E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकाकर हाऊस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत सं0- LKOi62/I/402064/2022 सुनवाई तिथि: 08-20-2025 Anish Kapoor V/S Omaxe Limited आदेश पत्र शिकायत वीडियो कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से सुनवाई हेतु प्रस्तुत की गयी। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री हिमांशु sat गुप्ता उपस्थित। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री आदित्य शेखर तिवारी उपस्थित। उभय पक्षों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। उभयपक्षों के मध्य विवाद केवल बकाया धनराशि प्रभार को लेकर है। शिकायतकर्ता की ओर से मुख्य रूप से यह आपत्ति की गयी कि विपक्षी उससे होल्डिंग चार्जेज एवं मेन्टेनेंस चार्जेज का भुगतान करने की मांग की जा रही है तथा RWA से अनापत्ति प्रमाण पत्र लेने के लिए विवश किया जा रहा है, जो विधि विरूद्ध है।

उपरोक्त कथनों का खण्डन करते हुए विपक्षी की ओर से यह निवेदन किया गया कि परियोजना पूर्ण है। पूर्णता प्रमाण पत्र जारी हो चुका है। पूर्णता प्रमाण पत्र जारी होने के पश्चात कब्जा प्रस्ताव शिकायतकर्ता को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान कर रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही नहीं करा रहा है। यह भी उल्लेखनीय है कि शिकायतकर्ता ने आज तक अपने देय अंतिम किस्त का भुगतान भी नहीं किया है। पूर्णता प्रमाण पत्र जारी होने के पश्चात कब्जा प्रस्ताव प्रेषित कर दिए जाने पर यदि शिकायतकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान कर रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही नहीं कराता, तो वह रख-रखाव शुल्क एवं होल्डिंग प्रभार दोनों ही भुगतान करने के लिए बाध्य है। इस मामले ARWA का गठन हो चुका है। प्रमोटर ने कामन एरिया एवं फैसिलिटीज को Rwa को सौंप दिया है। अपार्टमेंट अधिनियम की प्राविधानों के अनुसार रजिस्ट्री से पूर्व शिकायतकर्ता को RWA का सदस्य बनना आवश्यक है। परियोजना पूर्ण है। विपक्षी कब्जा देने के लिए तैयार है, फिर भी शिकायतकर्ता स्वयं बकाया धनराशि का भुगतान कर रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही नहीं करा रहा है।

उपरोक्त के संबंध में यह स्पष्ट किया जाना उचित होगा कि उ.प्र. विक्रय /पटटा करार नियमावली 2048 के नियम-3 के अनुलग्नक विक्रय /पट्‌टा करार प्रपत्र के खण्ड 7.2 एवं 7.3 प्रावधानों के अनुसार पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत प्रोमोटर द्वारा आवंटी को कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया जाएगा। कब्जा प्रस्ताव में निर्धारित समय के अन्दर अवशेष धनराशि का भुगतान कर यदि आवंटी द्वारा विक्रय विलेख निष्पादित कराकर कब्जा नहीं लिया जाता है तो ऐसी स्थिति में आवंटी रख-रखाव प्रभार के अतिरिक्त होल्डिंग चार्जेज का भी भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा। क्व E-Court जहां तक RWA से अनापत्ति प्रमाण पत्र लिए जाने की विधिपूर्णता का सम्बंध है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि उ.प्र. अपार्टमेन्ट अधिनियम 2040 की ent एवं नियमावली के प्रावधानों के अनुसार यदि RWA का गठन हो चुका है, तो se-i44) की विधिक अपेक्षा के अनुसार आवंटी को sera विलेख निष्पादित होने से पूर्व RWA का सदस्य बनना बाध्यकारी है। विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता के खाते का जो विवरण प्रस्तुत किया गया है, उसके अनुसार समस्त ea का समायोजन करने के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा रू. 6,,045.00 का भुगतान किया जाना शेष दर्शाया गया है।

स्टेटमेंट आफ verse संलग्नक-4 के बिन्दु--8 A 2,54,0:9.50 विलम्ब भुगतान पर ब्याज जिसमें is% GST शामिल किया गया है। यह बिलम्ब कितनी धनराशि का, किस दिनांक से किस दिनांक तक के लिए है और ब्याज की दर क्‍या है, यह स्पष्ट नहीं किया गया है। इस धनराशि में is% 6$7' भी शामिल किया गया है, जबकि राज्य कर विभाग के पत्र संख्या 6386 ,/एस.टी.एफ.मु. / रेरा / 2024-25 दिनांक 04.40.2024 के आधार पर उ.प्र. भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण के पत्र संख्या 242/यूपी. रेरा /2024-25 दिनांक 08.04.2025 के अनुसार दिनांक 04.04.2049 से GST की दर 5% लागू की गयी है। इसी प्रकार संलग्नक-4 में होल्डिंग चार्जेज (GST@I8% सहित) %3,88,392.89 दर्शाया गया है। होल्डिंग चार्जज किस दिनांक से किस दिनांक तक का है, यह स्पष्ट नहीं किया गया है। 8% GST भी नियमों के अनुरूप नहीं है। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह उपरोक्त तथ्यों के प्रकाश में 45 दिन के अन्दर नया कब्जा प्रस्ताव शिकायतकर्ता को प्रेषित करें। शिकायतकर्ता कब्जा प्रस्ताव प्राप्ति के 45 दिन के अन्दर कब्जा प्रस्ताव में अंकित धनराशि का विपक्षी को भुगतान कर अपेक्षित स्टाम्प, पंजीयन शुल्क व नियमानुसार देय अन्य प्रकीर्ण व्यय के साथ विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क करे | शिकायतकर्ता द्वारा इस आदेश का अनुपालन करने के पश्चात विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क किये जाने पर विपक्षी 03 सप्ताह के अन्दर शिकायतकर्ता के पक्ष में विक्रय विलेख निष्पादित कर पंजीकृत कराने के पश्चात शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करेगा। विपक्षी विक्रय विलेख एवं कब्जा प्रमाण पत्र की प्रति रेरा पोर्टल पर अपलोड करे तथा उसकी भौतिक प्रति RW कार्यालय, लखनऊ में प्राप्त कराना सुनिश्चित करें|

पत्रावली सुनवाई हेतु दिनांक 27-0:-2025 को पेश हो। जिला जज पूर्व / न्यायनिर्णायक अधिकारी is