E-Court उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र. आदेश अन्तर्गत धारा-38,/40 (2)/63 पीठ- 02 पीठासीनः-- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्या) शिकायत संख्या-- [॥(0462/07/54904/2020 Syed Sarwar Haider .शिकायतकर्ता बनाम तुल्सियानी कस्ट्रक्शन्स एण्ड डेवलपर्स AA we विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- श्री अमित द्विवेदी, अधिवक्ता विपक्षी :- श्री सौरभ मिश्रा, अधिवक्ता उपर्युक्त परिवाद में प्रार्थी /शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.2.2024 के क्रियान्वयन हेतु उपरोक्त अधिनियम की धारा-38 / 40 (2)/63 के अन्तर्गत आवेदन प्रस्तुत किया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेंरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) SS. Verma, —- /9 E-Court अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया 8) धारा- 34(g) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियग, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर

द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पेनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— 0७. Veme— 2/9 — श्र (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

“40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or 3/9 E-Court E-Court the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may _ be prescribed.” धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the

real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह 4/9 E-Court अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए | प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। venta प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश दिनांक 24.42.2024 कियान्वयन कराये जाने हेतु दिनांक 28.03.2022 को आवदेन किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 02.04.2022 को नोटिस जारी करते हुए i5 दिनों के अन्दर VAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी, तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 25.02.2022 को कारण दर्शाओं नोटिस जारी करते हुए i5 दिनों के अन्दर vat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 20.06.2022, दिनांक 22.08.2022, दिनांक 09.44.2022, दिनांक 23.03.2023, दिनांक 43.04.2023, दिनांक 27.04.2023, दिनांक 24.05.2023, दिनांक 07.07.2023, दिनांक 04.08.2023, दिनांक 05.09.2023, दिनांक 06.40.2023, दिनांक 20.40.2023, दिनांक 27.40.2023, दिनांक 06.42.2023, दिनांक 08.04.2024, दिनांक 07.02.2024 एवं दिनांक 05.03.2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 42.04.2023 को अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए यह इंगित किया है कि शिकायतकर्ता ने पीठ द्वारा धारा-34 के NS. )/2०४८०-, 5/9 E-Court अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.42.2024 का अनुपालन नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने एक्सिस बैंक से इकाई के लिए लोन लिया al शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के लिए धनराशि रूपये 3.608:5/— (तीन लाख साठ हजार आठ सौ uss रूपये मात्र) का ही भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा लोन के सापेक्ष कोई भी धनराशि बैंक को वापस नहीं किया गया है, जिस कारण बैंक ने शिकायतकर्ता द्वारा दिये गये लोन की धनराशि की वापसी के लिए डेट रिकवरी ट्रिब्यूनल, लखनऊ में शिकायत संस्थित की है। उपरोक्त शिकायत में डेट रिकवरी ट्रिब्यूनल, लखनऊ द्वारा यह आदेश पारित किया गया है कि लोन की धनराशि की वापसी के लिए बैंक द्वारा सुरक्षित waft (Secured Asset) से वसूली की जा सकती है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में किसी भी मांग पत्र का जवाब नहीं दिया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता का आवंटन वर्ष 2048 में निरस्त कर दिया गया।

विपक्षी द्वार आदेश दिनांक 24.:2.202 के अनुपालन में शिकायतकर्ता को दिनांक 46.02.2022, 07.03.2022, 26.05.2022 एवं 46.06. 2022 को शेष धनराशि का भुगतान करने के लिए मांग पत्र प्रेषित किये, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। विपक्षी ने दिनांक 44.40.2022 को पत्र के माध्यम से शिकायतकर्ता को सूचित किया कि यदि उनके द्वारा इकाई के सापेक्ष शेष धनराशि का भुगतान 45 दिनों में नहीं किया जाता है तो उनकी इकाई का आवंटन निरस्त कर दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा इस पत्र का भी कोई जवाब नहीं दिया गया। विपक्षी ५. Vear=. 6/9 E-Court द्वारा शिकायतकर्ता को पर्याप्त अवसर देने के उपरान्त भी कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई | अतः विपक्षी ने यह इंगित किया गया है कि वह उनके द्वारा पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.42.2024 का अनुपालन कर दिया गया है तथा वह शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-8 के अनुसार अग्रिम धनराशि की कटौती कर शिकायतकर्ता को शेष धनराशि वापस करने को तैयार हैं। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 25.0.2023 को दाखिल अतिरिक्त लिखित कथन (मत) में यह इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा पीठ को गुमराह किया जा रहा है, शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के सम्बन्ध में भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता और एक्सिस बैंक लि. के मध्य लोन के सम्बन्ध में एक समझौता दिनांक 29.08.2023 को हो गया है जिसमें बैंक ने शिकायतकर्ता से रूपये 44,00,000 //- (ग्यारह लाख मात्र) जमा करने के लिए कहा है। शिकायतकर्ता द्वारा समझौता-पत्र संख्या AXISB 2023--2024 / 2726995 दिनांक 29.08.2023 के क्रम में बैंक को बकाया धनराशि रूपये 44,00,000/— (भ्यारह लाख मात्र) जमा/ वापस कर दी है।

शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 06.04.2024 को अतिरिक्त लिखित कथन (मत) दाखिल करते हुए यह इंगित किया है कि वह पीठ द्वारा ai-3t के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.42.2024 के क्रम में विलम्बित ब्याज सहित कब्जा ही चाहते हैं। 0. Venere, 7/9 E-Court पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.42.2024 निम्नवत है:- “4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर सईद सरवार हैदर से नियमानुसार शेष धनराशि एवं Ke शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर आवंटित इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत दर से कब्जा प्रदान करने की तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें।............................०"«+«_न>- अतः उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.07.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने की सूचना, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24. 42.2024 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सेटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 30.07.2024 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.42.2024 के बिन्दु संख्या-4 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि के परिप्रेक्ष्य में वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करें तथा पत्रावली उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत इकाई का कब्जा दिलाये जाने KM leme, —_ 8/9 E-Court

की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु संदर्भित की जाती है। न्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कार्रवाई सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली रेश अधिनियम, 206 की धारा-38 /40 / 63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा) (सदस्या) feria :26,/ 066 / 2024 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 9/9