उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, काला काकंर हाउस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-0(ए), उपस्थितिः श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या: LKO62/07/099/209 श्रीमती मंजू चौरासिया, C-062 A सेक्शन बी, महानगर, लखनऊ | ...५००७००००००००००००»»७ परिंवादी बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमती नगर, लखनऊ। अं: Maat आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, विलम्बित ब्याज व अतिरिक्त धनराशि से मुक्ति दिलाये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उसने “सरगम अपार्टमेंट” में एक wee SG/D/7308 जिसकी कुल कीमत रु 26,50,500.00/- थी। शिकायतकर्ता द्वारा BO 25,63,388.00/-की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया कि दिनांक 79.08.2077 को इकाई का आवंटन हुआ था परन्तु अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। परियोजना का कार्य 2 वर्ष में पूर्ण किया जाना था परन्तु अभी तक अपूर्ण है एवं इकाई की दर बिना किसी सूचना के बढ़ा दिया गया। इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा बढ़ी हुई लागत से मुक्ति दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- . आवंटन पत्र की प्रति। 2. अंतिम गणना शीट। 3. धनराशि अदायगी की रसीदों की प्रति। 4. विपक्षी द्वारा भेजे गए पत्र की प्रति। न! 5. विवरण पुस्तिका की प्रति।

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अधिकथन दिनांक 09.09.20:9 में यह बताया कि परियोजना की भूमि का किसानों से विवाद चल रहा था जिस कारण परियोजना में विलम्ब हुआ है, जिस कारण विपक्षी निर्धारित समयावधि में कब्जा प्रदान नहीं कर सका था। भूमि का विवाद किसान एवं राज्य सरकार के मध्य चल रहा था जो कि विपक्षी के नियंत्रण के परे था। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी द्वारा भी निर्माण कार्य में विलम्ब किया गया है। विपक्षी द्वारा निर्माणकर्ता एजेंसी को पत्र भेजकर सूचित किया गया कि उनका कार्य समय से धीरे चल रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया कि वह परियोजना का निर्माण कार्य No PROFIT NO Loss की सरकारी नीति के तहत कार्य करतें हैं। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्ता से प्राप्त जी.एस.टी की राशि प्रत्यक्ष रुप से भारतीय सरकार में जमा की जानी है। विपक्षी ने बताया कि इकाई का अंतिम मूल्य निर्माण के बाद किया जाता है, जो कि विपक्षी के ब्रोशर में उल्लेखित किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- \. निर्माणकर्ता एजेंसी को भेजे गए पत्र की प्रति। 2. समय विस्तार के लिए आवेदन पत्र की प्रति। 3. पूर्णतः प्रमाण पत्र की प्रति। दोनों पक्षों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदु पर पूर्णतः आधारित हैः- 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ?

3. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त धनराशि देय है अथवा नहीं 2 बिन्दु संख्या- 3 जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, विवरण पुस्तिका के अनुसार फ्लैट 24 माह की अवधि में उपलब्ध कराया जाना प्रस्तावित था। विपक्षी के अनुसार पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा प्रदान करने की कोई तिथि अंकित नहीं है। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:- I5, Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact > that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration, In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20/4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered, When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ?

उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि न भी दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। आवंटन पत्र दिनांक 9.08.20 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 9.08.204 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध मे कहा गया है कि किसानों एवं राज्य सरकार के विवाद के कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलग्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 3१.03.208 अंकित की गयी है जो बीत चुकी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 25.04.20:9 का पूर्णतः प्रमाण पत्रावली पर उपलब्ध कराया गया हैं। इस प्रकरण में दिनांक 37.05.209 को रेरा द्वारा परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसके अनुसार परियोजना में बिजली फिटिंग, फ्लोर टाईल्स, वाल टाईल्स, (बाथरुम एवं किचन) दरवाजा, खिड़िकी के चौखट व veel, ye), at कोट रंगाई/पुताई/पेटिंग इत्यादि का कार्य हो चुका है। दीवारों, दरवाजा, खिड़की की चौखट की फाइनल रंगाई/पुताई/पेटिंग व फ्लैट की सफाई तथा बाथरुम व किचन की फिटिंग इत्यादि का कार्य अभी शेष है। वर्तमान में परियोजना का विकासकार्य लगभग पूर्ण है तथा लगभग 435 आवर्टित फ्लैटों की रजिस्ट्री हो चुकी है। उक्त से यह स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण कार्य लगभग पूर्ण है। परियोजना में लगभग 05 वर्ष का विलम्ब है। इस प्रकार दिनांक 9,08.204 से कब्जा ऑफर करने कि तिथि 08.06.2078 (अंतिम गणना शीट की तिथि) तक की अवधि विलम्ब अवधि मानी जाएगी। बिन्दु संख्या- 2

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा विवरण पुस्तिका के प्रस्तर 74.2 में अंकित किया गया है कि यदि आवटीं को विलम्ब से कब्जा प्रदान किया जाएगा तो कोई ब्याज/ प्रतिकर देय नहीं erm विपक्षी द्वारा 3 ps) शिकायतकर्ता को निर्धारित समयावधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि के लिए ब्याज दिलाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त के आलोक से यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलंबित है अर्थात शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी के मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि TO महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि;-

Section 78(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः Glad निर्णय के आलोक A यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता द्वारा प्रोजेक्ट में बने रहने की स्थिति में प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब नहीं मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। अतः विपक्षी की परियोजना में विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 77.:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के 4 a लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पढ्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+7% प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धन वापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। बिन्दु संख्या-3 जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त धनराशि देय है अथवा नहीं , इस सम्बन्ध में सर्वोच्च न्यायालय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल के प्रकरण में प्रतिपादित किया है कि अतिरिक्त धनराशि एवं जीएसटी का भुगतान करना शिकायतकर्ता का दायित्व है। (i) (ii) (ili) (iv)

“The Commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.205, the Appellant- Builder was entitled to payment of the following amounts- An amount of Rs. 366/- towards interest on delayed payment. Water connection charges if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order, Escalation charges + service tax amounting to Rs. 3,88,797.79/ उक्त प्रस्तर में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेज, वाटर चार्जेज, एक्सलेशन कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेज शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये है उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) देकर व प्रत्येक बायर को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने 5 a), के अधिकारी होगें। यह सही है कि वर्ष 20:4 में जी.एस.टी. नहीं था, किन्तु उस समय लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही है। तदनुसार यह बिन्दु निस्तारित किया जाता है। तदनुसार इस प्रकरण में निम्न आदेश पारित किए जाते हैः- आदेश 3. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से विधिक शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री निष्पादित कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें।

>. दिनांक 79.08.204 से 08.06.20:8 के लिए MCLR+I% की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित ब्याज देना सुनिश्चित करें तथा तदुनुसार संशोधित गणना के अनुसार यदि कोई धनराशि नियमानुसार देय हो तो उक्तानुसार समायोजित कर उसे प्राप्त करें। यदि ब्याज की धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि से अधिक है तो उसका भुगतान शिकायतकर्ता को करें। 3. रेरा अधिनियम लागू होने के बाद, अर्थात दिनांक 07.05.206 से धारा 2(29)() के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात MCLR+% वार्षिक, यदि बायर का भी कोई बकाया होगा तो वही दर बायर को देय होगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांकः-/ (७ / (2-72029 oe 7 (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण