भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-04(९), उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) शिकायत संख्या : LKOI62/20/2005/2029 राज बहादुर यादव, 44/66 VRINDAVAN YOJNA Sector 2, TELIBAGH, LUCKNOW, = बैअअअान्‍ाौान--त शिकायतकर्ता बनाम यू0पी0 आवास एवं विकास परिषद, 404 महात्मा गांधी मार्ग, FD आल विपक्षी 'आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाए जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में दर्ज कराया है कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी की परियोजना अलखनन्दा इन्क्लेव, लखनऊ में एक फ्लैट 3/T9-0 दिनांक 43.03.2043 को बुक कराया था जिसके एवज में Bo 37,50,000.00 (सैंतीस लाख पचास हजार रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने विस्तृत शिकायत पत्र दिनांक 20.04.2020 में यह अंकित किया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.03.2044 को इकाई का आवंटन पत्र जारी किया गया था जिसके 30 माह जो दिनांक 04.09.2046 में इकाई का कब्जा प्रदान किया जाना था। परन्तु विपक्षी नियत अवधि में शिकायतकर्ता को उनकी इकाई का कब्जा प्रदान करनें में असफल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 42.03.2048 को विपक्षी को पत्र भेजा गया जिसका उत्तर विपक्षी द्वारा नहीं दिया war) विपक्षी की ओर से दिनांक 04.44.2049 को अन्तिम गणना शीट जारी की गयी , जिसमें विपक्षी द्वारा इकाई की कीमत बढ़ा दी गयी है। (रा

अतः शिकायतकर्ता ने अपनी इकाई का कब्जा, विलम्ब अवधि का ब्याज एवं अतिरिक्त धनराशि को हटाये जाने हेतु प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं:- 4. अंतिम गणना शीट। 2. प्रदेशन पत्र की प्रति। 3. मांग पत्र की प्रति। 4. खाता बही की प्रति। 5. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। 6. आवंटन पत्र की प्रति।

विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र दिनांक 48.4.2049 में अंकित किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा af 20i3 में इकाई के लिए आवेदन किया गया था। प्राधिकरण द्वारा दिनांक 07.03.20:4 को इकाई का आवंटन किया गया था। पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2. में उल्‍लेखित है कि इकाई का मूल्य अनुमानित है एवं निर्माण कार्य 30 माह में किया जाना प्रस्तावित है न कि कब्जा प्रदान करने की तिथि है। विपक्षी द्वारा स्ववित्त पोषित योजना के अन्तर्गत फ्लैट का निर्माण बिना किसी लाभ-हानि के किया जाता है। इस प्रकार शिकायतकर्ता किसी प्रकार का ब्याज अथवा हर्जाना प्राप्त करने का अधिकारी नहीं हैं। मांग पत्र के नियम-7 में उललेखित है कि फ्लैट पर अतिरिक्त मदों के विरूद्द देय धनराशि जमा करने की सूचना प्रदेशन पत्र द्वारा दी जायेगी। मांग पत्र के नियम-6 में उल्लेखित है कि फ्लैट के मूल्य में कमी-वृद्धि होंने पर प्रदेशन पत्र द्वारा सूचित किया जायेगा। शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी प्रदेशन पत्र फ्लैट के अन्तिम मूल्यांकन के पश्चात पंजीकरण पुस्तिका की शर्तों के अधीन ही जारी किया गया है। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्ता से प्राप्त जी.एस.टी. की राशि प्रत्यक्ष रूप से भारतीय सरकार को जमा की जानी है। विपक्षी ने यह भी अंकित किया है कि फ्लैट्स के अनुमानित मूल्य को पुनरीक्षित मूल्य नहीं माना जा सकता है, जिसके समर्थन में विपक्षी ने अपने लिखित अभिकथन में ato सर्वोच्च न्यायालय द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला रोहतगी के वाद मे यह विधि व्यवस्था अवधारित किया गया है कि ha

जहाँ पर कोई सम्पत्ति अनुमानित मूल्य पर अन्तिम मूल्यांकन के wales आवंटित की जाती है वहाँ मूल्याकंन के पश्चात आयी अन्तर धनराशि को पुनरीक्षित मूल्य (Revised cost) नहीं माना जा सकता है एवं प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता के पक्ष में अंतिम मूल्यांकन के शर्ताधीन अनुमानित मूल्य के आधार पर मांग पत्र निर्गत किया गया था। अंतिम मूल्यांकन के पश्चात्‌ प्रदेशन पत्र जारी करके शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि जमा कराकर विक्रय विलेख निष्पादित कराकर फ्लैट का भौतिक कब्जा भी प्रदान कर दिया गया है। अतः विपक्षी ने शिकायतकर्ता की शिकायत को निरस्त किये जाने की मांग की है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए गए हैं :- 4. पंजीकरण पुस्तिका | 2. मांग पत्र। 3. प्रदेशन पत्र। दोनों पक्षों के तर्कों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु पर पूर्णतः आधारित है:- 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को अतिरिक्त धनराशि देय होगी अथवा नहीं? 3. क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं? विवाद बिन्दु 04 :- जहाँ तक विपक्षी की परियोजना विलम्ब के सम्बन्ध में विपक्षी की पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 30 माह में दिनांक 04.09.2046 को देना था, परन्तु वास्तविक कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण होने में लगभग 04 वर्ष का विलम्ब हुआ है। प्रकरण में शिकायतकर्ता का यह कथन है कि वह vat परियोजना में बने रहना चाहते हैं और अपने आवंटित इकाई का ही कब्जा प्राप्त करना चाहते

Yan है। इसके फलस्वरूप विपक्षी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 48 के अन्तर्गत उत्तरदायी है। रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा i8 में यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation: (!) Ifthe promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub- section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the Soe rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहते है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बने रहे और जब तक कब्जा प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। विवाद बिन्दु 02 :-

wet तक यह प्रश्न है कि विपक्षी ने इकाई की कीमत बढ़ा दी है एवं शिकायतकर्ता के द्वारा बढ़ायी गयी कीमत वैधानिक रूप से देय है या नहीं? इस संबंध में विपक्षी द्वारा जारी मांग पत्र के नियम-7 में उलल्‍लेखित है कि फ्लैट पर अतिरिक्त मदों के विरूद्द देय धनराशि जमा करने की सूचना प्रदेशन पत्र द्वारा दी जायेगी एवं मांग पत्र के नियम-6 में उललेखित है कि फ्लैट के मूल्य में कमी-वृद्धि होंने पर प्रदेशन पत्र द्वारा सूचित किया जायेगा। इसके अतिरिक्त मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला रोहतगी (सिविल अपील Ho 6054 / 2002) उद्धरत किया जाना भी महत्वपूर्ण होगाः- "This court has held that where the plot/flat, which is allotted, is not delivered in time but is delivered after some delay at the original rate (without charging a revised higher rate which was prevailing at a later date) the allottees will not be entitled to claim interest. Where the allotments at a tentative rate subject to calculation of final cost, which is higher than the tentative cost (as contrasted from charging a revised prevailing applicable to later allotments), it will not be considered a revised higher ye rate”

उपरोक्तानुसार जहाँ संपत्ति अनुमानित मूल्य पर अंतिम मूल्यांकन की शर्त के साथ आवंटित किया जाता है तथा अंतिम मूल्यांकन के बाद अगणित मूल्यांकन के आधार बनाकर बिना मूल्य बढ़ाए संपत्ति दी जाती है तो उसे पुनरीक्षित मूल्य नहीं माना जा सकता व विलम्ब के लिए कोई धनराशि देय नहीं होगी। मूलतः यह नजीर इस अवधारण कर आधारित है कि इस अंतराल में हुई संपत्ति की मूल्य वृद्धि विलम्ब के लिए पर्याप्त कम्पेनसेशन है। यद्यपि यह निर्णय रेरा लागू होने से पूर्व का है तथापि वर्णित स्थिति में यह प्रकरण में लागू सिद्धान्तों के सम्बन्ध में दिशा निर्देश प्रदान करते हैं। विवाद बिन्दु 03 :- जहाँ तक तृतीय प्रश्न शिकायतकर्ता ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपने पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 30 माह में दिया जाना प्रस्तावित है जिसके अनुसार दिनांक 04.09.2046 तक कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

अभिलेखों के परिशीलन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को फ्लैट के कब्जे के लिए प्रदेशन-पत्र दिनांक 04.:4.20:9 को प्रेषित कर दिया गया है जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को शेष धनराशि का भुगतान करके कब्जा लिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक कब्जा नहीं प्राप्त किया गया है। जहाँ तक अतिरिक्त धनराशि एवं जी.एस.टी. के सम्बन्ध में नियमानुसार अदा किया जाना शिकायतकर्ता का दायित्व है। क्योंकि शिकायतकर्ता को कब्जा देने में लगभग 04 वर्ष का विलम्ब हुआ है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स was प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(l)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal Nu consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता द्वारा प्रोजेक्ट में बने रहने की स्थिति में प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब की दशा में मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20.6 के अधीन दिनांक 740.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय,पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wae ७ (0) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Co- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9 (ii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है | इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3-t8-65 fafa / ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.4 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular Noe 8 development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo ka अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05. 2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा |

तदनुसार इस प्रकरण में निम्न आदेश पारित किए जाते हैं :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि दिनांक 25.09.2020 तक शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि जमा कराकर व शेष विधिक शुल्क एवं नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कर उनके मूल इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित Hr 2. प्रकरण में, दिनांक 07.09.206 से भौतिक कब्जा ऑफर करने की तिथि तक के विलम्ब हेतु, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर पर विलंब ब्याज देय होगा। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | है — 3. रेरा अधिनियम की धारा 2 (29) () के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात MCLR+ वार्षिक, यदि बायर का भी कोई बकाया होगा तो वहीं दर बायर को देय होगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक:-0 3 /86 7/2020 हि कर कर | 2B (कल्पना मिश्रा) ' सदस्या उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (रेरा) 40