उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र) आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 पीठ-- 02 पीठासीनः-- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या- LKO62/09/99337/2022 ARUN KUMAR KHANNA naa शिकायतकर्ता बनाम पार्थ इन्फ्राबिल्ड wife ..................... विपक्षी प्रतिनिधित्व-- शिकायतकर्ता : स्वयं विपक्षी :- ff कृष्ण कुमार सिंह, अधिवक्ता प्रश्नगत प्रकरण दिनांक 44-05-2026 को सुनवाई के उपरान्त आदेशार्थ सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को te अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(9) में निम्नलिखित प्राविधान है:-- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" . धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पेनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-- "38. (7) The Authority shall have powers to | impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the

promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly Situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." 2/8 रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा--63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पेनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default \. Vennwa continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और =a से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा tr पोर्टल के माध्यम से पीठ द्वारा धारा-34 भू-सम्पदा (विनियामन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 44-02-2025 का कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक ॥3--04-2025 को किया गया। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 44--02--2025 निम्नवत्‌ हैः- "4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर कब्जा प्रदान करें तथा facta अवधि हेतु दिनांक 24--42--2046 से दिनांक 40—4—2022 तक की अवधि के लिए ४८,२+। प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त होने वाली शेष धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्ता को नियमानुसार

उक्त आदेश के क्रियान्वयन हेतु शिकायतकर्ता के आवेदन के क्रम में प्राधिकरण प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 02-05--2025 को नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) अधिनियम, 2046 सपठित नियम-24 उ.प्र. रेरा नियमावली, 20i6 जारी करते हुए i5 दिनों के अन्दर उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। तदोपरान्त पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 06-08-2025, दिनांक 45~09—-2025, दिनांक 24-44-2025, दिनांक 24-04-2026, दिनांक 44-03—2026, दिनांक 25-03-2026 एवं दिनांक 42--05-2026 को की गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 24-03-2026 की अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए मुख्यतः निम्नवत्‌ इंगित किया गया हैः- 4. That thereafter, upon further negotiations between the parties. a mutually agreed settlement was arrived at, wherein it was agreed that the total settled amount of Rs. 29,00,000/- would be adjusted towards the dues of the Complainant, including TDS, and the remaining amount of Rs. 5,50,302/- would be paid by the Respondent to the Complainant in three equal instalments. 5. That in pursuance of the aforesaid settlement, the Respondent has already prepared post-dated cheques towards the agreed instalments, evidencing its bona fide intention and readiness to comply with the terms of settlement as well as the directions of this Hon'ble = The copy of the settlement agreement along with the cheques is annexed herewith as Annexure No. 2.

6. That despite the aforesaid settlement having been arrived at and duly acted upon by the Respondent, the Complainant, for reasons best known to him, has failed and refused to come forward to complete the transaction and take over possession of the subject unit, in complete derogation of the agreed terms as well as the directions contained in the order dated 4,02.2025. 7. That it is submitted that the Respondent has, at all material times, remained ready and willing to comply with the order passed by this Hon'ble Authority, including execution of the sale deed and handing over of possession, however, the same could not be effectuated solely on account of the non-cooperative and defaulting conduct of the Complainant. 8 That in view of the above, any alleged non-compliance of the order dated 4.02.2025 cannot be attributed to the Respondent. On the contrary, it is the Complainant who is in breach of the settled terms and has failed to perform his reciprocal obligations, thereby _— frustrating —_ the implementation of the 0667.................................. शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02-04-2026 को अपना मत दाखिल करते हुए मुख्यतः निम्नवत्‌ इंगित किया गया हैः- - Since there has been no settlement agreement between the parties, hence the complainant seeks execution of the order passed on !4.02.2025 and humbly requests that the Recovery certificate may be issued for the delay interest 6/8 from 24.2.20I6 till 0..2022.

3- That for the execution of the Sale deed and possession may also be directed under Rule 24 of the UPRERA Act. उपरोक्तानुसार एवं पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 40-44-2022 को प्राप्त हो गया है। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 3:-0-2026 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 44-02-2025 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सेटेल कर ON पोर्टल” पर अपलोड नहीं किया जाता है, तो दिनांक 3-0-2026 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 44-02-2025 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत है:- “For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appeliate Tribunal, as the case may be, in the

event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” उपरोक्त परिप्रेक्ष्य में पत्रावली भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20I6 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्नगत इकाई के कब्जे की कार्यवाही कराये जाने के लिए दिनांक 4.8././2/.2:8:2-6 को न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा) (सदस्य) दिनांक :-// / 06 /2026 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधि 8/8