E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ-0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत oe-3 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKOI62/06/I09732/2023 सुजीत कुमार साहू एवं कविता साहू बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण निर्णय शिकायतकर्ता द्वारा यह शिकायत फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज तथा वाद व्यय दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध we अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत दिनांक 40-06-2023 को योजित की गयी है। शिकायत में अंतिम सुनवाई, दिनांक 30-04-2024 को विडियों कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से करायी गयी तथा उभय पक्षों के तर्कों को सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। शिकायतकर्ता विद्वान अधिवक्ता श्री हृदयेश श्रीवास्तव उपस्थित हुए तथा विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता श्री अभिषेक खरे की ओर से अधिवक्ता सुश्री आहूति अग्रवाल उपस्थित हुईं।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का यह कथन है कि उन्होनें विपक्षी की “SMRITI APARTMENT (UPRERAPRI7448)” परियोजना में एक फ्लैट हेतु दिनांक 28-02—204 को आवेदन किया गया तथा H.7,06,000 /— आवेदन शुल्क जमा far | आवेदन के उपरान्त विपक्षी ने शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन-पत्र, दिनांक 45-06-2044 जारी कर फ्लैट संख्या: D/700/B-2 आवंटित किया, जिसको बाद में परिवर्तित कर £/506/B-2 किया गया। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया कि उन्होनें विपक्षी को रू.23,76,024,//- की धनराशि का भुगतान किया। शिकायतकर्ता का कहना है कि पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 24 माह, अर्थात्‌ Page of 8 PL l Z E-Court दिनांक 45-06-2043 तक दिया जाना था, परन्तु उन्हें फ्लैट का कब्जा आवंटन-पत्र जारी होने के 24 माह के उपरान्त प्रदान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि कब्जा प्रदान करने की प्रस्तावित तिथि से लगभग 07 वर्ष.उपरान्त विपक्षी ने उनके पक्ष में दिनांक 06-03-2020 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराकर, उनको फ्लैट का कब्जा दिनांक 43-09-2020 को प्रदान किया। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज तथा वाद व्यय दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पर विपक्षी ने अपनी आपत्ति प्रस्तुत कर यह कथन किया है कि वह एक निर्लाभ सरकारी संस्थान हैं तथा उनका उद्देश्य लोगों को किफायती दर पर आवास उपलब्ध कराना है। विपक्षी का यह भी कहना है कि वे “नो-प्रॉफिट नो-लॉस“ के आधार पर कार्य करते हैं। विपक्षी का यह कहना है कि उन्होनें शिकायतकर्ता के पक्ष में, दिनांक 00-03-2020 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराकर, GE फ्लैट का भौतिक कब्जा, दिनांक 43--09-2020 को प्रदान किया गया। विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता तभी कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज पाने के अधिकारी हैं, जब उनके द्वारा कब्जा ना लिया गया हो, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में कब्जा प्राप्त किए जाने के उपरान्त विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाए जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ शिकायत योजित की गई है, इसलिए भी प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि रेरा अधिनियम की aia उसी स्थिति में लागू होगी जब प्रमोटर द्वारा आवंटी को कब्जा प्रदान ना किया गया हो और प्रश्नगत प्रकरण में उनके द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा दिया जा चुका है। विपक्षी का कहना है कि अपने पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख किए जाने तथा कब्जा प्रदान किये जाने के उपरान्त शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं।

विपक्षी द्वारा यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया है कि चूंकि शिकायतकर्ता ने विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने के 03 वर्ष उपरान्त प्राधिकरण के समक्ष कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिये जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने की शिकायत योजित की है, इसलिये यह शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है तथा खारिज किये जाने योग्य है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता ने पूर्ण संतुष्टि में फ्लैट का विक्रय-विलेख निष्पादित कराया है इसलिए अब उन्हें विपक्षी के विरूद्ध वाद दाखिल करने का कोई अधिकार नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता ने फ्लैट का कब्जा पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के प्राप्त किया है और इसलिए भी अब वह विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं। विपक्षी ने पीठ को अवगत कराया Page 2 of 8 १024 Yt E-Court कि शिकायतकर्ता मूल्य में वृद्धि का लाभ उठा रहे हैं और इसलिए भी वह कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज पाने के हकदार नहीं हैं। विपक्षी का यह भी कहना है कि पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार 24 माह कब्जा देने की प्रस्तावित तिथि थी तथा वास्तविक तिथि का कहीं पर भी कोई उल्लेख नहीं किया गया था। विलम्ब के सम्बन्ध में विपक्षी ने यह अवगत कराया कि परियोजना के निर्माण स्थल पर किसानों द्वारा किये जा रहे आंदोलन की वजह से परियोजना निर्माण में विलम्ब हुआ है। विपक्षी का कहना है कि किसानों द्वारा किया जा रहा आंदोलन उनके नियंत्रण से बाहर था तथा उसके लिये उन्हें उत्तरदायी ठहराया जाना उचित नहीं होगा।

विपक्षी का यह भी कहना है कि क्‍योंकि जिस निर्माणकर्ता कम्पनी को उन्होनें परियोजना निर्माण का ठेका दिया था, उस कम्पनी द्वारा निर्माण कार्य अति मंद गति से किये जाने के कारण भी परियोजना के निर्माण में विलम्ब हुआ है। विपक्षी ने पीठ को अवगत कराया कि उन्होनें कई बार निर्माणकर्ता कम्पनी को तीव्र गति से निर्माण कार्य करने के लिये पत्र भी प्रेषित किये परन्तु उसके बावजूद भी निर्माणकर्ता कम्पनी द्वारा समय पर निर्माण नहीं कराया गया। विपक्षी का कहना है कि उनके तथा निर्माणकर्ता कम्पनी के मध्य माध्यस्थ्‌म कार्यवाही भी चली, जिस वजह से भी परियोजना के निर्माण में विलम्ब हुआ है। विपक्षी का कहना है कि उनकी आवंटन प्रक्रिया, 4993 के प्रस्तर-38.4 के अनुसार यदि कतिपय कारणोंवश निर्माण में विलम्ब होता है तो उस स्थिति में आवंटी बिना किसी कटौती के अपनी जमा धनराशि 06 प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर के साथ वापस ले सकते हैं, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में आवंटी द्वारा उक्त विकल्प का चयन न करते हुए, फ्लैट का कब्जा लेने का विकल्प चुना गया, इसलिए वे ब्याज पाने के अधिकारी नहीं है। विपक्षी ने पीठ को अवगत कराया कि उनकी परियोजना को दिनांक 04-02-2020 को पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त हो चुका है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता ने अपने फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त कर लिया है, इसलिए अब वह रेरा अधिनियम की धारा-44 के अन्तर्गत अनुतोष प्राप्त कर सकते हैं, परन्तु रेश अधिनियम की ass के अन्तर्गत वे कोई भी अनुतोष प्राप्त करने के अधिकारी नहीं हैं। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है तथा पीठ से शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति पर शिकायतकर्ता ने अपना प्रतिउत्तर दाखिल कर यह कहा है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत उनका यह अधिकार है कि यदि वे विलम्ब के बावजूद भी परियोजना में बने रहते हैं तो वे जमा धनराशि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे तथा पीठ से उन्हें विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाए जाने का अनुरोध किया है। Page 3 of 8 E-Court शिकायतकर्ता ने यह तर्क भी प्रस्तुत किया है कि विपक्षी ने अपनी आपत्ति में कहीं पर भी इस बात का स्पष्ट रूप से उल्लेख नहीं किया है कि निर्माण कार्य कब से कब तक के लिये बाधित रहा तथा विपक्षी स्वयं के द्वारा परियोजना पूर्ण करने में हुए विलम्ब के लिए कोई बचाव नहीं ले सकते। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका की प्रति, आवेदन-फॉर्म, दिनांक 28-02-2044 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 45-06-2044 की प्रति, विपक्षी को जमा की गयी धनराशि की प्रतियाँ, फ्लैट परिवर्तन-पत्र, दिनांक 03-08-2049 की प्रति, फाइनल अकाउण्ट रिपोर्ट, दिनांक 02-44-2049 की प्रति, विक्रय-विलेख, दिनांक 06-03-2020 की प्रति, तथा कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 43-09-2020 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में अपलोड की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 04--02-2020 की प्रति, लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा आवासीय भू-खण्डों / भवनों के आवंटन की प्रक्रिया, 4993 प्रति, किसान आंदोलन के सम्बन्ध में दैनिक समाचार-पत्रों की कटिंग की प्रतियाँ, निर्माणकर्ता कम्पनी के साथ हुए पत्राचार की प्रतियाँ तथा FAR पंचाट की प्रति अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में अपलोड की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखिय साक्ष्यों का wae परिशीलन किया। उभय पक्षों के अभिवचनों एवं अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्न बिन्दु पर विचार किया:- क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्दु इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति में यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख, दिनांक 06-03-2020 को निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 43-09-2020 को प्रदान किया जा चुका है, और कब्जा लेने के उपरान्त शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज के अधिकारी नहीं है, इसलिए शिकायतकर्ता Page 4 of 8 Sty? E-Court

द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा लेने के लगभग 03 वर्ष उपरान्त शिकायत योजित की गई है, इसलिए शिकायत परिसीमा से बाधित है। इस पर शिकायतकर्ता ने मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा रेरा अपील संख्या: 230 /202i में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया है कि प्रश्नगत शिकायत पोषणीय है। मा. उच्च न्यायालय द्वारा रेरा अपील संख्या: 230/202 में पारित निर्णय के परिशीलन से यह स्पष्ट है कि मा. उच्च न्यायालय के समक्ष विचाराधीन प्रकरण तथा वर्तमान प्रकरण के तथ्य भिन्‍न हैं। मा. उच्च न्यायालय के निर्णय के प्रस्तर-47 से यह स्पष्ट है कि मा. उच्च न्यायालय के समक्ष विचाराधीन प्रकरण में विक्रय-विलेख, दिनांक 48-07-2049 को निष्पादित किया गया था तथा उसके 04 माह के भीतर दिनांक 07-08-2049 को विलम्ब ब्याज दिलाये जाने के लिए शिकायत योजित कर दी गयी थी जो समयान्तर्गत थी, परन्तु पत्रावली के परिशीलन से पूर्णतया स्पष्ट है कि प्रश्नगत प्रकरण में विक्रय-विलेख, दिनांक 06-03-2020 को निष्पादित कराया गया था तथा विलम्ब ब्याज दिलाये जाने के लिये शिकायत, 03 वर्ष 03 माह के अत्यधिक विलम्ब उपरान्त, दिनांक 40-06-2023 को योजित की गयी है।

मा. उच्च न्यायालय द्वारा रेरा अपील संख्या: 230 /2024 में पारित निर्णय के प्रस्तर-46 में मा. उच्च न्यायालय ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित विधि-व्यवस्था का उल्लेख करते हुए, यह कहा है कि जहाँ पर विधिक कार्यवाही किये जाने के लिये विधि द्वारा कोई परिसीमा अवधि निर्धारित नहीं की गयी है, उन मामलों में भी युक्तियुक्त समय-सीमा के भीतर विधिक कार्यवाही किया जाना विधिक रूप से अपेक्षित है, जैसा कि मा. सर्वोच्च न्यायालय ने SEBI y. Sunil Krishna Khaitan, (2023) 2 SCC 643 में भी निम्नानुसार अभिनिर्धारित किया है:- “92. This Court in the judgment authored by one of us (Sanjiv Khanna, J.) in Bhavesh Pabari [SEBI v. Bhavesh Pabari, (2079) 5 SCC 90] had examined the question of delay and laches in initiating proceedings under Chapter VI-A of the Act and the principle of law that when no limitation period is prescribed proceedings should be initiated within a reasonable time and what would be reasonable time would depend upon facts and circumstances of each case. In this regard, it was held as under 7 (SCC pp. 7004-05, para 35) “35. The appellants have also contended that in the absence of any prescribed limitation period, SEBI should have issued show-cause notice within a reasonable time and there being a delay of about 8 years in issuance of show-cause notice in 20/4, the proceedings should have been dropped. This contention was not raised before the adjudicating officer Page 5 of 8 E-Court

in the written submissions or the reply furnished. It is not clear whether this contention was argued before the Appellate Tribunal. There are judgments which hold that when the period of limitation is not prescribed, such power must be exercised within a reasonable time. What would be reasonable time, would depend upon the facts and circumstances of the case, nature of the default/statute, prejudice caused, whether the third-party rights had been created, etc. The show-cause notice in the present case had specifically referred to the respective dates of default and the date of compliance, which was made between 30-8- 2077 to 29-77-2074 (delay was between 927 days to /697 days). Only upon compliance being made that the defaults had come to notice. In the aforesaid background, and so noticing the quantum of fine/penalty imposed, we do not find good ground and reason to interfere.”

93. The directions given in the aforesaid quotation should not be understood as empowering the authorities/Board to initiate action at any time. In the absence of any period of time and limitation prescribed by the enactment, every authority is to exercise power within a reasonable period. What would be the reasonable period would depend upon facts of each case, such as whether the violation was hidden and camouflaged and thereby the Board or the authorities did not have any knowledge. Though, no hard and fast rules can be laid down inthis regard as determination of the question will depend on the facts of each case, the nature of the statute, the rights and liabilities thereunder and other consequences, including prejudice caused and whether third party rights have been created are relevant factors. Whenever a question with regard to inordinate delay in issuance of a show-cause notice is made, it is open to the noticee to contend that the show-cause notice is bad on the ground of delay and it is the duty of the authority/officer to consider the question objectively, fairly and in a rational manner. There is public interest involved in not taking up and spending time on stale matters and, therefore, exercise of power, even when no time is specified, should be done within reasonable time. [ See State of Gujarat v, Patil Raghav Natha, (/969) 2 SCC 767, para 77, Mansaram y, S.P. Pathak, (/964) 7 SCC 425, para 72, Union of India v, Citedal Fine Pharmaceuticals,

(2969) 3 SCC 483, para 6 / 7989 SCC (Tax) 464; State of Orissa v. Brundaban Sharma, 7995 Supp (3) SCC 249, para 76, State of Punjab v. Bhatinda District Coop, Milk Producers Union Ltd., (2007) 77 SCC 363.] This prevents miscarriage of justice, misuse and abuse of the power as well as ensures that the violation of the provisions are checked and penalised without delay, thereby effectuating the purpose behind the enactment.” Page 6 of 8 E-Court इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Fortune Infrastructure v. Trevor D'lima, (2078 5 Scc 442 4 यह निर्धारित किया है कि जहाँ पर अनुबन्ध में कब्जा प्रदान करने की समय-सीमा के सम्बन्ध में कोई उल्लेख नहीं किया गया है, उन मामलों में भी युक्तियुक्त समय के अन्दर कब्जा प्रदान किया जाना आवश्यक है। जहाँ तक इस प्रश्न का सम्बन्ध है कि कितना समय युक्तियुक्त समय होगा, तो इस सम्बन्ध में मा. उच्चतम न्यायालय ने 03 वर्ष का समय युक्तियुक्त समय माना है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख निष्पादन के लगभग 03 वर्ष 03 माह के विलम्ब के उपरान्त विलम्ब ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित की गयी है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत प्रस्तुत की गई हैं तथा इस अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के लिए कोई स्पष्टीकरण भी नहीं दिया गया है कि किन परिस्थितियों में शिकायत इतने विलम्ब से प्रस्तुत की गई हैं।

विक्रय-विलेख निष्पादित होने से 03 वर्ष से अधिक का समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब शिकायतकर्ता द्वारा न्यायालय के समक्ष यह शिकायत प्रस्तुत की जा रही है कि उन्हे विलम्ब अवधि का कोई ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायत पश्चात्‌वर्ती विचार (After thought) का परिणाम प्रतीत होती हैं। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त विलम्ब से की गयी पश्चातृवर्ती कार्यवाही को विधि में सद्भाविक एवं विश्वसनीय नहीं माना जाता है। शिकायत प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो और विपक्षी ने ब्याज देने से इन्कार किया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायत में नहीं किया गया है। इस प्रकार शिकायत प्रस्तुत करने के लिए आवश्यक वाद कारण उत्पन्न होता भी प्रतीत नहीं होता है। विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायत के तथ्यों, साक्ष्य एवं तर्कों का विश्लेषणात्मक विवेचना करने के पश्चात्‌ मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचता हूँ कि शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण पोषणीय नहीं है। अतः शिकायत पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य है। अतः उक्त विचारणीय बिन्दु उपरोक्तानुसार सकारात्मक रूप से निर्णित किया जाता है और निम्न आदेश पारित किया जाता है:- Page 7 of 8 E-Court आदेश अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण खारिज की जाती है। उभय पक्ष अपने-अपने वाद व्यय का वहन स्वयं करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 02--09--2024. Pe (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 8 of 8