भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ--04(ए) उपस्थिति :- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत WKA—LKO62/07/7756/202 मिनी 5 i a er शिकायतकर्ता बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद, 404 महात्मा गांधी मार्ग, कक eet coe Geel किक पड ot At it MT ee ae विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि के लिए ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाए जाने हेतु विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना कैलाश werd, सेक्टर-48, वृन्दावन योजना-4, लखनऊ के अंतर्गत एक 2BHK फ्लैट संख्या-0-602 का आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक-28.02.2045 को मांगपत्र /आवंटन-पत्र जारी किया गया था, जिसमें फ्लैट का एरिया 74.84 वर्ग Mo एवं अनुमानित विकय मूल्य wo 26,00,000 /- दर्शाया गया था। शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा Go 26,00,000/— की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई के दौरान यह अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा उनके फ्लैट के सापेक्ष जमा की गई धनराशि के सम्बन्ध में प्रस्तुत लेजर अकाउंट में कुछ त्रुटियां हैं, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा ठीक कराने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा न प्रदान किये जाने के कारण यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि के लिए ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाए जाने हेतु प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये हैं :-

. आवेदन-पत्र दिनांक 04.08.2044 की प्रति। . मांग पत्र /आवंटन-पत्र दिनांक-28.02.2045 की प्रति। . धनराशि भुगतान विवरण की प्रति। - पंजीकरण पुस्तिका की आंशिक प्रति। ne FWD = 5. जमा धनराशि की wie उपलब्ध कराने हेतु विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 27.05.2004 की प्रति।

प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्ता की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब दिनांक-42.08.2024 को प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद-पत्र में यह बताया गया है कि शिकायतकर्ता ने परिषद द्वारा संचालित परियोजना कैलाश wads, सेक्टर-48, वृन्दावन योजना, लखनऊ में पंजीकरण शुल्क रू. 4,30,000/- जमा करके 2BHK फ्लैट हेतु आवेदन किया था। शिकायतकर्ता को दिनांक-28.02.205 को मांग पत्र के शर्ताधीन किश्तों के विवरण सहित आवंटन पत्र जारी किया गया था। पंजीकरण पुस्तिका में उल्लिखित प्राविधान के ReR- में उल्लिखित है कि इकाई का मूल्य अनुमानित है एवं निर्माण कार्य 27 माह में किया जाना प्रस्तावित है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपने किश्तों का निर्धारित अवधि में नियमित भुगतान नहीं किया गया है अतः इस प्रकार शिकायतकर्ता ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को सम्पति प्रबन्धक द्वारा पत्र दिनांक 27.05.202 प्रेषित किया गया था, जिसमें उनको यह अवगत कराया गया कि फ्लैट के विरूद्ध जमा धनराशि का स्पष्ट मिलान नहीं हो पा रहा है अतः आवंटी अपनी जमा धनराशि की whe कार्यालय में उपलब्ध कराने का कष्ट करें। परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि की रसीदें कार्यायल को उपलब्ध नहीं कराई गयी, जिस कारण शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन पत्र जारी नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनकी यह परियोजना में रेरा में पंजीकृत है, जिसका निर्माण कार्य पूर्ण करने की समयावधि दिनांक 30.06.2049 तक थी, किन्तु अपरिहार्य कारणों से विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में परियोजना पूर्ण न किए जाने के कारण उन्होने परियोजना पूर्णता तिथि बढ़ाये जाने हेतु रेरा में आवेदन किया गया, जिसके पश्चात कार्य पूर्ण होने की तिथि दिनांक 34.42.2049 तक विस्तारित कर दी गई। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करके पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 27.42.2049 को जारी कर दिया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं — 4. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। 2. मांग पत्र दिनांक-28.02.2045 की प्रति। 3. जमा धनराशि की रसीदें उपलब्ध कराने हेतु शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक 27.05.202 की प्रति। 4. What प्रमाण-पत्र दिनांक 27.2.2049 की प्रति। os दोनों पक्षों के cof of सुनने के उपरान्त प्रकरण में निम्न बिन्दु विचारित किये जाते हैं:- 4. क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित थी ? यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो किस दर से ? निस्तारण बिन्दु संख्या —4 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित थी ? यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 में अंकित प्राविधान/शर्तों के अनुसार फ्लैट का निर्माण मांगपत्र निर्गमन की तिथि से 27 माह की अवधि में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है तथा विपक्षी द्वारा दिए गये अपने लिखित अभिकथन में उल्लेख कर यह अवगत कराया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा दिये जाने की कोई अवधि निर्धारित नहीं है। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जे की तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S & FORTUNE INFRASTRUCTURE VS TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:-

435. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 2074, Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. when once comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/ complainants is entitled to. उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई स्पष्ट तिथि न दी गई हो वहाँ समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक Is 3 रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। यदि विपक्षी के कथनानुसार निर्माण 27 माह में किया जाना था तो भी शेष औपचारिकताओं के साथ 36 माह कब्जा दिये जाने हेतु पर्याप्त है।

शिकायतकर्ता के पक्ष में उक्त इकाई का आवंटन /मांग-पत्र दिनांक-28.02.2045 को किया गया था। इस प्रकार 36 माह जोड़ते हुए कब्जा दिनांक-27.02.2048 तक दिया जाना चाहिए था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIO456 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि-- 02.07.20i5 एवं परियोजना पूर्णता तिथि-30.06.2049 अंकित की गई है, जिसे विपक्षी के आवेदन पर रेरा द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-6 के अंतर्गत दिनांक 34.2.20:9 तक विस्तारित कर दिया गया था, जिसके पश्चात परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 27.42.209 को जारी किया गया। उक्त से यह प्रतीत होता है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित थी। अतः विलम्बित ब्याज की गणना दिनांक 27.02.2048 से आगणित की जायेगी | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या -2 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो किस दर से ? विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :-

Section 4(220)(0 enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over Possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over Possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(220)(0 he is not absolved of liability under the agreement for sale, Section 78072 6) lays down that if the promoter Sails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he 2 is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it.

The obligation imposed on the promoter ta pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक गें यह we है कि उ0प्र0 रेरा के whens के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया हैं। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent— Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent-Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त नजीर में स्पष्ट रूप से वर्णित है कि परियोजना में विलम्ब की अवधि की गणना, परियोजना की ओ0सी0० /सी0सी0 प्राप्त करने तक अथवा कब्जा ऑफर किये जाने कि तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों /अभिलेखों से यह प्रतीत होता है कि शिकायकतकर्ता द्वारा अपनी निर्धारित किश्तों का भुगतान मांगपत्र में उल्लिखित अंतिम देय तिथियों से पूर्व ही वर्ष 20:7 में ही अदा कर दिया गया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.05.2024 को शिकायतकर्ता को पत्र प्रेषित कर समस्त जमा धनराशि की रसीदें विपक्षी के कार्यालय में उपलब्ध कराने के लिए अनुरोध किया गया जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपना भुगतान वर्ष 20:7 में ही अदा कर दिया गया था, जिसका साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध है परन्तु विपक्षी द्वारा 04 वर्ष बाद एकाउंट मिलान करने हेतु शिकायतकर्ता से उनकी जमा धनराशि की wie प्रस्तुत करने के लिए कहा os 5 गया, जिससे यह निष्कर्ष निकलता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की धनराशि का उपयोग किया गया है एवं एकाउंट सेटलमेंट में विपक्षी द्वारा स्वयं विलम्ब किया गया है। अतः विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना दिनांक 27.02.20i8 से ओ.सी./सी.सी. अथवा प्रदेशन-पत्र जारी होने की तिथि जो भी बाद में हो तक का ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। शिकायतकर्ता द्वारा जो लेजर अकाउंट में त्रुटियों का उल्लेख किया गया है उसके सम्बन्ध में विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि आवंटी द्वारा किश्तों के मद में जमा की गईं धनराशि का मिलान कराकर त्रुटियों को अतिशीघ्र सही कराकर अंतिम गणना-पत्र जारी करना सुनिश्चित Hr |

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र० रेरा अथॉरिटी ERT दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। जहां तक शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की है। क्षतिपूर्ति / प्रतिकर का निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता “न्यायनिर्णायक अधिकारी” के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र है। TAR बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 30 दिन के अन्दर अंतिम गणना-पत्र जारी करें तत्पश्चात अग्रिम 30 दिनों के अंदर शिकायतकर्ता से नियमानुसार धनराशि प्राप्त कर विक्रय-विलेख कराकर शिकायतकर्ता को इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें |

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक दिनांक 27.02.2048 से ओ.सी. / MR. अथवा प्रदेशन-पत्र जारी होने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित McLRH% की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत है 6 रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(०४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH% की ब्याज दर से देय होगा। यदि इसके अधिक से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- | /।),/2024 0..- बजा Tie / (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण