उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ--226007. सुनवाई पीठ-04-ए निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत aries श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKO62/08/98986/2022 संध्या डिलजन बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद . प्रस्तुत शिकायत शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का व्याज दिलाये जाने हेतु विपक्षी उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद, के विरूद्ध Rr अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत योजित की गयी है। प्रकरण में अन्तिम सुनवाई दिनांक 29-7:-2023 को वीडियो कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से की गई। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सुरेन्द्र कुमार मिश्रा तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए। यह परिवाद विपक्षी की “नन्दिनी इन्कलेव” (पंजीयन संख्या: | UPRERAPRJ99I5) परियोजना से सम्बन्धित है। संक्षेप में शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उन्होंने विपक्षी उ.प्र. आवास एवं विकास | परिषद की आवासीय परियोजना “at इन्कलेव', सेक्टर-4, अवध विहार योजना, लखनऊ में यूनिट संख्या: 3-N/B--30i, दिनांक 28-44-2043 को निर्धारित पंजीकरण शुल्क रू.4,28,250 //-- (एक लाख अठाईस हजार दो सौ पचार रूपये मात्र) जमा करके बुक कराई थी, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी ने दिनांक 04-03-2044 को शिकायतकर्ता को मांग-पत्र जारी किया।

दिनांक oi-03-2044 को जारी मांग-पत्र के अनुसार यूनिट यूनिट की अनुमानित कीमत रू.25,25,000 / -- (पच्चीस लाख पच्चीस हजार रूपये मात्र) थी तथा विपक्षी द्वारा जारी पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार आवंटी को उसकी यूनिट का कब्जा प्रथम मांग-पत्र जारी होने के 30 माह में दिया जाना था Page of 0 ONO : 4 E-Court

[ शिकायतकर्ता द्वारा मांग-पत्र में अंकित धनराशि का भुगतान ०9 feed! में दिनांक 04-04--206 तक कर दिया गया परन्तु विपक्षी द्वारा कब्जा 30 माह की निर्धारित अवधि में नहीं दिया गया। इसके उपरान्त विपक्षी ने शिकायतकर्ता को दिनांक 05-44-2048 को अन्तरिम प्रदेशन-पत्र जारी किया जिसके अनुसार यूनिट की अनुमानित कीमत &.26,02,i0/— (छब्बीस लाख दो हजार एक सौ दस रूपये मात्र) कर दी गई तथा शिकायतकर्ता को शेष धनराशि का भुगतान दिनांक 30-04-209 तक जमा करने को कहा गया, जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29-04-2049 तक कर दिया गया। अन्तरिम प्रदेशन-पत्र जारी करने के उपरान्त विपक्षी ने दिनांक 49--07-2049 को शिकायतकर्ता को एक अन्य संशोधित प्रदेशन-पत्र | प्रेषित किया जिसके अनुसार यूनिट की अनुमानित कीमत रू.29,34,800 /- (उनतीस लाख इकतीस हजार आठ सौ रूपये मात्र) निर्धारित कर दी गई तथा शिकायतकर्ता को | शेष धनराशि का भुगतान दिनांक 30-04-2049 तक जमा करने को कहा गया। यहां पर शिकायतकर्ता ने इस बात का उल्लेख किया कि, “जब संशोधित प्रदेशन-पत्र दिनांक 49--07-2049 को प्रेषित किया गया है, तो 06 माह पहले उसे कैसे जमा किया जा सकता है ?” परन्तु फिर भी शिकायतकर्ता ने संशोधित प्रदेशन-पत्र के अनुसार शेष धनराशि विपक्षी को जमा कर दी। शिकायतकर्ता द्वारा यह कहा गया कि उन्होंने विपक्षी द्वारा समय-समय पर मांग की गई धनराशि का भुगतान निर्धारित समय पर किया परन्तु फिर भी विपक्षी द्वारा उनको कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को जमा की गई धनराशि का विवरण निम्न तालिका

में दिया गया है:- दिनांक जमा की गई धनराशि 28-44-2043 रु4,28,250 / - 28-03-2044 रु.2,37,000 / - ग्ि 30-06-2044 रु.2,40,000 / - 09-40-2044 रु.2,20,000 / - 09--—204 %.20,000 / - 46-42-2044 रु2,40,000 / ना 23-03-2045 रु.2,40,000 / - 29-06-2045 रु.2,40,000 /— 24--09--2045 रु2,40,000 / - 04-04-2046 a " रु2,40,000 /- 25-04--2046 रु2,700 /— 49--03--2046 रु.2,40,000 /— 04--08--2046 ¥.2,700 /- 44-08--2046 रु.2,40,000 / - Page 2 0[40 Pn 28-04-2049 ©.2,00,444 /— 28—0!—209 ¥.2,92,879 /— 28-04-2049 B.34,748 / - 28-04-2049 B.,02,405 /— 44—07~209 रु.25,250 /— 49—-07—209 ¥.28,859 /— 49--07-2049 रु.2,606 /- कुल धनराशि रु.34,46,808 /— शिकायतकर्ता ने यह उल्लेख किया कि जब उनको उनकी यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया तो उन्होंने दिनांक 28-08-2022 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में विपक्षी के विरूद्ध शिकायत योजित की, जिसके उपरान्त अपनी कमियों को छिपाने के लिए विपक्षी ने दिनांक t9-0:-2023 को शिकायतकर्ता को एक पत्र प्रेषित कर रू.88,425,/-(अठासी हजार चार सौ पच्चीस रूपये मात्र) विलम्ब शुल्क / पेनाल्‍टी जमा करने की मांग की। शिकायतकर्ता ने पीठ से यह अनुरोध किया कि उनके पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कर उनको उनकी यूनिट का कब्जा दिलाया जाये तथा विपक्षी द्वारा मांग की गई flora शुल्क /पेनाल्‍टी को निरस्त किया जाये क्‍योंकि एन.ओ.सी. 0५.0.0.) जारी करने तथा रजिस्ट्री निष्पादित करने में हुए विलम्ब के लिए | विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है। शिकायतकर्ता द्वारा निम्नलिखित साक्ष्य प्रस्तुत किये गये:- 4 4. प्रदेशन पत्र दिनांक 0:-03-2044 की छाया प्रति, 2. पंजीकरण पुस्तिका की छाया प्रति,

3. जमा की गई धनराशि के सम्बन्ध में रसीदों की छाया प्रतियां, 4. अन्तरिम प्रदेशन-पत्र दिनोक 05-44-2048 की छाया प्रति, 5. संशोधित प्रदेशन-पत्र दिनांक 9-07-2049 की छाया प्रति, 6. शिकायतकर्ता को विलम्ब शुल्क जमा करने के सम्बन्ध में जारी नोटिस दिनाक 49-04-2023, विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में यह उल्लेख किया गया कि दिनांक 04-03-2044 को जारी प्रदेशन-पत्र में यूनिट की जो कीमत थी, वह केवल अनुमानित थी और अन्तिम कीमत के अधीन थी। विपक्षी ने इस बात का उल्लेख किया कि परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका में केवल निर्माण कार्य को पूर्ण किये जाने के लिए 30 माह की अवधि का वर्णन किया गया है, परन्तु आवंटी को उसकी इकाई का कब्जा देने के लिए कोई भी तिथि का वर्णन नहीं किया गया है। विपक्षी ने अपने आपत्ति-पत्र में इस बात का भी उल्लेख किया है कि दिनांक o5—t4-20i8 को जारी प्रदेशन-पत्र | में यह we रूप से लिखा था कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा शेष धनराशि, विविध Page 3 ०40 E-Court

2 तथा विकय-विलेख के निष्पादन के लिए की जाने वाली औपचारिकताएं दिनांक 3:-0i-20:9 तक नहीं की जाती हैं तो शिकायतकर्ता को 3.5 प्रतिशत की | दर से ब्याज एवं विलम्ब शुल्क देना होगा तथा कब्जा लेने और विकय-विलेख के निष्पादन के लिए की जाने वाली औपचारिकताओं में हुए विलम्ब के लिए रू75/- प्रतिदिन के हिसाब से पेनालटी देनी होगी। विपक्षी ने यह अवगत कराया कि परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-4.6 के अनुसार यदि शिकायतकर्ता को अन्तिम किस्त के भुगतान के 06 माह के अन्दर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो शिकायतकर्ता के पास अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस प्राप्त करने का विकल्‍प था परन्तु शिकायतकर्ता ने उक्त विकल्प का लाभ नहीं उठाया है। रू.88,425 /- के सम्बन्ध में | विपक्षी ने यह अवगत कराया है कि यह विलम्ब शुल्क है जिसकी मांग शिकायतकर्ता से उनके द्वारा इकाई का कब्जा लेने और विकय-विलेख के निष्पादन के लिए की जाने वाली औपचारिकताओं में हुए विलम्ब के लिए w75/— प्रतिदिन के हिसाब से की जा रही है तथा शिकायतकर्ता उक्त विलम्ब शुल्क जमा करके अपनी इकाई का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। विपक्षी द्वारा निम्नलिखित साक्ष्य प्रस्तुत किये गये:- 4. Wes पत्र दिनांक 0-03-2044 की छाया प्रति, 2. अन्तरिम प्रदेशन-पत्र दिनाक 05--44-2048 की छाया प्रति, 3. संशोधित प्रदेशन-पत्र दिनांक 49-07-2049 की छाया प्रति, 4. शिकायतकर्ता को विलम्ब शुल्क जमा करने के सम्बन्ध में जारी नोटिस दिनांक 49--04-2023, मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं:-

4. विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए के सम्बन्ध में। 2. शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में और यदि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जायेगा, तो ब्याज की दर क्‍या होगी के सम्बन्ध में। 3. विपक्षी द्वारा प्रेषित संशोधित प्रदेशन-पत्र, दिनांक 49-07-2049 के औचित्य के सम्बन्ध में। 4. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर आरोपित विलम्ब शुल्क /पेनाल्‍टी वैधानिक है अथवा नहीं के सम्बन्ध में। Page 4040 E-Court = बिन्दु ae इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? यदि हां तो किस अवधि के लिए? शिकायतकर्ता के अनुसार विवरण yRaet & water के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जा प्रथम मांग-पत्र निर्गमन की तिथि से 30 माह की अवधि में दिया जाना था। शिकायतकर्ता को प्रथम मांग-पत्र, दिनांक 04-03--2044 को जारी किया गया था जिसके अनुसार दिनांक o-09-20:6 तक कब्जा दे दिया जाना था परन्तु आज तक | कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में यह veers किया गया है कि विवरण पुस्तिका में जो 30 माह की अवधि का वर्णन किया गया है, वह कब्जा दिये जाने की अवधि नहीं है बल्कि निर्माण कार्य पूर्ण करने की प्रस्तावित अवधि है तथा विवरण पुस्तिका में कब्जा दिये जाने की कोई भी निश्चित अवधि का उल्लेख नहीं किया गया | है। उपरोक्त के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3533-3534 / 2047, M/s. Fortune Infrastructure & Anr. Versus Trevor D’Lima & Ors. 4 पारित आदेश का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः-

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract...” उपरोक्त निर्णय के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि आवंटी को उसकी इकाई के कब्जे के लिए अनिश्चितकाल तक इन्तजार नहीं कराया जा सकता है। जहां पर अनुबन्ध में कब्जा दिये जाने की कोई तिथि निर्धारित नहीं है, वहां पर उचित | समय-सीमा को ध्यान में रखा जाना चाहिए तथा कब्जा प्रदान करने के लिए 03 साल की समय-सीमा उचित मानी जायेगी। शिकायतकर्ता का प्रथम मांग-पत्र दिनांक 0:-03-2074 का है, जिसमें तीन 03 की अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक oi-03-20:7 तक विपक्षी द्वारा कब्जा दे दिया जाना चाहिए था परन्तु अभी तक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः यह निश्कर्ष | निकालना उचित होगा कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तथा विलम्ब की गणना दिनांक 0i-03-207 से करना न्यायोचित है। तद्नुसार निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। Page 5 040 E-Court = निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है? यदि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जायेगा, तो ब्याज की दर क्या होगी?

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 को निस्तारित करते समय यह fread निकाला गया कि यदि अनुबन्ध में कब्जा प्रदान करने की समय-सीमा का उल्लेख नहीं किया गया है तो 03 वर्ष की समय-सीमा उचित मानी जायेगी। शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा | दिनांक oi—03-20i4 को प्रथम मांग-पत्र प्रेषित किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 03 वर्ष बाद दिनांक 0i-03-20:7 तक उनकी इकाई का कब्जा दिया जाना चाहिए था जो कि उनके द्वारा निर्धारित समय के अन्दर नहीं दिया गया | है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की ais में यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- “Return of amount and compensation - (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of

delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.” उपरोक्त प्राविधान के अनुसार यदि विकासकर्ता द्वारा आवंटी को आपसी अनुबंध के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तो आवंटी के पास अधिकार है कि वे परियोजना में बने रहकर कब्जा एवं हर विलंबित माह के लिए, जब तक आवंटी को कब्जा नहीं दिया जाता, निर्धारित ब्याज दर के साथ जमा धनराशि पर ब्याज प्राप्त कर सकते हैं। 7382 6040 E-Court = के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय के Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

“Section 7807. (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.” अतः: उपरोक्त निर्णय के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्रावधानों के अन्तर्गत संप्रवर्तक व क्रेता के बीच किए [गए अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब के लिये मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि संप्रवर्तक द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील सं.: 6649-50 /2048, M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal में अभिनिर्धारित किया गया है कि विलम्ब अवधि की गणना | पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी होने की तिथि तक की जायेगी:-

“The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent-Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.” उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। २88९ 70340 E-Court | 22 में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- निस्तारण बिन्दु संख्या-3 जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक 7-40-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में संप्रवर्तक के डिफाल्ट प्रकरण (Events of Default and Consequences) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2 (ii) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money

paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+I% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice” यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.3 () में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I% की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20-05-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03-2020 से 06 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में : विलम्ब की अवधि का आकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। इस बिन्दु में विपक्षी द्वारा प्रेषित संशोधित प्रदेशन-पत्र दिनांक i9-07-20:9 के औचित्य के सम्बन्ध में विचार किया जायेगा।

संशोधित प्रदेशन-पत्र दिनांक 49-07-2049, जिसमें विपक्षी ने शिकायतकर्ता से दिनांक 3i-0i-20:9 तक रु.4,0,384 /- (चार लाख दस हजार तीन सौ इक्यासी ma मात्र) की धनराशि जमा करने को कहा था, के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता ने अपनी लिखित बहस में यह उल्लेख किया है किया कि, “जब संशोधित प्रदेशन-पत्र, दिनांक Page 8 040 E-Court Re 9-07-2049 को प्रेषित किया गया है, तो 06 माह पहले उसे कैसे जमा किया जा सकता है?”।| इस सम्बन्ध में विपक्षी ने अपनी लिखित बहस में यह उल्लेख किया है कि उनके द्वारा दिनांक 05-44-2048 को प्रेषित प्रदेशन-पत्र में धनराशि गलत अंकित हो गई थी जिसको सुधार करते हुए विपक्षी ने दिनांक 49-07-2049 को शिकायतकर्ता को संशोधित प्रदेशन-पत्र प्रेषित किया। उपरोक्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 49-07-2049 को प्रेषित प्रदेशन-पत्र में प्रक्रियात्मक त्रुटि है लेकिन मूल्यांकन के दृष्टिकोण से आवश्यक एवं उचित प्रतीत होता है। तद्नुसार निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर आरोपित विलम्ब शुल्क / पेनाल्‍टी वैधानिक है अथवा नहीं?

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस में ये कथन प्रस्तुत किया गया कि उन्होंने विपक्षी द्वारा मांग की गयी धनराशि का भुगतान समय पर किया था तथा विपक्षी ने शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि की प्रविष्टि लेजर में नहीं की जिसके लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा Hprc बैंक को | लिखे गए पत्र, दिनांक 02-05-2022 का हवाला दिया तथा विपक्षी द्वारा अपलोड किये गए अन्तर कार्यालय पत्र, दिनांक 07-40-2022 एवं 43-02-2023 का भी उल्लेख किया है। विपक्षी ने अपने जवाब में स्पष्ट किया कि शिकायतकर्ता ने कब्जा लेने और विकय-विलेख के निष्पादन के लिए की जाने वाली औपचारिकताओं को पूरा करने में विलम्ब किया है, जिसके लिए शिकायतकर्ता को रु75 /- प्रति दिन की दर से विलम्ब शुल्क / treet देना होगा। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखीय साक्ष्यों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा दी गई धनराशि की प्रविष्टि विपक्षी द्वारा अपने लेजर में नहीं की गई जिसके कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के ऊपर रु75/- प्रति दिन की दर से विलम्ब शुल्क /पेनाल्‍टी लगाई गई है, इसके लिए शिकायतकर्ता को जिम्मेदार ठहराया | जाना उचित नहीं है। अतः उपरोक्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर आरोपित विलम्ब शुल्क /पेनाल्‍टी वैधानिक नहीं है। तद्नुसार निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। Page 9०40 E-Court Ee . . विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के ऊपर रु75/- प्रति दिन की दर से विलम्ब - इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 . यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार wry शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक oi-03-20:7 से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिये भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+H% दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृ ष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। शुल्क / ee लगाई गई है, इसके लिए शिकायतकर्ता को जिम्मेदार ठहराया जाना उचित नहीं है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर आरोपित विलम्ब शुल्क / पेनाल्‍टी वैधानिक न होने के कारण देय नहीं है। की धारा-38, 402), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वे उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदोपरान्त पत्रावली दाखिल दफतर हो। दिनांक: 26--42--2023. Poe . ; अध्यक्ष, WT | Page 0 of 0