उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, काला कार्कर हाउस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-04(ए), उपस्थितिः श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या: LKOT62/07/0863/20I9 श्री अमित यादव, 698 7 जानकीपुरम विस्तार, लखनऊ। .................०«०--०« UATE बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड गोमती नगर, लखनऊ। ccs WTAE आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कार्य पूर्ण कर कब्जा एवं विलम्बित ब्याज दिलाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट “स्मृति अपार्टमेंट" लखनऊ, में एक फ्लैट Fl-207/8- बुक कराया गया था। जिसका कुल मूल्य रु0 26,62,000.00/-था। जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि SO SO 28,70,346.00/- की अदायगी की गयी। परियोजना की विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 24 माह की अवधि में विपक्षी द्वारा देना प्रस्तावित था। किन्तु विपक्षी विवरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देनें में असर्मथ रहा। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी संज्ञान में लाया गया कि अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही फ्लैट का अधिग्रहण प्राप्त कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि उनके द्वारा दिनांक 27.07.20i2 को सम्पूर्ण भुगतान किया जा चुका है और वह वर्ष 2074 तक इकाई के कब्जे की उम्मीद कर रहे थे। इस कारण से उन्हें किराये के मकान में रहना पड़ा जिससे उन्हें काफी वित्तीय हानि हुई। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा अथवा विलम्बित ब्याज दिलाने हेतु याचना की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये है;- , आवंटन पत्र की प्रति। _ अंतिम गणना शीट की प्रति . धनराशि अदायगी की रसीदों की प्रति। . गृह ऋण की प्रति। . पंजीकरण फार्म की प्रति। विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में लिखित अभिकथन दिनांक 23.09.20i9 को दाखिल किया गया, जिसमें यह बताया गया कि परियोजना में हुआ विलम्ब किसान आन्दोलन तथा राज्य सरकार एवं किसानों के मध्य विवाद के कारण हुआ। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हों गई जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः आईिंट्रिटर के समक्ष उक्त प्रकरण प्रस्तुत किया गया। जिसमें उल्लेख किया है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण और निर्माणकर्ता एजेंसी के मध्य के विवाद को हल करने में sagax-20:6 तक समय लग गया था। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया है कि वह एक सरकारी संस्था है और NO PROFIT NO Loss के अंतर्गत परियोजनाओं का निर्माण करते हैं। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्ता से प्राप्त जी.एस.टी की राशि प्रत्यक्ष रुप से भारतीय सरकार को जमा की जानी है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्ण तिथि 3.2.209 अंकित की गयी है तथा वह आवंटियों को रजिस्ट्री व कब्जा इस दिनांक से पूर्व ही दे देगा। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- t, निर्माणकर्ता एजेंसी को भेजे गये पत्रों की प्रति। 2. परियोजना के विस्तार के प्रमाण पत्र की प्रति। 3. आडिंट्रिटर द्वारा पारित अधिनिर्णय की प्रति। 4. विवरण पुस्तिका की प्रति।

पक्षकारों के तर्कों को सुना गया तथा अभिलेखों का परिशीलन किया गया। दिनांक 22.0.2079 की सुनवाई के दौरान विपक्षी द्वारा पीठ को अवगत कराया गया कि दिनांक 2.2.209 तक कार्य पूर्ण करके एवं रजिस्ट्री कराकर Hoa दे देंगें। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदु पर आधारित हैः- 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? 2. क्या लखनऊ विकास प्राधिकरण उक्त अवधि में Force Majeure के आधार कोई रिलीफ़ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? 3, क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? एप ७ ७० [०७ = बिन्दु संख्या -4 जहाँ तक परियोजना के विलम्ब का प्रश्न है, विपक्षी द्वारा अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में किसान आन्दोलन एवं न्यायिक विवाद आदि का आधार लिया है व इसके समर्थन में अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये > गये हैं। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिसका अंततः निराकरण आढिट्रिटर द्वारा दिनांक 26.0.2076 को किया गया। पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य 24 माह में पूर्ण होना था। विपक्षी की ओर से कहा गया है कि कब्जा देने की कोई तिथि नहीं है अतः विलम्ब का कोई प्रश्न नहीं है। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:-

5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e, the possession was required to be given by last quarter of 2074. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ? उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एवं रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। आवंटन-पत्र दिनांक 0.2.20 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 07.2.2074 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी लगभग 5 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कराने में असफल रहा है। अतः इससे स्पष्ट है कि परियोजना में लगभग 5 वर्ष का विलम्ब है।

बिन्दु संख्या -2 जहाँ तक प्रश्न लखनऊ विकास प्राधिकरण Gad अवधि में Force Majeure आधार पर कोई रिलीफ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से अनिवार्य बाध्यता के सम्बन्ध में अंकित किया है कि किसान आन्दोलन तथा राज्य सरकार एवं किसानों के मध्य हुए विवाद के कारण हुआ। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी द्वारा निर्माण कार्य विलंब से किया गया है, जिनको समय-समय पर अनुस्मारक पत्र भेजे गये थे। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः अप्रैल 20:3 को प्रकरण आबिट्रिटर के समक्ष प्रस्तुत किया गया। उक्त प्रकरण का निस्तारण आबिट्रिटर द्वारा दिनांक 26.0.206 को किया गया। अतः विपक्षी को बुकिंग तिथि से 36 माह में कब्जा प्रदान करना था, परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। यदि इस अवधि से अरबिट्रिशन की अवधि निकाल दी जाये तो भी विपक्षी की परियोजना दिनांक 07.::.20:6 से कब्जा आफर करने की तिथि तक विलम्बित मानी जायेगी। बिन्दु संख्या- 3 जहाँ तक प्रश्न है कि शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिये विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को इतने वर्ष बीत जाने के उपरान्त ही कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरुप विपक्षी रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-8 के अंतर्गत उत्तरदायी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी की मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में मा0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)()(0) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(4)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 78()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act »

or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation i mposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब नहीं मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.70.208 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 0) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (ii) में निर्धारित है। saa प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+7% प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धन वापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। al आदेश q. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की नियमानुसार रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित |॥८।२+% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक 07.:.206 से कब्जा आफर करने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। 3, यदि प्रस्तर 7 व 2 के अनुसार कार्यवाही न की जा सके तो 5.04.2020 तक शिकायतकर्ता की धनराशि |॥८।१+% वार्षिक ब्याज दर से वापस कर दी जाये।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक::८ /।। /20:9 (राजीव कुमार) अध्यक्ष " उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण