उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) शिकायत संख्या : LKOL62/07/77573/202 Sern Wt rants nnn वादी बनाम सुकृति Sere Moo जनिान प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “साईं यश रेसिडेन्सी" लखनऊ में एक इकाई संख्या-72/302 बुक कराया था जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा रु० 25,36,059.00 (पच्चीस लाख छत्तीस हजार उनसठ रूपये मात्र) धनराशि अदायगी की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में यह अंकित किया है कि परियोजना का निर्माण कार्य बहुत मंद गति से किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 23.06.2024 को परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया था जिसके अनुसार परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.4.2024 को प्रत्युत्तर पत्र दाखिल किया गया है जिसके बिन्दु संख्या-3 में अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अपने सभी लेजर दस्तावेज रसीदें और मांग पत्र पर स्पष्ट रूप से दोनों आवंटियों का नाम अंकित किया गया eo :

है। बिन्दु wen 4 में अंकित है कि इकाई संख्या 72302 दिनांक 3.05.20I3 को बुक कराया गया था जिसका आवंटन दिनांक 07.42.2043 को तथा विक्रय अनुबन्ध पत्र दिनांक 02.05.2044 को निष्पादित किया गया था। उठप्र० रेरा के प्राविधानों के अनुसार इकाई का कब्जा 36 माह (दिनांक 49.05.2047) में विक्रय अनुबन्ध पत्र की तिथि से दिया जाना है। इस प्रकार प्रश्नगत शिकायत असामयिक नहीं है। बिन्दु संख्या 5 में अंकित किया गया है कि शेष धनराशि Bo 4,30,94.00 0.0./0.८ प्राप्त होने के पश्चात्‌ दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किया गया है :- 4. दिनांक 20.05.2044 को निष्पादित विक्रय अनुबन्ध पत्र। 2. भुगतान विवरण। 3. धनराशि अदायगी की रसीद | 4. दिनांक 07.42.2043 को जारी आवंटन पत्र। 5. दिनांक 43.05.2043 का आवेदन पत्र। 6. मांग पत्र की प्रति। 7. विवरण पुस्तिका की प्रति।

विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के साक्ष्य की प्रति प्राप्त की गयी, विपक्षी ने लिखित अभिकथन दिनांक 25.40.2024 के प्रस्तर-4 में अंकित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध गलत शिकायत दाखिल की गयी है जिसे विपक्षी द्वारा अस्वीकार किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा इकाई संख्या 72/302 साईं यश रसिडेंसी में शिकायतकर्ता को आवंटित की गयी थी। प्रस्तर-3 में अंकित है कि प्रश्नगत शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है क्योंकि यह Nonjoinder Misjoinder party से ग्रसित है। प्रश्नगत इकाई में श्रीमती सुष्मिता जैन और श्री सुबोध जैन संयुक्त आवंटी हैं, परन्तु प्रशगगत शिकायत श्रीमत्ती सुष्मिता जैन से दाखिल की गयी है। प्रस्तर-4 में अंकित किया गया है कि रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 44.02. 2022 अंकित की गयी है इसी कारण प्रश्नगत शिकायत असामयिक है। प्रस्तर-5 में अंकित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल किया गया शिकायत में कहीं पर पूर्णता तिथि अंकित wall 2 नहीं की गयी है और न ही यह अवगत कराया गया है कि इकाई का कब्जा कब दिया जाना था। विपक्षी द्वारा इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को दिनांक 47.42.2020 एवं 05.02.202 को कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित कर दिया गया है। शिकायतकर्ता को रु० 4,30,494.00 की धनराशि जमा कर इकाई का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। प्रस्तर-7 में अंकित है कि शिकायतकर्ता एक निवेशक हैं जो कि विपक्षी की परियोजना गें दो अलग अलग इकाई में निवेश किया गया था जिसमें से एक इकाई संख्या 404 टॉवर-टी2 में था जिसे निरस्त कराकर जमा की गयी धनराशि को इकाई संख्या 72/302 में समायोजित करा लिया गया। प्रस्तर-8 में यह अंकित है कि शिकायतकर्ता शेष धनराशि जमा कर इकाई की रजिस्ट्री करा सकते हैं।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किया गया है :- 4. दिनांक 07.42.2020, 05.02.2024 का कब्जा प्रस्ताव TA! 2. दिनांक 29.02.20i5 को जारी आवंटन पत्र। 3. धनराशि अदायगी की रसीदें | 4. दिनांक 49.02.2045 को निष्पादित विक्रय अनुबन्ध पत्र। 5. भुगतान विवरण। उपस्थित पक्षकारों के तर्कों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों का अवलोकन किया। अभिलेखों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना “साईं यश रेसिडेन्सी” लखनऊ में एक इकाई संख्या-72/302 बुक कराया था जिसके एवज में धनराशि की अदायगी की गयी है। दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित विक्रय अनुबन्ध पत्र दिनांक 20.05.2044 में इकाई का कब्जा प्रदान करने की कोई समय अवधि स्पष्ट रूप से अंकित नहीं की गयी है। विक्रय अनुबन्ध पत्र में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है — er 3 al

5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was nu delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20]4, Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to?

उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एवं रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। आवंटन पत्र दिनांक 20.05.2044 का है, इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की तिथि 49.05.2047 हुई, परन्तु अभी तक इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 07.42.2020 एवं 05.02.202 को कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित कर दिया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक 0.0,/८.0 प्राप्त नहीं किया गया है। इस प्रकार शिकायतकर्ता को परियोजना का 0.0/८.८. प्राप्त होने तक विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। / rl इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- According to Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession, The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time {ine under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

According to Section !8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay til! handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay eC 5 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व oat के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक i7..0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,”“पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 () में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate} on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |/८॥२+१ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। a Neo इसके अतिरिक्त दिनांक 7.:0.20:8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना -Wea-7740 /8-3-t8-05 fafa /ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,) Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को Fifas—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए कटा 7 विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

तद्नुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 06 माह के अन्दर परियोजना का 0.0./0.0 प्राप्त कर शिकायतकर्ता से नियमानुसार शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर आवंटित इकाई की रजिस्ट्री कराकर का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 49.05.2047 से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित McLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 2. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक-2-०-/ ०५ / 2022 Cpe OL ५9५०... (कल्पना मिश्रा) सदस्या उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण