उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ--04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा eR) 4. शिकायत संख्या : LKOI62/04/92598/2022 उषा सिंह, पुष्कर सिंह 2. शिकायत संख्या : LKOI62/04/92596/2022 पूजा श्रीवास्तव 3. शिकायत संख्या : LKOI62/04/92593/2022 शारदा सिंह, राजनरायन सिंह, अरूण कुमार सिंह 4. शिकायत संख्या : LKOI62/09/99686/2022 शोभा श्रीवास्तव 5. शिकायत संख्या : LKOI62/05/94968/2022 संजय दीक्षित, गायत्री दीक्षित 6. शिकायत संख्या : LKOI62/05/94352/2022 गिरीराज किशोरी साही 7. शिकायत संख्या : ॥॥7062/04/9359/2022 se नल बनाम सहारा WISe PA Ao 7स्‍_स#..................-- आदेश शिकायतकर्ता उषा सिंह, पुष्कर सिंह खान के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। ये सभी शिकायतें “सहारा सिटी होम्स” लखनऊ से सम्बन्धित हैं। > al अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या LK0262/04/92598/2022 उषा सिंह, पुष्कर सिंह शीर्ष शिकायत रहेगी | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र में शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज कब्जा दिलाये जाने हेतु दाखिल किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “सहारा सिटी होम्स” लखनऊ में एक फ्लैट यूनिट ब्लॉक-#, 8, ८ & ९ में बुक कराया था। जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी। विपक्षी द्वारा जारी अनुबन्ध पत्र में दी गयी नियत तिथि के अनुरूप शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में आवंटन पत्र, भुगतान विवरण व अन्य आवश्यक दस्तावेज की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा लिखित कथन तथा A सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के प्रतिलिपि दाखिल किये हैं। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में अंकित किया है कि सहारा ग्रुप की कम्पनी SIRECL, SHICL व SEBI के मध्य वर्ष, 2070 में विवाद हो गया था जिसके सम्बन्ध में A सर्वोच्च न्यायालय में सिविल अपील दाखिल की गयी थी जिसमें mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के प्रकाश में 558 द्वारा सहारा सिटी होम्स की सम्पत्तियाँ व बैंक एकाउण्ट को aa कर लिया। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में यह भी अंकित किया है कि दिनांक 24.44.2043 को पारित आदेश के रहते हुए किसी भी सम्पत्ति का हस्तांतरण किया जाना माए0 सर्वोच्च न्यायालय के आदेश की अवमानना होगी। विपक्षी द्वारा प्रयास किया जा रहा है कि बाजार से उधार लेकर धन की व्यवस्था करके शिकायकर्तागण को उनकी आवंटित a ह इकाईयों / वैकल्पिक इकाईयों का निर्माण कार्य पूर्ण कराकर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा प्रदान कर दिया जाये।

सभी पक्षों के cel को सुना गया तथा पत्रावली उपर उपलब्ध अभिलेखों को अवलोकन किया गया।

शिकायतकर्तागण की ओर से तर्क दिया गया है कि mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सहारा ग्रुप के विरूद्ध गैर कानूनी तरीके से निवेशकों से लिये गये धन को लौटाने को कहा गया है। ट्रिब्यूनल के द्वारा पारित आदेश में सहारा ग्रुप को निवेशकों का धन लौटाने को कहा गया, लेकिन सहारा द्वारा किसी भी आदेश का पालन नहीं किया गया। वर्ष 2042 में Ao सर्वोच्च न्यायालय ने सहारा ग्रुप के पक्ष को गलत पाया और निवेशकों का पैसा किश्तों में लौटाने को कहा। सहारा ग्रुप Ho सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का पालन करने में असफल रही जिस कारण Ao सर्वोच्च न्यायालय को सहारा ग्रुप के एकाउण्ट सीज करना पड़ा और सम्पत्ति कुर्क करने का आदेश दिया। आदेशों के अवमानना करने के कारण सहारा ग्रुप को “अपरिहार्य बाध्यता” में नहीं डाला जा सकते। सहारा ग्रुप हम लोगों के पैसों से लोन की fod एवं किराया भर रहे हैं तथा हम लोगों के लिये कोई व्यवस्था नहीं की गयी है। सहारा प्राईम सिटी लिए द्वारा मेरे द्वारा की गयी शिकायत का कोई समाधान प्रस्तुत नहीं किया। शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का सभी Wr अदा किया गया है जिसकी साक्ष्य उपलब्ध है, जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। यूनिट में कोई कार्य नहीं हो रहा है। पूरी बिल्डिंग 9 फ्लोर तक sa के रूप में खड़ी है। अपरिहार्य बाध्यता का कोई भी geno विपक्षी पर लागू नहीं होता। विपक्षी अपनी नकामियों को अपरिहार्य बाध्यता में डालना चाहती है। विपक्षी अपने cot cen लिखित तथ्यों से भ्रमित करना चाहते हैं। विपक्षी की कम्पनी द्वारा वर्थ-डे, उत्सव आदि के सम्बन्ध में व्यावसायिक विज्ञापन दिए जा रहे हैं, परन्तु खरीददारों की परेशानियों का काई समाधान विपक्षी नहीं दे रहे है। यद्यपि शिकायतकर्तागण द्वारा तर्क दिया गया है की शिकायत का नियमानुसार निस्तारण करके विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाये। विपक्षी ने यह भी स्पष्ट किया है

3 कि शिकायतकर्तागण की आवंटित इकाई तैयार करके उसका कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने cat में लिखित कथन में अंकित किये गये तथ्यों को दोहराया है और शिकायतकर्तागण द्वारा जमा की गयी धनराशि तथा जारी किये गये आवंटन-पत्र आदि को स्वीकार किया है तथा अपरिहार्य बाध्यता में मा0 सर्वोच्च न्यायालय में पारित किये गये आदेश के सम्बन्ध में कहा है।

पत्रावली में उपलब्ध समस्त अभिलेखों के अवलोकन तथा पक्षकारों को सुनने के उपरान्त यह तथ्य स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी कम्पनी में इकाई बुक कराया था जो समयावधि व्यतीत हो जाने के उपरान्त भी उसे प्राप्त नहीं हो सका। उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। विपक्षी के द्वारा अपरिहार्य बाध्यता के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया है। Ho सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि wo सर्वोच्च्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में SEB द्वारा कार्यवाई की गयी तथा विपक्षी की कम्पनी के एकाउण्ट को सीज, और कतिपय सम्पत्तियों को जब्त किया गया। इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से दाखिल किये गये प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि ses द्वारा पारित आदेश के पृष्ठ संख्या-46 के बिन्दु 4 में 40 प्रतिशत सम्पत्तियों को अटैच किये जाने के आदेश पारित किये गये हैं जो लखनऊ में स्थित कुल भूमि 494 एकड़ के सम्बन्ध में है। जिसे सहारा ग्रुप के कम्पनी द्वारा 44 करोड़ का प्रतिफल देकर खरीदा गया है। इस सम्बन्ध F ses के द्वारा संलग्नक 3 दाखिल किया गया है जो यह दर्शाता है कि सहारा सिटी होम्स के 494 एकड़ जमीन में से 40 प्रतिशत प्रापर्टी अटैच किया है शेष 60 प्रतिशत प्रोजेक्ट में है। इस 60 प्रतिशत से विपक्षी शिकायतकर्तागण की धनराशि को मय ब्याज से वापस कर सकता है। इसी सन्दर्भ में उपभोक्ता विवाद प्रतितोष आयोग उ0प्र0 द्वारा रमेशचन्द्र बनाम सहारा प्राईम सिटी शिकायत संख्या 33/20i6 में पारित आदेश दिनांक 44.09.2047 में शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल परिवाद को स्वीकार करते हुए मूल a 4

धनराशि is प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने, इसके अतिरिक्त प्रति कर तथा उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित किये गये हैं। राज्य उपभोक्ता प्रतितोष आयोग जयपुर राजस्थान द्वारा परिवाद संख्या 55 ,/ 205 आदेश दिनांक 05.07.20i6 से पारित आदेश के अनुसार शिकायतकर्तागण को मूल धनराशि १8 प्रतिशत ब्याज की दर से तथा इसके अतिरिक्त प्रतिकर एवं उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित किये गये हैं।

Ho सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश जिसको उपरोक्त Ke उपभोक्ता फोरम द्वारा पारित आदेशों में अंकित किया है, से स्पष्ट है कि मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित प्रश्नगत स्थगनादेश विपक्षी सहारा सिटी होम्स के मार्केटिंग तथा सेल्स विभाग को फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोकता है तथा इस स्थगनादेश में ऐसी कोई शर्त भी नहीं लगायी गयी है कि सहारा सिटी होम्स का मार्केटिंग एवं सेल्स विभाग चल रहे प्रोजेक्टों को पूरा न करें और केताओं को कब्जा न दें। विपक्षी स्थगनादेश के पश्चात फ्लैटों की कीमत की धनराशि प्राप्त करता रहा है और दूसरी ओर फ्लैटों का कब्जा देने में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का सहारा ले रहे हैं। विपक्षी द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय में दाखिल की गयी याचिका की, अवमानना याचिका और अन्य तथ्यों के सम्बन्ध में कोई भी प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी। हम लोगों का यह सुविचारित मत है कि ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित स्थगनादेश में विपक्षी को बुक कराये गये फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोका गया है और विपक्षी को अपने प्रोजेक्ट को पूरा करने से भी यही रोका गया है। Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में सहारा ग्रुप के कम्पनियों को चल अथवा अचल सम्पत्तियों के सम्बन्ध में आदेश पारित किया है, जो किसी भी प्रकार से विधिक स्वामियों द्वारा सहारा प्राइम सिटी में बुक कराये गये फ्लैटों के सम्बन्ध में रोक नहीं लगाता है। Mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा किसी भी न्यायिक अथवा अर्द्ध न्यायनिक कार्यालय को विपक्षी की प्रश्नगत सम्पत्तियां जो स्थगनादेश से अच्छादित नहीं है, के सम्बन्ध आदेश पारित करने से अथवा कब्जा दिलाये जाने से नहीं रोका गया है। \w 5

शिकायतकर्तागण द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है तथा विपक्षी द्वारा नियत अवधि तथा ग्रेस समय आवंटन-पत्र के दिनांक से शुरू होता है के अन्तर्गत कब्जा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया गया। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि mo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- According to Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

According to Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over JS 6 =< of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स ent vad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 30.42.2049 भू-सम्पदा नियमावली 2048 में संशोधन हेतु दिये गये प्रस्ताव के अनुसार :-

5(l) The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent. Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (l), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may we 7 be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India i.e. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Bank of India Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLR+H प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9 (ii) 4 प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofl) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को mcirta प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध ,/6 के द्वारा मॉडल ऐएग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "]. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on

, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। ee Tegan शिकायतकर्तागण की प्रार्थना पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण से नियमानुसार शेष धनराशि एवं स्टाम्प Yow प्राप्त कर दिनांक 30.03.2023 तक शिकायतकर्तागण की सहमति से आवंटित,/वैकल्पिक इकाई की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। . विलम्बित अवधि के लिए ager पत्र में अंकित कब्जा प्राप्ति की तिथि से वास्तविक कब्जा प्राप्त करने की तिथि तक ४टा+ प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें।

. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं इसकी प्रति सम्बन्धित पत्रावली में लगायी जाये। उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्तागण के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक- २७/।१,/2022 Vea 37४)... > (कल्पना मिश्रा) अर a सदस्या Bolo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 0