उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, काला कार्कर हाउस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-0(ए), उपस्थिति: श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या: LKO62/70/0006/209 श्री राहुल कुमार गुप्ता, 4/286 विराम खण्ड गोमती नगर, लखनऊ। ...... शिकायतकर्ता बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमती नगर, लखनऊ। ....................०.००-००--- विपक्षी आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उनके विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना “पारिजात हाउसिंग” में एक फ्लैट ?)/402/8-2 वर्ष 20 में बुक कराया था। जिसके एवज में रु० 58,70,630.00/- (अट्टरावन लाख सत्तर हजार छः सौ तीस रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा 24 माह में इकाई का कब्जा प्रदान | » Page lof 8 किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी बताया गया कि परियोजना के निर्माण कार्य में कोई प्रगति नहीं होनें के कारण किश्तों का भुगतान करना बन्द कर दिया था, जिसके कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की किश्तो पर दण्ड ब्याज रोपित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अपनी आवांटित इकाई पर रोपित दण्ड ब्याज माफ करने की प्रार्थना करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- 4. गणना शीट की प्रति। 2. खाता बही की प्रति। 3. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति | 4. विपक्षी द्वारा भेजे गए माँग पत्रों की प्रति। प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को ई-मेल के माध्यम से नोटिस प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन में यह बताया कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा गोमती नगर में संचालित परियोजना परिजात हाऊसिंग स्कीम में फ्लैट क्रय किया था, जिसकी कीमत ब्रोशर में Mts कास्ट के अनुसार वर्णित थी परन्तु दिनांक 22.07.20:8 को शिकायतकर्ता के पक्ष में फाइनल कास्ट शीट जारी की गयी है। जिसका भुगतान कर शिकायतकर्ता अपनी इकाई का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया कि परियोजना स्थल पर हाई-टेंशन लाइन (एच.टी) गुजर रही थी जिसको स्थानांतरित करने के लिए लेसा विभाग से अनुरोध किया गया जिस कारण परियोजना के कार्य में लगभग 2 वर्ष का विलम्ब हुआ है। पंजीकरण पुस्तिका में स्पष्ट रुप से अंकित है कि फ्लैटों की संख्या घट एवं बढ़ सकती है और फ्लैटों की संख्या अनुमानित है एवं निर्माण 24 माह में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है न कि कब्जा प्रदान करने की तिथि है। विपक्षी ने यह भी बताया कि वह एक सरकारी संस्था है और NO PROFIT NO Loss की नीति पर कार्य करती है जिसका उद्देश्य आवंटियों को कब्जा प्रदान कराना है न कि लाभ कमाना है। अतः विपक्षी ने अपने तर्कों के माध्यम से शिकायतकर्ता की शिकायत निराधार बताते हुए खारिज किये जाने की प्रार्थना की है।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- 4, विवरण पुस्तिका की प्रति | Page 2 of 8 2. अंतिम गणना शीट की प्रति। 3. आवंटन पत्र की प्रति। 4. खाता बही की प्रति। 5. अन्य आवश्यक दस्तावेजों की प्रति। पक्षकारों के तर्कों को सुना गया तथा अभिलेखों का परिशीलन किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों के अवलोकन तथा परिशीलन के उपरान्त निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैः- विचारणीय बिन्दु- i. क्‍या शिकायतकर्ता पर अतिरिक्त धनराशि देय होगी अथवा नहीं ? 2. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? 3. क्या लखनऊ विकास प्राधिकरण उक्त अवधि में कोई अनुतोष पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? 4. क्या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलगम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु संख्या -7

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता से अतिरिक्त धनराशि लिया जाना उचित होगा अथवा नहीं इस सम्बन्ध में पत्रावती पर उपलब्ध विवरण पुस्तिका में अंकित है कि जहाँ संपत्ति अनुमानित मूल्य पर अंतिम मूल्यांकन के आधार बनाकर बिना मूल्य बढ़े संपत्ति दी जाती है तो उसे पुनरीक्षित मूल्य नहीं माना जा सकता व विलम्ब के लिए कोई धनराशि देय नहीं होगी। मूलतः यह नजीर इस अवधारण पर आधारित है कि इस serra A हुई संपत्ति की मूल्य वृद्धि विलम्ब के लिए पर्याप्त कम्पेनसेशन है किन्तु वर्तमान रियल एस्टेट मार्केट में सभी परिस्थितियों में ऐसा नहीं कहा जा सकता। साथ ही यह नजीर रेरा के लागू होने से पूर्व की है तथा रेरा अधिनियम की ei-i8 ta के प्राविधान प्रस्तुत प्रकरण में लागू होगा। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त धनराशि जमा नहीं की है और जो भी धनराशि जमा की है वह समयानुसार जमा नहीं की है। जिसके कारण शिकायतकर्ता पर ब्याज बढ़ता चला गया। 9s Page 3 of 8 निस्तारण बिन्दु संख्या- 2 जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, विवरण पुस्तिका के अनुसार परियोजना 24 माह में पूरी होनी चाहिये थी। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा प्रदान करने की तिथि स्पष्ट रुप से अंकित न होने के Grey में mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & orS. के वाद में अंकित किया है:-

