उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 प्रीठ-04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) शिकायत संख्या : LKOI62/07/5754/2020 ART Cen ceenennetneetnnen वादी बनाम सहारा ass RT fo न्‍न्‍ून्‍न्‍न्‍प प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध ब्याज सहित धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में अंकित किया है कि विपक्षी की परियोजना “सहारा सिटी होम्स” लखनऊ में तीन फ्लैट WeN-c25/202, 04/503 & A2/306 बुक कराया था जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा रु० 23,48,250 //- (रु० तेइस लाख अड़तालीस हजार दो सौ पचास मात्र) की अदायगी की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में अंकित किया गया है कि परियोजना में विलम्ब होने पर तीनों इकाईयों को ८25/402 में सम्मलित कर भुगतान की गयी धनराशि का समायोजन कर दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल की है:- 4. भुगतान विवरण | 2. दिनांक 44.04.2042 को जारी पंजीकरण पत्र। 3. दिनांक 08.09.2008 को जारी आवंटन पत्र। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा लिखित कथन तथा मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के प्रतिलिपि दाखिल किये हैं। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में अंकित किया है en

कि सहारा ग्रुप की कम्पनी SIRECL, SHICL व SEB के मध्य वर्ष, 20i0 में विवाद हो गया था जिसके सम्बन्ध में ao सर्वोच्च न्यायालय में सिविल अपील दाखिल की गयी थी ज़िसमें Aro सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के प्रकाश में 5६8| द्वारा सहारा सिटी होम्स की सम्पत्तियाँ व बैंक एकाउण्ट को ae कर लिया। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में यह भी अंकित किया है कि दिनांक 2t.47203 को पारित आदेश के रहते हुए किसी भी सम्पत्ति का हस्तांतरण किया जाना Wo सर्वोच्च न्यायालय के आदेश की अवमानना होगी। विपक्षी द्वारा प्रयास किया जा रहा है कि बाजार से उधार लेकर धन की व्यवस्था करके शिकायकर्ता की इकाई €25/202 का कब्जा विलम्बित ब्याज सहित अगस्त-2024 तक प्रदान कर दिया जाये। सभी पक्षों के तर्कों को सुना गया तथा पत्रावली उपर उपलब्ध अभिलेखों को अवलोकन किया गया।

शिकायतकर्ता की ओर से तर्क दिया गया है कि Ho सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सहारा ग्रुप के विरूद्ध गैर कानूनी तरीके से निवेशकों से लिये गये धन को लौटाने को कहा गया है। ट्रिब्यूनल के द्वारा पारित आदेश में सहारा ग्रुप को निवेशकों का धन लौटाने को कहा गया, लेकिन सहारा द्वारा किसी भी आदेश का पालन नहीं किया गया। वर्ष-2042 में मा0 सर्वोच्च न्यायालय ने सहारा ग्रुप के पक्ष को गलत पाया और निवेशकों का पैसा किश्तों में लौटाने को कहा। सहारा ग्रुप मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का पालन करने में असफल रही जिस कारण मा0 सर्वोच्च न्यायालय को सहारा ग्रुप के एकाउण्ट सीज करना पड़ा और सम्पत्ति कर्क करने का आदेश दिया। आदेशों के अवमानना करने के कारण सहारा ग्रुप को “अपरिहार्य बाध्यता” में नहीं डाला जा सकते। सहारा ग्रुप हम लोगों के पैसों से लोन की fred एवं किराया भर रहे हैं तथा हम लोगों के लिये कोई व्यवस्था नहीं की गयी है। सहारा प्राईम सिटी लि० द्वारा मेरे द्वारा की गयी शिकायत का कोई समाधान प्रस्तुत नहीं किया। शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का सभी पेमेन्ट अदा किया गया है जिसकी साक्ष्य उपलब्ध है, जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। यूनिट में कोई कार्य नहीं हो रहा है। पूरी बिल्डिंग 9 फ्लोर तक ढाँचे के रूप में खड़ी है। अपरिहार्य बाध्यता का कोई भी क्लाज विपक्षी पर लागू नहीं होता। विपक्षी अपनी नकामियों को अपरिहार्य बाध्यता में डालना चाहती है। विपक्षी अपने wet तथा लिखित no म

तथ्यों से भ्रमित करना चाहते हैं। विपक्षी की कम्पनी द्वारा वर्थ-डे, उत्सव आदि के सम्बन्ध में व्यावसायिक विज्ञापन दिए जा रहे हैं, परन्तु खरीददारों की परेशानियों का काई समाधान विपक्षी नहीं दे रहे है। यद्यपि शिकायतकर्ता द्वारा तर्क दिया गया है की शिकायत का नियमानुसार निस्तारण करके विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाये। विपक्षी ने यह भी स्पष्ट किया है कि शिकायतकर्ता की इकाई तैयार करके उसका कब्जा अगस्त-2024 तक प्राप्त करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने तर्कों में लिखित कथन में अंकित किये गये तथ्यों को दोहराया है और शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी धनराशि तथा जारी किये गये आवंटन-पत्र आदि को स्वीकार किया है तथा अपरिहार्य बाध्यता में ao सर्वोच्च न्यायालय में पारित किये गये आदेश के सम्बन्ध में कहा है।

पत्रावली में उपलब्ध समस्त अभिलेखों के अवलोकन तथा पक्षकारों को सुनने के “ORT यह तथ्य स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी में फ्लैट बुक कराया था जो समयावधि व्यतीत हो जाने के उपरान्त भी उसे प्राप्त नहीं हो सका। उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। विपक्षी के द्वारा अपरिहार्य बाध्यता के सम्बन्ध में wo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया है। Alo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि mo सर्वोच्न्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में 558। द्वारा कार्यवाई की गयी तथा विपक्षी की कम्पनी के एकाउण्ट को सीज, और कतिपय सम्पत्तियों को जब्त किया गया। इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से दाखिल किये गये प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि 5६8। द्वारा पारित आदेश के पृष्ठ Werte के बिन्दु 4 में 40 प्रतिशत सम्पत्तियों को अटैच किये जाने के आदेश पारित किये गये हैं जो लखनऊ में स्थित कुल भूमि 494 एकड़ के सम्बन्ध में है। जिसे सहारा ग्रुप के कम्पनी arti करोड़ का प्रतिफल देकर खरीदा गया है। इस सम्बन्ध में SEB के द्वारा संलग्नक 3 दाखिल किया गया है जो यह दर्शाता है कि सहारा सिटी होम्स के 494 एकड़ जमीन में से 40 प्रतिशत प्रापर्टी अटैच किया है शेष 60 प्रतिशत प्रोजेक्ट में है। इस 60 प्रतिशत से विपक्षी शिकायतकर्तागण की धनराशि को मय ब्याज से वापस कर सकता है। इसी पा 3

सन्दर्भ में उपभोक्ता विवाद प्रतितोष आयोग उ0प्र0 द्वारा रमेशचन्द्र बनाम सहारा प्राईम सिटी शिकायत संख्या 33/20I6 में पारित आदेश दिनांक 4.09.207 में शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल परिवाद को स्वीकार करते हुए मूल धनराशि ia प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने, इसके अतिरिक्त प्रति कर लथा उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित किये गये हैं। राज्य उपभोक्ता प्रतितोष आयोग जयपुर राजस्थान द्वारा परिवाद संख्या 55 /20:5 आदेश दिनांक 05.07.20:6 से पारित आदेश के अनुसार शिकायतकर्तागण को मूल धनराशि 48 प्रतिशत ब्याज की दर से तथा इसके अतिरिक्त प्रतिकर एवं उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित किये गये हैं।

mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश जिसको उपरोक्त स्टेट उपभोक्ता फोरम द्वारा पारित आदेशों में अंकित किया है, से स्पष्ट है कि मा० सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित प्रश्नगत स्थगनादेश विपक्षी सहारा सिटी होम्स के मार्केटिंग तथा सेल्स विभाग को फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोकता है तथा इस स्थगनादेश में ऐसी कोई शर्त भी नहीं लगायी गयी है कि सहारा सिटी होम्स का मार्केटिंग एवं सेल्स विभाग चल रहे प्रोजेक्टों को पूरा न करें और केताओं को कब्जा न दें। विपक्षी स्थगनादेश के पश्चात फ्लैटों की कीमत की धनराशि प्राप्त करता रहा है और दूसरी ओर फ्लैटों का कब्जा देने में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का सहारा ले रहे हैं। विपक्षी द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय में दाखिल की गयी याचिका की, अवमानना याचिका और अन्य तथ्यों के सम्बन्ध में कोई भी प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी। हम लोगों का यह सुविचारित मत है कि mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित स्थगनादेश में विपक्षी को बुक कराये गये फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं Ver गया है और विपक्षी को अपने प्रोजेक्ट को पूरा करने से भी यही रोका गया है। Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में सहारा ग्रुप के कम्पनियों को चल अथवा अचल सम्पत्तियों के सम्बन्ध में आदेश पारित किया है, जो किसी भी प्रकार से विधिक स्वामियों द्वारा सहारा प्राइम सिटी में बुक कराये गये फ्लैटों के सम्बन्ध में रोक नहीं लगाता है। Alo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा किसी भी न्यायिक अथवा अर्द्ध न्यायनिक कार्यालय को विपक्षी की प्रश्नगत सम्पत्तियां जो स्थगनादेश से र््जी 4 अच्छादित नहीं है, के सम्बन्ध आदेश पारित करने से अथवा कब्जा दिलाये जाने से नहीं रोका गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा ब्याज सहित धनराशि वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। विपक्षी द्वारा नियत अवधि तथा ग्रेस समय आवंटन-पत्र के दिनांक से शुरू होता है के अन्तर्गत कब्जा शिकायतकर्ता को नहीं दिया गया। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ के निर्णय में मा० सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के we 40 में निम्न ऑबज़रवेशन किया है:- As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly.......... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be Ko

unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund. इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैः- 552, Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on- (a) Protection of interst of the allottees, promoter and real estate agent; 0) Any other issue that the authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर" के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि Alo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि — According to Section 4(2)(2)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not ve 6

rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(2)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(4)(०), he is not absolved of liability under the agreement for sale. According to Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. we The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation

for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 30.22.20i9 भू-सम्पदा नियमावली 20॥8 में संशोधन हेतु दिये गये प्रस्ताव के अनुसार :- 5() The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent. Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India ie. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Bank of India Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLR+ प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक दो 8

47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (ea /पद्टा के लिए करार) नियमावली cos अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पद्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9 (ii) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर aiiii) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 77.0.20i8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना WEAT-7740 /8-3-8—-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल Wr के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"ए.] Schedule for possession of the said ({Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or "९-- 8 failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

परिणामतः भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-48 के अन्तगर्त विपक्षी को यह आदेशित किया जाता है कि :- 4. विपक्षी शिकायतकर्ता से नियमानुसार शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर दिनांक 34.08.2004 तक आवंठित इकाई की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना एवं विलम्बित अवधि के लिए अनुबन्ध पत्र में अंकित कब्जा प्राप्ति की तिथि से वास्तविक कब्जा प्राप्त करने की तिथि तक टा॥+ प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। 2. उपरोक्त आदेश का अनुपालन न करने की स्थिति में विपक्षी दिनांक 34.08.2024 के पश्चात्‌ 45 दिन की अवधि के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा समस्त धनराशि को J 0 भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित McLR+H% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से प्रथम किश्त की तिथि से भुगतान की तिथि तक अदा करना सुनिश्चित करें। 3. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता की शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक- ७ ४,//०३ / 2024 है & SY VA (कल्पना मिश्रा) CEN (2224 सदस्या उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 44