दे उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र) आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40/63 पीठ- 02 पीठासीन:-- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या- LKO62/09/62237/2020 DHEERAJ ARORA — —“‘“—Ci‘<—s शिकायतकर्ता बनाम VIRAJ CONSTRATRUCTIONS PVT.LTD. ................... विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता — स्वयं विपक्षी :- श्री सचिन गर्ग, अधिवक्ता प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली दिनांक 47-04-2026 को सुनवाई के उपरान्त आदेशार्थ सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्‍ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(g) 4 निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2036 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पेनाल्‍टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the Promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the Principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, Practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly Situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." 2/8 रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it Shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पेनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default 3/8 continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं

विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से पीठ द्वारा धारा-34 भू-सम्पदा (विनियामन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25-02-2002 का कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 08-05-2023 को किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 03-.06-2023 को नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) अधिनियम, 2046 सपठित नियम-24 उ.प्र. रेरा नियमावली, 2076 जारी करते हुए 45 दिनों के अन्दर उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। तदोपरान्त पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 20-0-2023, दिनांक 09-0i—2024, दिनांक 22-02--2024, दिनांक 06-05--2024, दिनांक 24-08-2024, दिनांक 49--09-2024, दिनांक 09—2—2024, दिनांक 7-0i—2025, दिनांक 08-04--2025, दिनांक 03-06--2025, दिनांक 04--09--2025, दिनांक 04-44-2025, दिनांक 05-42--2025, दिनांक

04--02-2026 एवं दिनांक 47—-04—2026 को की गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 46-09-2024 की अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए मुख्यतः निम्नवत्‌ इंगित किया गया है:- 6. That it is submitted that in compliance of the order passed by the Hon'ble Authority it is submitted that the completion certificate of the project/tower has already been granted by the Lucknow Development Authority on 32.2.202] .............. 7. That further as per the directions of the Hon'ble Authority in clause | of the operative part of the order the opposite party on 03.0.2022 has issued a letter to the complainant requesting therein to execute the sale deed of the flat in question. The said letter was sent through the registered post on 05.0].2022 and has not been returned back to the office of the opposite party..............00 8. That as per the directions of this Hon'ble Authority the complainant was required to deposit remaining amount with the opposite party of the unit allotted to the complainant. However, till date the complainant has not deposited the said amount with the opposite party. 9. That further the offer of procession has already been made to the complainant on 04.08.2020 as already stated in the complaint. It is submitted that the complainant is willfully and deliberately is not taking procession of the unit which has been offered to him despite the orders of this Hon'ble court as well as offer of the procession given by the opposite party. ...........-०---०--०-----००--०-०००-० r 5/8

शिकाय द्वारा दिनांक 465-02-2026 को अपना मत दाखिल करते हुए मुख्यतः निम्नवत्‌ इंगित किया गया है:-- cannot be relied upon for recording compliance or for dropping Proceedings under Section 63 of the Act. In absence of a valid Completion / Occupancy Certificate placed on record and verified, possession in law can not be offered, nor can compliance of the final order be recorded. 3. Direct the respondent to forthwith produce and place on record the valid Completion Certificate / Occupancy Certificate issued by the competent authority, specifically covering Flat No. 505, Tower-2, Sun Breeze Block, along with the sanctioned building plan, and only thereafter direct a fresh inspection ....................................... 4. Continue Proceedings under Section-63, as compliance of the final order dated 25.02.2022 remains wholly UNACHICVED ....................................................... ” रेरा के तकनीकी दल द्वारा दिनांक 02-2--2025 को प्रश्नगत परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया, जिसकी निरीक्षण आख्या रेरा पोर्टल पर उपलब्ध है। निरीक्षण आख्या में इंगित “ रेश की जाँच दल अनुसार स्थल की भौतिक स्थिति ” निम्नवत्‌ हैः- 4. स्थलीय निरीक्षण के दौरान देखा गया कि परियोजना में निर्माण तथा विकास कार्य पूर्ण है एवं प्रोमोटर द्वारा पंजीकृत टावर के सापेक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र की प्रति उ.प्र. रेरा पोर्टल पर अपलोड की गयी है, जो कि पोर्टल पर ७. Venn 6/8 Ra है। परियोजना के मेन्‍्टेंनेन्स के कार्य किया जा रहा है।

5. wes निरीक्षण के दौरान देखा गया कि शिकायत्तकर्ता की यूनिट संख्या 505 72 में वर्तमान में मास्टर बेड रूम में वुडेन फ्लोरिंग, इलेक्ट्रिकल फिटिंग जैसे फैन, ट्यूब लाइट आदि, बाथरूम में सेनेटरी फिटिंग, किचेन में फिटिंग एव फाइनल पेंटिग का कार्य किया जाना शेष वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 47-08-2026 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 25-02-2022 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सेटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं किया जाता है, तो दिनांक 7—08-2026 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 25-02-2022 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करें। विपक्षी का ध्यान मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 664950 वर्ष 20:8 मेसर्स सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में पारित आदेश दिनांक 23-40--208 की ओर आकृष्ट किया जाता है। हालाँकि यह प्रकरण पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश का क्रियान्वयन कराने हेतु आया है। अतः पीठ इस स्तर पर अपने आदेश को परिवर्तित नहीं कर सकती है। अतः इसे मात्र एक Observation समझा जाये। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 206 का नियम-24 निम्नवत है:-- “For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate KA Venwae ;

Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” उपरोक्त परिप्रेक्ष्य में पत्रावली भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20i6 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्नगत इकाई के कब्जे की कार्यवाही कराये जाने के लिए दिनांक 03-09-2026 को न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा) (सदस्य) दिनांक —(2/ 0७,/2026 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 8/8