उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र) आदेश अन्तर्गत घारा-38 / 40 (2),/63 पीठ- 02 पीठासीन:- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या-- LKO62/I4/02064/2022 Anish Kapoor ceeetstures शिकायतकर्ता बनाम 6 न्‍न्‍न-+- विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- श्री हिमान्शु हेमन्त गुप्ता, अधिवक्ता विपक्षी :- श्री आदित्य तिवारी, अधिवक्ता प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली दिनांक 20-03-2025 को सुनवाई के उपरान्त आदेशार्थ सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 3469) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" /6 N . Veme, E भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन ted या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (॥) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (4) If a promoter or an allottee or a real 2/6 N . Vere, estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के... विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पेनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” | यहों यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन ए यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं 3/6 5. Veme

रे अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से पीठ द्वारा धारा-3। भू-सम्पदा (विनियामन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 43-04-2023 का कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 04-07-2023 को किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 44-07-2023 को नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) अधिनियम, 2046 सपठित नियम-24 उ.प्र. रेरा नियमावली, 20i6 जारी करते हुए 5 दिनों के अन्दर उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्थया प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। तदोपरान्त पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 06--40-2023, दिनांक 08—04—2024, दिनांक 03--07-2024, दिनांक 47-09-2024, दिनांक 2i-0i—2025 एवं दिनांक 20-03-2025 को की गयी।

विपक्षी द्वारा दिनांक 42-06-2024 की अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 04-06-2049 को प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव दिनांक 45-06-2049 को प्रेषित किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा wena शिकायत नवम्बर, 2022 में संस्थित की गयी, जबकि शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव जून, 2049 में ही प्रदान किया जा चुका था। इसके अतिरिक्त विपक्षी शिकायतकर्ता को इकाई का रजिस्ट्री >---5 हि कर कब्जा प्रदान करने को तैयार है, किन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपने देयों का भुगतान कर कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 45-42-2024 को अपना मत दाखिल करते हुए इंगित किया गया है कि विपक्षी को विभिन्‍न अवसर प्रदान करने के उपरान्त भी उनके द्वारा आदेश दिनांक 43-04--2023 का अनुपालन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण से अनुरोध किया गया है कि विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक i3-04—2023 का क्रियान्वयन कराया जाये। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30-04-2025 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 43--04-2023 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सेटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं किया जाता है, तो दिनांक 30-04-2025 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 43-04-2023 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करें। उ.प्र. भू-सम्पदा (वैिनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत है:-

“For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the 5/6 = of its a to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” उपरोक्त परिप्रेक्ष्य में पत्रावली भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्नगत को न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। AA. Veme (डिम्पल वर्मा) (सदस्य) दिनांक :-22 / oY /2025 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से 6/6