उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उप्र) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास अधिनियम, 20:6 की esi के अन्तर्गत आदेश पीठ-02 पीठासीनः- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या- (॥(0462/07/444382/2023 Col.SanjeevKumar 0 शिकायतकर्ता बनाम BHAVYACREATORS PVT.LTD. _|[_+<&............. विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- सुश्री महिमा पहवा, अधिवक्ता विपक्षी + अनुपस्थित शिकायतः- शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाए जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना BHAVYA CORPORATE TOWER में इकाई संख्या-329 दिनांक 06--09-2042 को आरक्षित कराया गया था। इकाई की कुल कीमत रु, 20,48,29/- (बीस लाख अड़तालीस हजार दो सौ उनन्‍नीस रूपए मात्र) है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा रु. 48.76,635,/- (अठ्ठारह लाख छिहतत्तर हजार छः सौ पैंतीस लाख रूपए मात्र) का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं कार्य मंद गति से किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया N. Vee - /0- है। विपक्षी द्वारा अभी तक इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है जबकि शिकायतकर्ता की ओर से कोई wiee नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किया गया है:-

4. Application Form दिनांक 065--09-2042 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 2. भुगतान योजना की प्रति (दिनांकरहित/अनअभिप्रमाणित) | 3. आवंटन पत्र दिनांक 48-42-2042 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 4. परियोजना के मानचित्र की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 5. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों की प्रतियाँ (अनअभिप्रमाणित) | 6. परियोजना के अद्यतन स्थिति के फोटोग्राफ्स की प्रतियाँ (स्वअभिप्रमाणित) | 7. आवेदन पत्र शपथ-पत्र सहित दिनांक 25-04-2025 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) | प्रश्नगत शिकायत की प्रथम सुनवाई दिनांक 20-40-2023 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित नहीं हुए। उसी दिन विपक्षी को उपस्थित होने हेतु पंजीकृत डॉक के माध्यम से नोटिस जारी करने के आदेश दिए गए। द्वितीय सुनवाई दिनांक 24-04-2024 को भी विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुए। उसी दिन विपक्षी को उपस्थित होने हेतु सार्वजनिक नोटिस जारी करने के आदेश दिए गए। तृतीय, चतुर्थ, पंचम, षष्टम एवं अंतिम सुनवाई क्रमश: दिनांक 46-08-2024, 45--0--2024, 09-42-2024, 44--02--2025 एवं 04-05-2025 को भी विपक्षी उपस्थित नहीं हुए। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति % “Justice delayed is Justice denied” के सिद्धांतों पर और समय दिये जाने का औचित्य नहीं बनता हैं। अतः एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। उपस्थित पक्षकारों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। उक्त आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किए जाते हैं :- b. ewe, -2/0- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव?

2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु dea बिन्दु der इस आशय का विचरित किया गया है कि an वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? प्रथम कोविड-49 की लहर को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये, दिनांक 43.05.2020 को भारत सरकार आवास और शहरी कार्य मंत्रालय की अधिसूचना PM-O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405 @ द्वारा कार्यालय ज्ञापन के प्रस्तर-6 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- “ Pee 6. Ministry has examined the said recommendation of CAC and accordingly advises all States/Union Territories and their Real Estate Regulatory Authorities that in order to avoid submission of separate application for extension of each project and orders thereon, Regulatory Authorities may, in pursuance of section 37 of RERA read with other enabling provisions, in their respective jurisdictions issue following orders/directions to the effect that ‘notwithstanding anything contained to the contrary and by virtue of powers conferred under section 37 read with section 34(f) of the RERA, the registration or extension thereto under Section 5, 6, 7(3) of the RERA or Rules thereunder, all registered projects under jurisdiction of Regulatory Authority for which the completion date or revised completion date or extended completion date as per registration expires on or after 25" March, 2020':

Regulatory Authorities may issue suitable orders/ directions to extend the registration and completion date or revised completion date or extended completion date automatically by 6 months due to outbreak of COVID-9 (Corona Virus), which is a calamity caused by nature and is adversely affecting regular development of real estate projects by invoking force majeure clause; Regulatory Authorities may, on their own discretion, consider to further extend the date of completion as per registration for another period upto 3 months, if the situation in their respective State or any part thereof, for reasons to be recorded in writing, needs special consideration of invoking ‘force majeure’ in view of current pandemic;...... ” -3/0- A. leave, समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03-2020 से 6+3 माह (नौ माह) की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-42-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है एवं कार्य मंद गति से किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है जबकि शिकायतकर्ता की ओर से कोई twice नहीं है। शिकायतकर्ता को सुना गया। शिकायतकर्ता ने अपने प्रार्थना-पत्र दिनांक 25-04--2025 में इंगित किया है कि उसने एक कामर्शियल ऑफिस विपक्षी की परियोजना में आवंटित करवाया था। आवंटन की तिथि 48-42-2042 थी। आगे शिकायतकर्ता ने यह भी अवगत कराया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान करने के उपरान्त भी साईट पर कोई विकास नहीं हुआ है। जिससे ger होकर शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत की गयी है। शिकायतकर्ता ने मा. पीठ को दिनांक 24-02-2025 को यह स्पष्ट रूप से अवगत कराया है कि वह परियोजना का निरीक्षण नहीं चाहते हैं। अतः पीठ के निर्देश पर उनके द्वारा परियोजना की फोटोग्राफ्स के साथ मैप वैलिडिटी व परियोजना की पूर्णता तिथि शप्थ-पत्र के साथ पोर्टल पर अपलोड कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मैप वैलिडिटी की तिथि 30-07—-20:7 (पूरी परियोजना के लिए) व परियोजना की पूर्णता तिथि पोर्टल पर उपलब्ध सूचना के अनुसार दिनांक 25-07-2048 बताया गया है। अंत में शिकायतकर्ता द्वारा उपरोक्त -4/0- B. Veuwrt. परिप्रेक्ष्य में मुनासिब आदेश पारित करने हेतु प्रार्थना किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 48-42-2042 में इकाई के कब्जे के सम्बन्ध में कोई भी स्पष्ट तिथि अंकित नहीं की गयी है। इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR D’LIMA & ORS. के वाद अंकित किया है:-

*]5, Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to?” उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में कोई स्पष्ट तिथि निर्धारित न हो पाये तो एक रीजनेबल समावधि का निर्धारण अपैक्षित | आवंटन-पत्र दिनांक 48-42-2042 को जारी किया गया है। इस प्रकार कब्जा

प्रदान करने की तिथि 47-72-20i5 माना जाना उचित होगा। प्रकरण के तथ्यों को देखते हुए सामान्यतः 03 वर्ष की अवधि पूर्णता हेतु पर्याप्त प्रतीत होती है। इस प्रकार शिकायतकर्ता को दिनांक 47-42-2045 से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक विलम्बित ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि — “Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (9) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, 5/40- ५. Veawe- he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.”

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि we एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo ce4o—so/20i8 “gree लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- बन the period of Interest should close on April 20] 6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession........ “ उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 77-72-205 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि (जो भी बाद में हो) तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. anf बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में 0५ - Verne -6/20- भिनिर्धारित किया गया है कि :- #.,.257. Section 8(]) (9) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable..............000. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2४) में प्राविधान है कि :- “(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;” जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,“पटटा facta के प्रारूप के - Veswe, -7/0- प्रस्तर 3 में Waleed के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+4 प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ॥0।२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा festa Becerra प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Some et. न Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.] (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2046, providing Otherwise..........ceeecseeeeeeeoees ' -8/0- MA. Vem

तत्पश्चात्‌ु Re याचिका संख्या-सी-920/ 2020 “हेबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ.प्र. राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि-- बा 3. On 2.,09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......... 7. and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......... .29. Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice..............+. - माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + 4% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 45 दिनों में ओ.सी.,“सी.सी. प्राप्त कर शिकायतकर्ता से नियमानुसार शेष धनराशि प्राप्त कर इकाई की रजिस्ट्री निष्पादित कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा शिकायतकर्ता को दिनांक -9/0- _ Ve we फ-7>-29ग5 से ओरी » सीसी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 2. यहाँ यह भी स्पष्ट किया जाता है कि कोविड-49 के फलस्वरूप हुये फोर्स मैज्योर पीरियड के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-42-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 4. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों में विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में उपलब्ध करा सकते हैं।

आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा) (सदस्य) दिनांक :-0# / ० 7/2025 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण es -0/0-