प्रश्नगत शिकायतें उनके विरूद्ध पोषणीय नहीं हैं। अतः विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रश्नगत शिकायतों को अपने विरूद्ध निरस्त किये जाने की प्रार्थना की गयी है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा पीठ की सुनवाई दिनांक 08.02.2024 के आदेश के अनुपालन में प्रार्थना-पत्र दिनांक 49.02.2024 में इंगित किया गया कि खसरा संख्या-397, 399, 272 पर 4.387 हेक्टेयर भूमि जो कि ग्राम-अरदौनामऊ, परगना तहसील गोमती नगर विस्तार जिला लखनऊ में स्थित है और उनके द्वारा विपक्षी संख्या-04 को उक्त भूमि पर परियोजना के विकासकर्ता (Developer) हेतु अधिकार Development Agreement दिनांक 44.0.20i3 के माध्यम से दिये गये थे। उसी भूमि पर परियोजना Paarth Arka जिसमें 05 फेज थे का निर्माण किया जाना था, जिसमें विपक्षी संख्या-04 की परियोजनायें निम्नानुसार है:-

Number of Name of the fa Phase Launched/Unlaunched Towers Tower/Block Launched and Registered with UP | Arka Phase- EWSILIG tower RERA with regn. No [७२६/२७॥१?२७4१88] ui hed and Registered with UP ay 50५8-8 & aunched and Regi: wil a Arka Phase-l! 3 i Ni 8 Pha Surya-C (Block-A) RERA with regn. No [UPRERAPRJ3599} Launched and Registered with UP Kavya-A & Kavya-B e 7 3 Arka Phase-lll 2 RERA with regn. No (Block-B) [UPRERAPRJ3607] 6/67. IS. Veme . E-Court Arunya-A, Arunya-B & Unlaunched and Not Registered | । ka Phase-IV | # | ७४७७ Arunya-C (Block-C) under RERA Unlaunched and Not Registered Go Arka Phase-V 4 Utkarsh (Block-D) under RERA

उपरोक्त 05 फेजों (Phases) में विपक्षी संख्या-04 द्वारा फेज (9७७)-०१, 02 एवं 03 का आरम्भ (Launch) किया गया था और उनका पंजीकरण भी उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया था तथा शेष फेज (Phase)—04, व 05 न ही अभी तक आरम्भ (Launch) किये गये हैं और न ही उनका पंजीकरण उ.प्र. भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी संख्या-04 उक्त परियेजना को पूर्ण करने में विफल रहा है और विफल होने के उपरान्त उनके (विपक्षी संख्या-02) द्वारा विपक्षी wen-or को अनेकों बार परियोजनों को पूर्ण करने हेतु पत्र एवं नोटिस निर्गत किये गये थे, परन्तु इसके उपरान्त भी विपक्षी संख्या-04 परियोजना को पूर्ण करने में असफल रहे हैं। तत्पश्चात्‌ उनके द्वारा विपक्षी संख्या-0।4 को Development Agreement दिनांक 44.0.203 को निरस्त करने हेतु दिनांक 07.08.2023 को निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किया गया था, जिसमें स्पष्ट रूप से इंगित किया गया है कि Development Agreement इस बिन्दु पर निरस्त किया गया है कि जो परियोजनायें विपक्षी deen—or ert वर्तमान में निर्मित की जा रही हैं वह विपक्षी संख्या-04 द्वारा उक्त भूमि पर बनायी जायेंगीं, परन्तु भविष्य में आने वाली दो फेजों (Phases) में परियोजना की भूगि पर विपक्षी संख्या 0॥ का कोई अधिकार नहीं होगा और इस प्रकार उनके (विपक्षी संख्या-02) द्वारा मात्र भविष्य में आने वाली परियोजना के सम्बन्ध में ही Development Agreement का निरस्तीकरण किया गया है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने प्रार्थना-पत्र दिनांक 49.02.2024 में पुनः: इस तथ्य को दोहराते हुए, कि, उनके द्वारा शिकायतकर्तागण से कोई भी धनराशि प्राप्त नहीं की गयी है, इसी कारणवश प्रश्नगत शिकायतों में विपक्षी संख्या-04 के विरूद्ध ही आदेश पारित किये जाएं। इसके अतिरिक्त विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह भी इंगित किया गया है कि जो भी शिकायतकर्ता एवं गृह-क्रेता परियोजना Paarth Arka के आवंटी हैं उनके अधिकार किसी भी तरह से प्रभावित नहीं होंगे और उक्त के सम्बन्ध में उनके द्वारा समाचार पत्रों के माध्यम सें दिनांक 07.08. 2023 को सामान्य जनता को भी सूचना प्रदान की जा चुकी है। अतः विपक्षी संख्या-02 द्वारा usta शिकायतों को अपने विरूद्ध निरस्त किये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है।

(8 Veana- F -7 | 67- E-Court

विपक्षी संख्या-04 द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक 20.02.2024 4 इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपनी भूमि पर परियोजना बनाये जाने का प्रस्ताव उनको (विपक्षी संख्या-04) दिया गया था और उक्त प्रस्ताव के आधार पर ही उनके (विपक्षी संख्या-04) एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य प्रश्नगत भूमि पर परियोजना Paarth Arka का निर्माण करने हेतु Development Agreement दिनांक 44.0.203 को निष्पादित किया गया था। Bad Development Agreement के प्रस्तर-6, 6.4, 6,2 के आधार पर उनके द्वारा परियोजना बनाये जाने हेतु सभी आवश्यक एवं वैधानिक wafer प्राप्त की गयी थीं और उसी क्रम में लखनऊ विकास प्राधिकरण से परियोजना का मानचित्र दिनांक 27.0:.20i5 को i0 टॉवर बनाये जाने हेतु संयुक्त रूप से अपने एवं विपक्षी संख्या-02 के नाम से अनुमोदित कराया गया था। तत्पश्चात्‌ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के सम्पूर्ण प्राविधान दिनांक 04.05.2047 को प्रभावी हुए और समस्त ऑनगोईग परियोजनाओं (Ongoing Projects) क। आवश्यक रूप से पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराये जाने की समयावधि भारत सरकार द्वारा दिनांक 3.07.20i7 निर्धारित की गयी तथा उ.प्र. सरकार द्वारा उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में परियोजनाओं के पंजीकरण के सम्बन्ध में Website दिनांक 26.07.2077 को बनायी गयी, जिसके पश्चात्‌ उ.प्र. सरकार द्वारा ऑनगोईंग परियोजनाओं (Ongoing Projects) के पंजीयन के सम्बन्ध में आदेश पारित कर पंजीकरण की समयावधि में विस्तार किया गया था। जिसके उपरान्त उनके द्वारा सम्प्रवर्तक के रूप में अपना पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया था, परन्तु विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपना पंजीयन सम्प्रवर्तक के रूप में उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में नहीं कराया गया। विपक्षी संख्या-0। का यह भी कथन है कि उनके द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के वैधानिक अनुपालन में तीनों परियोजनाओं का पंजीकरण उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया था, परन्तु उक्त तीनों परियोजनाओं में विपक्षी संख्या-02 को सह-सम्प्रवर्तक के रूप में शामिल नहीं किया जा सका था क्‍योंकि उक्त तीनों परियोजनाओं के पंजीयन के समय तक विपक्षी संख्या-02 द्वारा सम्प्रवर्तक के रूप में अपना पंजीकरण उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में नहीं कराया गया था। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि परियोजना के i0 टॉवरों में से 06 टॉवरों का निर्माण एवं विकास कार्य लगभग पूर्ण किया जा चुका है और उनके द्वारा लगभग i60 करोड़ का निवेश एवं 273 से अधिक आवंटियों के पक्ष में इकाईयों की बुकिंग एवं आवंटन भी किया जा चुका है। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी इंगित किया गया है

-8 / 67- N Vemwa~ E-Court कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा कभी भी परियोजना को पूर्ण करने के सम्बन्ध में किसी भी प्रकार की न तो कोई सहायता प्रदान की गयी है, न ही कोई सहयोग प्रदान किया गया है और न ही राजकोषीय (Fiscal) aftieat को निभाया गया है, इसी कारणवश उनकों अतिरिक्त वित्त भार का भी सामना करना पड़ा है, जिस कारण परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य प्रभावित हुआ है। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा परियोजना के निर्माण एवं विकास कार्यो को बाधित करने हेतु कभी भी कोई भी अवरार छोड़ा नहीं गया है।

इस प्रकार विपक्षी संख्या-02 द्वारा निरन्तर सरकारी संस्थाओं एवं आवंटियों उनके (विपक्षी संख्या-04) के विरूद्ध भ्रमित किया गया है। विपक्षी संख्या -04 द्वारा यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 से Development Agreement में निर्धारित दायित्वों के निर्वहन हेतु अनेकों बार उनके (विपक्षी संख्या-04) द्वारा पत्र के माध्यम से अनुरोध किया गया एवं अनुस्मारक-पत्र भी भेजे गये थे, किन्तु विपक्षी संख्या-02 द्वारा किसी भी दायित्व का निर्वहन नहीं किया गया और उन्हीं (विपक्षी संख्या-04) के द्वारा परियोजना को पूर्ण करने हेतु समस्त प्रयास एवं व्यय किये गये। विपक्षी संख्या-02 के द्वारा निरन्तर अपने दायित्वों के प्रति अक्रियाशील होने के कारण प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है, जिसके फलस्वरूप परियोजना के अनेकों आवंटियों द्वारा उनके तथा विपक्षी संख्या-02 के विरूद्ध नवम्बर 2022 में उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के समक्ष प्रश्नगत शिकायतें संस्थित की गयी हैं। शिकायतों के संस्थित होने के उपरान्त मा. पीठ द्वारा दिनांक 28.04.2023 को पंजीकृत डाक से विपक्षी संख्या-02 को उपस्थित होने हेतु नोटिस निर्गत करने के आदेश दिए गए थे, परन्तु विपक्षी संख्या-02 अगली सुनवाई दिनांक 04.08.2023 के दौरान भी अनुपस्थित रहें। जिसके क्रम में मा. पीठ द्वारा पुनः विपक्षी संख्या-02 को उपस्थित होने हेतु पंजीकृत डॉक के माध्यम से दिनांक 04.08.2023 को नोटिस निर्गत करने हेतु आदेश दिया गया और अगली सुनवाई की तिथि 43.40.2023 नियत की गयी। विपक्षी ween—or का यह भी कथन है कि विपक्षी संख्या-02 को प्रश्नगत शिकायतों की पूर्ण जानकारी होने के उपरान्त भी बदनियती एवं अपने दायित्वों से भागने की मंशा से Development Agreement को निरस्त करने हेतु दिनांक 07.08.2023 को निरस्तीकरण-पत्र उनकों (विपक्षी संख्या-04) प्रेषित किया गया है, जो कि पूर्ण रूप से अवैधानिक है। चूँकि सम्पत्ति अन्तरण अधिनियम, 4882 की धारा-52 (Doctrine of lis 9०॥0७॥9) में प्राविधानित है कि किसी अचल सम्पत्ति के सम्बन्ध में किसी सक्षम न्यायालय में कोई वाद विचाराधीन होने पर कोई भी पक्षकारों को उस सम्पत्ति के सम्बन्ध में किसी भी प्रकार का स्थानांतरण एवं

सह AS. Veana E-Court

बदलाव (जिससे किसी भी पक्षकार के दायित्वों में परिवर्तन हो सकता है) निषेद्धित है। इस प्रकार विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के विचाराधीन होने के मध्य प्रेषित किया गया Development Agreement निरस्तीकरण-पत्र पूर्ण रूप से अवैधानिक है। विपक्षी संख्या-04 द्वारा उक्त के समर्थन में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय Dev Raj Dorgra and Ors. vs Gyan Chand Jain and Ors. को भी उद्धरित किया गया है। विपक्षी GM-0 द्वारा Development Agreement H प्रस्तर 49 का आधार लेते हुए इंगित किया गया है कि सक्षम प्राधिकरणों से समस्त स्वीकृतियां प्राप्त हो जाने के उपरान्त विपक्षी संख्या-02 Development Agreement न तो निरस्त कर सकता है और न ही उससे पीछे हट सकता है तथा प्रस्तर-50 का आधार लेते हुए यह इंगित किया है कि जब तक सक्षम न्यायालय द्वारा Development Agreement का निरस्तीकरण नहीं किया जाता है और उन्हें क्षतिपूर्ति प्रदान नहीं करायी जाती है तब तक विपक्षी संख्या -02 प्रश्नगत भूमि के सम्बन्ध में किसी भी प्रकार से कोई अन्य गवीग अनुबन्ध नहीं कर राकता है। पिपक्षी संख्या-0। का यह भी कथन है कि Development Agreement & प्रस्तर-58 में इंगित प्राविधानों के अनुसार यदि उभयपक्षों के मध्य कोई विवाद होता है तो उस विवाद का निराकरण आर्बिट्रेशन एवं कन्‍्सीलिएशन अधिनियम, i996 के अन्तर्गत ही किया जायेगा, उक्त के आधार पर Development Agreement का निरस्तीकरण पूर्ण रूप से अवैधानिक है। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 Development Agreement के कुछ नियम एवं शर्तों को स्वीकार एवं कुछ को अस्वीकार नहीं कर सकतें हैं क्योंकि उनके द्वारा Development Agreement का लाभ प्राप्त किया जा चुका है और इसी के क्रम में यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 के आश्वासनों के आधार पर ही उनके द्वारा इतना बड़ा निवेश किया गया है। फलस्वरूप Development Agreement निरस्तीकरण किये जाने का प्रयास न सिर्फ उनकी (विपक्षी संख्या-04) छवि एवं व्यापार को प्रभावित करेगा बल्कि सैकड़ों आवंटियों के हितों को भी प्रभावित करेगा। विपक्षी संख्या-0। का यह भी कथन है कि जब परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य लगभग पूर्ण होने की स्थिति में है तब विपक्षी संख्या-02 द्वारा Development Agreement निरस्तीकरण-पत्र दिनांक 07.08.2023 प्रेषित किया गया है जबकि Gad Development Agreement से सम्बन्धित 4.6 एकड़ भूमि पर STP, Club, School, Power Station, Green Area जैसी नियोजित / प्रस्तावित / स्थित सुविधायें हैं। saa भूमि पर स्थित सुविधाओं पर तृतीय पक्ष के अधिकार भी सम्मिलित किए जा चुके हैं। अतः vad समस्त सुविधाओं को परियोजना से अलग नहीं किया जा सकता है। इस कारणवश विपक्षी संख्या-02 का

40 / 67- A ८८५७०. E-Court

निरस्तीकरण पत्र अवैधानिक है। विपक्षी संख्या-0 द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) की धारा-2(20 में परिभाषित सम्प्रवर्तक की परिभाषा पर बल केन्द्रित करते हुए यह इंगित किया गया है कि उक्त परिभाषा में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि भू-स्वामी (Land Owner) एवं विकासकर्ता (Developer) ai ही सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं, इसी कारणवश दोनों सम्प्रवर्तक (विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02) Ward रूप से भू सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राविधानित दायित्वों को पूर्ण करने के लिए उत्तरदायी हैं। विपक्षी संख्या-04 FRI Development Agreement के प्रस्तर--4 को अपने लिखित अभिकथन में उद्धरित करते हुए यह अवगत कराया गया है कि उक्त TER में निर्धारित विधिव्यवस्था के अनुसार ही उनके एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा संयुक्त रूप से परियोजना का मानचित्र बनाये जाने हेतु योजना बनायी गयी थी और उसी के आधार पर सम्पूर्ण परियोजना (io टॉवर) का मानचित्र दोनों पक्षों के नाम से सक्षम प्राधिकारी से अनुमोदित कराया गया था। इसी क्रम में यह भी इंगित किया गया है कि Development Agreement के प्रस्तर-23 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि सम्पूर्ण परियोजना का 38 प्रतिशत विक्रय योग्य ea (Saleable Area) का सम्पूर्ण अधिकार विपक्षी संख्या-02 को प्राप्त है और Development Agreement के अनुसार विपक्षी संख्या-02 परियोजना में अपने भाग का विक्रय करने के भी अधिकारी हैं। साथ ही यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 परियोजना के year हैं और उनका यह उत्तरदायित्व बनता है कि वह आवंटियों एवं आवंटियों के समूह के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित करें। उपरोक्त तथ्यों का आधार लेते हुए विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधानों के अन्तर्गत विपक्षी संख्या-02 परियोजना के सह-सम्प्रवर्तक हैं और परियोजना में हो रहे विलम्ब एवं भविष्य में आने वाले आर्थिक दायित्वों के लिये उत्तरदायी भी हैं। अतः विपक्षी संख्या-04 द्वारा निम्न प्रार्थनायें की गयी हैं :-

4. विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाये कि वह उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत Paarth Arka परियोजनाओं में स्वयं का पंजीयन सम्प्रवर्तक के रूप में कराएं। 2. विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाये कि वह परियोजना के आवंटियों के साथ सभी आवश्यक अभिलेखों जैसे कि बैंक से सम्बन्धित अभिलेख जो कि परियोजना को पूर्ण करने हेतु आवश्यक हैं, को हस्ताक्षरित / क्रियान्वित व निष्पादित करें। -4 / 67- E-Court 3, विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाये कि वह सभी शिकायतकर्ताओं को परियोजना में हुए विलम्ब हेतु विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान करें। क्योंकि परियोजना में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी संख्या-02 व्यापक रूप से उत्तरदायी हैं। विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने प्रार्थना-पत्र दिनांक 49.02.2024 के समर्थन में शपथ-पत्र दिनांक 29.02.2024 पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया है। इसमें विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने प्रार्थना-पत्र दिनांक 49.02.2024 में अंकित तथ्यों को पुनः दोहराते हुए यह तथ्य प्रस्तुत किया गया है कि Development Agreement निरस्तीकरण-पत्र दिनांक 07.08.2023 के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-04 द्वारा मा. वाणिज्यकर कोर्ट (Hon'ble Commercial Tax Court) 4 आर्बिट्रेंशन एवं कन्‍सीलिएशन अधिनियम, i996 की धारा--9 के अन्तर्गत याचिका संस्थित की गयी थी, जो कि मा. वाणिज्यकर कोर्ट (Hon'ble Commercial Tax 0०७7) द्वारा दिनांक 26.02.2024 को आदेश पारित कर निरस्त कर दी गयी थी। अतः उनके (विपक्षी संख्या-02) द्वारा प्रश्नगत शिकायतों को अपने विरूद्ध निरस्त किये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है।

विपक्षी संख्या-04 द्वारा अपने लिखित अभिकथन (Written Submission) दिनांक 24.04.2024 में यह अंकित किया गया है कि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकार (लखनऊ विकास प्राधिकरण) में परियोजना के स्वीकृत मानचित्र का पुनर्वैधीकरण (Revalidation) करने हेतु आवेदन किया गया था। किन्तु विपक्षी संख्या-02 द्वारा उठायी गयी आपत्ति के कारण लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा उनकी पुनर्वेधीकरण (Revalidation) प्रार्थना को अस्वीकार कर दिया गया था, जिससे परियोजना के समस्त आवंटियों के हित व अधिकार अंधकार में चले गये। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी इंगित किया गया है कि पूर्व में उनके द्वारा पीठ के समक्ष यह प्रस्तुत किया गया था दिसम्बर 2024 तक परियोजना को पूर्ण कर शिकायतकर्तागण को इकाईयों का कब्जा प्रदान कर कर दिया जायेगा, परन्तु विपक्षी संख्या-02 द्वारा उठायी गयी आपत्तियों के कारण परियोजना की मानचित्र की पुनर्वैधीकरण (Revalidation) weft को सक्षम प्राधिकार द्वारा अस्वीकार किये जाने के कारण यदि परियोजना में कोई भी विलम्ब होता है तो उसका पूर्ण दायित्व विपक्षी संख्या-02 का होगा। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी संख्या-02 प्रश्नगत परियोजनाओं के भूमि के भू-स्वामी हैं तथा परियोजना के 30.99 प्रतिशत विक्रय योग्य क्षेत्र (Saleable Area) के शेयर धारक (Share Holder) भी हैं। इसी कारणवश वह परियोजना के सह-सम्प्रवर्तक भी हैं। इसी कारण परियोजना में हुए विलम्ब के लिए उत्तरदायी भी हैं। -2 / 67- b . Vle-mw—2— E-Court

उक्त तथ्य के समर्थन में विपक्षी Gen-or द्वारा मा, बम्बई उच्च न्यायालय के निर्णय Wadhwa Group Housing Pvt. Ltd. VS Vijay Choksi and Anr. का आधार लेते हुए यह इंगित किया गया है कि मा. बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा प्रश्नगत निर्णय में यह स्पष्ट कर दिया गया है कि भू-स्वामी (Land Owner) भी सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं तथा परियोजना के आवंटियों के लिये उत्तरदायी भी हैं। उक्त निर्णय को मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी Special Leave to Appeal (0) No. 8049/2024 Wadhwa Group Holding Pvt. Ltd. Vs Vijay Choksi & Anr. में कायम रखा है। अतः उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी संख्या-0 द्वारा प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण करने हेतु प्रार्थना की गयी है। मेरे द्वारा पक्षकारों के cal को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखीय साक्ष्यों का सम्यक परिशीलन किया गया। समस्त पक्षकारों के अभिकथनों, अभिवचनों तथा मौखिक बहस फे दौरान प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्नलिखित विवारणीय बिन्दु उत्पन्न होते हैं :- 4. क्‍या विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रा प्रमोटर्स प्रा.लि)) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं? 2. क्या प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित पाने के अधिकारी हैं? निस्तारण बिन्दु aeet—ot बिन्दु संख्या-04 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रा प्रमोटर्स प्रा.लि.) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा- 2(zk) G अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं?

इस सम्बन्ध में विपक्षी Gen—or द्वारा प्रमुखतः यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपनी भूमि पर परियोजना बनाये जाने हेतु उनको प्रस्ताव दिया गया था और उक्त प्रस्ताव के आधार पर ही उनके एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य प्रश्नगत 43 / 67- b. ५००७०... E-Court

भूमि पर परियोजना Paarth Arka का निर्माण करने Sq Development Agreement दिनांक 44.40.20i3 को निष्पादित किया गया था। उक्त Development Agreement @ प्रस्तर-6, 64, 6.2 एवं 44} आधार पर ही उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कराये जाने हेतु निर्धारित विधिव्यवस्था के अनुसार ही उनके एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा संयुक्त रूप से परियोजना का मानचित्र बनाये जाने हेतु योजना रची गयी थीं। उक्त के आधार पर ही सभी आवश्यक एवं वैधानिक स्वीकृतियां प्राप्त की गयी off) उसी के क्रम में लखनऊ विकास प्राधिकरण से परियोजना का मानचित्र दिनांक 27.0:.205 को i0 टॉवर बनाये जाने हेतु संयुक्त रूप से विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के नाम से अनुमोदित कराया गया था। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि परियोजना में स्थित टॉवरों के 40 टॉवरों में से 05 टॉवरों का निर्माण एवं विकास कार्य लगभग पूर्ण किया जा चुका है और उनके द्वारा लगभग रू. 60 करोड़ का निवेश एवं 273 से अधिक आवंटियों के पक्ष में इकाईयों की बुकिंग एवं आवंटन भी किया जा चुका है। इसी क्रम में यह भी अवगत कराया गया है कि Development Agreement @ प्रस्तर-23 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि सम्पूर्ण परियोजना का 38 प्रतिशत विक्रय योग्य a (Saleable Area) का सम्पूर्ण अधिकार विपक्षी संख्या-02 को प्राप्त है और Development Agreement के अनुसार विपक्षी संख्या-02 परियोजना में अपने भाग का विक्रय करने के भी अधिकारी हैं।

विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के सम्पूर्ण प्राविधान दिनांक 07.05.20:7 को प्रभावी हुए थे तथा उक्त प्राविधान के अन्तर्गत भारत सरकार द्वारा समस्त ऑनगोईंग परियोजनाओं (Ongoing Projects) का पंजीयन आवश्यक रूप से उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराये जाने की समयावधि दिनांक 37.07.20:7 निर्धारित की गयी। उ.प्र. सरकार द्वारा भी उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में परियोजनाओं के पंजीकरण के सम्बन्ध में Website दिनांक 26.07.20I7 को बनायी गयी, जिसके पश्चात्‌ उ.प्र. सरकार द्वारा ऑनगोईंग परियोजनाओं (Ongoing Projects) के पंजीयन के सम्बन्ध में आदेश पारित कर पंजीकरण की समयावधि में विस्तार कर दिया गया था। तदोपरान्त्‌ विपक्षी संख्या-04 द्वारा सम्प्रवर्तक के रूप में अपना पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया था, परन्तु विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपना पंजीयन सम्प्रवर्तक के रूप में उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में नहीं कराया गया। विपक्षी संख्या-0। का यह भी कथन है कि उनके द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के वैधानिक अनुपालन में तीनों परियोजनाओं का पंजीकरण उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया -24 / 67- S lene; ॥ —_— ° E-Court था, परन्तु उक्त तीनों परियोजनाओं में विपक्षी संख्या-02 को सह-सम्प्रवर्तक के रूप में सम्मलित नहीं किया जा सका था क्‍योंकि उक्त तीनों परियोजनाओं के पंजीयन के समय तक विपक्षी संख्या-02 द्वारा सम्प्रवर्तत के रूप में अपना पंजीकरण उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में नहीं कराया गया था।

विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 को प्रश्नगत शिकायतों के लम्बित होने की पूर्ण जानकारी होने के उपरान्त भी बदनियती एवं अपने दायित्वों से दूर भागने की मंशा W Development Agreement को निरस्त करने हेतु दिनांक 07.08.2023 को निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किया गया है, जो कि पूर्ण रूप से अवैधानिक है। चूँकि सम्पत्ति अन्तरण अधिनियम, 4882 की धारा-52 (Doctrine of lis pendens) में प्राविधानित है कि किसी अचल सम्पत्ति के सम्बन्ध में किसी सक्षम न्यायालय में कोई वाद विचाराधीन होने पर कोई भी पक्षकारों को उस सम्पत्ति के सम्बन्ध में किसी भी प्रकार का स्थानांतरण एवं बदलाव (जिससे किसी भी पक्षकार के दायित्वों में परिवर्तन हो सकता है) निषेद्धित है। इस प्रकार विपक्षी संख्या-02 द्वारा vera शिकायतों के विचाराधीन होने के मध्य प्रेषित किया गया Development Agreement निरस्तीकरण-पत्र पूर्ण रूप से अवैधानिक है। विपक्षी enor द्वारा vad के समर्थन में मा. सर्वोच्च न्यायालय Dev Raj Dorgra and Ors. VS Gyan Chand Jain and Ors. को भी उद्धरित किया गया है।

विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 Development Agreement के कुछ नियम एवं शर्तों को स्वीकार या अस्वीकार नहीं कर सकते हैं क्योंकि उनके ERI Development Agreement का लाभ प्राप्त किया जा चुका है और विपक्षी संख्या-02 के आश्वासनों के आधार पर ही उनके द्वारा इतना बड़ा निवेश किया गया है। फलस्वरूप Development Agreement निरस्तीकरण किये जाने का प्रयास न सिर्फ उनकी छवि एवं व्यापार को प्रभावित करेगा, बल्कि प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित समस्त आवंटियों के हितों को भी प्रभावित करेगा। विपक्षी संख्या-04 का यह भी कथन है कि जब परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य लगभग पूर्ण होने की स्थिति में है तब विपक्षी संख्या-02 ERI Development Agreement निरस्तीकरण-पत्र दिनांक 07.08. 2023 प्रेषित किया गया है जबकि 4.6 एकड़ भूमि पर STP, Club, School, Power Station, Green Area जैसी सुविधायें स्थित / प्रस्तावित हैं जो कि आवंटियों को प्रदान किया जाना है। var भूमि पर तृतीय पक्ष के अधिकार भी सृजित हैं और var समस्त सुविधायें BS, Veman, -5 / 67- E-Court परियोजना से अलग नहीं की जा सकी हैं, जिस कारण विपक्षी संख्या-02 का निरस्तीकरण पत्र अवैधानिक है।

विपक्षी संख्या-04 द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) की धारा-2(20 में परिभाषित सम्प्रवर्तत की परिभाषा पर बल देते हुए यह इंगित किया गया है कि उक्त परिभाषा में यह स्पष्ट रूप से इंगित है कि भू-स्वामी (Land Owner) एवं विकासकर्ता (Developer) wat ही सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं, इस कारण दोनों सम्प्रवर्तक (विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या 02) संयुक्त रूप से भू-सम्गदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 निर्धारित दायित्वों को पूर्ण करने के लिए उत्तरदायी हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी रांख्या-02 प्रश्नगत परियोजनाओं की भूमि के भू-स्वामी (Land Owner) हैं तथा परियोजना के 30.99 प्रतिशत विक्रय योग्य ea (Saleable Area) के शेयर धारक (Share Holder) भी हैं, इसी कारणवश वह परियोजना के सह-सम्प्रवर्तक भी हैं और परियोजना में हुए विलम्ब के लिए उत्तरदायी भी हैं। उक्त तथ्य के समर्थन में मा. बम्बई उच्च न्यायालय के निर्णय Wadhwa Group Housing Pvt. Ltd. VS Vijay Choksi and other (SECOND APPEAL (Stamp) No. 2842 OF 2023) का आधार लेते हुए यह इंगित किया गया है कि भू-स्वामी (Land Owner भी सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं तथा परियोजना के आवंटियों के लिये भी उत्तरदायी हैं। उक्त निर्णय को मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी Special Leave to Appeal (0) No. 8049/2024 Wadhwa Group Holding Pvt. Ltd. VS Vijay Choksi & Anr. में कायम रखा है। साथ ही यह भी इंगित किया गया है कि चूँकि विपक्षी संख्या-02 परियोजना का भू-स्वामी हैं, इसी कारण विपक्षी संख्या-02 का पूर्ण रूप से यह उत्तरदायित्व है कि वह आवंटियों एवं आवंटियों के समूह के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित करेंगें। sat के आधार पर निम्न प्रार्थनायें की गयी हैं:-

4. विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाये कि वह उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत Paarth Arka परियोजनाओं में स्वयं का पंजीयन सम्प्रवर्तक के रूप में कराएं | 2. विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाये कि वह परियोजना के आवंटियों के साथ सभी आवश्यक अभिलेखों जैसे कि बैंक से सम्बन्धित अभिलेख जो कि परियोजना को पूर्ण करने हेतु आवश्यक हैं, को हस्ताक्षरित, क्रियान्वित व निष्पादित करें। BD .Veme., -6 / 67- E-Court 3. विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाये कि वह wh शिकायतकर्ताओं को परियोजना में हुए विलम्ब हेतु विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान करें। क्योंकि परियोजना में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी संख्या-02 व्यापक रूप से उत्तरदायी हैं। प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपनी लिखित आपत्ति-पत्र दिनांक 34.2.2023 में यह इंगित किया गया है कि वह प्रश्नगत परियोजना की भूमि के मात्र भू-स्वामी (Land Owner) हैं तथा उनके एवं विपक्षी संख्या-04 के मध्य दिनांक 44.40. 2043 को. Development Agreement निष्पादित किया गया था। उक्त Development Agreement के अनुसार परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करने का उत्तरदायित्व विपक्षी संख्या-04 का था, इस प्रकार वह भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में नहीं आते हैं। उक्त कथन पर बल देते हुए विपक्षी संख्या-02 यह इंगित किया गया है कि Development Agreement दिनांक 44.40.2043 के प्रस्तर-6 में मुख्य रूप से विपक्षी संख्या-0 द्वारा किये जाने वाले कार्यों एवं उत्तरदायित्वों का उल्लेख / वर्णन किया गया है।

यह भी तथ्य प्रस्तुत किया गया है कि Development Agreement & प्रस्तर-46 एवं 5i के अनुसार विपक्षी संख्या-0। को यह अधिकार प्राप्त था कि वह प्रश्नगत परियोजना अपने नाम से प्रचारित एवं प्रसारित कर सकते हैं और उसी के आधार पर विपक्षी संख्या-04 द्वारा आवंटियों से धनराशि प्राप्त की गयी है तथा उनके (विपक्षी संख्या-02) द्वारा किसी भी शिकायतकर्तागण से धनराशि प्राप्त नहीं की गयी है। Development Agreement के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी संख्या-04 को प्रश्नगत परियोजना के Covered and Saleable Area के समानुपातिक (Proportionate) भाग का 62 प्रतिशत का पूर्ण अधिकार प्राप्त है और उनको मात्र 38 प्रतिशत का ही अधिकार प्राप्त है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा मा. उच्च न्यायालय के निर्णय Vaidehi Akash Housing Pvt. Ltd. Vs. New D.N. Nagar Co-operative Housing Society Union Ltd. & Others तथा Goregaon Pearl Cl SL Vs. Seema Mahadev Paryekar & Ors. [(209) SCC online BOM 2374] को aa करते हुए इस तथ्य पर बल दिया गया है कि मात्र परियोजना के yar (Land Owner) होने के कारण उनको सम्प्रवर्तक की श्रेणी में नहीं लिया जा सकता है क्‍योंकि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में न ही किसी प्रकार से निर्माण एवं विकास, प्रचार एवं विक्रय और न ही विपक्षी संख्या-04 से किसी भी प्रकार से बिक्री में कोई हिस्सा या लाभ लिया जा रहा है। 0. Vema., -7 / 67- E-Court

इसके अतिरिक्त Development Agreement @ प्रस्तर-39 पर बल देते हुए यह प्रसतुत किया गया है कि प्रश्नगत प्रस्तर में यह स्पष्ट किया गया है कि Development Agreement निष्पादित होने से उभयपक्षों के मध्य किसी भी प्रकार की Partnership gearfe मान्य नहीं होगी। उपरोक्त परिपेक्ष्य में यह भी इंगित किया गया है कि प्रश्नगत शिकायतों से सम्बन्धित शिकायतकर्तागण द्वारा उनके विरूद्ध किसी भी प्रकार का कोई भी आरोप और / अथवा आपत्ति व्यक्त नहीं की गयी है और इसी कारणवश प्रश्नगत शिकायतें उनके विरूद्ध पोषणीय नहीं है। इसी के साथ शपथ-पत्र दिनांक 9.02.2024 में इंगित किया गया है कि खसरा संख्या-397, 399, 272 पर 4.387 हेक्टेयर भूमि जो कि ग्राम-अरदौनामऊ, परगना तहसील गोमती नगर विस्तार जिला लखनऊ में स्थित है। जिस पर उनके द्वारा विपक्षी संख्या-04 परियोजना के विकासकर्ता (Developer) हेतु अधिकार Development Agreement दिनांक 44.0.20i3 से दिये गये थे। उक्त भूमि पर परियोजना Paarth Arka का निर्माण किया जाना था, जिसमें os फेज थे, जिसमें विपक्षी संख्या-04 की परियोजनाएं निम्नानुसार हैं:- Number of ca an “ re Name of the Tower/Block Towers a Arka Phase- 4 EWSILIG tower Surya-A, Surya-B & Surya- C (Block-A) Launched/Unlaunched Launched and Registered with UP RERA with regn. No [UPRERAPRJ4788] Launched and Registered with UP RERA with regn, No [UPRERAPRJ3599] 2 Arka Phase-ll | = | Launched and Registered with UP Kavya-A & Kavya-B (Block- 3 Arka Phase-Ill oe 8) RERA with regn, No [UPRERAPRJ3607] Arunya-A, Arunya-B & Unlaunched and Not Registered | # | Arka Phase-lV 3 Arunya-C (Block-C) under RERA

“ : qa (2 Arka Phase-V 4 Utkarsh (Block-D) easanetied aed Ne eens under RERA {___ उपरोक्त 05 Wail (Phases) में से फेज (Phase) --04, 02 एवं 03 का निर्माण एवं विकास कार्य विपक्षी ven—or ert प्रारम्भ किया गया था त्तथा उक्त तीनों फेजों (Phases) का पंजीकरण भी उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराया गया था तथा -8 / 67- E-Court शेष फेज (Phase)—04, व 05 का निर्माण एवं विकास कार्य अभी तक प्रारम्भ नहीं किया गया है और न ही उनका पंजीकरण प्राधिकरण में कराया गया है। यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी We-o को Development Agreement दिनांक 44.0.203 को निरस्त करने हेतु निरस्तीकरण-पत्र दिनांक 07.08.2023 को प्रेषित किया गया था, जिसमें स्पष्ट रूप से इंगित किया गया है f Development Agreement वर्तगान में निर्मित की जा रही है परियोजना क॑ सम्बन्ध में नहीं किया aa है। ved निरस्तीकरण भविष्य में आने वाली परियोजना के सम्बन्ध में किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि जो भी शिकायतकर्ता एवं गृह क्रेता परियोजना Paarth Arka के आवंटी हैं उनके अधिकार किसी भी तरह से प्रभावी नहीं होंगें और उक्त के सम्बन्ध में उनके द्वारा समाचार पत्रों के माध्यम से दिनांक 07.08.2023 को सामान्य जनता को भी सूचना प्रदान की जा चुकी है। अतः विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रश्नगत शिकायतों को अपने विरूद्ध निरस्त किये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है। विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा उठाई गई आपत्तियों के दृष्टिगत निस्तारण बिन्दु संख्या-04 के अन्तर्गत निम्न उपबिन्दु विचरित किए जाते हैं :-

4. क्या प्रश्नगत परियोजना का मानचित्र लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा संयुक्त रूप से विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के नाम से अनुमोदित किया गया है यदि हाँ, तो दोनों विपक्षियों के मध्य उत्पन्न विवाद के कारण अनुमोदित मानचित्र में किसी भी प्रकार का संशोधन / परिवर्तन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधानों के अन्तर्गत बिना आवंटियों की सहमति प्राप्त किया जा सकता है? 2. क्या विपक्षी संख्या-02 प्रश्नगत परियोजना के भू-स्वामी (Land Owner) होने के कारण परियोजना से सम्बन्धित आवंटियों ,// शिकायतकर्तागण के पक्ष में इकाईयों का स्वामित्व अन्तरण करने के उत्तरदायी हैं? 3. क्‍या विपक्षी संख्या-02 को Development Agreement में निर्धारित किये गये परियोजना के कुल क्षेत्रफल के समानुपात्िक भाग (Proportionate Share) 38 प्रतिशत भाग को प्राप्त करने एवं Gea भाग का विक्रय कर लाभ प्राप्त करने का अधिकार है? निस्तारण उपबिन्दु संख्या- -_ ० -9 / 67- E-Court क्या प्रश्नगत परियोजना का मानचित्र लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा संयुक्त रूप से विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के नाम से अनुमोदित किया गया है यदि हाँ, तो दोनों विपक्षियों के मध्य उत्पन्न विवाद के कारण अनुमोदित मानचित्र में किसी भी प्रकार का संशोधन ,/ परिवर्तन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के प्राविधानों के अन्तर्गत बिना आवंटियों की सहमति से प्राप्त किया जा सकता है? प्रश्नगत बिन्दु के निस्तारण करने से पूर्व विपक्षी संख्या-04 तथा विपक्षी संख्या-02 के मध्य निष्पादित Development Agreement दिनांक 44.0.2043 के कुछ प्रस्तरों को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगा :-

Development Agreement दिनांक 44.40.203 के प्रस्तर-8, ७ और 6 में इंगित है कि :- “(B) The First Party/Owner wanted to develop Housing Complex on the said land and for this purpose has approached the Second Party/Developer to carry out development on the said land and to construct Housing Complex thereon; (C) The Second Party/Developer is a reputed Developer and has agreed to join hands with the First Party/Owner towards fulfillment of the said object of constructing housing complex on the said land on the terms and conditions set forth and enumerated in this agreement herein below. 6. THAT after the signing of this Agreement the Second Party/Developer shall be authorized: 6. To manage, control, look after and supervise the said land. 6.2 To enter upon and survey the said Land, prepare layout plan and service plans submit application for grant of license to the concerned authorities, prepare development scheme, and to sign all papers for the purpose of various sanctions, permissions, representations, affidavits etc. to procure the licenses, permissions, sanctions etc. from various departments/ Government bodies. The Developers shall also be authorised to book, allot, sell, enter into agreement to sell and get the Deed executed and registered in respect of its proportion to the proposed buyers before the -20 / 67- SS हि Vee we E-Court

concerning registering authorities i.e. sub registrar for self and on behalf of the first party/owner and to execute relevant document including the agreements for sale and sale deeds etc. subject to as provided in Clause- 44 of this Agreement. 6.3 To make and prepare and/or cause to be made and prepared all such plans, specifications, maps and designs and/or any alterations in the existing plans and/or specifications as may be necessary required and advisable including for the purpose of sanction of Layout/Building Plan and/or for the purpose of constructing the buildings, and/or other structures on the said Land utilizing the entire FAR or any increased FAR available in future in respect of the said Land as may be permissible by the Competent Authority from time to time. 6.4. That the Second Party/Developer shall have the right to file any suit against any third party and to defend his right in respect of the proposed Housing Complex in any court of law if required and to engage Counsel (s) for the same at its own cost and expenses. 6.5 After handing over the possession of First Party/ Owner" share in the Housing Project, as defined in Clauses 44 hereof, the Owner shall authorize the Developer to make the Developer entitled for execution of sale deed in favour of its own customers for sale of its share in such project, but such authorization shall be in the same proportion as the possession of First Party/ Owner" share has been granted.”

उपरोक्त प्रस्तरों के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी संख्या-02 को प्रश्नगत भूमि का स्वामित्व प्राप्त है तथा वह उक्त भूमि पर परियोजना का निर्माण कराये जाने हेतु इच्छुक थे और इसी दृष्टिकोण से विपक्षी संख्या-02 द्वारा विपक्षी संख्या-04 से सम्पर्क स्थापित किया गया था। जिसके उपरान्त प्रश्नगत भूमि पर परियोजना का निर्माण कराये जाने हेतु विपक्षी संख्या-04 से fraternal (Developer) के रूप में Development Agreement निष्पादित किया गया। उक्त Development Agreement के आधार पर विपक्षी संख्या-02 द्वारा विपक्षी wen—or को अधिकृत किया गया कि वह प्रश्नगत भूमि पर प्रस्तावित परियोजना के निर्माण से सम्बन्धित समस्त आवश्यक /»वैधानिक दस्तावेजों एवं मानचित्रों पर हस्ताक्षर कर सभी सरकारी विभागों एवं प्राधिकरणों में आवेदन करेंगें और -22 / 67- N Vene, E-Court अनुमोदन प्राप्त करेंगें। साथ ही विपक्षी संख्या-0॥ को यह भी अधिकार प्रदान किया गया था कि वह अपने समानुपातिक भाग (Proportionate 9॥98) के अनुसार प्रस्तावित क्रेताओं के पक्ष में इकाईयों की बुकिंग, आवंटन एवं विक्रय करार करेंगें तथा परियोजना के पूर्ण होने के उपरान्त विपक्षी aear—or विपक्षी संख्या-02 के समानुपातिक भाग का कब्जा प्रदान विपक्षी संख्या-02 को करेंगें। तत्पश्चात्‌ विपक्षी संख्या-02 विपक्षी संख्या-04 को उसके रागानुपातिक भाग (Proportionate Share) का विक्रय-विलेख निष्पादित करने हेतु अधिकृत करेंगे। Development Agreement दिनांक 44.0.2043 के प्रस्तर-8, 9 एवं 44 4 इंगित है

“8. THAT the First Party/Owner shall provide all information and documents as my be required by the Second Party/Developer in connection with the said Project and shall render all possible assistance and sign all applications, representation, petitions, indemnities, affidavits, plans and such other documents to enable it to obtain necessary sanctions, permissions and approvals. 9. THAT the Second Party/Developer shall submit various plans or applications to the concerned authorities for obtaining the requisite permissions, sanctions and approval of maps from the competent authorities in accordance with the applicable law or rules on the subject after getting the same signed by the First Party/Owner. The First Party/Owner shall execute such documents as may be reasonably necessary in this regard. All expenses, charges etc. for preparation of plans, submission and passing of the maps by the authorities concerned shall be borne and paid by the Second FAM Y/DEVEIOPER:. ................ «२२००० ६००७ ४४८४४ duces des seas sea aNan aaa

44. THAT the building plans for the proposed building shall be mutually planned and prepared by the parties by appointing an architect by the Second Party/Developer. Further, If required, the First Party/Owner shall sign relevant document including revised plan or plans for effecting such alterations, modifications and additions in the building, so as to obtain its approval/sanction or compounding from the Lucknow Development Authority or any other competent authority, to achieve maximum permissible FAR.” -22 / 67- = . E-Court उपरोक्त प्रस्तरों का संयुक्त रूप से अवलोकन करने से यह स्पष्ट होता है कि प्रस्तावित परियोजना में बिल्डिंग बनाये जाने हेतु विपक्षी संख्या-0॥ एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा संयुक्त रूप से आर्किटेक्ट (॥४०४७०) नियुक्त कर योजना बनायी जायेगी और उक्त योजना के आधार पर विपक्षी संख्या-02 प्रस्तावित परियोजना से सम्बन्धित समस्त आवश्यक अभिलेख, आवेदन, योजना आदि निष्पादित कर विपक्षी संख्या-04 को उपलब्ध कराएंगें और उक्त अभिलेखों एवं बिल्डिंग योजना के आधार पर ही विपक्षी Wem—or प्रस्तावित परियोजना का मानचित्र समक्ष प्राधिकरणों से अनुमोदित कराएंगें। Development Agreement दिनांक 44.0.2043 के प्रस्तर-6 में इंगित है कि —

46. THAT the Second Party/Developer will develop and construct the building upon the aforesaid land in accordance with the plan or plans duly approved and signed by Lucknow Development Authority and will develop the site, roads and parking area with its own resources and finances accordingly. The Second Party/Developer shall also been entitled to stock/store materials, tools and machineries required for construction on any part of the aforesaid land during the construction and the First Party/ Owner shall not be entitled to create any obstruction or interruptions, hindrance or hindrances in the development and construction work/activity and completion of the Housing Complex as per the agreement. The First Party/Owner also promises and ensures that neither he nor his any successor or agent will obstruct the movement of the Second Party/Developer, its agent, workmen constructions, chowkidar etc. engaged for the achievement of the object of this agreement. The First Party/ Owner will sign all the necessary papers documents plans, affidavits, petition etc. addressed to or to be submitted before the Lucknow Development Authority, Lucknow, Nagar Nigam, Local Authority, Government or any other authority or U.P. Power Corporation Ltd. For the exclusive purposes of carrying out work pursuant to this agreement and the Second Party/ Developer through this agreement itself shall have powers to carry out the work under this agreement and such power shall continue to vest upon him until the completion of the project so as to enable the Second Party/ Developer to effectually complete the said Housing Complex under this agreement. The Second

23 / 67- dS .Vewe. , E-Court Party/ Developer will erect and complete the said building in all respect in good substantial and workman like manner as per approved plans. The Second Party/ Developer shall have right to make publicity of the project at its own cost. उक्त प्रस्तर में इंगित है कि प्रस्तावित परियोजना का मानचित्र अनुमोदित हो जाने के उपरान्त विपक्षी संख्या-04 अपने धन एवं संसाधनों से प्रस्तावित परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करेंगे तथा उक्त निर्माण कार्य कराये जाने के सम्बन्ध में लखनऊ विकास प्राधिकरण, लखनऊ नगर निगम, स्थानीय निकाय आदि द्वारा यदि कोई आवश्यक अभिलेख, योजना, शपथ-पत्र इत्यादि की मांग की जाती है तो विपक्षी संख्या-02 द्वारा उक्त अभिलेखों का निष्पादन कर उपलब्ध कराया जायेगा, साथ ही विपक्षी संख्या-04 को पूर्ण अधिकार होगा कि वह परियोजना को पूर्ण करें तथा विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रस्तावित परियोजना के पूर्ण होने तक किसी भी प्रकार का व्यवधान उत्पन्न नहीं किया जायेगा। Development Agreement दिनांक 44.40.2043 के प्रस्तर-49 में इंगित है कि:-

“49. THAT Since considerable expenditure, efforts & expertise is involved in obtaining the licenses for the proposed Housing Complex, it is the condition of this agreement that after obtaining the license and the required permissions from the concerned authorities for the said Group Housing Colony, the First Party/ Owner or its nominee or legal heirs shall not cancel or back out from this agreement under any circumstances subject to the Second Party/ Developer performing its part of obligation under this agreement. However, in case the First Party/ Owner, its nominee or legal heirs would otherwise cancel or back out from this agreement, in that event the Second Party/ Developer in addition to the other rights will be entitled to, get the said agreement enforced through courts at the cost and risk of First Party/ Owner and its nominees or their legal heirs and they will not enter into any agreement with respect to the said land with any third party till the final adjudication of the matter is done from the Court.” उक्त प्रस्तर में इंगित है कि परियोजना से सम्बन्धित समस्त लाइसेंस एवं स्वीकृतियां प्राप्त करने में काफी प्रयास एवं धनराशि व्यय होती है और इसी कारण लाइसेंस एवं स्वीकृतियां प्राप्त हो जाने के उपरान्त विपक्षी संख्या-02 द्वारा किसी भी प्रकार ee -24 / 67- E-Court

a Development Agreement को निरस्त नहीं किया जायेगा और यदि निरस्त किया जाता है तो विपक्षी संख्या-0। को यह पूर्ण अधिकार होगा कि वह Development Agreement को सक्षम न्यायालय से पुनः लागू /प्रवर्तित करा सकता है और जब aH समक्ष न्यायालय में वाद प्रचलित रहता है तब तक विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रश्नगत भूमि के सम्बन्ध में तृतीय पक्षीय अधिकार का सृजन किया जाना निषेध रहेगा। Development Agreement दिगांक 44.40.2043 के प्ररतर-58 गें इंगित है कि:- “58, THAT in case of any difference or dispute regarding the terms of this agreement or about the construction and sharing of respective portion by the parties hereto the same shall be mutually settled and sorted out in an amicable manner. However in the event of non- settlement of any dispute the same shall be referred to the arbitration of three arbitrators two of them to be appointed by each of the party’ hereto and the two arbitrators so appointed shall select and appoint a third arbitrator before entering upon reference who shall act as the Presiding Arbitrator and the award passed by the Arbitrators shall be binding on the parties in accordance with the provisions of Arbitration and Conciliation Act, 7996. Venue of arbitration shall be at Lucknow and the Court at Lucknow shall only have jurisdiction on all such matters.”

उक्त प्रस्तर में इंगित है कि यदि विपक्षी deear—oi व विपक्षी संख्या-02 के मध्य Development Agreement के सम्बन्ध में कोई भी विवाद उत्पन्न होता है, तो उसका निस्तारण विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा आपसी सहमति से किया जायेगा और यदि विवाद का निस्तारण आपसी सहमति से सफल नहीं होता है तो उस स्थिति में विवाद का निस्तारण करने हेतु 03 sifdsed (Arbitrators) नियुक्त किये जायेगें, जिसमें से एक-एक sifdsex (Arbitrator) विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा नियुक्त किया जायेगा तथा दोनों नियुक्त आर्बिट्रेटरों (Arbitrators) द्वारा तीसरा आर्बिट्रिटर (Arbitrator) नियुक्त किया जायेगा। जिसके उपरान्त तीनों आर्बिट्रेटरों (॥#9/809) द्वारा विवाद का निस्तारण आर्बिट्रेशन एव कन्‍्सीलिएशन अधिनियम, 4996 के प्राविधानों के अन्तर्गत किया जायेगा। सूच्य है कि Development Agreement ® अन्तर्गत प्राविधानों का सम्यक रूप से विश्लेषण किये जाने के पश्चात्‌ प्रश्नगत शिकायतों के तथ्यों एवं परिस्थितियों का 0. ९५७८ -25 / 67- E-Court

परिशीलन एवं अध्ययन करना भी महत्वपूर्ण होगा। प्रश्नगत शिकायतों से सम्बन्धित परियोजना Arka Phase-2 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण mAi—-UPRERAPRI3599 है। प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित समस्त अभिलेख उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के पोर्टल पर अपलोडेड हैं। अपलोडेड अभिलेखों के परिशीलन से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य Development Agreement दिनांक 44.40.2043 निष्पादित किया गया था तथा उक्त Development Agreement के अनुरूप ही विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा समस्त स्वीकृतियां प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरणों एवं सरकारी विभागों में आवेदन किया गया था, जिसके पश्चात्‌ लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा usted परियोजना का मानचित्र दिनांक 27.04.2045 को 05 वर्षों अर्थात्‌ दिनांक 26. 04.2020 की वैधता तक अनुमोदित किया गया। तत्पश्चात्‌ लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा प्रश्नगत परियोजना का मानचित्र पुनः दिनांक 49.03.2020 को तीन वर्षों अर्थात्‌ दिनांक 26.04.2023 तक नवीनीकृत किया गया था। प्रश्नगत परियोजना के स्वीकृत तलपट मानचित्र के अवलोकन से यह विदित होता है कि परियोजना में कुल i0 टॉवर स्थित हैं तथा उक्त तलपट मानचित्र पर लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी wen—o को विकासकर्ता (Developer) तथा विपक्षी संख्या-02 को प्रमोटर (Promoter) & रूप में दर्शाया गया है।

यहाँ यह भी उल्लेखनीय है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के प्राविधान दिनांक 0:.0520:7 को प्रभावी हुए थे और उक्त प्राविधानों के अन्तर्गत क्रियान्वित हो रही परियोजनाओं (Ongoing Projects) का पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में करना अनिवार्य था। जिसके क्रम में विपक्षी Ge—or द्वारा gerd परियोजनाओं का पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में दिनांक 40.08.2047 तथा सम्प्रवर्तक के रूप में स्वयं का पंजीयन दिनांक 26.07.2047 को करा लिया गया था। विपक्षी संख्या-0 द्वारा यह इंगित किया गया है कि vac अवधि के मध्य विपक्षी संख्या-02 द्वारा सम्प्रवर्तक के रूप में स्वयं का पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में नहीं कराया गया था, जिस कारण उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के पंजीयन के समय विपक्षी संख्या-02 को सम्प्रवर्तक के रूप में सम्मिलित नहीं किया जा सका | 0. Vema , -26 / 67- E-Court vera परियोजनाओं के पंजीकरण के समय विपक्षी dea-or द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-4(2)0) के अन्तर्गत शपथ-पत्र उ.प्र, भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के पोर्टल पर अपलोड किया गया है, जिसमें प्रश्नगत परियोजना की भूमि के स्वामित्व के सम्बन्ध में यह स्पष्ट रूप से इंगित किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 प्रश्नगत परियोजना की भूमि के भू-स्वामी (Land Owner) @| उक्त के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-02 के पक्ष में निष्पादित विक्रय-विलेख एवं Development Agreement भी पोर्टल पर अपलोड किया गया है।

शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतें विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के विरूद्ध संस्थित की गयी हैं। प्रश्नगत शिकायतों में शिकायतकर्ताओं द्वारा विपक्षी संख्या-04 से अनुबन्ध किया गया है तथा अनुबन्धों में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि :- This has reference to your application submitted to M/s Paarth Infrabuild Private Limited (hereinafter referred to as the “Company”) for allotment of a Flat in the Group Housing Project known as “PAARTH ARKA, SEC-7, GOMTI NAGAR EXTENSION, SHAHEED PATH, LUCKNOW” (hereinafter referred to as “Project”) being developed within the Residential Township Project “PAARTH ARKA, LUCKNOW" by the said Company on plot of land admeasuring .40 Acres (Approx), situated at Village Anmamau, Shaheed Path, Gomti Nagar Extension, Lucknow, Uttar Pradesh (hereinafter referred to as the “Land”). Further, the Company has signed and registered a Joint Development Agreement Dated- 47.0.203 (“JDA”) with M/s ABC INFRAPROMOTERS PRIVATE LIMITED having its office at 3/98 Vikas Khand, Gomti Nagar, Lucknow by which the Company has acquired all rights for the Development and sale of the flats of the Project.” उपरोक्त से स्पष्ट है कि सभी अनुबन्धों में यह इंगित था कि प्रश्नगत परियोजना की भूमि 444 एकड़ की है तथा विपक्षी dem—or एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य उक्त भूमि के सम्बन्ध में Development Agreement दिनांक 44.:0.20:3 निष्पादित किया गया है।

इसी प्रकार पत्रावलियों पर उपलब्ध ब्रोशर भी विपक्षी संख्या-04 द्वारा जारी किया गया है, जिसमें परियोजना के मानचित्र के अनुसार सभी सुख सुविधायें जैसे कि School, E-Court Car Parking, Sewage, Club, Green Area, Tennis, Jogging Track, Lawn, Swimming Pool इत्यादि सम्मिलित है। इसी के दृष्टिगत शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी संख्या-04 से इकाईयों का आवंटन कराया गया था। यहाँ यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत शिकायतों की सुनवाईयों के दौरान विपक्षी संख्या-02 के विद्वान अधिवक्ता श्री जतिन चढ्ढा प्रथम बार पीठ के समक्ष दिनांक 43.40. 2023 को उपस्थित हुए और उनके द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि वह प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में अपना वकालतनामा एवं लिखित आपति-पत्र अपलोड कर देगें। तत्श्चात्‌ पीठ द्वारा प्रश्नगत शिकायतों की अगली सुनवाई तिथि 0.4.2023 को नियत की गयी । उक्त सुनवाई तिथि के दौरान पीठ द्वारा निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:-

“शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से सुनवाई हेतु प्रस्तुत किया war) पुकार पर शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता श्री गौतम जौहरी उपस्थित हैं। प्रथम विपक्षी की ओर से उनकी प्रतिनिधि सुश्री जयति चन्द्रा एवं श्री ओ.के. शर्मा उपस्थित हैं। द्वितीय विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री जतिन ager उपस्थित हैं, परन्तु उनके द्वारा वकालतनामा अपलोड नहीं किया गया है। विपक्षी wea एवं शिकायतकर्ता के अधिवक्ता द्वारा शीघ्र तिथि लगाए जाने हेतु प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया गया है जिसके क्रम में प्रश्नगत परिवाद आज सूचीबद्ध है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि विपक्षी eiecu—t द्वारा सभी शिकायतों में आपत्ति-पत्र अपलोड किया जा चुका है। विपक्षी संख्या-2 पिछली तिथि पर प्रथम बार पीठ के समक्ष उपस्थित हुए थे, परन्तु उनके द्वारा आपत्ति-पत्र प्रस्तुत करने हेतु समय की मांग की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा यह प्रार्थना की गयी कि विपक्षी संख्या-2 को निर्देशित किया जाये कि वह यथाशीघ्र अपना आपत्ति-पत्र पोर्टल पर अपलोड करें जिससे वह अपना प्रत्युत्तर पोर्टल पर अपलोड कर सकें। शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी संख्या-2 भू-स्वामी हैं जिस कारण वह आवश्यक पक्षकार हैं और भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत प्रमोटर की परिभाषा में भी आते हैं। शिकायतकर्ता के अधिवक्ता द्वारा मुख्य रूप से परियोजना के भविष्य में पूर्ण होने के सम्बन्ध में यह आशंका व्यक्त की गयी कि विपक्षी संख्या-॥ एवं विपक्षी संख्या-2 के -28 / 67- E-Court

मध्य विवाद होने के कारण विपक्षी संख्या-2 द्वारा Joint Development Agreement का निरस्तीकरण कर दिया गया है जिस कारण परियोजना का कार्य प्रभावित होने की सम्भावना है। शिकायतकर्ता के अधिवक्ता द्वारा यह भी प्रार्थना की गयी कि विपक्षी संख्या-2 8 Undertaking ले लिया जाए कि वह प्रश्नगत परियोजना के निर्माण एवं विकास कार्य में वर्तमान एवं भविष्य में कोई बाधा उत्पन्न नही होगी। विपक्षी संख्या-2 के अधिवक्ता द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि we विपक्षी wet एवं विपक्षी संख्या-2 के मध्य हुए Joint Development Agreement के निरस्तीकरण के सम्बन्ध में उन्हें कोई भी सूचना प्राप्त नहीं है। उपस्थित पक्षों को सुनने के उपरान्त यह विदित होता है कि विपक्षी संख्या-02 Fea होने के कारण आवश्यक पक्षकार है और सम्प्रवर्तक / प्रमोटर की परिभाषा में आते है, जो कि निम्नवत्‌ है:- “2(zk) "promoter" means,— (i) a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building or a part thereof into apartments, for the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees; or (ii) a person who develops land into a project, whether or not the person also constructs structures on any of the plots, for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project, whether with or without structures thereon; or (iii) any development authority or any other public body in respect of allottees of—

(a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government; or (b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots; or bh. \eme.. -29 / 67- E-Court (iv) an apex State level co-operative housing finance society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings; or (v) any other person who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale; or (vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public. Explaination.—For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot for sale and the persons who sells apartments or plots are different persons, both of them shall be deemed to be the promoters and shall be jointly liable as such for the functions and responsibilities specified, under this Act or the rules and regulations made thereunder;”

उपरोक्त परिभाषा के परिशीलन से स्पष्ट है कि विपक्षी संख्या-2 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते है। यहाँ यह भी रेखांकित करना महत्वपूर्ण होगा कि विपक्षीगणों के मध्य हुए विवाद के कारण Joint Development Agreement का निरस्तीकरण किया गया है और इसी कारणवश विपक्षी संख्या-02 का पक्ष मात्र इसी बिन्दु तक ही सीमित है। अतः उपरोक्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी संख्या-2 को निम्न निर्देश दिये जाते हैः- 4. विपक्षी संख्या-2 के अधिवक्ता Joint Development Agreement निरस्तीकरण के सम्बन्ध में सूचना प्राप्त कर अगली तिथि से पूर्व लिखित रूप से पीठ को अवगत कराएं। साथ ही यदि प्रश्नगत DS. Veme- . — -30 / 67- E-Court शिकायतों के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-2 कोई आपत्ति-पत्र प्रस्तुत करना चाहते हैं तो वह भी प्रस्तुत करने हेतु पूर्ण रूपेण स्वतंत्र हैं। 2. उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत परियोजना Paarth Arka Phase- 0, Paarth Arka Phase- 02 तथा Paarth Arka Phase- 03 में wade /सह woade के रूप में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के अन्तर्गत 3. ज्ञातव्य है कि Joint Development Agreement विपक्षी संख्या-4 एवं विपक्षी संख्या-2 के मध्य निष्पादित हुआ। विपक्षी संख्या-2 भी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आतें हैं। इस प्रकार विपक्षी संख्या-2 को रेरा अधिनियम, 20:6 की सक्षम धाराओं के अनुसार अपने दायित्वों को पूरा करना अनिवार्य है। अन्यथा की स्थिति में उक्त अधिनियम की सुसंगत धाराओं के अधीन कार्यवाई सम्पादित कर दी जाएगी।

पत्रावली aed सुनवाई हेतु अग्रिम नियत तिथि 45-42-2023 को पेश हो I" उपरोक्त सुनवाई तिथि के दौरान विपक्षी संख्या-02 द्वारा पीठ के सक्षम यह तर्क प्रस्तुत किया गया था कि उन्हें Development Agreement के निरस्तीकरण के सम्बन्ध में कोई भी सूचना प्राप्त नहीं है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा var अंतरिम आदेश का अनुपालन न करते हुए दिनांक 34.42.2023 को अपना आपत्ति-पत्र भौतिक रूप से दाखिल किया गया, जिसमें मुख्य रूप से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि वह भू-सम्पदा (विनियनम एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(20 के अन्तर्गत प्रमोटर की श्रेणी में नहीं आते है। जिसके उपरान्त सुनवाई दिनांक 29.04.2024 के दौरान पीठ द्वारा निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये :- “शिकायतकर्तागणों की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री गौतम जौहरी उपस्थित हैं। विपक्षी संख्या-04 (मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि) की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री सौरभ मिश्रा उपस्थित है तथा विपक्षी संख्या-02 reef ए.बी.सी. इन्फ्राप्रमोटर्स प्रालि.. की ओर से उनके 0 *४८५०-९- , -34 / 67- E-Court

विद्वान अधिवक्ता श्री जतिन ager उपस्थित है। शिकायतकर्तागणों के अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी wea—or (मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि.) द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र पर अपना प्रत्युत्तर-पत्र पोर्टल पर अपलोड कर दिया गया है। शिकायतकर्ता के अधिवक्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रप्रोमोटर्स प्रा.लि.) द्वारा जो आपत्ति-पत्र प्रस्तुत किया गया है उसमें इंगित किया गया है कि शिकायतकर्तागणों एवं उनके मध्य कोई भी अनुबन्ध-पत्र निष्पादित नहीं हुआ है और न ही उनके द्वारा शिकायतकर्तागणों से कोई धनराशि प्राप्त की गयी है और इसी कारणवश उनका कोई दायित्व शिकायतकर्तागणों के पक्ष में नहीं बनता है। साथ ही Joint Development Agreement दिनांक 44.40.2023 के प्रस्तरों का आधार लेते हुए यह भी इंगित किया गया है कि वह (विपक्षी संख्या-2) Co-Promoter/Promoter की श्रेणी में नहीं आते हैं। शिकायतकर्तागणों के अधिवक्ता द्वारा यह प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रप्रमोटर्स प्रा.लि.) द्वारा जिस Joint Development Agreement का आधार लिया गया है उसका निरस्तीकरण विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रप्रोमोटर्स प्रा.लि.) द्वारा किया जा चुका है तथा उक्त तथ्य को विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए. बी.सी. इन्फ्रप्रोमोटर्स प्रा.लि.) द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में इंगित नहीं किया गया है।

इस पर विपक्षी संख्या-04 (मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि.) के अधिवक्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रप्रोमोटर्स प्रा.लि.) द्वारा जिस Joint Development Agreement का निरस्तीकरण किया जा चुका है उससे परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य प्रभावित होने की पूरी आशंका है। विपक्षी संख्या-04 के अधिवक्ता द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया कि, विपक्षी संख्या-02 (ad ए.बी.सी. इन्फ्रप्रोमोटर्स प्रा.लि.) द्वारा Joint Development Agreement के निरस्तीकरण के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-04 (मेसर्स पार्थ पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रा.लि.) के द्वारा Commercial Court में याचिका भी संस्थित की जा चुकी है तथा विपक्षी संख्या-02 -32 / 67- 5 aeons / E-Cou rt द्वारा var के सम्बन्ध में कुछ भी अपने आपत्ति-पत्र में इंगित नहीं किया गया है। अतः इस आधार पर विपक्षी संख्या-04 (मेसर्स पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रालि) को एक सप्ताह का समय प्रदान किया जाये कि वह लिखित रूप से उक्त के सम्बन्ध में सारे तथ्य अभिलेखों के साथ पीठ के समक्ष प्रस्तुत करें / अपलोड करें। विपक्षी संख्या-02 के अधिवक्ता द्वारा निरस्तीकरण के सम्बन्ध में जानकारी न होने का तर्क प्रस्तुत किया गया तथा यह अवगत कराया गया कि निरस्तीकरण भविष्य में आने वाली परियोजना के सम्बन्ध में किया गया है। सभी पक्षों के तकों को सुना गया तथा सुनने के उपरान्त विपक्षी संख्या-04 को निर्देशित किया जाता है कि अपना लिखित अभिकथन एवं अन्य अभिलेखीय साक्ष्य पीठ के समक्ष प्रस्तुत करें। विपक्षी संख्या-02 को भी निर्देशित किया जाता है कि वह उक्त तर्कों के सम्बन्ध में अपनी लिखित स्थिति स्पष्ट रूप से प्रस्तुत करें//अपलोड करें।

पत्रावली aad सुनवाई हेतु अग्रिम नियत तिथि 08-02-2024 को पेश ar उक्त सुनवाई के दौरान शिकायतकर्तागण के अधिवक्ता द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने आपत्ति पत्र में Development Agreement निरस्तीकरण के सम्बन्ध में कोई भी तर्क इंगित नहीं किया है जबकि Gad Development Agreement के निरस्तीकरण से प्रश्नगत परियोजना के पूर्ण न होने की पूरी सम्भावना है। जिस पर विपक्षी संख्या-02 के अधिवक्ता द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया था कि उन्हें Development Agreement के निरस्तीकरण की जानकारी प्राप्त नहीं है तथा यह अवगत कराया गया कि Development Agreement का निरस्तीकरण भविष्य में आने वाली परियोजनाओं के सम्बन्ध में किया गया है। तदोपरान्त्‌ दिनांक 08.02.2024 की सुनवाई के दौरान पीठ द्वारा निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- -33 / 67- E-Court

“शिकायतकर्तागणों की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री गौतम जौहरी उपस्थित हैं। विपक्षी संख्या-04 (मेसर्स पार्थ इन्फ्राबिल्ड प्रालि) की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री सौरभ मिश्रा उपस्थित है तथा विपक्षी संख्या-02 (मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रप्रोमोटर्स प्रालि). की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री जतिन ager उपस्थित है। विपक्षी संख्या-04 के अधिवक्ता द्वारा पीठ द्वारा पारित अंतरिम आदेश दिनांक 08.02.2024 के अनुपालन हेतु एक सप्ताह के अतिरिक्त समय की मांग की गयी, जिसे प्रदान किया गया। विपक्षी संख्या-02 द्वारा मौखिक रूप से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि Joint Development Agreement के निरस्तीकरण से प्रश्नगत परियोजनाओं के आवंटियों के हितों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा क्योंकि Joint Development Agreement निरस्तीकरण भविष्य में आने वाली परियोजना के सम्बन्ध में किया गया है। जिस पर विपक्षी संख्या-04 के अधिवक्ता द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रश्नगत परियोजनायें एवं भविष्य में आने वाली परियोजना एक ही भूमि पर स्थित है तथा प्रश्नगत परियोजनाओं में उपलब्ध कराये जाने वाली मूल-भूत सुविधायें एस0टी0पी0 आदि का कार्य भविष्य में आने वाली परियोजना की भूमि पर स्थित है और इस सम्बन्ध में वह विस्तृत रूप से अपना लिखित अभिकथन/साक्ष्यों सहित पीठ के समक्ष प्रस्तुत करेंगे। इसकी अनुमति पीठ द्वारा प्रदान की गयी। शिकायतकर्ता के अधिवक्ता द्वारा पीठ से यह प्रार्थना की गयी कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा जो भी मौखिक तर्क प्रस्तुत किया गया है उसे वह लिखित Undertaking/Affidavit @ रूप में पीठ के समक्ष प्रस्तुत करें।

सभी पक्षों को सुना गया तथा सुनने के उपरान्त विपक्षी संख्या-04 व 02 को निर्देशित किया जाता है कि पीठ द्वारा पूर्व में पारित अंतरिम आदेश दिनांक 08.02.2024 का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इसके अतिरिक्त विपक्षी संख्या-02 द्वारा मौखिक रूप से जो भी तर्क प्रस्तुत किया गया है वह उसे शपथ-पत्र पर Undertaking/Affidavit के रूप से पीठ के समक्ष प्रस्तुत करें। SN Veme., -34 / 67- E-Court पत्रावली aed सुनवाई हेतु अग्रिम नियत तिथि 20-02-2024 को पेश ar उक्त सुनवाई की तिथि पर त्रुटिवश 'अंतरिम आदेश दिनांक 29.07.2024° के स्थान

पर 'अंतरिम आदेश दिनांक 08.02.2024' टंकित हो गया है, अतः अब “अंतरिम आदेश दिनांक 08.02.2024' के स्थान पर 'अंतरिम आदेश दिनांक 29.04.2024' पढ़ा जाए। दिनांक 08.02.2024 को विपक्षी संख्या-02 द्वारा यह स्वीकार किया गया कि उनके द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में निष्पादित Development Agreement के निरस्तीकरण से आवंटियों के हितों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। जिसके उपरान्त पीठ द्वारा विपक्षी संख्या-02 को यह निर्देशित किया गया कि वह vad कथन के समर्थन में पीठ के समक्ष शपथ-पत्र प्रस्तुत करें। विपक्षी संख्या-02 द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन न करते हुए प्रार्थना-पत्र दिनांक 49.02.2024 पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया जो कि पीठ के आदेश के अनुक्रम में न होने के कारण पीठ द्वारा विपक्षी संख्या-02 को शपथ-पत्र प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया। तत्पश्चात्‌ विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रार्थना-पत्र के समर्थन में शपथ-पत्र दिनांक 29.02.2024 पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया तथा प्रस्तर-45 में यह स्पष्ट रूप से इंगित किया गया कि Development Agreement का निरस्तीकरण उक्त भूमि पर प्रस्तावित भविष्य में आने वाली परियोजनाओं के सम्बन्ध में किया गया है और उसका प्रभाव वर्तमान में चल रही परियोजनाओं एवं परियोजनाओं के किसी भी आवंटियों के हितों व अधिकार पर नहीं पड़ेगा।

यहाँ यह विचारणीय है कि एक ओर विपक्षी संख्या-02 द्वारा पीठ के समक्ष शपथ-पत्र प्रस्तुत करते हुए एवं सुनवाईयों की तिथियों के दौरान यह आश्वासित किया गया था कि Development Agreement के निरस्तीकरण की कार्यवाही का कोई भी प्रभाव वर्तमान में चल रही परियोजनाओं पर नहीं पड़ेगा। वही दूसरी ओर विपक्षी संख्या-02 द्वारा परियोजना के मानचित्र के पुनर्वैधीकरण (Revalidation) WRIA पर लखनऊ विकास प्राधिकरण के समक्ष अपनी आपत्ति व्यक्त की गयी थी। waa आपत्ति के आधार पर लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना के मानचित्र के पुनर्वैधीकरण (Revalidation) प्रार्थना को अस्वीकार कर दिया गया था, जो कि विपक्षी संख्या-0 द्वारा प्रस्तुत अभिकथन दिनांक 24.04.2024 के संलग्नक से स्पष्ट है। परियोजना के मानचित्र के पुनर्वैधिकरण के सम्बन्ध में लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा आपत्ति फाईल संख्या- LDA/BP/23-24/2486 दिनांक 45.04.2024 में मुख्य रूप से यह इंगित गया हैः- S Vemes, -35 / 67- E-Court “Sent To Manual Scrutiny Rejection Remark: As per letter received in LDA it seems that the owner of group housing plot has objection for further map approval on this plot. Please provide legal document from plot owner as his consent for map approval after that map will examine letter attached. Rejection Parameter: Others”

उक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा निरन्तर झूठे एवं भ्रामक तथ्य / तर्क पीठ को गुमराह करने के आशय से प्रस्तुत किये गये जो कि विपक्षी संख्या-02 की प्रकरण के प्रति गम्भीरता एवं सदायशत्ा का परिचायक है। विपक्षी रांख्या-02 द्वारा प्रश्नगत परियोजनाओं को पूर्ण करने में व्यवधान भी उत्पन्न किया गया है जिससे अनेकों आवंटियों के अधिकार व हित प्रभावित हुए हैं, जिनका संरक्षण करने का पूर्ण अधिकार उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण को प्राप्त है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधानों के अन्तर्गत भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के गठन के मूल उद्देश्य के सम्बन्ध में प्रस्तावना में उल्लेखित है कि:- “An Act to establish the Real Estate Regulatory Authority for regulation and promotion of the real estate sector and to ensure sale of plot, apartment or building, as the case may be, or sale of real estate project, in an efficient and transparent manner and to protect the interest of consumers in the real estate sector and to establish an adjudicating mechanism for speedy dispute redressal and also to establish the Appellate Tribunal to hear appeals from the decisions, directions or orders of the Real Estate Regulatory Authority and the adjudicating officer and for matters connected therewith or incidental thereto.”

उपरोक्त से स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का उद्देश्य भू-सेक्टर के विनियमन और उन्नति के लिए भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की स्थापना करने तथा यथास्थिति, भू-खण्ड, अपार्टमेंट या भवन का विक्रय या भू-सम्पदा परियोजना का विक्रय दक्षतापूर्ण और पारदर्शी रीति में सुनिश्चित करना तथा भू-सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों की Gren करना है और विवाद के शीघ्र समाधान के लिए एक न्याय निर्णायक तंत्र की स्थापना करना और भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण तथा न्यायनिर्णयक -36 / 67- E-Court अधिकारी के निर्णयों, निर्देशों अथवा आदेशों के विरूद्ध अपीलों की सुनवाई करने के लिए एक अपीलीय अधिकरण की स्थापना करने और उससे सम्बन्धित या उसके अनुषांगिक विषयों के लिए यह अधिनियम है। इससे यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मूल उद्देश्य भू-सम्पदा क्षेत्र का विकास एवं विनियमन (Promote and Regulate Real Estate Sector) करने तथा भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं (Consumers in Real Estate) के हितों को संरक्षित करना है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 40 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond / year.” उक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम का गठन आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के साथ यह भी सुनिश्चित करने की सम्प्रवर्तकों द्वारा परियोजना को नियमानुसार / समयानुसार पूर्ण कराया जा सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’ interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they -37 / 67- \ Nye. - Vere, E-Court

have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है साथ ही पक्षकारों के कर्त्तव्यों एवं उत्तरदायित्वों को अधिनियम में तय किया गया है। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 ,/“ 209 “पायनियर ada as एण्ड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक o90820I9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उललेखित है :- “The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest.” उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में पूर्ण करा ले, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैट्स पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके।

उपरोक्त निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था से स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधानों का मुख्य उद्देश्य प्रोमोटर्स द्वारा परियोजना को पूर्ण कराना है। उपरोक्त उपबिन्दु की विश्लेषण से यह सिद्ध होता है कि विपक्षी संख्या-04 तथा विपक्षी संख्या-02 द्वारा संयुक्त रूप से परियोजना बनाये जाने हेतु योजना बनायी गयी थी। इस क्रम में उभयपक्षों द्वारा लखनऊ विकास प्राधिकरण में परियोजना के मानचित्र को स्वीकृत कराये जाने हेतु आवेदन किया गया था। उक्त आवेदन के आधार पर ही लखनऊ विकास प्राधिकरण परियोजना का मानचित्र दिनांक 27.04.20i5 को दोनों विपक्षियों के संयुक्त नाम से अनुमोदित किया गया था। मानचित्र अनुमोदन के आधार पर परियोजना का प्रचार एवं प्रसार किया गया तथा आवंटियों द्वारा भी अनुमोदित मानचित्र में सम्मिलित -38 / 67- S Vi E-Court सुख-सुविधाओं से आकर्षित होते हुए इकाईयों का आवंटन कराया गया। इस प्रकार विपक्षी संख्या-02 का यह तर्क कि वह सम्प्रवर्तक की श्रेणी में नहीं आते हैं, में कोई बल प्रतीत नहीं होता है। उदाहरण स्वरूप विपक्षी संख्या-02 द्वारा परियोजना के मानचित्र का पुनर्वैधीकरण (Revalidation) में की गयी आपत्ति से भी सिद्ध होता है कि परियोजना का मानचित्र दोनों विपक्षियों के संयुक्त नाम से ही अनुमोदित किया गया है।

यहाँ यह विचारणीय है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा बिना उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण एवं परियोजनाओं से सम्बन्धित आवंटियों तथा आवंटियों के समूह (RWA) को सूचित किये प्रश्नगत परियोजना के मानचित्र की पुनर्वेधीकरण (Revalidation) gefar को अस्वीकार कर दिया गया जबकि प्रश्नगत परियोजनायें उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत हैं और भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 @ प्राविधानों के अन्तर्गत किसी भी परियोजना के मानचित्र से सम्बन्धित किसी भी प्रकार का परिवर्तन / संशोधन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण तथा आवंटियों एवं आवंटियों के समूह (२४४७) को बिना सूचित,/बिना अनुमति भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की atta) एवं उ.प्र. आपर्टमेंट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 20i0 की धारा-4(4) के अन्तर्गत नहीं किया जा सकता है। इस प्रकार लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा उक्त बिन्दुओं पर बिना विचार किये ही werd परियोजना के मानचित्र की पुनर्वेधीकरण (Revalidation) WRIT को अस्वीकार किया जाना प्रश्नगत परियोजना के आवंटियों के हितों एवं भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के गठित होने के उद्देश्यों को पराजित करता है। अब यह प्रश्न कि विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य उत्पन्न विवाद के कारण अनुमोदित मानचित्र में किसी भी प्रकार का संशोधन / परिवर्तन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधानों के अन्तर्गत बिना आवंटियों की सहमति प्राप्त किये जाना सम्भव है?

इस सम्बन्ध में उ.प्र. आपर्टमेंट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4 की उपधारा-4 को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगा:- “Section 4 "General liabilties of promoter" - (4) After plans, specifications and other particulars specified in this section as sanctioned by the prescribed sanctioning authority are disclosed to the intending purchaser and a written -39 / 67- Db ’ Vem. हि E-Court agreement of sale is entered into and registered with the office of concerned registering authority. The promoter may make such minor additions or alterations as may be required by the owner or owners, or such minor changes or alterations as may be necessary due to architectural and structural reasons duly recommended and verified by authorized Architect or Engineer after proper declaration and intimation to the owner: Provided that the promoter shall not make any alterations in the plans, specifications and other particulars without the previous consent of the intending purchaser, project Architect, project Engineer and obtaining the required permission of the prescribed sanctioning authority, and in no case he shall make such alterations as are not permissible in the building DYGIAWS 2 ला ४ उपरोक्त प्राविधान में स्पष्ट रूप से इंगित है कि सम्प्रवर्तक द्वारा परियोजना के

मानचित्र एवं विशिष्टताओं में किसी भी प्रकार का संशोधन ,/ परिवर्तन बिना आवंटियों की सहमति, प्रोजेक्ट आर्किटेक्ट, प्रोजेक्ट इंजीनियर की पूर्व सहमति एवं सक्षम प्राधिकरण से अनुमति प्राप्त किये नहीं किया जा सकता है। इसी प्रकार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44 की उपधारा-4 में यह इंगित है कि:- “44. (4) The proposed project shall be developed and completed by the promoter in accordance with the sanctioned plans, layout plans and specifications as approved by the competent authorities.” उपरोक्त प्राविधान में उपबंद किया गया है कि wade द्वारा परियोजना को सक्षम प्राधिकरणों द्वारा स्वीकृत मानचित्र, स्वीकृत तलपट मानचित्र एवं स्वीकृत विशिष्टताओं के अनुसार ही विकसित एवं पूर्ण किया जायेगा। परियोजना के मानचित्र में किसी प्रकार के संशोधन किये जाने के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- i4 की उपधारा-02 में यह इंगित है कि:- “(2) Notwithstanding anything contained in any law, contract or agreement, after the sanctioned plans, layout plans and -40 / 67- Bb. ewe, specifications and the nature of the fixtures, fittings, amenities and common areas, of the apartment, plot or building, as the case may be, as approved by the competent authority, are disclosed or furnished to the person who agree to take one or more of the said apartment, plot or building, as the case may be, the promoter shall not make—

(i) any additions and alterations in the sanctioned plans, layout plans and specifications and the nature of fixtures, fittings and amenities described therein in respect of the apartment, plot or building, as the case may be, which are agreed to be taken, without the previous consent of that person: Provided that the promoter may make such minor additions or alterations as may be required by the allottee, or such minor changes or alterations as may be necessary due to architectural and structural reasons duly recommended and verified by an authorised Architect or Engineer after proper declaration and intimation to the allottee. Explanation.—For the purpose of this clause, "minor additions or alterations" excludes structural change including an addition to the area or change in height, or the removal of part of a building, or any change to the structure, such as the construction or removal or cutting into of any wall or a part of a wall, partition, column, beam, joist, floor including a mezzanine floor or other support, or a change to or closing of any required means of access ingress or egress or a change to the fixtures or equipment, etc. (ii) any other alterations or additions in the sanctioned plans, layout plans and specifications of the buildings or the common areas within the project without the previous written consent of at least two-thirds of the allottees, other than the promoter, who have agreed to take apartments in such building.

Explanation.—For the purpose of this clause, the allottees, irrespective of the number of apartments or plots, as the case may be, booked by him or booked in the name of his family, or in the case of other persons such as companies or firms or any E-Court “Al / 67- B. Vee, E-Court association of individuals, etc., by whatever name called, booked in its name or booked in the name of its associated entities or related enterprises, shall be considered as one allottee only.” उपरोक्त प्राविधान में वर्णित है कि यदि wade परियोजना के स्वीकृत मानचित्र, तलपट मानचित्र तथा विशिष्टताओं या सामान्य क्षेत्र में किसी भी प्रकार का परिवर्तन करते हैं तो वह उक्त परिवर्तन परियोजना के दो तिहाई आवंटियों की सहमति प्रदान किये जाने के उपरान्त ही कर सकते हैं। निष्कर्षतः प्रस्तावित ५रियोजन। के मानचित्र के अनुसार परियोजना में कुल i0 टॉवर एवं School, Car Parking, Sewage, Club, Green Area, Tennis, Jogging Track, Lawn, Swimming Pool इत्यादि सुविधायें प्रस्तावित हैं। इस प्रकार विपक्षी deat—oi व विपक्षी संख्या 02 के मध्य लम्बित विवाद के उपरान्त भी दोनों पक्षों का यह दायित्व है कि वह gerd परियोजना को अनुमोदित मानचित्र के अनुसार पूर्ण करें और यदि कोई भी पक्ष परियोजना के मानचित्र में परिवर्तन चाहता है तो उसे परियोजना के दो तिहाई आवंटियों की सहमति लिया जाना अनिवार्य है।

उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना का मानचित्र दोनों विपक्षियों (विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02) के संयुक्त नाम से लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित किया गया है तथा स्वीकृत मानचित्र में किसी प्रकार का संशोधन / परिवर्तन बिना दो तिहाई आवंटियों की सहमति प्राप्त किये बिना नहीं किया जा सकता है। तद्नुसार उपबिन्दु संख्या-04 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण उपबिन्दु संख्या- 2 क्या विपक्षी संख्या-02 प्रश्नगनत परियोजना के भू-स्वामी (Land Owner) होने के कारण परियोजना से सम्बन्धित आवंटियों /शिकायतकर्तागण के पक्ष में इकाईयों का स्वामित्व अन्तरण करने के उत्तरदायी हैं? भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-4 की उपधारा- (2)(), (g) एवं () में परियोजना स्थल तथा संभावित आवंटियों से किये जाने वाले Agreement For Sale, Conveyance Deed से सम्बन्धित प्राविधान इस प्रकार हैं :- 9० Veme-, -42 / 67- E-Court “4(2)(f) the location details of the project, with clear demarcation of land dedicated for the project along with its boundaries including the latitude and longitude of the end points of the project; (g) proforma of the allotment letter, agreement for sale, and the conveyance deed proposed to be signed with the allottees; (l) a declaration, supported by an affidavit, which shall be signed by the promoter or any person authorised by the promoter, stating: — (A) that he has a legal title to the land on which the development is proposed along with legally valid documents with authentication of such title, if such land is owned by another person;

(B) that the land is free from all encumbrances, or as the case may be details of the encumbrances on such land including any rights, title, interest or name of any party in or over such land along with तर्भ8॥4:5:5 छा भ था . उपरोक्त प्राविधानों से पूर्णतः स्पष्ट है कि किसी परियोजना के पंजीयन हेतु प्रमोटर के पास भूमि का वैध स्वामित्व एवं वैध स्वत्वाधिकारी भूमिधर की सहमति के साथ Registered Development Agreement, Collaboration Agreement आदि एक अत्यन्त महत्वपूर्ण कारक हैं। बिना इसके प्रमोटर किसी आवंटी के पक्ष में आवंटन-पत्र, विक्रय अनुबन्ध, विक्रय-विलेख का निष्पादन नहीं कर सकता है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की oei—ii में प्रमोटर के कार्यों एवं ade से सम्बन्धित प्राविधान दिये गये हैं। इस सम्बन्ध में aR-2(4)(a), (०), (०) एवं () में निम्नवत्‌ प्रावधानित किया गया है :- (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: ५ ;ल्‍ Lua, . -43 / 67- E-Court

Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 74, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees;............... न्न््ज्ज्ज्ज्ल्ल्ल्ल्न्ल्न् (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act;...............45 :

उपर्युक्त प्राविधानों से पुनः स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक परियोजना में निर्माण के बाद इकाईयों एवं सामान्य क्षेत्र के विक्रय के लिए विधिक रूप से बाध्य है। सम्प्रवर्तत की इस वैधानिक बाध्यता की पूर्ति परियोजना में उसके वैध स्वामित्व होने पर ही हो सकती है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की ai—i7 स्वामित्व के अन्तरण से सम्बन्धित है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-47(॥) में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैं :- “47, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a -44 / 67- ७ .Vemne- E-Court real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.” इस सम्बन्ध में भू-४+५4। (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की alt-78(2) भी ध्यातव्य है, जो कि निम्नवत्‌ है:-

(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this subsection shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.” भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा- 79(44) 4 आवंटियों के सम्बन्ध में भी निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है:- 49(/) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section () of Section 7 of this Act. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की उपर्युक्त aRI-27, 48 एवं 49 के प्राविधान स्पष्ट करते हैं कि किसी परियोजना में निर्माण कार्य के सम्पन्न होने के बाद निर्विवाद स्वामित्व का अन्तरण एक अत्यन्त महत्वपूर्ण वैधानिक प्रक्रिया है। यदि परियोजना में किसी त्रुटिपूर्ण स्वामित्व (Defective Title) के कारण आवंटी को कोई क्षति होती है तो सम्प्रवर्तक क्षतिपूर्ति हेतु उत्तरदायी होगा। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम-3(4)(०), (७) एवं () में परियोजना पंजीकरण के समय सम्प्रवर्तक द्वारा दिये जाने वाले अभिलेखों के सम्बन्ध में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है:- किए लिन मकर -45 / 67-

(9) copy of the legal title deed reflecting the title of the promoter to the land on which development is proposed to be developed along with legally valid documents with authentication of such title, if such land is owned by another person; (e) the details of encumbrances on the land on which development is proposed including any rights, title, interest or name of any party in or over such land along with details; (f) where the promoter is not the owner of the land on which development is proposed details of the consent of the owner of the land along with a copy of the collaboration agreement, development agreement, joint development agreement or any other agreement, as the case may be, entered into between the promoter and such owner and copies of title and other documents reflecting the title of such owner on the land proposed to be developed;................:.5 इन प्राविधानों में भी भूमि पर सम्प्रवर्तक के वैध स्वामित्व की व्यवस्था दी गयी है। नियम- 3a) के अनुसार यदि सम्प्रवर्तक के नाम भूमि नहीं है, तो स्वत्वाधिकारी भूमिधार की सहमति के साथ Registered Development Agreement, Collaboration Agreement आदि होना आवश्यक 2 | उपरोक्त समस्त प्राविधानों का सम्यक रूप से अध्यन किये जाने से यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 F यह स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि सम्प्रवर्तत का यह दायित्व होगा कि वह आवंटियों के पक्ष में उनकी इकाई का स्थानांतरण करे तथा सामान्य क्षेत्र का स्थानांतरण आवंटियों के समूह (RWA) को करे।

प्रश्नगत शिकायतों से सम्बन्धित परियोजना के सम्बन्ध में निष्पादित किये गये Development Agreement दिनांक 44.0.2043 के अनुसार विपक्षी संख्या-04 विकासकर्ता (Developer) तथा विपक्षी संख्या-02 भू-स्वामी (Land Owner) &, इस प्रकार परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करने का दायित्व विपक्षी संख्या-04 का है तथा भूमि का अंतरण करने का अधिकार विपक्षी संख्या-02 का है। अतः: उपरोक्तानुसार प्रश्नतत परियोजना से सम्बन्धित समस्त शिकायतकर्तागण / आवंटियों के पक्ष में इकाईयों के स्वामित्व का अंतरण करने का पूर्ण b. Vemwe., -46 / 67- E-Court उत्तरदायित्व विपक्षी संख्या-02 का है। तदनुसार उपबिन्दु संख्या-02 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण उपबिन्दु संख्या- 3 क्या विपक्षी संख्या-02 को Development Agreement ¥ निर्धारित किये गये परियोजना के कुल क्षेत्रफल के समानुपातिक भाग (Proportionate Share) यथा 38 प्रतिशत भाग को प्राप्त करने एवं उक्त भाग का विक्रय कर लाभ प्राप्त करने के अधिकारी हैं? इस उपबिन्दु के निस्तारण के परिप्रेक्ष्य में विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य निष्पादित Development Agreement दिनांक 44.0.203 के HB’ WERT को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगा :- Development Agreement दिनांक 44.0.203 के प्रस्तर-23, 25, 26, 29 एवं 30 में अंकित है कि:-

"23, THAT the parties in consideration, for the development of the aforesaid land into project by the Second Party/Developer have agreed that the First Party) Owner and the Second Party/ Developer shall share the total covered/saleable area along with the proportionate share of land inclusive of saleable area of Housing Complex to be constructed on the said land in the ratio of 38% belonging to the First Party/ Owner or their heirs, nominees or assignees and 62% belonging to the Second Party/ Developer or their heirs, nominees or assignees. The said ratio shall also apply to all parking, basement, if any. However all common areas and amenities including Staircase, Lobby and Lifts, Electric Equipments etc. shall not be a part of division and shall be handed over to the Association/ RWA at suitable time. The division would be made on vertical and equitable advantageous basis. However, in case it is not possible to divide/demarcate the share of the owner in any one building/block/floor then it shall be compensated/adjusted in the next block/building/floor. The difference, if any, in either way i.e. shortfall or excess in achieving the share of Owner, which cannot be divisible in built up area, shall be adjusted as per mutually — \. Vewe. 25. 26. E-Court

agreed consideration. The demarcation would be done on the sale drawings before the start of the construction or at such time as may be mutually decided. Incase second party decides to differ the construction on any block/s, first party shall have the option to take area equivalent to his share under the block/s in other blocks which are being constructed as per the schedule as agreed or shall wait to take possession of his share in the block/s as per the revised construction schedule. In case FP decides to wait for the possession of his share in blocks for which construction schedule has been differed/delayed, no penalty/compensation shall be payable on proportionate area under these blocks as given in clause number 78. However in such case proportionate interest free security deposit shall be retained by FP till the possession of area under such block is being offered.......... THAT the Second Party may construct Shops, Store Rooms, Servant Rooms in basement/stilt area (if allowed as per the LDA Bye Laws) it shall also be share between the Developer and Owner in the same ration i.e. 62:38 respectively.

THAT the Developer/Second Party, shall be the exclusive Owner of the 62% of the allocated area built-up as well as proportionate undivided share in land as mentioned above and stated hereinafter in the proposed Housing Complex and shall be exclusively entitled to deal with it including right to retain, allot, accept booking, sell, lease the whole or part thereof, to make allotment/bookings, receive payment including advance from prospective buyers/allottees, banks, financial institutions, corporate bodies, to enter into the agreement(s) to sell the said area or part thereof out of its allocation. It is agreed and clarified that in case otherwise if the Developer sell, take booking of the flat and advance from the prospective buyers, the Developer shall be deemed doing so on his responsibility and risk. The right of the Second Party/ Developer in respect of its 62% of the allocated area in the proposed Housing Complex shall be deemed to have been agreed and acknowledged by the First Party/ Owner only, if the Developer fulfilled its obligations under this Agreement. The First Party/ Owner shall then -48 / 67- 4b. Veare E-Court

have exclusive right titles and interest as well as possession over 38% of its allocated area as mentioned in this Agreement in respect of the proposed Housing Complex with full liberty to deal with the same in any manner the First Party’ Owner may like. This ownership of both parties shall be effective on prorate basis, since the project would be completed in phased manner. It is clarified that the developer shall have all the rights stated above after handing over the constructed area of the owner shafe.................0:s0608 29. THAT if club is being provided/proposed in the complex the FSI area for Club will be consumed from the 62% share allocated to the Second Party and the Charges for Club Membership shall be unanimous for all the Unit Holders which shall only be collected by the Second Party. Whereas the Charges for the Car Parking for the allocated share i.e. 38:62 percent of ownership shall also be unanimous for all the Unit Holders and will be collected by the Parties as per their share of ownership in the Project. Any charges like PLC (Preferential Location Charges) and any other charges, which are not cost to the Second Party/Developer, will be collected and retained by the First Party/Owner, only in respect of their own share of project.

30. THAT the total salable /constructed area including the roof/terrace would be divided between the First Party/ Owners and Second Party/ Developer in the ratio mentioned above (62% to Second Parly & 38% to the first Party) and the demarcation of the complex would be made on vertical and equitable advantageous basis to ensure equitable division. Before start of the construction, the proportionate area of First PartyfOwner and Second Party/Developer shall be demarcated in the sale/sanctioned drawings of the said Housing Complex which will be evidenced by execution of supplementary agreement/exchange of letter duly signed by both the parties.” उपरोक्त प्रस्तर में वर्णित किया गया है कि प्रश्नगत भूमि पर प्रस्तावित परियोजना के अन्तर्गत Covered and Saleable Area के साथ समानुपातिक भाग (Proportionate Share) 4 38 प्रतिशत की भागीदारी विपक्षी संख्या-02 की होगी तथा 62 प्रतिशत की भागीदारी विपक्षी संख्या-0। की होगी। vat भागीदारी के अनुसार ही Parking, -49 / 67- Bw Venere E-Court Basement, Terrace, Shop, Store Room, Servant Room इत्यादि सुविधाओं का अनुपात विपक्षी संख्या-04 एवं विपक्षी संख्या-02 के मध्य विभाजित किया जायेगा। इसके अतिरिक्त यह भी वर्णित किया गया है कि विपक्षी संख्या-0। अपनी भागीदारी एवं समानुपातिक भाग (Proportionate Share) के आधार पर क्रेताओं के पक्ष में बुकिंग, क्रेताओं से धनराशि प्राप्त, बैंक इत्यादि से धन अर्जित करने के अधिकारी होंगें। साथ ही विपक्षी ween—or भी अपनी स्वेच्छा से अपने समानुपातिक भाग (Proportionate Share) का उपयोग करने हेतु स्वतंत्र होंगें।

Development Agreement में इंगित प्राविधानों का अध्ययन करने से स्पष्ट है कि विपक्षी संख्या-02 को प्रश्नगत परियोजना के समानुपातिक भाग (Proportionate Share) के 38 प्रतिशत विक्रय योग्य sa (Saleable Area) का पूर्ण अधिकार प्राप्त है, जिसका वह अपने अनुसार विक्रय करने हेतु स्वतंत्र हैं। यहाँ यह अवगत कराना समीचिन होगा कि सम्पूर्ण परियोजना में अपार्टमेंट / फ्लैट्स का निर्माण कराया जा रहा है जिसमें विपक्षी संख्या-02 द्वारा प्रश्नगत परियोजना के समानुपातिक भाग (38 प्रतिशत) का उपयोग सम्पूर्ण रूप से अपने निजी उपयोग हेतु तो नहीं किया जा सकता और यह स्वाभाविक है कि उक्त समानुपातिक भाग (38 प्रतिशत) को सम्भावित (Probable) आवंटियों को ही विक्रय किया जायेगा तथा उक्त विक्रय के क्रम में सम्भावित आवंटियों से धनराशि भी प्राप्त की जायेगी और उस पर लाभ भी अर्जित किया जायेगा। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-3(॥) को उद्धरित किया जाना महत्वपूर्ण होगा:- “3. (4) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established उक्त प्राविधान में यह स्पष्ट है कि किसी भी सम्प्रवर्तक द्वारा उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में बिना परियोजना का पंजीयन कराये किसी भी प्रकार की बुकिंग, विक्रय एवं प्रचार प्रसार नहीं किया जायेगा। यह भी स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना उ.प्र.

भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत है और इसी के क्रम में यदि विपक्षी -50 / 67- B है Vem2., , E-Court संख्या-02 द्वारा अपने समानुपादित क्षेत्र के अनुसार इकाईयों का विक्रय किया जायेगा तो वह उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत परियोजना Arka Phase- 02 के नाम से ही किया जायेगा। उक्त से विदित है कि विपक्षी संख्या-02 को Development Agreement के अनुरूप प्रश्नगत परियोजना के कुल क्षेत्रफल के समानुपातिक भाग (38 प्रतिशत) को प्राप्त कर vat भाग पर स्थित इकाईयों की बुकिंग, विक्रय, आवंटन एवं विक्रय-विलेख तृतीय पक्ष /आवंटियों के पक्ष में करने तथा उन पर लाभ प्राप्त करने का सम्पूर्ण अधिकार प्राप्त है। तद्नुसार उपबिन्दु संख्या-03 का निस्तारण किया जाता है। उपरोक्त निस्तारित उपबिन्दुओं के आधार पर अंतिम निष्कर्ष लेने से पूर्व दोनों विपक्षीगणों द्वारा उठाए गए वैधानिक बिन्दुओं का भी निस्तारण किया जाना आवश्यक है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा स्वयं को सम्प्रवर्तक की श्रेणी में न लिये जाने के सम्बन्ध में मा. बम्बई उच्च न्यायालय के निर्णय Vaidehi Akash Housing Pvt. Ltd. Vs New D.N. Nagar Co-operative Housing Society Union Ltd. & Others एवं Goregaon Pearl Cl SL Vs Seema Mahadev Paryekar & Ors. [(209) SCC online BOM 2374] द्वारा पारित निर्णयों का आधार लिया गया है।

उक्त निर्णयों के सम्बन्ध में यह इंगित किया गया जाना समीचिन होगा कि उपरोक्त दोनों ही निर्णयों में मा. बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा महाराष्ट्र फ्लैट स्वामित्व अधिनियम, 4963 (Maharashtra Ownership of Flats Act, 4963) के प्राविधानों के आधार पर पारित किये गये थे और उक्त दोनों निर्णय सोसाइटी पुनः विकास (Society Re-Development) की परिस्थितियों के सम्बन्ध में पारित किये गये हैं, परन्तु प्रश्नगत शिकायतों का विश्लेषण भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अन्तर्गत किया जा रहा है, इसी कारणवश इन समस्त शिकायतों पर भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के सम्पूर्ण प्राविधान प्रभावी होगें | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-2(20 में अंकित है कि :- “2(zk) "promoter" means,— (i) a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building or a part thereof into apartments, for 5/67- NS . UVewe, , E-Court the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees; or (ii) a person who develops land into a project, whether or not the person also constructs structures on any of the plots, for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project, whether with or without structures thereon; or (iii) any development authority or any other public body in respect of allottees of—

(a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government; or (b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots; or (iv) an apex State level co-operative housing finance society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings; or (v) any other person who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale; or (vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public. Explanation.—For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot for sale and the persons who sells apartments or plots are different persons, both of them shall be deemed to be the promoters and shall be jointly liable as such for the functions and responsibilities specified, under this Act or the rules and regulations made thereunder,” -52 / 67- E-Court

उपरोक्त परिभाषा के सम्यक अध्ययन से यह स्पष्ट होता है कि vad परिभाषा के अन्तर्गत वह व्यक्ति जो किसी भवन का निर्माण या उसे अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है या बिक्री के लिए भू-खण्डों का निर्माण करता है और जो व्यक्ति अपार्टमेंट या भू-खण्ड का विक्रय करते हैं वह दोनों अलग-अलग होते हैं, उन दोनों को सम्प्रवर्तक माना जायेगा तथा वह vat अधिनियम के अन्तर्गत dyad रूप से उत्तरदायी होगें। प्रश्नगत शिकायतों में विपक्षी संख्या-02 Development Agreement दिनांक 44.40. 20i3 के अनुसार भू-स्वामी हैं तथा परियोजना के 38 प्रतिशत समानुपातिक भाग के अधिकारी हैं और var अधिकार के अन्तर्गत समानुपातिक भाग में स्थित इकाईयों का विक्रय कर लाभ भी अर्जित करेगें। चूँकि विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने समानुपातिक भाग का विक्रय किया जायेगा इसी कारण वह भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की परिभाषा में आएंगें | मा. बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा अपने निर्णय SECOND APPEAL (Stamp) NO. 24842 OF 2023 Wadhwa Group Housing Private Ltd. Vs Mr. Vijay Choksi & SSS Escatics Pvt. Ltd. 4 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-2(2/0) के सम्बन्ध में इंगित किया गया है कि :-

Thus, definition of the term “Promoter” under Section 2(zk) of RERA is wide enough to include every person who is associated with construction of the building such as builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or even the one who claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land. One of the principal objectives of RERA is to bring transparency in real estate sector and to protect the interests of the consumers in the real estate project. The term ‘Promoter’ has been so widely defined that it virtually includes every person associated with construction of the building. Thus, even a person who is merely an investor in the project alongwith the Promoter and who is entitled to benefit in the real estate project is also covered by definition of the term ‘Promoter’ Explanation to Section 2(zk) makes all persons who construct or convert building into apartments or develop a plot for sale, as well as a person who sells apartments or plots to be promoters making -53 / 67- SS, Vemma नि E-Court

them jointly liable as such for the functions and responsibilities specified under the Act, or the Rules and Regulations made thereunder. Thus, a person who does not actually construct or causes to be constructed a building but merely takes part in the joint venture and sells flats, becomes a Promoter. Appellant admits that it is entitled to a share in the joint venture in the constructed area, which it is entitled to sell. Thus, the Appellant is entitled to sell flats in the project and accept consideration for such sale. There is therefore no doubt to the position that, both Appellant as well as the second Respondent are Promoters and are jointly liable in respect of the responsibilities under the RERA and Rules and Regulations made thereunder. i8. In my view therefore, mere falling of flat in the share of the second Respondent under the Joint Development Agreement, would not excuse the Appellant from the responsibilities and liabilities under the RERA, Rules and Regulations made thereunder qua that flat. RERA does not demarcate or restrict liabilities of different promoters in different areas. The liability is joint for all

purposes under the Act, Rules and २७७७॥४४॥०॥४५............ ... ... .-. : 4 उपरोक्त आदेश में मा. बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा मुख्य रूप से यह निर्धारित किया गया है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(20 के अन्तर्गत भवन निर्माण से जुड़े प्रत्येक व्यक्ति जैसे कि बिल्डर, कॉलोनाइजर, ठेकेदार, निर्माणकर्ता, एस्टेट निर्माणकर्ता आदि नाम से, प्रमोटर की श्रेणी में शामिल किया जा सकता है। यहाँ तक कि वह भी जो भूमि के स्वामी से पॉवर ऑफ अटॉर्नी प्राप्त करने का दावा करते हैं तथा वह व्यक्ति जो प्रमोटर के साथ परियोजना में केवल एक निवेशक हैं और परियोजना से लाभ प्राप्त करना चाहते हैं, वह सभी सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं। साथ ही मा. Gag उच्च न्यायालय द्वारा यह भी इंगित किया गया है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य सम्प्रवर्तक एवं आवंटियों के मध्य पारदर्शिता लाना है एवं आवंटियों के हितों की संरक्षा करना है। मा. बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा यह भी स्पष्ट किया गया है कि जो व्यक्ति भवन का निर्माण करता है या आपर्टमेंट में परिवर्तित करता है या विक्रय हेतु एक भू-खण्ड विकसित करता है, साथ ही आपर्टमेंट या भू-खण्ड का विक्रय करता है तो वह व्यक्ति wade और भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 या उसके तहत बनाये गये नियम एवं विनियम के अन्तर्गत अपने 34/#- BS, ५७+०८-.. _ E-Court

कार्यों और दायित्वों के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी होगा। इस प्रकार जो व्यक्ति वास्तव में किसी भवन का निर्माण नहीं करता है या कराता है, बल्कि केवल संयुक्त उद्यम में भाग लेता है और इकाईयों का विक्रय करता है तो भी वह व्यक्ति सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आता है। प्रश्नगत निर्णय में अपीलकर्ता द्वारा यह स्वीकार किया गया है कि वह निर्मित क्षेत्र में संयुक्त उद्यम में भागीदार और उक्त भागीदारी का विक्रय करने के भी हकदार हैं। इस प्रकार अपीलकर्ता परियोजना में इकाईयों का विक्रय करने एवं विक्रय के विरूद्ध प्रतिफल प्राप्त करने के हकदार हैं। इसलिए gu १रिस्थिति में इस तथ्य पर कोई संदेह नहीं fu जा सका है कि अपीलकर्ता एवं दूसरे प्रतिवादी दोनों ही प्रगोटर हैं और वह भू सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 @ प्राविधानों के अन्तर्गत अपने दायित्व के सम्बन्ध में संयुक्त रूप से उत्तरदायी हैं। इसी कारणवश मा. उच्च न्यायालय द्वारा संयुक्त विकास समझौते के अन्तर्गत दूसरे प्रतिवादी के भाग की इकाईयों के मात्र से, अपीलकर्ता द्वारा उस इकाई के सम्बन्ध में बनाये गये भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अन्तर्गत अधिकार एवं दायित्वों में छूट प्राप्त नहीं होगी और भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान विभिन्‍न क्षेत्रों में विभिन्‍न प्रमोटर की देनदारियों का सीमांकन या प्रतिबंध नहीं करता है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & अन्तर्गत सभी उद्देश्यों के लिए दायित्व निर्धारित है।

तत्पश्चात्‌ याचीकर्ता द्वारा उक्त निर्णय के विरूद्ध मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष याचिका Special Leave to Appeal (0) No. 8049/2024 Wadhwa Group Holding Pvt. Ltd. Vs Vijay Choksi & /५ा. प्रस्तुत किया गया। उक्त याचिका में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निम्नवत्‌ आदेश पारित किये :- "4. In the facts and circumstances, we are not inclined to entertain the Special Leave Petition under Article i36 of the Constitution. 2. The Special Leave Petition in accordingly dismissed. 3. Pending application, if any, stands disposed of.” अतः मा. सर्वोच्च न्यायालय एवं मा. बम्बई उच्च न्यायालय के निर्णय के आलोक एवं निर्णय में निर्धारित / प्रतिपादित सिद्धान्तों, Development Agreement, UTA आदेश में निर्धारित परिस्थितियों, निस्तारित उपबिन्दुओं तथा वैधानिक बिन्दुओं के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी संख्या-2 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 -55 / 67- E-Court की धारा-2(20 के अन्तर्गत सम्प्रवर्तक की श्रेणी में आते हैं तथा विपक्षी संख्या-02 भी परियोजना को शत प्रतिशत पूर्ण करने के लिए उत्तरदायी भी हैं। अतः विपक्षी संख्या-02 का पंजीयन प्रश्नगत परियोजना में सम्प्रवर्तक के रूप में उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराना अनिवार्य है। Tear बिन्दु संख्या-04 का भी निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 प्रश्नगत बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी संख्या-04 पर है।

विपक्षी संख्या-0 द्वारा मुख्य रूप से अपने आपत्ति-पत्र में परियोजना को पूर्ण करने में हुए विलम्ब का आधार कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय लहर के कारण, सम्प्रवर्तक के प्रबंधन में परिवर्तन होने के कारण तथा मजदूरों एवं निर्माण साम्रगी की अनुपलब्धता बताया गया है। साथ ही विपक्षी Gen—or द्वारा यह भी आधार लिया गया है कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा कभी भी परियोजना को पूर्ण करने के सम्बन्ध में किसी भी प्रकार का न तो कोई सहायता व न ही कोई सहयोग प्रदान किया गया है। इसके अतिरिक्त वित्तीय दायित्वों का भी निवहन नहीं किया गया है। इसी कारणवश उनकों (विपक्षी dee—or) afaRad वित्त भार का भी सामना करना पड़ा है, जिसके कारण परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य प्रभावित हुआ है। विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी संख्या-02 द्वारा परियोजना के निर्माण एवं विकास कार्यों को बाधित करने हेतु कभी भी कोई भी अवसर नहीं छोड़ा गया है और निरन्तर सरकारी संस्थाओं एवं आवंटियों को विचलित / भ्रमित किया गया है। जिस कारण प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में इंगित किया गया है कि वह परियोजना की भूमि के मात्र भू-स्वामी हैं और उनके एवं विपक्षी संख्या-04 के मध्य Development Agreement दिनांक 44.40.2043 को निष्पादित किया गया था तथा उक्त Development Agreement के अनुसार परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करने का दायित्व विपक्षी संख्या-04 का था। साथ ही यह भी इंगित किया गया है कि प्रश्नगत शिकायतों में शिकायतकर्तागण से जो भी धनराशि प्राप्त हुई है तथा क्रेता-विक्रेता ts. Vem, -56 / 67- E-Court

अनुबन्ध-पत्र एवं आंवटन-पत्र निष्पादित किया गया है वह विपक्षी dea—or द्वारा किया गया है। यह निर्विवादित है कि प्रश्नगत परियोजना में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी सम्बन्धित इकाई 2045 से 20i8 के मध्य आवंटित करायी गयी थीं तथा विपक्षी संख्या-04 द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य वर्तमान में भी पूर्ण नहीं किया गया है। जिससे यह स्पष्ट होता है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है। विपक्षी संख्या-04 द्वारा परियोजना में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में सम्प्रवर्तक के प्रबंधन में परिवर्तन होने के कारण तथा मजदूरों एवं निर्माण साम्रगी की अनुपलब्धता का भी आधार लिया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. V/s Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 OF 20i7 4 पारित निर्णय को sda करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim GaMAGCS siisrssscenveaise.

उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / विपक्षी / विपक्षियों / प्रतिवादी / प्रतिवादियों का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु विपक्षी wer-o द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये हैं जिससे उनके तथ्यों को उचित ठहराया जा सके। जहाँ तक विपक्षी संख्या-04 द्वारा कोविड-49 के कारण हुए विलम्ब का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में प्रथम alfasi9 की लहर को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुए, ५, Veame. -57 / 67- E-Court दिनांक 73.05.2020 को भारत सरकार के आवास और शहरी कार्य मंत्रालय की अधिसूचना संख्या-0-47024/230/2048-।008॥9-(00/६75-9056405 के द्वारा कार्यालय ज्ञापन के प्रस्तर-6 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

“.....6. Ministry has examined the said recommendation of CAC and accordingly advises all States/Union Territories and their Real Estate Regulatory Authorities that in order to avoid submission of separate application for extension of each project and orders thereon, Regulatory Authorities may, in pursuance of section 37 of RERA read with other enabling provisions, in their respective jurisdictions issue following orders/directions to the effect that 'notwithstanding anything contained to the contrary and by virtue of powers conferred under section 37 read with section 34(f) of the RERA, the registration or extension thereto under Section 5, 6, 7(3) of the RERA or Rules thereunder, all registered projects under jurisdiction of Regulatory Authority for which the completion date or revised completion date or extended completion date as per registration expires on or after 25" March, 2020’: (i) Regulatory Authorities may issue suitable orders/ directions to extend the registration and completion date or revised completion date or extended completion date automatically by 6 months due to outbreak of COVID-79 (Corona Virus), which is a calamity caused by nature and is adversely affecting regular development of real estate projects by invoking force majeure clause;...... समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी

परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर Brey के कारण मानी जायेगी। इसके उपरान्त वर्ष 2024 में CREDA! एवं NAREDCO के अनुरोध पर प्राधिकरण द्वारा व्यापक विचार विमर्श कर कोविड-49 की द्वितीय लहर को फोर्स मैज्योर मानते हुए -58 / 67- Dd . ५८५०० E-Court प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48.08.2024 को आदेश पारित किया गया था। Vad आदेश के अन्तर्गत प्राधिकरण द्वारा समस्त परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु 06 माह का अतिरिक्त विस्तार प्रदान किया गया था तथा यह भी इंगित किया गया था कि यदि सम्प्रवर्तकों द्वारा प्राधिकरण की पीठों के समक्ष विशेष परिस्थितियों पर बल दिया जाता है तो पीठों को यह अधिकार होगा कि वह सभी पक्षकारों को सुन कर न्याय के आधार पर आदेश पारित कर सकती है। उपरोक्त के दृष्टिगत 42 माह के विलम्ब को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में मानते हुए उक्त अवधि को परियोजना को पूर्ण करने में हुआ विलम्ब नहीं माना जायेगा।

इसके अतिरिक्त विपक्षी संख्या-02 द्वारा उठायी गयी आपत्ति के कारण लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 5.04.2024 को परियोजना के मानचित्र की पुनर्वेधीकरण (Revalidation) की प्रार्थना को अस्वीकार कर दिया गया है। इस प्रकार जब तक लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना के मानचित्र के पुनर्वेधीकरण (२७४७॥५०॥०/॥) प्रार्थना को स्वीकृत नहीं जाता है, तब तक विपक्षी संख्या-04 परियोजना में कोई भी निर्माण एवं विकास कार्य नहीं कर सकते हैं और इसी प्रकार जब तक लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना के मानचित्र के पुनर्वैधीकरण (Revalidation) नहीं किया जाता है, तब तक परियोजना में हो रहे विलम्ब की अवधि का उत्तरदायित्व विपक्षी संख्या-04 का स्पष्टतः नहीं है। अतः दिनांक 5.04.20248 से परियोजना के मानचित्र के पुर्नर्वैधीकरण (Revalidation) अनुमोदित होने की तिथि तक, की अवधि को जीरो पीरियड (Zero Period) माना जायेगा और इस अवधि का परियोजना में विलम्ब होने का ब्याज सम्प्रवर्तक / विपक्षी संख्या-04 द्वारा देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 03 vera बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित पाने के अधिकारी हैं?

शिकायतकर्तागण द्वारा wera शिकायतें भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 48 के अन्तर्गत अपनी सम्बन्धित इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने हेतु संस्थित की गयी है। विपक्षी संख्या-0 द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में कब्जे में सम्बन्ध में यह इंगित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना में स्थित टॉवरों में 24 तलों में से 48 तलों का कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा शेष तलों का कार्य शीघ्र पूर्ण कर शिकायतकर्तागण की इकाईयों का कब्जा दिसम्बर 2024 तक -59 / 67- 5. ७५2 ८ eo. E-Court प्रदान कर दिया जायेगा। विपक्षी संख्या-04 के उक्त प्रस्ताव को शिकायतकर्तागण द्वारा अपने प्रत्युत्तर में स्वीकार कर लिया गया है।

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि विपक्षी संख्या-04 तथा विपक्षी संख्या-02 के मध्य उत्पन्न हुए विवाद एवं विपक्षी संख्या-02 द्वारा लखनऊ विकास प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत की गयी आपत्ति के कारण परियोजना के मानचित्र की पुर्नवैधीकरण (Revalidation) WTefAT को लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 75.04.2024 को अस्वीकार कर दिया गया और इस कारण परियोजना के निर्माण एवं विकास कार्य की प्रगति में विचलन उत्पन्न हुआ है, जिसका विश्लेषण बिन्दु संख्या-04 में विस्तार रूप से किया जा चुका है। उक्त के दृष्टिगत शिकायतकर्तागण / आवंटियों को कब्जा प्रदान कराये जाने के उद्देश्य से विपक्षी tenor को परियोजना के मानचित्र पुनर्वैधीकरण (Revalidation) होने की तिथि से 48 माह का अतिरिक्त समय प्रदान किया जाता है। विपक्षी संख्या-04 परियोजना के मानचित्र पु्र्वैधीकरण (Revalidation) होने की तिथि से 48 माह के भीतर परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करेंगे तथा परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण हो जाने के उपरान्त विपक्षी संख्या-04 व 02 (As per Development Agreement Dated /-0-203) शिकायतकर्तागण / आवंटियों के पक्ष में नियमतः विक्रय-विलेख निष्पादित करेंगे। यहाँ यह भी रेखांकित करना महत्वपूर्ण होगा कि कुछ प्रकरणों में शिकायतकर्तागण के पक्ष में विपक्षी संख्या-04 द्वारा नवीन अनुबन्ध-पत्र भी निष्पादित किया गया है। अतः ऐसी परिस्थिति में शिकायतों के विचारण एवं विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किस अनुबन्ध-पत्र की तिथि से मान्य होगें?

उक्त के सम्बन्ध में भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-62 को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगाः- “62. If the parties to a contract agree to substitute a new contract for it, or to rescind or alter it, the original contract need not be performed.” अतः उपरोक्त धारा के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय FRI Lata Construction & Ors vs Dr. Rameshchandra Ramniklal Shah (2000)। SCC 586 के निर्णय में स्पष्ट किया गया है fer:— “It is in that situation that the original contract need not be performed. Substitution of a new contract in -60 / 67- i Veme, E-Court place of the old contract which would have the effect of rescinding or completely altering the terms of the original contract, has to be by agreement between the parties. A substituted contract should rescind or ” alter or extinguish the previous contract........ अतः भारतीय संविदा अधिनियम, i872 की धारा-62 के प्राविधान एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा प्रतिपादित सिद्धांत से यह स्पष्ट है कि उद्यतन अनुबन्ध के प्राविधान मान्य होगें तथा पुराने अनुबन्ध को निष्क्रिय गाना जायेगा। इसके अतिरिक्‍त भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 4872 की aei—i5 इस प्रतिबंध को और भी ge करती है। परिणामतः उभयपक्ष निष्पादित उद्यतन अनुबन्ध के अन्तर्गत इंगित नियम एवं शर्तों / प्राविधानों से बाध्य होंगें। जहाँ तक परियोजना में हुए विलम्ब का सम्बन्ध है तो भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 में यह स्पष्ट प्रावधान है किः- “Return of amount and compensation:

() If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest aS, ewe, -64 / 67- E-Court for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.

(3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." उपरोक्त प्राविधान से यह we होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और adel sat परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहें और जब तक अधिपत्य / कब्जा प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” [AIR 2048 (NOC) 398 (BOM.)] के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"...257. Section 8(4) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The -62 / 67- KN * lemme. हर — E-Court requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable मा अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

कुछ प्रकरणों में विपक्षी संख्या-04 द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्तागण द्वारा समयानुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-9(6) & (7) को उद्धरित करना महत्वपूर्ण होगा:- *]9, (6) Every allottee, who has entered into an agreement for sale to take an apartment, plot or building as the case may be, under section 3, shall be responsible to make necessary payments in the manner and within the time as specified in the said agreement for sale and shall pay at the proper time and place, the share of the registration charges, municipal taxes, water and electricity charges, maintenance charges, ground rent, and other charges, if any. (7) The allottee shall be liable to pay interest, at such rate as may be prescribed, for any delay in payment towards any amount or charges to be paid under sub-section (6).” उक्त प्राविधान में निर्धारित किया गया है कि प्रत्येक आवंटी जिसके द्वारा अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का क्रय करने हेतु अनुबन्ध निष्पादित किया गया, वह निर्दिष्ट तरीके से और विनिश्चित समय के अधीन समस्त आवश्यक भुगतान करने हेतु उत्तरदायी होंगें। साथ ही क्रय हेतु उक्त अनुबन्ध एवं पंजीकरण शुल्क, नगरपालिका कर, पानी और बिजली शुल्क, रख-रखाव शुल्क, जमीन का किराया या अन्य शुल्क यदि हो तो उसका भुगतान उचित अवधि और निर्धारित स्थान पर करेंगे। यदि आवंटी द्वारा किसी भी धनराशि या -63 / 67- E-Court शुल्क का भुगतान करने में विलम्ब किया जाता है तो आवंटी निर्धारित दर पर ब्याज का भुगतान करने हेतु उत्तरदायी होंगे।

अतः: ऐसे समस्त प्रकरणों में जहां शिकायतकर्तागण द्वारा अनुबन्ध में इंगित नियम एवं शर्तों के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, उन सभी प्रकरणों में विपक्षी संख्या-04 शिकायतकर्तागण से विलम्ब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "9.2. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 7% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है।

उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |॥0।/२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी /0।।२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी ब्याज की यही परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा बिल्डवेल eran प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- “....Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by -64 / 67- WN . Vemme. E-Court

respondent no.7 (MCLR+‘) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.7 had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise....... तत्पश्चात्‌ Re याचिका de—xi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ.प्र. राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उलल्‍लेखित किया है कि :-

है 2४४ 3. On 42.09.2049 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......... 7. and only on complaint under Section 78 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......... 29. Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 78, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice........... . -65 / 67- ०. ६4००... , E-Court माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत |॥0।7२ + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CRATE माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को We बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी रवीकारा गया है और न्‍्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से १ प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 का निस्तारण किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी संख्या-02 को आदेशित किया जाता है कि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर वह सम्प्रवर्तक के रूप में स्वयं (कम्पनी मेसर्स ए.बी. सी. इन्फ्रा प्रमोटर्स प्रा.लि.) का पंजीयन उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में कराएं तथा प्रश्नगत परियोजना में स्वयं (कम्पनी मेसर्स ए.बी.सी. इन्फ्रा प्रमोटर्स प्रा. लि.) को सम्प्रवर्तक के रूप में सम्मिलित करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी संख्या-04 को आदेशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य परियोजना का मानचित्र लखनऊ विकास प्राधिकरण से पुनर्वैधीकरण (Revalidation) हो जाने के तिथि से 48 माह के भीतर सक्षम स्तर से ओ.सी.,/ सी.सी.,/ डीम्ड ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर शिकायतकर्तागण को कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी संख्या-04 अनुबन्ध में इंगित कब्जा प्रदान करने की प्रस्तावित तिथि से डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. एवं ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त होने की तिथि तक परियोजना में हुए विलम्ब अवधि का ब्याज भारतीय स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRH% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से शिकायतकर्तागण को Pra: -66 / 67- 3 , Veone. ८ a E-Court

भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि शिकायतकर्तागण से प्राप्त होने वाली शेष धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्तागण को नियमानुसार वापस की जायेगी। 4. यदि किसी भी परिस्थिति में,//अभिलेखानुसार शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान किए जाने वाली धनराशि में विलम्ब हुआ है तो शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की दर से गणनानूसार ब्याज की धनराशि देय होगी। 5, oifas—i9 के कारण हुए फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए i2 माह एवं दिनांक 45.04.2024 से लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना का मानचित्र पुनर्वेधीकरण (Revalidation) किये जाने की तिथि तक, की अवधि को विलम्बित ब्याज की गणना में सम्मिलित नहीं किया जायेगा। 6. विपक्षी wen—or एवं विपक्षी संख्या-02 को निर्देशित किया जाता है कि Development Agreement के शर्तों के अनुसार शिकायतकर्तागण की सम्बन्धित इकाईयों का पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित कर स्वामित्व का अंतरण नियमतः शिकायतकर्तागण के पक्षों में करना सुनिश्चित करे। 7. विपक्षी संख्या-02 को निर्वेशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना के पूर्ण होने में किसी भी प्रकार से कोई भी व्यवधान उत्पन्न नहीं करें। 8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 9. आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों में लगायी जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 0. Vee. (डिम्पल वर्मा) का सदस्या दिनांक :0/ A ¥ 2024 Toyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण -67 / 67-

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Smita Misra v. Paarth Infrabuild Private Limited

Complaint No. LKO162/11/102076/2022

Decision date: 2024-07-01
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 2 Lucknow

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.

Judgment text

E-Court

(8 Veana- F -7 | 67- E-Court

सह AS. Veana E-Court

40 / 67- A ८८५७०. E-Court

(a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government; or (b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots; or (iv) an apex State level co-operative housing finance society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings; or (v) any other person who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale; or (vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public. Explanation.—For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot for sale and the persons who sells apartments or plots are different persons, both of them shall be deemed to be the promoters and shall be jointly liable as such for the functions and responsibilities specified, under this Act or the rules and regulations made thereunder,” -52 / 67- E-Court

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Smita Misra v. Paarth Infrabuild Private Limited

Complaint No. LKO162/11/102076/2022

Decision date: 2024-07-01
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 2 Lucknow

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.

Judgment text

E-Court

(8 Veana- F -7 | 67- E-Court

सह AS. Veana E-Court

40 / 67- A ८८५७०. E-Court

(a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government; or (b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots; or (iv) an apex State level co-operative housing finance society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings; or (v) any other person who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale; or (vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public. Explanation.—For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot for sale and the persons who sells apartments or plots are different persons, both of them shall be deemed to be the promoters and shall be jointly liable as such for the functions and responsibilities specified, under this Act or the rules and regulations made thereunder,” -52 / 67- E-Court