5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 2074. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ? उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एवं रीजनेबल समयावधि का है Page 40f 8 निर्धारण अपेक्षित है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 8.08.20:2 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 78.08.205 में दिया जाना था।

प्राधिकरण द्वारा अपने अभिलेखों का अवलोकन किया गया, विपक्षी की परियोजना उ.प्र. रेरा में पंजीकृत है एवं तकनीकी दल रेरा Err feats 25.07.209 को रेरा द्वारा परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसके अनुसार परियोजना में कुल 05 टावर है जो कि वर्तमान स्थल पर eTaR-A,A2,03 A 8+5+20 के SPUR Wa कार्य 400%, ब्रिक 00%, प्लास्टर 00%, फायर फाइटिंग 00%, लिफ्ट 00%, TFATET 00%, प्लोरिंग 00%, फिनिशिंग 90%, रोड वर्क 00%, सीवर 00% एवं बिजली का कार्य उन्हीं फ्लैट में किया गया है जो बुक किये जा चुके हैं। उक्त से यह स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण कार्य लगभग पूर्ण है तथा परियोजना में लगभग 04 वर्ष का विलम्ब है। इस प्रकार दिनांक 8.08.20:5 से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक की अवधि विलम्ब अवधि मानी जाएगी। निस्तारण बिन्दु संख्या- 3 जहाँ तक प्रश्न लखनऊ विकास प्राधिकरण उक्त अवधि में कोई रिलीफ़ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अनिवार्य बाध्यता के तथ्य के समर्थन में साक्ष्य दाखिल किए गए हैं जिसके अनुसार उनके द्वारा लेसा को समय-समय पर wad) लाइन हटाने के लिए पत्र लिखे गए, परन्तु लेसा द्वारा एच.टी लाइन को स्थानांतरित करने में विलम्ब हुआ है। विपक्षी को अनिवार्य बाध्यता के लिए विलम्ब अवधि में 2 वर्ष तक की छूट दी जानी उचित होगी। इस प्रकार विपक्षी को आवंटन की तिथि 78.08.20I2 से दिनांक 8.08.207 तक कब्जा प्रदान करना था, परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। विपक्षी की परियोजना दिनांक 78.08.20i7 से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक की अवधि विलम्ब अवधि मानी जाएगी। निस्तारण बिन्दु संख्या- 4

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं , इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को लगभग 04 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक/विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त 2s Page 5 of 8 भी असफल रहा है। इसके फलस्वरुप विपक्षी रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम,206 की धारा-8 के अंतर्गत दोषी व उत्तरदायी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी के मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता द्वारा प्रोजेक्ट में बने रहने की स्थिति में प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के ०) Page 6 of 8 अनुरूप विलम्ब नहीं मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि Me द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 77.:0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I9% प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धन वापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता की शिकायत स्वीकार किये जाने योग्य है। उपरोक्त विचारणीय बिन्दुओं के आलोक में निम्न आदेश पारित किए जाते हैः-

4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश अपलोड होने की तिथि से 60 दिन के अन्दर सक्षम स्तर से कब्जा प्रमाण पत्र-(0.८.)/सम्पूर्णता प्रमाण पत्र-(८.८) प्राप्त कर शिकायतकर्ता से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात विक्रय विलेख करवा कर शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 9५ Page 7 of 8 2. प्रकरण में दिनांक 8.08.20:7 से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक के विलम्ब हेतु, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि पर MCLR+7 प्रतिशत ब्याज की दर पर विलम्ब ब्याज देय होगा। 3. रेरा अधिनियम की धारा 2(2०)0) के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात ८ २+% वार्षिक, यदि बायर का भी कोई बकाया होगा तो वही दर बायर को देय होगा। 4. यदि विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो विपक्षी उक्त अंकित 60 दिन की अवधि के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी सम्पूर्ण धनराशि |/८। १+१% वार्षिक ब्याज दर से वापस करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। so के कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक: ० / |./2009 Page 8 of 8