E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKO62/0/4279/2023 प्रीती वर्मा व संदीप कुमार वर्मा बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण निर्णय शिकायतकर्ता (आवंटी) द्वारा प्रश्ननत शिकायत विपक्षी (प्रमोटर) के विरूद्ध RT अधिनियम की asi के अन्तर्गत दिनांक i9-:0-2023 को योजित की गयी है। शिकायत में दिनांक 30-09-2024 को वीडियो कान्‍्फ्रेंसिंग के माध्यम से बहस कराई गई। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री हृदयेश श्रीवास्तव तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अभिषेक खरे उपस्थित हुए। उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त पत्रावलि आदेश हेतु सुरक्षित की गई।

शिकायतकर्ता ने लिखित शिकायत, दिनांक 47-40-2023 दाखिल कर यह कथन किया है कि उन्होनें विपक्षी की “were अपार्टमेंट” परियोजना er पंजीयन संख्याः UPRERAPRI7268) में एक फ्लैट की बुकिंग हेतु आवेदन किया था तथा विपक्षी द्वारा उन्हें आवंटन-पत्र, दिनांक 20-08-2044 के माध्यम से फ्लैट संख्या: 56/0/304 आवंटित की गयी | शिकायतकर्ता के कथन के अनुसार उन्होनें विपक्षी को रू.33,57,665 /— की धनराशि का भुगतान किया है। पंजीकरण-पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा, आवंटन की तिथि से 24 माह में मिलना प्रस्तावित था। क्योंकि आवंटन की तिथि 20-08-2044 थी, इसलिए कब्जा अधिकतम दिनांक 20-08—-20:3 तक मिल जाना चाहिए था। विपक्षी द्वारा उन्हें अनुबद्ध तिथि तक कब्जा नहीं दिया गया। उनके पक्ष में दिनांक 06-08-2049 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराया गया तथा दिनांक 08-08-2049 को Page 4048 0, 24 E-Court

we फ्लैट का भौतिक कब्जा प्रदान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्हें विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने में लगभग 06 वर्ष का विलम्ब हुआ है, जिसके लिए वे रेरा अधिनियम की धारा-48 के अनुसार उन्हें ब्याज अदा करने के लिए उत्तरदायी हैं। शिकायतकर्ता का कहना है कि रेरा अधिनियम की otis के अनुसार यदि प्रमोटर द्वारा समय पर कब्जा नहीं देने के बावजूद भी आवंटी परियोजना में बने रहते हैं तो वे विलम्ब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इस कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा मेसर्स ao प्रमोटर्स एण्ड डेवलपर्स oe. बनाम उ.प्र. राज्य व अन्य, ((202) 8 55८ ॥) में पारित निर्णय का वर्णन किया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने पंजीकरण-पुस्तिका में कई सुविधाओं एवं सेवाओं का उल्लेख भी किया था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त सुविधाएँ एवं सेवाएँ उपलब्ध नहीं करायी गयी हैं, जो कि रेरा अधिनियमकी धारा-42 का उल्लंघन है, जिसके लिए विपक्षी उन्हें क्षतिपूर्ति देने के उत्तरदायी हैं। शिकायतकर्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6239 ,// 2049, “विंग कमाण्डर अरिफुर रहमान खान एवं आलिया सुल्ताना बनाम डी.एल.एफ. weet होम्स प्रा. लि.”, (2020 SSC Online SC 667) का आधार देते हुए यह तर्क किया है कि प्रमोटर द्वारा किए गये विलम्ब और चूक के लिए आवंटी जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता है।

शिकायतकर्ता ने मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. बनाम भारत सरकार (207 SCC Online Bom 9302) में पारित निर्णय तथा रेरा अधिनियम की धारा-48 का उल्लेख करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया है कि क्‍योंकि वे विलम्ब के बावजूद भी परियोजना में बने रहे इसलिए वे ब्याज पाने के अधिकारी हैं। शिकायतकर्ता का तर्क है कि विपक्षी द्वारा eer अधिनियम में उल्लिखित अपने दायित्वों एवं कृत्यों का उल्लंघन किया गया है। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से उन्हें विलम्ब अवधि का ब्याज, उनके द्वारा भुगतान किये गये अतिरिक्त ब्याज को वापस दिलाए जाने, विपक्षी को सभी सुविधाएँ पूर्ण करने को निर्देशित करने को तथा वाद व्यय दिलाये जाने के अनुतोष की माँग की है।

अपने प्रतिउत्तर, दिनांक 06-08-2024 में शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा आपत्ति में किये गये कथनों का खण्डन किया है तथा यह कहा है कि रेरा अधिनियम निजी एवं सरकारी प्रमोटर में कोई भेद-भाव नहीं करता। परिसीमा के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का यह कहना है कि परिसीमा अधिनियम के उपबन्ध रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण के समक्ष योजित की जाने वाली शिकायत पर लागू नहीं होते। शिकायतकर्ता का यह भी तर्क है कि यदि रेरा के अन्तर्गत योजित की जाने वाली शिकायत पर परिसीमा अधिनियम के प्राविधान लागू होंगे, उस स्थिति में भी मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Misc. Application No. 665 of 202i, Suomoto Writ Petition (2) No. 3 of 2020 में यह उल्लेख किया है कि कोविड-49 के कारण दिनांक 45-03-2020 से लेकर दिनांक 28-02-2022 की अवधि को परिसीमा की गणना से बाहर रखा जायेगा। इस आधार पर शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि यदि मान भी लिया जाये कि परिसीमा अधिनियम के प्राविधान रेरा अधिनियम पर लागू भी होते हैं, तो उस स्थिति में भी उनकी शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर योजित की गयी our | Page 2048 ८ E-Court शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने भी रेरा अपील संख्या: 230 ,/ 2024, “लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम हरि मोहन श्रीवास्तव” में भी यह उल्लेख किया है कि रेरा अधिनियम पर परिसीमा अधिनियम के प्राविधान लागू नहीं होते। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरान्त भी वे रेरा अधिनियम, 206 के अन्तर्गत अपने अधिकारों के लिए अनुतोष की माँग कर सकते हैं।

शिकायतकर्ता का कहना है कि रेरा अधिनियम एक विशेष विधि है तथा रेरा अधिनियम पर परिसीमा अधिनियम के उपलब्ध लागू करने से रेरा अधिनियम का उद्देश्य पराजित होगा। उनका कथन है कि रेरा अधिनियम में प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित करने के लिए कोई भी परिसीमा अवधि नहीं दी गयी है। शिकायतकर्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6239 // 2049, “विंग कमाण्डर अरिफुर रहमान खान एवं आलिया सुल्ताना बनाम डी.एल.एफ. weet होम्स प्रा.लि.” में पारित निर्णय का आधार लेते हुए यह तर्क किया है कि विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरान्त भी वे विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी हैं।

शिकायतकर्ता का कथन है कि रेरा अधिनियम की ai-i8 तथा IRI-794) के अनुसार उनका यह विधिक अधिकार है कि यदि उन्हें प्रमोटर द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने में अनुबन्ध / पंजीकरण-पुस्तिका में दिये गये समय-सीमा के अनुसार विलम्ब होता है, तो ऐसी स्थिति में वे प्रमोटर के विरूद्ध प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाए जाने के लिए शिकायत योजित कर सकेंगे। उनका कथन है कि प्रमोटर » विपक्षी द्वारा उनसे धनराशि प्राप्त कर उसका उपभोग किया गया है, परन्तु अपने दायित्वों का निर्वहन नहीं किया गया तथा समय पर कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्हें इकाई का कब्जा प्रदान करने के लिए अनिश्चितकाल तक प्रतीक्षा नहीं करवायी जा सकती तथा पंजीकरण-पुस्तिका के नियम एवं शर्तें विपक्षी / प्रमोटर पर भी बाध्य हैं। उनका कहना है कि पंजीकरण-पुस्तिका के अनुसार 24 माह में कब्जा दिया जाना था, जो कि उनको प्रदान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता ने विपक्षी के तर्क कि 24 माह केवल प्रस्तावित तिथि थी तथा वास्तविक तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है, का खण्डन करते हुए यह कथन किया है कि पंजीकरण-पुस्तिका में दी गयी 24 माह की अवधि में ही विपक्षी को उन्हें कब्जा प्रदान करना था। अपने कथनों के समर्थन में शिकायतकर्ता ने मा. उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या: 625,/2024, “लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम अजय कुमार राय” तथा अपील संख्या: 456,/ 2024, “अजीत प्रताप सिंह बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण” का आधार भी दिया है। शिकायतकर्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा मेसर्स हीरालाल रतनलाल बनाम एस.टी.ओ., AIR 973 SC 034 का आधार देते हुए यह तर्क किया है कि केवल अस्पष्टता की स्थिति में ही मा. उच्च न्यायालयों के दिशा-निर्देशों एवं निर्णयों की सहायता एवं आधार लिया जा सकता है परन्तु वर्तमान मामले में विलम्ब ब्याज के लिए रेरा अधिनियम, 20i6 की aRi—ia A स्पष्ट प्रावधान दिए गए हैं, इसलिए

वे विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी हैं। pe Page 3 of 8 4 7 E-Court शिकायतकर्ता का कथन है कि पंजीकरण-पुस्तिका तथा आवंटन प्रक्रिया एक-पक्षीय है तथा उनके आधार पर उन्हें बाध्य नहीं किया जा सकता है। इस कथन के समर्थन में उन्होनें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पॉयनियर ada लैण्ड एण्ड इन्फ्रास्ट्रक्चर लि. बनाम गोविन्दन WA, (209) 5 502 725 तथा विंग कमाण्डर अरिफुर रहमान खान एवं आलिया Yea बनाम डी.एल.एफ. Used होम्स प्रा.लि.', (2020) .6 ssc si2 4 पारित निर्णयों का आधार दिया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि किसान आन्दोलन तथा निर्माणकर्ता कम्पनी द्वारा मंद गति से किये जाने वाले कार्य “फोर्स मेज्यौर” की श्रेणी में नहीं आते हैं तथा इसके लिए विपक्षी को लाभ दिलाया जाना उचित नहीं होगा। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से याचित अनुतोष दिलाए जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी ने शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत में किये गये कथनों का खण्डन करते हुए, यह कथन किया है कि वे एक सरकारी निर्लाभ संस्थान है। उनका गठन उत्तर प्रदेश नगरीय नियोजन एवं विकास अधिनियम, 4973 के प्राविधानों के अन्तर्गत हुआ है तथा वे “नो प्रॉफिट-नो लॉस” के आधार पर कार्य करते हैं तथा we निजी प्रमोटरों के समकक्ष नहीं रखा जा सकता। उनका कथन है कि आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत, दिनांक 49-40-2023 को योजित की गयी है, जो कि विक्रय-विलेख निष्पादन तथा कब्जा प्राप्ति के बाद है, इसलिए शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का कहना है कि रेरा अधिनियम की धारा-44(4)8) सपठित धारा-44(3) के अनुसार वे कब्जा RAAT तक ही सभी व्यय का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हैं। विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक o6—os—20:9 को विक्रय-विलेख' निष्पादित कराया जा चुका है तथा प्रश्नगत शिकायत 03 वर्ष से अधिक विलम्ब के बाद योजित की गयी है, इसलिए भी प्रश्नगत शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है। उनका यह कहना है कि रेरा अधिनियम की धारा-48 में कहीं पर भी यह उल्लेख नहीं किया गया है कि परिसीमा अधिनियम के उपलब्ध लागू नहीं होंगे, इसलिए परिसीमा अधिनियम के उपबन्ध रेरा अधिनियम के अन्तर्गत की जाने वाली कार्यवाही पर लागू होंगे। विपक्षी का तर्क है कि विलम्ब ब्याज केवल उन्हीं मामलों में देय होगा जिनमें कब्जा नहीं दिया गया हो, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में कब्जा प्रदान किया जा चुका है, इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-49(5) के अनुसार कब्जा SIRT के उपरान्त आवंटी केवल आवश्यक दस्तावेजों को प्राप्त करने के अधिकारी होंगे तथा धारा-49(5) में विलम्ब ब्याज देयता का कहीं पर भी कोई उल्लेख नहीं किया गया है। विपक्षी का कहना है कि विक्रय-विलेख निष्पादन के समय शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब ब्याज का कोई दावा प्रस्तुत नहीं किया गया तथा विक्रय-विलेख निष्पादन के 03 वर्ष उपरान्त वह प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाये जाने की शिकायत योजित कर रहे हैं, इसलिए भी प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता मूल्य में वृद्धि का लाभ उठा रहे हैं, इसलिए भी वे विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं।

Page 4048 E-Court विपक्षी ने पंजीकरण-पुस्तिका में उल्लिखित 02 af की अवधि के सम्बन्ध में यह उल्लेख किया है कि 02 वर्ष की अवधि केवल प्रस्तावित थी तथा वास्तवित अवधि का कहीं पर भी कोई उल्लेख नहीं है। विपक्षी का अपनी आपत्ति के प्रस्तर-30 में यह भी कथन है कि पंजीकरण-पुस्तिका में दिये गये नियम एवं शर्तें आवंटी /शिकायतकर्ता पर बाध्यकारी हैं तथा शिकायतकर्ता को उनका अनुपालन करना अनिवार्य होगा। विपक्षी का यह भी तर्क है कि पंजीकरण-पुस्तिका के अनुसार लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा आवंटन नियमों में किये जाने वाले संशोधन » परिवर्तन भी आवंटी /शिकायतकर्ता को मान्य होंगे। विपक्षी का कहना है कि आवंटन प्रक्रिया के अनुसार यदि अपरिहार्य कारणोंवश वे परियोजना पूर्ण नहीं कर पाते हैं या निर्माण कार्य में विलम्ब होता है तो ऐसी स्थिति में आवंटी 06 प्रतिशत ब्याज दर के साथ उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि वापस प्राप्त कर सकते हैं। उनका यह भी कथन है कि 20:6 A संशोधित आवंटित प्रक्रिया के अनुसार आवंटी 09 प्रतिशत दर के साथ उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि वापस प्राप्त कर सकते हैं। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी का यह तर्क कि आवंटी यदि धनराशि वापस चाहें तो वे 2046 से पूर्व 06 प्रतिशत की दर से तथा 20:6 के बाद 09 प्रतिशत की दर से उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि प्राप्त कर सकते थे, परन्तु उन्होनें यह विकल्प नहीं चुना इसलिए वे विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं।

विलम्ब के सम्बन्ध में विपक्षी का कहना है कि निर्माण स्थल पर किसानों द्वारा किये जा रहे आन्दोलन तथा निर्माणकर्ता कम्पनी द्वारा अति मंद गति से किये जाने वाले कार्य की वजह से परियोजना निर्माण में विलम्ब हुआ है, जिसके लिए उन्हें उत्तरदायी ठहराया जाना उचित नहीं होगा। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने पीठ से शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के wad में बुकिंग फार्म, दिनांक 23-05—204' की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 20-08-207 की प्रति, परियोजना की पंजीकरण-पुस्तिका की प्रति, विपक्षी को जमा की गयी धनराशियों की प्रतियाँ, विक्रय-विलेख, दिनांक 06-08-2049 की प्रति, फाइनल अकाउण्ट रिपोर्ट, दिनांक 22-06-2043 तथा दिनांक 46-07-208 की प्रतियाँ तथा परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 25-04-2049 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में दाखिल किए गए हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 25-04--2049 की प्रति, आवंटन प्रक्रिया, 983 एवं 2046 की प्रतियाँ, किसान आन्दोलन के सम्बन्ध में किए गए पत्राचार की प्रतियाँ तथा निर्माणकर्ता कम्पनी के साथ हुए पत्राचार की प्रतियाँ अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में दाखिल किए गए हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखिय साक्ष्यों का ware परिशीलन fear) उभय पक्षों के अभिवचनों एवं अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्न बिन्दु पर विचार किया:- Pie Page 5 of 8 E-Court क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्दु

इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति में यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख, दिनांक o6—os—2oi9 को निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 08-08-2049 को प्रदान किया जा चुका है, और कब्जा लेने के उपरान्त शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज के अधिकारी नहीं है, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने के 03 वर्ष उपरान्त शिकायत योजित की गई है, इसलिए शिकायत परिसीमा से बाधित है। विपक्षी के उपर्युक्त अभिकथनों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता द्वारा यह अभिकथन किया है कि कब्जा प्रदान करने में हुए विलंब के लिए ब्याज पाना उनका अधिकार है तथा यह तर्क प्रस्तुत किया है कि क्‍योंकि विपक्षी अपनी परियोजना का निर्माण समय पर पूर्ण नहीं कर पाए इसलिए वह शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा की गई धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज देने के उत्तरदायी हैं। शिकायतकर्ता ने यह तर्क भी प्रस्तुत किया है कि परिसीमा अधिनियम के उपबंध रेरा अधिनियम पर लागू नहीं होते हैं। अब विचारणीय बिन्दु यह उत्पन्न होता है कि क्या शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? रेरा अधिनियम, 2046 भू-सम्पदा सेक्टर को विनियमित एवं शासित करने वाली एक विशेष विधि है। विशेष अथवा स्थानीय विधि के सम्बन्ध में परिसीमा अवधि की प्रयोज्यता एवं निर्धारण के सम्बन्ध में उपबंध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-29(2) में वर्णित है। धारा-29(2) के उपबंध निम्नवत हैं:-- “29. Savings. — (0...

(2) Where any special or local law prescribes for any suit, appeal or application a period of limitation different from the period prescribed by the Schedule, the provisions of Section 3 shall apply as if such period were the period prescribed by the Schedule and for the purpose of determining any period of limitation prescribed for any suit, appeal or application by any special or local law, the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive) shall apply only insofar as, and to the extent to which, th ey are not expressly excluded by such special or local law.” Pi Page 6048 é E-Court मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Mukri Gopalan ४. Cheppilat Puthanpurayil Aboobacker, (7995) 5SCC5 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-8 की अंतिम पंक्तियों तथा प्रस्तर-9 की प्रारम्भिक पंक्तियों में यह स्पष्ट किया है कि परिसीमा अधिनिमय की धारा-29(2) के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के सम्बन्ध में किन परिस्थितियों में लागू होंगे और उनके लागू होने पर क्या परिणाम उत्पन्न होंगे? निर्णय के प्रस्तर-8 एवं प्रस्तर-9 के सुसंगत अंश निम्नवत हैं:- “|, for its applicability ... the following two requirements have to be satisfied by the authority invoking the said provision. (i) There must be a provision for period of limitation under any special or local law in connection with any suit, appeal or application. (ii) The said prescription of period of limitation under such special or local law should be different from the period prescribed by the Schedule to the Limitation Act.

If the aforesaid two requirements are satisfied the consequences contemplated by Section 29(2) would automatically follow. These consequences are as under: (i) In such a case Section 3 of the Limitation Act would apply as if the period prescribed by the special or local law was the period prescribed by the Schedule. (ii) For determining any period of limitation prescribed by such special or local law for a suit, appeal or application all the provisions containing Sections 4 to 24 (inclusive) would apply insofar as and to the extent to which they are not expressly excluded by such special or local law.” इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Hukumdev Narain Yadav v. Lalit Narain Mishra, (7974) 2 SCC 733 के मामले में निर्णय के wer-i7 में विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों की प्रयोज्यता का निर्धारण करने के लिए कुछ मार्गदर्शक सिद्धांत धारा-29(2) बताये गये हैं। मा. सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि अधिनियमित किये जाते समय विधायिका का आशय विशेष विधि को एक सम्पूर्ण एवं अपने आप में परिपूर्ण संहिता (Complete Code) बनाने का नहीं था और परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंधों की प्रयोज्यता wed: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित (Expressly Excluded) नहीं की गयी है तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में भी लागू होंगे। निर्णय का प्रस्तर-47 निम्नवत हैः- “It is contended before us that the words “expressly excluded” would mean that there must be an express reference made in the special or local law to the

specific provisions of the Limitation Act of which the operation is to be Page 7 of 8 E-Court excluded. As usual the meaning given in the Dictionary has been relied upon, but what we have to see is whether the scheme of the special law, that is in this case the Act, and the nature of the remedy provided therein are such that the Legislature intended it to be a complete code by itself which alone should govern the several matters provided by it. Ifon an examination of the relevant provisions it is clear that the provisions of the Limitation Act are necessarily excluded, then the benefits conferred therein cannot be called in aid to supplement the provisions of the Act. In our view, even in a case where the special law does not exclude the provisions of Sections 4 to 24 of the Limitation Act by an express reference, it would nonetheless be open to the Court to examine whether and to what extent the nature of those provisions or the nature of the subject-matter and scheme of the special law exclude their operation. ” मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के आधार पर विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता में wpe: तीन कसौटी निर्धारित किया जाना प्रतीत होता है:- 4. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंध की प्रयोज्यता को स्पष्टतः एवं अभिव्यक्त रूप. से वर्जित किया गया हो। 2. विशेष अथवा स्थानीय विधि अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) हो।

3. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 4 fafa समय-सीमा से पृथक समय-सीमा विहित की गयी हो। यदि उपर्युक्त तीनों परिस्थितियाँ विद्यमान होंगी तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामले में लागू नहीं होंगे। अब इस प्रश्न पर विचार करना होगा कि क्‍या भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है और अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध विद्यमान है जो परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को eed: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित करता हो। उपर्युक्त प्रश्न का उत्तर प्राप्त करने के लिए अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों के उपबंधों का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध नहीं है जो रेरा अधिनियम के मामले में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को वर्जित करता हो। अधिनियम में ऐसा कोई भी उपबंध नहीं है जो यह उपबंधित करता हो कि रेरा अधिनियम अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है बल्कि इसके विपरीत रेरा अधिनियम की धारा-88 में यह स्पष्ट उपबंध है कि यह अधिनियम अन्य विधियों की प्रयोज्यता वर्जित नहीं करता है बल्कि रेरा अधिनियम अन्य विधियों के Page 8 048 E-Court साथ-साथ एक अतिरिक्त विधायन है न कि अन्य विधियों की प्रयोज्यता को समाप्त या अल्पीकरण करने वाला विधायन। धारा-88 के Sade निम्नवत है:- “88. Application of other laws not barred. — The provisions of this Act shall be in addition to, and not in derogation of, the provisions of any other law for the time being in force.”

इस उपबंध के अवलोकन से स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की प्रयोज्यता को वर्जित नहीं करता है। इस उपबंध से यह भी स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम का विधायन करते समय विधायिका का स्पष्ट आशय था कि अन्य विधियों के उपबंध भी रेरा अधिनियम के मामलों में लागू होंगे। इसलिए यह स्पष्ट है कि यदि रेरा अधिनियम में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई पृथक समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, तो ऐसी स्थिति में परिसीमा अधिनियम, t963 के उपबंधों के अधीन निर्धारित समय-सीमा रेरा अधिनियम के अधीन उत्पन्न होने वाले मामलों में भी लागू होगी। रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता इंगित करने वाला दूसरा प्रावधान IRT-78(2) है। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) में यह उपबंध किया गया है कि जिस भूमि पर परियोजना विकसित निर्मित की गयी है उस भूमि के सम्बन्ध में प्रोमोटर का स्वत्व STW! (Defective Title) पाया जाता है और दोषपूर्ण स्वत्व के कारण आवंटी को कोई क्षति / हानि कारित होती है तो प्रोमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। आवंटी द्वारा प्रस्तुत क्षतिपूर्ति का दावा तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन उपबंधित परिसीमा से वर्जित नहीं होगा। रेरा अधिनियम की arta(2) के wader निम्नवत हैं:- “78. Return of amount and compensation. — (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.”

ori—i8(2) के उपबंधों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विधायिका द्वारा जब इस उपबंध का विधायन किया जा रहा था तो उस समय विधायिका का यह स्पष्ट आशय था कि यदि इस धारा में परिसीमा काल की वर्जना लागू न होने का स्पष्ट उपबंध शामिल नहीं किया जायेगा तो आवंटी का दावा परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों से वर्जित हो जायेगा। इसीलिए यह स्पष्ट उपबंध किया गया है कि दोषपूर्ण स्वत्व के आधार पर यदि कोई क्षति कारित होती है तो आवंटी क्षतिपूर्ति के लिए अपना दावा कभी भी प्रस्तुत कर सकता है। इसके लिए समय-सीमा से सम्बन्धित कोई कानून लागू नहीं होगा। यदि विधायिका द्वारा धारा-48(2) के अधीन परिसीमा विधि लागू न होने के सम्बन्ध में स्पष्ट उपबंध नहीं किया Page 9 ०48 E-Court जाता तो परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंध लागू हो जाते और प्रतिकर का दावा समय-सीमा से बाधित हो जाता। परिसीमा अधिनियम, i963 के अधीन संविदा भंग के लिए प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने हेतु समय-सीमा अनुच्छेद-55 में निर्धारित की गयी है| अनुच्छेद-55 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- When the contract is broken or For compensation for breach (where there are successive of any contract, express or Three years breaches) when the breach in respect implied not herein specially of which the suit is instituted occurs provided for. or (Where the breach is continuing) when it ceases. इसी प्रकार वचन भंग के मामले में प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा अनुच्छेद-27 में निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-27 के उपबंध निम्नवत्‌ हैः-

For compensation for breach of a promise to do anything at ; हि eae ; : siete Th When the time specified arrives or a specified time, or upon the ree years happening of a specified contingency the contingency happens. मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त विधि व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के अनुसार विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता के सम्बन्ध में तीसरी कसौटी कि क्‍या विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची में विहित समय-सीमा से पृथक कोई समय-सीमा निर्धारित की गयी है? परिसीमा अधिनियम, t963 के अनुच्छेद-55 में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गयी है, जबकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत ar—s4(3) के अधीन संरचनात्मक दोषों, कर्मकौशल, गुणवत्ता, सेवाओं के सम्बन्ध में उपबंधों से सम्बन्धित दोषों एवं विक्रय अनुबन्ध के अन्तर्गत बाध्यताओं से सम्बन्धित fot अन्य दोषों के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने की समय-सीमा कब्जा प्राप्ति की तिथि से पाँच वर्ष विहित की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-8(2) के अधीन दोषपूर्ण स्वत्व के परिणामस्वरूप क्षति के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने हेतु कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है। इसी प्रकार रेरा अधिनियम की धारा-44(2) के अधीन प्राधिकरण के निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय के विरुद्ध मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत करने की Page 0 ०48 A sine 4 E-Court समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। इस 60 दिन की अवधि की गणना उस दिन से की जायेगी जिस दिन निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय की प्रति प्राप्त की गयी हो।

रेरा अधिनियम की धारा-58(3) के अधीन मा. अपीलीय अधिकरण के निर्णय अथवा आदेश के विरुद्ध मा. उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। समय-सीमा की गणना उस तिथि से की जायेगी, जिस तिथि को निर्णय अथवा आदेश की सूचना प्राप्त हुई हो। अपील से सम्बन्धित रेरा अधिनियम के उपर्युक्त उपबंधों में निर्धारित समय-सीमा परिसीमा अधिनियम, 963 में अपील के लिए निर्धारित समय-सीमा से भिन्‍न है। परिसीमा अधिनियम के अनुच्छेद-446 के अनुसार मा. उच्च न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा 90 दिन तथा किसी अन्य न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा डिक्री अथवा आदेश की तिथि से 30 दिन निर्धारित की गयी है। परिसीमा अधिनियम, i963 के अन्तर्गत किसी वाद या कार्यवाही का निस्तारण करने की कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं है, जबकि रेरा अधिनियम के अधीन समय-सीमा निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-29(4) के उपबंधों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा किसी प्रश्न का निस्तारण 60 दिन के अन्दर किया जायेगा। इसी प्रकार धारा-74(2) के अधीन न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रतिकर हेतु प्रस्तुत शिकायत के निस्तारण की समय-सीमा की अवधि 60 दिन निर्धारित की गयी है। Rr अधिनियम, 2046 के समविषयक संविधियों (Pari Materia Statute) में विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति कया है, इस पर भी विचार किया जाना समीचीन होगा | रेरा अधिनियम, 20:6 की समविषयक संविधियों उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, i986 एवं दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) के अधीन की जाने वाली विधिक कार्यवाही करने के लिए परिसीमा अवधि निर्धारित की गयी है।

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, t986 जब मूल रुप से पारित किया गया था तो उसमें विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। उपभोक्ता फोरम / आयोगों द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होती थी। यह प्रश्न उठाया जाता था कि परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंध उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 के अधीन विधिक कार्यवाहियों के सम्बन्ध में लागू नहीं होंगे। इस विवाद की स्थिति को समाप्त करते हुए विधायिका द्वारा वर्ष 4993 में संशोधन के माध्यम से maa जोड़ी गयी और अधिनियम के अधीन विधिक कार्यवाही / शिकायत प्रस्तुत करने के लिए समय-सीमा निर्धारित की गयी। इसी प्रकार वर्ष 2049 में जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 को निरसित कर नया कानून बनाया गया तो उसमें भी धारा-69 में विधिक कार्यवाही करने के सम्बन्ध में समय-सीमा निर्धारित करने वाला उपबंध किया गया है। ु Pa Page of 8 Z 4 E-Court

इसी vor जब दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) बनाई गयी थी तो उसमें भी विधिक कार्यवाही याचिका प्रस्तुत करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबन्धों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होने पर केन्द्र सरकार द्वारा इन्साल्वेन्‍न्सी लॉ कमेटी गठित की गयी। कमेटी ने वर्ष 2048 में अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत किया, कमेटी की रिपोर्ट के आधार पर दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20i6 (आई.बी.सी.) में एक नई धारा-238५ जोड़ी गयी, जिसके द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाही करने के लिए एक समय-सीमा निर्धारित की गयी है। निर्धारित समय-सीमा के पश्चात्‌ कोई भी कार्यावाही न्यायालय /अधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं होगी। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238/ की वैधानिकता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी थी। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने BK. Educational Services (2) Ltd. v. Parag Gupta & Associates, (2079) 7 SCC 633 के मामले में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238४ के उपबंधों को चुनौती देने वाली याचिकाओं को खारिज करते हुए इसे पूर्णता वैधानिक माना गया है।

दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा धारा-5(8)(0 में दो स्पष्टीकरण जोड़े गये हैं जिनके द्वारा घर खरीददारों / आवंटियों को वित्तीय ऋणदाता माना (Deemed Financial Creditor) गया है। उपर्युक्त विधिक स्थिति का विश्लेषण करने से यह परिलक्षित होता है कि रेरा अधिनियम, 20i6, उपभोक्ता अधिनियम एवं दिवाला एवं दिवालियापन संहिता तीनों समविषयक संविधियाँ (Pari Materia Statute) है | तीनों संविधियों में घर खरीदार / आवंटी को अपने विधिक अधिकारों को प्रवर्तित कराने एवं उपचार प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही करने की समवर्ती अधिकारिता (Concurrent Jurisdiction) Wat है अर्थात्‌ यदि कोई आवंटी /घर खरीदार अपने अधिकारों के सम्बन्ध में उपचार प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करना चाहता है तो उसे तीनों ही फोरम का विकल्प उपलब्ध है। आवंटी एक उपभोक्ता के रुप में सेवाओं में कमी के आधार पर उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2049 के उपबन्धों के अधीन उपभोक्ता आयोग,फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह उपभोक्ता आयोग ,/फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत न करके रेरा अधिनियम, 20:6 के उपबंधों के अधीन प्राधिकरण अथवा न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी /घर खरीदार को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह चाहे तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम अथवा रेरा अधिनियम के उपबन्धो के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने के बजाय एक वित्तीय ऋणदाता के रूप में Page 42 048 न E-Court

दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 20i6 के अधीन गठित राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तीनों विकल्पों में से किसी एक विकल्प का चयन करना आवंटी का विधिक अधिकार है। आवंटी को किसी विशेष फोरम / अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता। एक ही घर खरीदार /आवंटी जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अधीन शिकायत प्रस्तुत करेगा तो विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। इसी प्रकार यदि कोई घर खरीदार /आवंटी वित्तीय ऋणदाता के रुप में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करेगा तब भी विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। अर्थात्‌ उपर्युक्त दोनों ही मामलों में परिसीमा अवधि का उपबन्ध लागू होगा।

उल्लेखनीय है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता एवं रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व प्रमोटर व आवंटी के मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का rere करने की अधिकारिता सिविल न्यायालयों को प्राप्त थी। इस सम्बन्ध में सिविल न्यायालयों में की जाने वाली विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा से सम्बन्धित कानून लागू होता था। उपभोक्ता आयोग, राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण एवं रेरा प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जिस अधिकारिता का प्रयोग किया जा रहा है, वह अधिकारिता पूर्व में सिविल न्यायालयों द्वारा प्रयोग की जाती थी, जिसमें परिसीमा अधिनियम के उपबंध लागू किये जाते थे। सिविल न्यायालयों के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किया जाना और उसी अधिकारिता का प्रयोग किये जाने पर रेरा अधिनियम में की जाने वाली न्यायनिर्णयन की कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू न किया जाना किसी भी प्रकार से न तो तर्कसम्मत है और न ही विधिसम्मत। ऐसी परिस्थितियों में समविषयक संविधि (Pari Materia Statute) रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत के मामलों में भी परिसीमा अवधि के उपबन्ध प्रयोज्य होंगे। परिसीमा से सम्बन्धित विधि लोक नीति (Public Policy) पर आधारित है। परिसीमा अवधि निर्धारित करने से सम्बन्धित विधि निम्नलिखित दो लैटिन विधि कहावतों (Legal Maxims) पर आधारित है:- i. Interest reipublicae ut sit finis litium: Which means that it is in the interest of the state that there should be an end to litigation. ii. Vigilantibus et non dormientibus jura subveniunt: Which means that Law aids the vigilant] not those who sleep over their rights.

परिसीमा की वर्जना के सम्बन्ध में विधिक उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, t963 की धारा-3 में किया गया है। धारा-3 के उपबन्धों के अनुसार प्रत्येक विधिक कार्यवाही निर्धारित समय सीमा के अन्दर की जानी चाहिए। निर्धारित समय सीमा के पश्चात प्रस्तुत की गई विधिक कार्यवाही को खारिज कर दिया जाएगा, चाहे भले ही परिसीमा अवधि की वर्जना का कोई बचाव प्रस्तुत न किया गया हो। न्‍्यायनिर्णयन करने वाले विधिक प्राधिकारी का Page 43 ०48 Pe 4 E-Court यह दायित्व है कि वह यह सुनिश्चित करे कि उसके समक्ष जो विधिक कार्यवाही प्रस्तुत की गई है वह निर्धारित समय सीमा के अन्दर है। धारा-3 के उपबन्ध निम्नवत हैः- “3. Bar of limitation. — (7) Subject to the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive), every suit instituted, appeal preferred, and application made afier the prescribed period shall be dismissed although limitation has not been set up as a defence.” मा. सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक निर्णयों तथा सुसंगत सामविधिक उपबंधों का विश्लेषणात्मक मूल्यांकन करने से विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अवधि की सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति पूर्णता स्पष्ट है कि यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि में कोई परिसीमा निर्धारित की गयी है तो उस परिसीमा को परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची का भाग मानते हुए विशेष अधिनियम के मामले में निर्धारित की गयी समय-सीमा प्रयोज्य होगी | जहाँ विशेष अथवा स्थानीय विधि में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है वहाँ परिसीमा अधिनियम, 4963 के अधीन उपबन्धित समय-सीमा प्रयोज्य होगी |

उपर्युक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में वर्तमान शिकायत में याचित अनुतोष के अवलोकन से प्रकट होता है कि शिकायतकर्ता का कथन है कि os अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित समय-सीमा के अन्दर कब्जा न देकर विलम्ब से कब्जा दिया गया है और कब्जे की निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि के मध्य की विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत प्रस्तुत की गई है। प्रकरण में कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि दिनांक 20-08—2073 थी | दिनांक 06-08-2049 को विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 08-08-2049 को भौतिक कब्जा भी प्राप्त किया जा चुका है | विक्रय-विलेख निष्पादन से लगभग 03 वर्ष के विलम्ब से कब्जा लेने के सम्बन्ध में भी शिकायतकरता द्वारा कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 एक विशेष विधि है। इस अधिनियम में विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, इसलिए इस सम्बन्ध में परिसीमा से सम्बन्धित सामान्य विधि अर्थात्‌ परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंध लागू होंगे। अब विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए परिसीमा अधिनियम में क्‍या समय-सीमा निर्धारित की गयी है? इस सम्बन्ध में परिसीमा अधिनियम, i963 की अनुसूची के अवलोकन से यह परिलक्षित होता है कि अनुसूची के अनुच्छेद-25 में ब्याज के रूप में Se YZ Page 4 of 8 E-Court

बकाया धनराशि प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने की समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-25 निम्नवत्‌ हैः- For money payable for interest upon money Three When the interest due from the defendant to the plaintiff years becomes due विक्रय-विलेख निष्पादित होने से लगभग 04 वर्ष का समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब शिकायतकर्ता द्वारा न्यायालय के समक्ष यह शिकायत प्रस्तुत की जा रही है कि उन्हे विलम्ब अवधि का कोई ब्याज नहीं दिया गया है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के पश्चात शिकायत प्रस्तुत की गई हैं। शिकायत ozarcadf fare (After thought) का परिणाम प्रतीत होती है। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त विलम्ब से पश्चातृवर्ती विचार के उपरान्त की गयी कार्यवाही को विधि में weft एवं विश्वसनीय नहीं माना जाता है। शिकायत प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो और विपक्षी ने विलम्ब ब्याज देने से इंकार किया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायत में नहीं किया गया है।

तर्क के लिए यदि यह मान भी लिया जाए कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबन्ध रेरा अधिनियम के अंतर्गत प्राधिकरण के समक्ष योजित की जाने वाली कार्यवाही पर लागू नहीं होते, तो उस समबंध में भी मा. सर्वोच्च न्यायालय ने SEBI v. Sunil Krishna Khaitan, (2023) 252८ 643 में यह कहा है कि जहाँ पर विधिक कार्यवाही किये जाने के लिये विधि द्वारा कोई परिसीमा अवधि निर्धारित नहीं की गयी है, उन मामलों में भी युक्तियुक्त समय-सीमा के भीतर विधिक कार्यवाही किया जाना विधिक रूप से अपेक्षित है, निर्णय का सुसंगत प्रस्तर निम्नवत हैः- “92. This Court in the judgment authored by one of us (Sanjiv Khanna, J.) in Bhavesh Pabari [SEBI v. Bhavesh Pabari, (2079) 5 SCC 90] had examined the question of delay and laches in initiating proceedings under Chapter VI-A of the Act and the principle of law that when no limitation period is prescribed proceedings should be initiated within a reasonable time and what would be reasonable time would depend upon facts and circumstances of each case. In this regard, it was held as under: (SCC pp. 4094-05, para 35) “35. The appellants have also contended that in the absence of any prescribed limitation period, SEBI should have issued EC Page 5 0348

notice within a reasonable time and there being a delay of about 8 years in issuance of show-cause notice 2074, the proceedings should have been dropped. This contention was not raised before the adjudicating officer in the written submissions or the reply furnished. It is not clear whether this contention was argued before the Appellate Tribunal. There are judgments which hold that when the period of limitation is not prescribed, such power must be exercised within a reasonable time. What would be reasonable time, would depend upon the facts and circumstances of the case, nature of the default/statute, prejudice caused, whether the third- party rights had been created, etc. The show-cause notice in the present case had specifically referred to the respective dates of default and the date of compliance, which was made between 30- 8-20I] to 29-/7-2074/ (delay was between 927 days to /897 days). Only upon compliance being made that the defaults had come to notice. In the aforesaid background, and so noticing the quantum of fine/penalty imposed, we do not find good ground and reason to interfere.” 93. The directions given in the aforesaid quotation should not be understood as empowering the authorities/Board to initiate action at any time. In the absence of any period of time and limitation prescribed by the enactment, every authority is to exercise power within a reasonable period.

What would be the reasonable period would depend upon facts of each case, such as whether the violation was hidden and camouflaged and thereby the Board or the authorities did not have any knowledge. Though, no hard and fast rules can be laid down in this regard as determination of the question will depend on the facts of each case, the nature of the statute, the rights and liabilities thereunder and other consequences, including prejudice caused and whether third party rights have been created are relevant factors. Whenever a question with regard to inordinate delay in issuance of a show-cause notice is made, it is open to the noticee to contend that the show-cause notice is bad on the ground of delay and it is the duty of the authority/officer to consider the question objectively, fairly and in a rational manner. There is public interest involved in not taking up and spending time on stale matters and, therefore, exercise of power, even when no time is specified, should be done within reasonable time. [See State of Gujarat v. Patil Raghav Natha, (7969) 2 SCC 767, para 77; Mansaram v. S.P. Pathak, (7984) I SCC 725, para 72, Union of India v. Citedal Fine Pharmaceuticals, (7989) 3 SCC 483, para 6 : 7989 SCC (Tax) 464; State of Orissa v. Brundaban Sharma, 7995 Supp (3) SCC 249, para 76: State of Punjab 0. Bhatinda District Coop. Milk Producers Union Ltd., (2007) Pe i Page 46 of 8 E-Court

SCC 363.] This prevents miscarriage of justice, misuse and abuse of the power as well as ensures that the violation of the provisions are checked and penalised without delay, thereby effectuating the purpose behind the enactment.” शिकायतकर्ता की ओर से शिकायत प्रस्तुत करने में विलम्ब का कारण aifas—i9 की महामारी बताया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय ने कोविड-49 की परिस्थितियों पर विचार करते हुए aifas—i9 की परिस्थितियों के आधार पर दिनांक 45-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि को परिसीमा काल की गणना से अपवर्जित करने का आदेश पारित किया है, इसलिए परिसीमा काल की गणना करते समय इस अवधि को परिसीमा काल की गणना में नहीं जोड़ा जायेगा। इस अवधि को परिसीमा काल की गणना में न जोड़ने पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत परिसीमा काल के अन्दर आती है। अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता की ओर से मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Misc. Application No. 665 of 202, Suomoto Writ Petition (C) No.3 of 2020 4 पारित आदेश, दिनांक 40-04-2022 का उल्लेख किया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश का अवलोकन करने से परिलक्षित होता है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय ने कोविड-49 की परिस्थितियों पर विचार करने के उपरान्त यह पाया गया कि wifas—i9 के दौरान वादों का संस्थित किया जाना तथा सुनवाई सम्भव न हो पाने की परिस्थितियों पर विचार करने के उपरान्त मा. सर्वोच्च न्यायालय ने दिनांक 45-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि को परिसीमा काल की गणना से अपवर्जित करने का आदेश पारित किया।

अब प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि क्या मा. सर्वोच्च न्यायालय के उपरोक्त आदेश का लाभ शिकायतकर्ता प्राप्त करने का अधिकारी है? इस संबंध में उल्लेखनीय है कि उ.प्र. रेरा प्राधिकरण में शिकायतों की ई-फाईलिंग तथा आन-लाईन सुनवाई की व्यवस्था की गयी थी। रेरा प्राधिकरण पूर्ण-रूपेण पेपरलेस एवं आन-लाईन कार्यवाही कर रही थी। दिनांक 45-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि में भी ई-फाईलिंग तथा आन-लाईन सुनवाई सुचारू रूप से चल रही थी, परिवाद आन-लाईन संस्थित किये जा रहे थे, आन-लाईन सुनवाई के लिए पक्षकारों को ई-मेल के माध्यम से सुनवाई में प्रतिभाग करने की सूचना तथा सुनवाई का लिंक भी प्रेषित किया जाता था। रेरा द्वारा प्रेषित सूचना के आधार पर सुनवाई के लिए प्रेषित लिंक के माध्यम से सुनवाई के लिए पक्षकार आन-लाईन उपस्थित होकर सुनवाई में अपना पक्ष प्रस्तुत कर रहे थे। पक्षकारों को सुनने के पश्चात परिवादों का निस्तारण करते हुए निर्णय भी पारित किये जा रहे थे। उक्त अवधि में रेरा में शिकायत फाईलिंग एवं सुनवाई का कोई भी कार्य स्थगित नहीं था। कोविड-49 के दौरान उ.प्र. रेरा में लगातार जो शिकायतें ऑनलाइन योजित की गयी, उनका सुनवाई उपरान्त निर्णय एवं आदेश पारित कर निस्तारण किया गया। कोविड-49 के दौरान शिकायतों की ऑनलाइन सुनवाई एवं निस्तारण किया जाना इन Page 7 048 BC न E-Court

तथ्यों से ware रूप से प्रामाणित होता है कि, दिनांक 45-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि के दौरान रेरा प्राधिकरण के समक्ष कुल 76,549 आन-लाईन शिकायतें योजित की गयीं। इसी अवधि में योजित इन 46,549 शिकायतों में से कुल 9,356 शिकायतों की आन-लाईन सुनवाई एवं निस्तारण किया गया। इस अवधि के दौरान योजित शिकायतों के अतिरिक्त पूर्व में भी योजित शिकायतों का इस अवधि के दौरान सुनवाई करते हुए निस्तारण किया गया। इस प्रकार इस अवधि के दौरान कुल 46,488 शिकायतों का पक्षकारों की आन-लाईन सुनवाई कर निस्तारण करते हुए अन्तिम निर्णय पारित किए गए। उक्त अवधि के दौरान शिकायतकर्ता अपनी शिकायत आन-लाईन प्रस्तुत कर सकता था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई संतोषजनक एवं युक्तियुक्त कारण नहीं बताया है कि उसके द्वारा आन-लाईन शिकायत प्रस्तुत क्यों नही की गयी। उपरोक्त समस्त परिस्थितियों पर विचार करने के उपरान्त शिकायकर्ता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के उपरोक्त निर्णय के आधार पर कोई भी लाभ प्रदान किया जाना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है। अतः विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायत के तथ्यों, साक्ष्य एवं cel का विश्लेषणात्मक विवेचन करने के पश्चात्‌ मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचता हूँ कि शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण परिसीमा अधिनियम, 4963 के अनुच्छेद-25 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित हैं| परिसीमा से बाधित होने के कारण शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायत पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य है। अतः vad विचारणीय बिन्दु उपरोक्तानुसार निर्णीत किया जाता है और निम्न आदेश पारित किया जाता है:- आदेश अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण खारिज की जाती है।

पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 03--04--2025. Page 8 of 8