भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 शिकायत संख्या- LKOI62/08/80457/202 रघुनन्दन सिंह ws सुनवाई तिथि- 27.07.2022 बनाम सुनवाई पीठ- 0(ए) उ0प्र0 आवास एवं विकास परिषद धारा-38/40 के अन्तर्गत आदेश

पुकार करायी गयी। उभयपक्ष उपस्थित हैं | पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के अनुपालन की स्थिति ज्ञात करने तथा यथावश्यकता रेरा अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। पत्रावली का अवलोकन किया गया एवं उपस्थित पक्षकार को OT गया। प्राधिकरण के समक्ष यह सूचित किया गया कि इस प्रकरण में कोई अपील विचाराधीन नहीं है । प्रकरण में रेरा द्वारा दिनांक- 29,2.2024 को निम्न आदेश पारित किया गया था- 4. विपक्षी को आवेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार धनराशि प्राप्त कर विक्रय-विलेख कराकर शिकायतकर्ता को इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 27.04.2049 a संशोधित प्रदेशन-पत्र जारी करने की तिथि 03.08,2024 तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया are निर्धारित ॥0//२+4% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को ares की जायेगी। फोर्स मैज्योर को टृष्टियत रखते हुये दिनांक-25.03. 2020 से दिनांक-25.09. 2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता & कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लायू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर जे ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥6//२+7% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि RT लायू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उत्ती दर से गणना की जायेगी।

दिनांक 25.03.2022 और 25.04.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना-पत्र तथा दिनांक s 4 04.04.2022 को ऑनलाइन प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 29.2.202) का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक-07.04.2022 को रेरा के पत्नांक संख्या-3749/रेरा/अनु0नोटिस/2022-23 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि वें 45 दिन के भीतर अनुपालन सुनिश्चित करें | तत्पश्चात दिनांक 04.06.2022 को विपक्षी को पत्रांक संख्या- 6493/यू.पी.-रेरा/का0द0नो0/नोटिस/2022-23 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए पुनः अनुपालन सुनिश्चित करने हेतु सूचित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक न तो उक्त आदेश का कोई अनुपालन किया गया और न ही अनुपालन आख्या उपलब्ध करायी गयी है। दिनांक-27.07.2022 को सुनवाई में उभयपक्ष प्रस्तुत हुए | शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा रेर के आदेश का अनुपालन नहीं किया जा रहा है तथा न ही कोई अपील दाखिल की गई जिसके कारण अनुपालन की स्थिति स्पष्ट नहीं है । विपक्षी के अधिवक्ता द्वारा पीठ को अवगत कराया गया कि शिकायतकर्ता को पूरा पैसा जमा कराने हेतु पत्र जारी किया जा चुका है। उपरोक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:-

38. (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, regarding any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं :-

40. (7) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, ३ 2 then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 में यह प्रावधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है, तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान है कि:-

If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the A uthority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to Jive per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority, उपरोक्तानुसार यदि विकासकर्ता/प्रमोटर द्वारा प्राधिकरण के आदेश का पालन नहीं किया जाता है तो विकासकर्ता/प्रमोटर प्रतिदिन जब तक कि प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जाता तब तक के लिए प्रश्नगत परियोजना की कुल लागत के पाँच प्रतिशत तक के दंड पाने की भागी होंगे जो प्राधिकरण द्वारा विनिश्चित किया जाएगा पत्रावली का अवलोकन किया गया जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा रेरा के आदेश दिनांक 29.I2.202 का अनुपालन नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा न तो कोई अपील दाखिल की गई है और न उत्तर दाखिल कर अनुपालन की स्थिति स्पष्ट की गई है। विपक्षी के अधिवक्ता द्वारा पीठ को सुनवाई में अवगत कराया गया कि शिकायतकर्ता को पूरा पैसा जमा कराने हेतु पत्र जारी किया जा चुका है उक्त के संबंध में विपक्षी द्वारा संबंधित साक्ष्य दाखिल नहीं किए गए है जिससे उनके उक्त कथन को बल मिल सके। अतः यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा रेर के आदेश दिनांक 29.2.200) का अनुपालन नहीं किया गया है।

तदनुसार पक्षकारों के तकों को सुना गया एवं पत्रावली के परिशीलन से प्रस्तुत हुए तथ्यों तथा रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप, प्रकरण में सचिव रेरा, रेरा नियमावली के नियम 24 के अधीन कब्जा दिलाने की कार्यवाही करायें व दिनांक 29-42-2024 के आदेशानुसार देय ब्याज हेतु Raat सर्टिफिकेट जारी किया जाये | तत्पश्चात प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत कार्यवाही करने हेतु समस्त तथ्यों सहित पत्रावली प्राधिकरण को सन्दर्भित की जाये। ane <<) ना ला ‘ दिनांक - (), / | /2022 mee (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण