भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तरप्रदेश नवीनभवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | उपस्थिति-भानु प्रताप सिंह (सदस्य) URaTe HAL KO62/I/0352/209 LAIKHA PANDEY, ADDRESS- B-l0] MARI GOLD APARTMENT, RAVINDRA PALLL LUCKNOW (UP) र र-+॒/॒/॒/| +५&............... परिवादिनी बनाम M/s LAKSHYA REAL INFRA PVT.LTD. || &.............. प्रतिवादी पीठासीनः-भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:-- परिवादिनी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री प्रशान्त चन्द्रा, अधिवक्ता परिवाद:- परिवादिनी LAIKHA PANDEY, ADDRESS- B-I0] MARI GOLD APARTMENT, RAVINDRA PALLI, LUCKNOW (UP) के द्वारा मेसर्स लक्ष्य रियलइन्फ्रा प्रा0 लि0 के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की धारा- 34 के अन्तर्गत दिनांक- 0.4.209 को प्रस्तुत शिकायत संख्या- LKOI62/II/0352/20I9 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादिनी द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य 24 प्रतिशत विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादिनी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- t. विस्तृत आवंटन-पत्र की प्रति 2. खाताबही की प्रति 3. धनराशि भुगतान की रसीदों की प्रति 4. प्रत्युत्तर-पत्र की प्रति। प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . प्रतिवाद-पत्र दिनोक- 05.0.2020 2. लिखित बहस दिनांक- 09.44.2020 इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकर० के तकनीकी दल की निरीक्षण आख्या। मौखिक साक्ष्य:-- परिवादिनी के विद्वान अधिवक्ता श्री ओम प्रकाश तिवारी और प्रतिवादी के विद्वान

अधिवक्ता श्री प्रशान्त चन्द्रा द्वारा तर्को को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादिनी का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना LAKSHYA HEIGHTS में दो इकाई संख्या-0-506 बुक करायी गयी eft) परिवादिनी द्वारा कुल धनराशि रू0 752379/—- (सत्रह लाख बावन हजार तीन सौ उनहत्तर रूपये मात्र) का भुगतान किया जा चुका है। परिवादिनी का कथन है कि इकाई के आवंटन के समय प्रतिवादी द्वारा यह आश्वासन दिया गया था कि उनकी इकाई का अधिपत्य शीघ्र ही प्रदान कर दिया जायेगा, परन्तु लगभग at बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है। अतः परिवादिनी द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य 24 प्रतिशत विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 05.40.2020 में परिवादिनी के परिवाद का खण्डन करते हुये यह अंकित किया गया है कि प्रश्नगत इकाई परिवादिनी श्रीमती LAIKHA PANDEY एंव उनके पति श्री ओम प्रकाश पाण्डेय द्वारा साथ में बुक करायी गयी थी, परन्तु परिवादिनी द्वारा werd परिवाद को अपने ही नाम से संस्थित किया गया है, जिस कारण प्रश्नगत परिवाद में आवश्यक पक्ष को पक्षकार न बनाये 2 (ग) जाने के कारण प्रारम्भ रूप से पोषणीय नहीं है। इस सम्बन्ध में प्रतिवादी द्वारा संपत्ति-अन्तरण अधिनियम-4882 की धारा- 44 को उद्धरित करते हुये अपनी उक्त प्रार्थना पर बल दिया गया है।

प्रतिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत इकाई का अधिपत्य स्वीकृत मानचित्र (202) से 36 माह + 6 माह के ग्रेस पीरियड के साथ प्रदान किया जाना प्रस्तावित था, परन्तु नोट-बंदी एवं कोविड-- 49 महागारी के कारण अपरिहार्य बाध्यता के फलस्वरूप परियोजना में विलम्ब हुआ है। प्रतिवादी का यह कथन है कि परिवादिनी की इकाई में 90 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है अतः वर्तमान में प्रतिवादी पर किसी भी तरह का आर्थिक दण्ड लगाया जाना परियोजना के आवंटियों के हितों के विपरीत होगा। प्रतिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि कंता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- 4 के अनुसार यदि इकाई के अधिपत्य में विलम्ब होता है तो प्रतिवादी परिवादिनी को विलम्ब अवधि के लिये रू० 5 / Sq.ft. प्रतिमाह के हिसाब से देते का उत्तरदायी होगा। प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में यह भी अंकित किया गया है कि यदि दो पक्ष किसी अनुबन्ध-पत्र में हस्ताक्षर करते है तो वह उक्त अनुबन्ध-पत्र में अंकित प्राविधानों से बाध्य होगें। इस सम्बन्ध में प्रतिवादी द्वार WO उच्च न्यायालय के निर्णय का आधार लिया गया है। अतः प्रतिवादी द्वारा उक्त के आधार पर प्रश्नगत परिवाद को निरस्त किये जाने की प्रार्थना की गयी है।

प्रतिवादी ने अपने लिखित आपत्ति-पत्र दिनांक-04.02.2020 में अंकित किया है कि परिवादिनी द्वारा प्रारम्भ में परियोजना LAKSHYA HEIGHTS में इकाई संख्या- C506 बुक करायी गयी थी। प्रतिवादी का यह भी कथन है कि परिवादिनी द्वारा आवश्यक तथ्यों को छुपाया गया है और परिवादिनी पीठ के समक्ष भ्रामक तथ्य के साथ परिवाद दाखिल किया गया है और प्रश्नगत परिवाद पीठ को भ्रमित करने की नियत से संस्थित किया है। इसके फलस्वरूप प्रश्नगत परिवाद पोषणीय नही हैं | अतः प्रतिवादी द्वारा परिवाद की अग्रिम कार्यवाही से पूर्व परिवाद की पोषणीयता पर निर्णय लेने का अनुरोध किया गया है। (a) प्रतिवादी द्वारा अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 09..2020 में पुनः अपने ॥ प्रारम्भिक आपत्ति में अंकित तथ्यों को उद्धरित करते हुये यह प्रकाश में लाया गया है कि परियोजना LAKSHYA HEIGHTS में इकाई संख्या-0506 का आवंटन तभी किया गया जब परिवादिनी द्वारा स्वेच्छा से vat इकाई के लिए आवेदन किया गया। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन है कि परियोजना LAKSHYA HEIGHTS में जो इकाई बुक करायी गयी है वह OM PRAKASH PANDEY एवं LAIKHA PANDEY के पक्ष में आवंटित है और परिवादिनी द्वारा प्रश्नगत परिवाद अपने नाम से संस्थित किया गया है जो कि पौषणीय नहीं है। इसी कारणवश प्रतिवादी द्वारा प्रश्नगत परिवाद को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विचारणीय बिन्दु:- . पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ fara _विरचित किये जाते हैः- बिन्दुसंख्या : क्या प्रश्नगत परिवाद पोषणीय हैं? बिन्दुसंख्या 2: क्या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है?

बिन्दुसंख्या 3: क्या प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण होने की सम्भावना हैं? बिन्दुसंख्या 4: क्या परिवादिनी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज के सहित पाने की अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या उ0प्र0 भून्सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के आने से पूर्व के अनुबन्ध उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियम एवं विकास) अधिनियम, 20+6 के क्षेत्राधिकार में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving Opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियम एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा-4 (2) (l) (सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त भू-सम्पदा (विनियम एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए | | जहाँ तक प्रतिवादी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र / प्रतिवाद-पत्र में यह आपत्ति प्रस्तुत की गयी है कि प्रश्नगत इकाई परिवादिनी एवं उनके पति श्री ओ0पी0 पाण्डेय द्वारा संयुक्त रूप से आवंटित करायी गयी थी जिसके फलस्वरूप प्रश्नगत परिवाद आवश्यक पक्षकार न बनाये जाने के कारण पोषणीय नहीं है। तो इस सम्बन्ध में यह स्पष्ट करना उचित होगा कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम- 20:6 की धारा- 38(2) के अन्तर्गत यह स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में परिवादों की सुनवाई नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुरूप की जायेगी और इसके फलस्वरूप उ0प्र0 AMAT विनियामक प्राधिकरण में सिविल प्रकिया सहिता विशुद्ध रूप से प्रभावी नहीं होगी।

यहां यह भी ve करना महत्वपूर्ण होगा कि प्रश्नगत परिवाद केवल इस दोष पर निरस्त नहीं किया जा सकता है क्योकि परिवाद में अन्य महत्वपूर्ण विधिक बिन्दुओं का निवारण करना अति आवश्वक है तथा न्याय संगत भी है। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत इकाई एक ही परिवार के सदस्यों द्वारा ही आवंटित करायी गयी थी इसी कारणवश प्रतिवादी द्वारा उठायी गयी आपत्ति मान्य नहीं है तथा प्रश्नगत परिवाद पूर्ण रूप से पोषणीय है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 का Pcie किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और यदि परियोजना विलम्बित है तो कया प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? इस सम्बन्ध में यहाँ यह अवगत कराना समीचिन है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादिनी को विचाराधीन इकाई वर्ष 200 में आवंटित की गयी थी तथा उभयपक्षों के मध्य केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र दिनांक- 09.06.2040 को निष्पादित किया गया था। उक्त केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- 24(b) में अंकित है:- l4(b) In case of delay in construction of the Apartment beyond the period as_ stipulated subject to force majeure and other circumstances \ aforesaid under

sub-clause (a) above with a grace period of 6 months, the Developers shall pay to the Allottee compensation @ Rs. 53.80 (Rupees Fifty Three and Paise Eighty Only) per sq. meter or @ Rs. 5/- per sq. fi. of the super area of the Apartment per month for the period of delay. Likewise, if the Allottee fails to settle the final account and take possession of the Apartment within 30 days from the date of issue of the final call notice/offer to hand over possession by the Developers, the Allottee shall be liable to pay to the Developers holding chagres @ Rs. 53.80 per sq. meter or @ Rs. 5/- per sq.ft. of the super area of the super area of the Apartment. per month on expiry of 30 days notice. उक्त प्रस्तर से स्पष्ट है कि यदि प्रश्नगत परियोजना के निर्माण एवं विकास कार्य में किसी भी प्रकार का कोई भी विलम्ब होता है तो निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करने की अवधि में 06 माह का ग्रेस पीरियड के प्रतिवादी को प्राप्त होगा तथा इस विलम्ब के लिये आवंटी को रू0 53.80 प्रति वर्ग0मी0 या रू0 5/- प्रति वर्ग फीट के अनुसार विलम्ब शुल्क का भुगतान किया जाये। इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र में परियोजना के विलम्ब के सम्बन्ध में नोट बंदी व कोविड-49 का उल्लेख किया गया है। उक्त स्थिति के सम्बन्ध में Ao माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या- 234 एवं wee t0 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया e—

" ,,.] 070९ majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused — by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस अवधि का लाभ पाने की अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 of 2047 में पारित निर्णय of saa करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging — the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages.

उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उराको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना का कार्य पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे प्रतिवादी के तथ्यों को उचित ठहराया जा सके | अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क अमान्य है तथा विधि स्थापित सिद्धान्तों पर खरे नहीं उतरते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 2 परिवादिनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 3 बिन्दु संख्या 3 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण होने की सम्भावना है? तो इस सम्बन्ध में प्रश्ननत परियोजना से सम्बन्धित सभी अभिलेखां एवं साक्ष्यों का परिशीलन किया गया। परिशीलन से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण कमांक- UPRERAPRJ6937 है तथा प्रतिवादी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने की प्रस्तावित अंतिम तिथि- 47.07.202: अंकित की गयी है, जो कि बीत चुकी है तथा प्रतिवादी द्वारा wena परियोजना की त्रैमासिक आख्या (QPR) भी नियमानुसार उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की वेबसाइड पर अपलोड नही की गयी है जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उक्त परियोजना के वाहूय एवं आंतरिक कार्यो को कितना पूर्ण कर लिया गया है और कितना कार्य शेष है। इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र में अंकित किया गया है कि

yea परियोजना का विकास एवं _ Td 90 प्रतिशत पूर्ण कर लिया गया है। इस 9 सम्बन्ध में पीठ द्वारा तकनीकी दल को प्रश्नगत परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कर अपनी आख्या प्रस्तुत करने के निर्देश दिये गये जिसके अनुपालन में तकनीकी दल द्वारा प्रश्नगत परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कर अपनी आख्था प्रस्तुत की गयी जिसमें अंकित है किः- l. This project is registered in Rera. nN Project map is approved by Lucknow Development Authority in 20]2. 3. Project Extension was applied by promoter = at_— dated 02.09.20I9 in rera portal but project map has been compounded by promoter in 20.07.20I5 thats why Rera not given extension. 4. According to Map there are total 5 towers in project (A,B,C,D and E tower) out of which about 90% work has been completed in two (D & E tower) and about 50% work has been completed in C tower and only 30% work has been completed in two towers (A and B). 0 . Only structure work brick work plaster work and wall putty work has been done in complainants Flat C-506 (Pending work in complainant flat like — flooring ~~ work, plumbring work, electric, work door window work, sanitary work lift installation work,paint finishing work). - Overall only 50% work has been done in project. - No any document provided by promoter and also QPR_ not updated. . We saw that Project is ongoing at site and Approx 80 labor working in Tower A B and construction material was also available at site.

. During inspection at project site it was found that about 40% of the development work of the project has been done. l0.Looking at the development work of the है। it appears कु that the project will be completed in about 2 to 3 year. ll.No records related to the project were made available to the technical team by the promoter / representative. |2.Some people are also staying in Tower E with possession. उक्त तकनीकी दल की निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना में मात्र 40 प्रतिशत ही निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण किया गया है cen प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने में 02 से 03 वर्ष का समय लगेगा। अतः स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बन्ध में ऐसा कोई भी साक्ष्य एवं अभिलेख पीठ के समक्ष प्रस्तुत नहीं किये गया है जिससे प्रश्नगत परियोजना में हुये विलम्ब को उचित ठहराया जा सके। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा- 48 के अन्तर्गत दोषी एवं उत्तरदायी है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 3 परिवादिनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या:-4 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी अभी तक परिवादिनी को उनकी आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं कराया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा ia A यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensati \ ॥: (I) (a) (b) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building-

In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where i aljottee does not intend to withdraw from. the 45 (3) project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.

If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." व4 उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और उसके शीघ्र पूर्ण होने की सम्भावना नहीं है तो परिवादिनी प्रश्नगत परियोजना से अपने को अलग करते हुये सम्पूर्ण धनराशि मय ब्याज पाने की अधिकारी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या:- 3 परिवादिनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये weal एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादिनी को अभी तक अपने आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राष्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादिनी का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बने रहना चाहते है और अपने आवंटित इकाई का ही अधिपत्त्य प्राप्त करना चाहते है। अधिनियम की धारा- ie इस प्रकार का अधिकार परिवादिनी को प्रदान करता है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। यह भी उल्लेखनीय है कि परिवादिनी द्वारा परिवाद की अंतिम सुनवाई दिनांक- 0.44.2020 के दौरान परिवादिनी द्वारा मौखिक रूप से अपनी इकाई का अधिपत्य शीघ्र दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी।

ऐसी स्थिति में परिवादिनी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने की अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि ao महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन wife. anf बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादिनीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in ag [7 for sale. 45 Section4(2)(l)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee \ not intent to १6

withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व dor के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है| जहां तक परिवादिनी को 24 प्रतिशत की दर से विलम्ब शुल्क दिलाये जाने का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के yee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- | हक

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा Rute की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि परिवादिनी की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो प्रतिवादी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vo 6649-50 /20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained 8

as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." x उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में परिवादिनी विलम्ब ब्याज पाने की अधिकारी होगा। ऐसी दशा में परिवादिनी ओ.सी./ सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना we—740 /8—3-78-65 विविध /ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में Mercere किया गया हैः-- ls POSSESSION OF ~~ THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said | “y lot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on

, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, — the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for 20 delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः कोविड-49 Corona Virus Disease) विश्वभर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक we जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिराके परिणाग रवरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पंद। विनिर्माण क्षेत्र (२९8। Estate Sector) की समस्त गति विधियों में भी विघन पड़ा है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप WeM0-7024/230/20I8-Housing- UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा »महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक // विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा आदेश t. अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादिनी की आवंटित इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (0.0) प्राप्त कर दिनांक- 34.2.2022 तक प्रदान करते हुये परिवादिनी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRH% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में अधिपत्य दिये जाने की | से ओ0०सी0 /सी0सी0 की तिथि तक 22

भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादिनी को नियमानुसार वापस की जाये। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवादिनी को वापस की जायेगी। प्रतिवादी को यह भी परामर्श दिया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का पूर्ण करने हेतु समस्त संसाधन को बढाये एवं परियोजना के कार्य में तीव्रता भी लाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। प्रतिवादी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। इस आदेश का उल्लघंन MAT (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ait दिनांक / /202 Ar (ary प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 22