उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ--04 शिकायत संख्या 7LKO62/08/80322/2024 a) - ््््--/ऋं्अओओन- वादी बनाम पार्थ इन्फाबिल्ड प्राग्लि० आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा तथा विलम्बित ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी की परियोजना *पार्थ-आर्का फेज-2" लखनऊ में एक इकाई-4804 बुक कराया था जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा रु० 55,08,866.00 (पचपन लाख आठ हजार आठ सौ छियाछठ रूपए मात्र) धनराशि अदा की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह भी अंकित किया है कि परियोजना में निर्माण कार्य ae गति से किया जा रहा है तथा विपक्षी द्वारा स्वीकृत मानचित्र के अनुसार निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. भुगतान योजना। 2. स्वीकृत मानचित्र | 3. दिनांक 42.04.2047 को जारी आवंटन पत्र/अनुबन्ध पत्र की प्रति।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक 09.7.202i के प्रस्तर-06 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.09.20:6 को पत्र के माध्यम से परियोजना "पार्थ-आर्काः में 38प्राट इकाई बुक कराने हेतु आवेदन दिया था जिसके उपरान्त दिनांक 42.04.2047 को दोनों पक्षों के मध्य क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लेक्सी पेमेंट प्लान के अन्तर्गत इकाई का आवंटन किया गया था। इकाई की कुल कीमत रु० 78,26,75.00 है। लिखित अभिकथन के प्रस्तर-09 में यह भी अंकित है कि दिनांक o3.44.207 को शिकायतकर्ता को बिना कब्जा विक्रय अनुबन्ध पत्र निष्पादित कराने हेतु पत्र प्रेषित किया गया था। प्रस्तर-40 में अंकित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक मात्र रु० 55,08,866.00 का भुगतान किया गया है। प्रस्तर-44 में अंकित है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2047, 03.03.207, 07.08.2048 को मांग पत्र प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी मांग पत्र पर धनराशि की अदायगी नहीं की गयी। परियोजना दिनांक 30.07.20:7 को उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत है, जिसमें परियोजना की पूर्ण तिथि 34.42.20:9 अंकित की गयी थी जिसे विस्तृत कर दिनांक 3.2.2020 कर दी गयी थी, परन्तु कोविड-49 की 2" Wave के कारण परियोजना की पूर्णता तिथि 29.42.2024 हो गयी है। परियोजना में जो भी विलम्ब हुआ है वह अपरिहार्य कारणों की वजह से हुआ है। परियोजना का निर्माण कार्य प्रगति पर है एवं 24वी मंजिल - तक निर्माण कार्य पूर्ण है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन के प्रस्तर-48 में अंकित किया गया है कि इकाई का कब्जा दिसम्बर-2022 तक प्रदान दिया जाएगा।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किया गया है :- 4. दिनांक 42.04.2047 को जारी आवंटन पत्र /अनुबन्ध पत्र की प्रति। 2. मांग पत्र की प्रति। उपस्थित पक्षकारों के cat को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया ab गया। अभिलेखों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत इकाई विपक्षी की परियोजना “पार्थ-आर्का फेज-2” में बुक करायी गयी थी, शिकायतकर्ता द्वारा मात्र रु० 55,08,866.00 (पचपन लाख आठ हजार आठ सौ छियाछठ रूपए मात्र) का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 2.07.20:7 को शिकायतकर्ता के पक्ष में इकाई आवंटन जारी किया गया था। दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र TRAR-8(h) के अनुसार 36+6 माह में इकाई का कब्जा प्रदान किया जाना था। आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 2.04.207 का है, इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की तिथि 47.07.2020 हुई, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्ण तिथि 34.42.20:9 अंकित की गयी थी जिसको विस्तृत कराकर पूर्णता तिथि 34.42.,2020 कर दी गयी थी पुनः कोविड-49 के कारण परियोजना की पूर्णता तिथि 30.06.2024 तक विस्तृत कर दी गयी थी जिसे पुनः कोविड-49 की 2 Wave के कारण परियोजना की पूर्णता तिथि 29.42.2024 कर दी गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन के wes में अंकित किया गया है कि इकाई का कब्जा दिसम्बर-2022 तक प्रदान कर दिया जाएगा। इस प्रकार शिकायतकर्ता को विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि: आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- According to Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession, The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited \ 3 with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

According to Section 8(!)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment duc to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स ert var धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 30.:2.20:9 भू-सम्पदा नियमावली 20:8 A संशोधन हेतु दिये गये प्रस्ताव को अनुमोदित किया गया जिसके अनुसार :- af

5() The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent. Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India i.e. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Rank of India Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLRH प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9 (ji) A प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, ae along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर (iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 27.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या--740 //8-3-48-65 fafer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of Jf ४ possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

तदनुसार शिकायतकर्ता की प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.42.2022 तक शिकायतकर्ता से नियमानुसार विधिक एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर आवंटित फ्लैट का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 44.07.2020 से वास्तविक कब्जा प्राप्ति की तिथि तक भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित McLRH प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | 2. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाय। दिनांक- js’ foe /2022 dr J, we <p> (कल्पना मिश्रा) \ \ सदस्या उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण