उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-4-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष पंजीकरण् सु शिकायत संख्या एवं शिकायतकर्ता फ्लैट सं: प्रथम मांग-पत्र अपार करना प्रदेशन-पत्र तिथि विक्रय-विलेख भौतिक “ : तिथि रु करने oars तिथि कज्ज़ा प्राप्ति तिथि प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि [॥(0462/05/408964/2023 ॥| सिंह HM/B2-306 | 02-03-2043 | 02-07-2045 28-03-208 | 05-4-208 | -04-20i9 विशाल [॥(0462/05/408943/2023 2. अनुपमा सिंह HM/B5-308 | 04-03-2043 04-07-2045 25-06-209 25-07-209 05-09-209 अनुपमा सिंह बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद निर्णय उपरोक्त शिकायतकर्तागण ने फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाए जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरुद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-34 के अंतर्गत शिकायतें संस्थित की हैं। उपरोक्त शिकायतों में दिनांक 02-04-2024 को वीडिओ कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से अंतिम सुनवाई कराई गई तथा उभ्य पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुनने के उपरान्त आदेश सुरक्षित किए गए। शिकायतकर्तागण की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री वी.के. सिंह तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए।

उपरोक्त शिकायतें विपक्षी की “HIMALAYA ENCLAVE PHASE | & III” परियोजना (रेरा पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ7922) से सम्बन्धित हैं। दोनों शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से दोनों शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। क्रम संख्या-4: LKO62/05/08964/2023, “विशाल सिंह बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद” अग्रणी शिकायत रहेगी। शिकायतकर्ता का यह कथन है कि उन्होंने विपक्षी की परियोजना में एक फ्लैट की बुकिंग हेतु आवेदन किया था तथा %.4 50, 000/- आवेदन शुल्क जमा किया था। इसके उपरांत विपक्षी ने दिनांक 02-03-203 को ee Page of 44 4 । E-Court

मांग-पत्र जारी कर शिकायतकर्ता के पक्ष में फ्लैट संख्या: HM/B2-4306 आवंटित किया था। शिकायतकर्ता का यह कहना है कि परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा मांग-पत्र जारी होने के 28 माह में दिया जाना प्रस्तावित था, परंतु शिकायतकर्ता को उनके फ्लैट का कब्जा मांग-पत्र जारी होने के 28 माह उपरांत भी नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता ने पीठ को अवगत कराया कि विपक्षी ने उनको कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि, दिनांक 02-07-2045, से लगभग 32 माह के बाद दिनांक 28-03-208 को प्रदेशन- पत्र जारी किया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा कुल रू.33,32,985/- की धनराशि विपक्षी को जमा की गई है। शिकायतकर्ता का यह कथन है कि प्रदेशन-पत्र जारी होने के उपरांत दिनांक 05-4-2048 को उनके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया तथा दिनांक 44-04-2049 को उनके द्वारा फ्लैट का भौतिक कब्जा लिया गया। शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता ने पीठ को अवगत कराया कि विपक्षी द्वारा फ्लैट के मूल्य में रू.3,63,985/- की वृद्धि भी की गई, परंतु इस वृद्धि के सम्बन्ध में कोई भी कारण नहीं बताया गया है। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने उनके द्वारा प्रस्तुत शिकायत को स्वीकार करने तथा फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाए जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी ने अपनी आपत्ति में शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत का GUST करते हुए यह कहा है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 05-44-2048 को पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित हो चुका है तथा शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 44-04-2049 को प्रदान किया जा चुका है इसलिए प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि के सम्बन्ध में विपक्षी ने यह अवगत कराया कि पंजीकरण पुस्तिका में 28 माह की जो अवधि दी गयी है, वह केवल प्रस्तावित अवधि है तथा वास्तविक अवधि का कहीं पर भी उल्लेख नहीं किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि भवनों की टाइप डिजाइन व ले-आउट प्लान में आंशिक परिवर्तन किया जा सकता है। फ्लैट के मूल्य में वृद्धि के सम्बन्ध में विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने पीठ को यह अवगत कराया कि पंजीकरण पुस्तिका तथा मांग-पत्र में उल्लिखित मूल्य केवल अनुमानित होता है तथा फ्लैट का अंतिम मूल्य परियोजना के पूर्ण होने पर वास्तविक मूल्यांकन करने के उपरान्त निर्धारित किया जाता है तथा फ्लैट के मूल्य में 20 प्रतिशत से अधिक वृद्धि किए जाने की स्थिति में आवंटी के पास अपने द्वारा जमा की गई धनराशि बिना ब्याज के वापस लेने का विकल्प भी होता है।

विपक्षी का कथन है कि आवेदन के उपरान्त शिकायतकर्ता को दिनांक 02-03-2043 को मांग-पत्र जारी किया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम भुगतान किये जाने के उपरान्त दिनांक 28-03-2048 को प्रदेशन-पत्र जारी किया गया। प्रदेशन-पत्र जारी होने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रदेशन-पत्र में दर्शित शुद्ध देय धनराशि का भुगतान किया गया, तत्पश्चात्‌ शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 05-4-2048 को पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया तथा दिनांक 44-04-2049 को शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया गया। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह अवगत कराया कि विक्रय-विलेख के प्रस्तर-6(क) में यह उल्लिखित है कि सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी और न ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार होगा। विपक्षी के Page 2 ०44 oe “ é E-Court

विद्वान अधिवक्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त शर्त को पढ़कर तथा स्वीकार करने के उपरान्त विक्रय-विलेख हस्ताक्षरित एवं निबन्धित कराया गया है तथा फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया गया है इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है तथा निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Bangalore Development Authority ५. Syndicate Bank, (2007) 6 SCC 722 तथा सिविल अपील संख्या: 6054/2002, Ghaziabad Development Authority Vs. Shakuntala Rohatgi का उल्लेख करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया है कि उनकी परियोजना फ्लैट की दरों में वृद्धि हुए हैं तथा शिकायतकर्ता द्वारा मूल्य में वृद्धि का लाभ उठाया जा रहा है, इस कारण भी शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं।

विपक्षी ने विवरण पुस्तिका के नियम-4.6 का उल्लेख करते हुए यह कहा है कि यदि किसी आवंटी को अंतिम निर्धारित किश्त करने के 06 माह बाद तक परिषद द्वारा फ्लैट आवंटित नहीं किया जाता है तो आवंटी के पास अपनी जमा धनराशि बिना कटौती वापस प्राप्त करने का विकल्प होता है, परंतु शिकायतकर्ता द्वारा यह विलकप नहीं चुना गया तथा प्रदेशन-पत्र की नियम एवं शर्तों को स्वीकार करते हुए विक्रय-विलेख निष्पादित कराया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्गगत परियोजना का निर्माण स्ववित्त-पोषित योजना के अंतर्गत “नो प्रॉफ़िट-नो लॉस” के आधार पर किया गया है तथा किसान आंदोलन के चले भी उनकी परियोजना को पूर्ण होने में विलंब हुआ है और ऐसी स्थिति में युक्तियुक्त विलम्ब के लिए विपक्षी को जिम्मेदार ठहराया जाना उचित नहीं होगा। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह तर्क भी पस्तुत किया कि प्रस्तुत शिकायत विक्रय-विलेख निष्पादित किए जाने तथा फ्लैट का मालिकाना हक प्राप्त करने के पश्चात योजित की गई है और शिकायतकर्ता द्वारा क्षति के सम्बन्ध में कोई अभिलेखिय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किए गए हैं, इसलिए पस्तुत शिकायत रेरा अधिनियम की धारा-8 से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने शिकायत को पोषणीयता के आधार पर निरस्त करने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता ने अपने प्रतिउत्तर में मूल शिकायात में वर्णित तथ्यों को दोहराते हुए कहा है कि विपक्षी द्वारा समय पर कब्जा प्रदान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता को वित्तीय नुकसान हुआ है। शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी को समय-समय पर मांगी गई धनराशि का भुगतान करने के बावजूद भी विपक्षी ने उन्हे कब्जा समय पर प्रदान नहीं किया। शिकायतकर्ता ने पीठ को यह भी अवगत कराया कि विपक्षी ने उनको विक्रय-विलेख दिया और उसे पढ़ने का समय प्रदान किए बिना ही उनसे उस पर हस्ताक्षर करवा लिया। परियोजना के स्ववित्त-पोषित होने के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्होंने विपक्षी को सारी किश्तों का भुगतान समय पर किया परंतु विपक्षी परियोजना को समय पर नहीं पूर्ण कर पाए। किसान आंदोलन के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का कहना है कि यह दलील मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा Richa Aggarwal v. Unitech Hi-Tech Developers Limited, 2046 SCC OnLine NCDRC 2305 में खारिज की जा चुकी है। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाए जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य अपलोड किये गये है:- i, परियोजना की विवरण पुस्तिका की प्रति, Poe ७ Page 3 ०4 9 E-Court ii, मांग-पत्र, दिनांक 02-03-2043 की प्रति, iii, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 28-03-2048 की प्रति, iv. विपक्षी को जमा की गई धनराशि की रसीदों की प्रतियां, ४. विक्रय-विलेख, दिनांक 05-44-2048 की प्रति, एवं

५. परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 28-02-2049 की प्रति। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य अपलोड किये गये हैः- i, परियोजना की विवरण पुस्तिका की प्रति, i, आवेदन-पत्र, दिनांक 26-02-2043 की प्रति, #. मांग-पत्र, दिनांक 02-03-2043 की प्रति, iv. प्रदेशन-पत्र, दिनांक 28-03-2048 की प्रति, ५. विक्रय-विलेख, दिनांक 05-44-2048 की प्रति, vi. कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 44-04-2049 की प्रति, एवं vii. परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 28-02-2049 की प्रति। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखिय साक्ष्यों का सम्यक परिशीलन किया। उभय पक्षों के अभिवचनों एवं अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तकों के आधार पर निम्नलिखित विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होता है:- 4. क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्द इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति में यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 44-04-2049 को प्रदान किया जा चुका है तथा प्रश्मगत परियोजना का निर्माण स्ववित्त-पोषित योजना के अंतर्गत “नो प्रॉफ़िट-नो लॉस” के आधार पर किया गया था, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है।

विपक्षी के उपरोक्त अभिकथनों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रतिउत्तर में यह अभिकथन किया है कि उनके द्वारा विपक्षी को समय-समय पर मांगी गई धनराशि का भुगतान करने के बावजूद भी विपक्षी ने उन्हे कब्जा समय पर प्रदान नहीं किया। शिकायतकर्ता का यह यह भी कहना है कि विपक्षी ने उनको विक्रय-विलेख दिया और उसे पढ़ने का समय प्रदान किए बिना ही उनसे उस पर हस्ताक्षर करवा लिया। परियोजना Page 4 ०१व4 Cana / E-Court के स्ववित्त-पोषित होने के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्होंने विपक्षी को सारी किश्तों का भुगतान समय पर किया परंतु विपक्षी परियोजना को समय पर नहीं पूर्ण कर पाए। अब विचारणीय बिन्दु यह उत्पन्न होता है कि क्या शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? रेरा अधिनियम, 2046 भू-सम्पदा सेक्टर को विनियमित एवं शासित करने वाली एक विशेष विधि है। विशेष अथवा स्थानीय विधि के सम्बन्ध में परिसीमा अवधि की प्रयोज्यता एवं निर्धारण के सम्बन्ध में उपबंध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-29(2) में वर्णित है। धारा-29(2) के उपबंध निम्नवत हैं:- “29. Savings. — (9)... (2) Where any special or local law prescribes for any suit, appeal or application a period of limitation different from the period prescribed by the Schedule, the provisions of Section 3 shall apply as if such period were the period prescribed by the Schedule and for the purpose of determining any period of limitation prescribed for any suit, appeal or application by any special or local law, the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive) shall apply only insofar as, and to the extent to which, they are not expressly excluded

by such special or local law.” मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Mukri Gopalan v. Cheppilat Puthanpurayil Aboobacker, (7995) 5 500 5 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-8 की अंतिम पंक्तियों तथा प्रस्तर-9 की प्रारम्भिक पंक्तियों में यह स्पष्ट किया है कि परिसीमा अधिनिमय की धारा-29(2) के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के सम्बन्ध में किन परिस्थितियों में लागू होंगे और उनके लागू होने पर कया परिणाम उत्पन्न होंगे? निर्णय के प्रस्तर-8 एवं प्रस्तर-9 के सुसंगत अंश निम्नवत हैं:- “... for its applicability ... the following two requirements have to be satisfied by the authority invoking the said provision. (i) There must be a provision for period of limitation under any special or local law in connection with any suit, appeal or application. (ii) The said prescription of period of limitation under such special or local law should be different from the period prescribed by the Schedule to the Limitation Act. Page 5 of 4 E-Court If the aforesaid two requirements are satisfied the consequences contemplated by Section 29(2) would automatically follow. These consequences are as under: (i) In such a case Section 3 of the Limitation Act would apply as if the period prescribed by the special or local law was the period prescribed by the Schedule.

(ii) For determining any period of limitation prescribed by such special or local law for a suit, appeal or application all the provisions containing Sections 4 to 24 (inclusive) would apply insofar as and to the extent to which they are not expressly excluded by such special or local law.” इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Hukumdev Narain Yadav v. Lalit Narain Mishra, (4974) 2 SCC 433 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-7 में विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों की प्रयोज्यता का निर्धारण करने के लिए कुछ मार्गदर्शक सिद्धांत धारा-29(2) बताये गये हैं। मा. सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि अधिनियमित किये जाते समय विधायिका का आशय विशेष विधि को एक सम्पूर्ण एवं अपने आप में परिपूर्ण संहिता (Complete Code) बनाने का नहीं था और परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों की प्रयोज्यता स्पष्टतः एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित (Expressly Excluded) नहीं की गयी है तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में भी लागू होंगे। निर्णय का प्रस्तर-47 निम्नवत है:-

“...It is contended before us that the words “expressly excluded” would mean that there must be an express reference made in the special or local law to the specific provisions of the Limitation Act of which the operation is to be excluded. As usual the meaning given in the Dictionary has been relied upon, but what we have to see is whether the scheme of the special law, that is in this case the Act, and the nature of the remedy provided therein are such that the Legislature intended it to be a complete code by itself which alone should govern the several matters provided by it. If on an examination of the relevant provisions it is clear that the provisions of the Limitation Act are necessarily excluded, then the benefits conferred therein cannot be called in aid to supplement the provisions of the Act. In our view, even in a case where the special law does not exclude the provisions of Sections 4 to 24 of the Limitation Act by an express reference, it would nonetheless be open to the Court to examine whether and Page 6 of 4 E-Court to what extent the nature of those provisions or the nature of the subject-matter and scheme of the special law exclude their operation.” मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपरोक्त व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के आधार पर विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता में प्रमुखतः तीन कसौटी निर्धारित किया जाना प्रतीत होता है:-

4. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंध की प्रयोज्यता को स्पष्टतः एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित किया गया हो | 2. विशेष अथवा स्थानीय विधि अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं oRgut afer (Complete Code) हो | 3. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 963 में विहित समय-सीमा से पृथक समय-सीमा विहित की गयी हो। यदि उपरोक्त तीनों परिस्थितियाँ विद्यमान होंगी तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामले में लागू नहीं होंगे। अब इस प्रश्न पर विचार करना होगा कि कया भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (207/।७४७ Code) है और अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध विद्यमान है जो परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को स्पष्टतः एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित करता हो। उपरोक्त प्रश्नन का उत्तर प्राप्त करने के लिए अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों के उपबंधों का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध नहीं है जो रेर अधिनियम के मामले में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को वर्जित करता हो। अधिनियम में ऐसा कोई भी उपबंध नहीं है जो यह उपबंधित करता हो कि रेरा अधिनियम अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है बल्कि इसके विपरीत रेरा अधिनियम की धारा-88 में यह स्पष्ट उपबंध है कि यह अधिनियम अन्य विधियों की प्रयोज्यता वर्जित नहीं करता है बल्कि रेर अधिनियम अन्य विधियों के साथ-साथ एक अतिरिक्त विधायन है न कि अन्य विधियों की प्रयोज्यता को समाप्त या अल्पीकरण करने वाला विधायन। धारा-88 के उपबंध निम्नवत a “88. Application of other laws not barred. — The provisions of this Act shall

be in addition to, and not in derogation of, the provisions of any other law for the time being in force.” इस उपबंध के अवलोकन से स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की प्रयोज्यता को वर्जित नहीं करता है। इस उपबंध से यह भी स्पष्ट है कि रेर अधिनियम का विधायन करते समय विधायिका का स्पष्ट आशय था कि अन्य विधियों के उपबंध भी रेरा अधिनियम के मामलों में लागू होंगे। इसलिए यह स्पष्ट है कि यदि रेरा अधिनियम में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई पृथक समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, तो ऐसी स्थिति में परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों के अधीन निर्धारित समय-सीमा रेरा अधिनियम के अधीन उत्पन्न होने वाले मामलों में भी लागू होगी। १0०2५ ७ Page 7 of 44 ह E-Court रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता इंगित करने वाला दूसरा प्रावधान ORT-78(2) है। Rr अधिनियम की धारा-48(2) में यह उपबंध किया गया है कि जिस भूमि पर परियोजना विकसित / निर्मित की गयी है उस भूमि के सम्बन्ध में प्रोमोटर का स्वत्व Saget (Defective Title) पाया जाता है और दोषपूर्ण स्वत्व के कारण आवंटी को कोई क्षति / हानि कारित होती है तो प्रोमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। आवंटी द्वारा प्रस्तुत क्षतिपूर्ति का दावा तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन उपबंधित परिसीमा से वर्जित नहीं होगा। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) के उपबंध निम्नवत हैं:- “48, Return of amount and compensation. —

(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.” धारा-48(2) के उपबंधों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विधायिका द्वारा जब इस उपबंध का विधायन किया जा रहा था तो उस समय विधायिका का यह स्पष्ट आशय था कि यदि इस धारा में परिसीमा काल की वर्जना लागू न होने का स्पष्ट उपबंध शामिल नहीं किया जायेगा तो आवंटी का दावा परिसीमा अधिनियम, 963 के उपबंधों से वर्जित हो जायेगा। इसीलिए यह स्पष्ट उपबंध किया गया है कि दोषपूर्ण स्वत्व के आधार पर यदि कोई क्षति कारित होती है तो आवंटी क्षतिपूर्ति के लिए अपना दावा कभी भी प्रस्तुत कर सकता है। इसके लिए समय-सीमा से सम्बन्धित कोई कानून लागू नहीं होगा। यदि विधायिका द्वारा ere 8(2) के अधीन परिसीमा विधि लागू न होने के सम्बन्ध में स्पष्ट उपबंध नहीं किया जाता तो परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध लागू हो जाते और प्रतिकर का दावा समय-सीमा से बाधित हो जाता। परिसीमा अधिनियम, 4963 के अधीन संविदा भंग के लिए प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने हेतु समय-सीमा अनुच्छेद-55 में निर्धारित की गयी है। अनुच्छेद-55 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- When the contract is broken or

For compensation for breach of (where there are successive any contract, express or implied breaches) when the breach in respect ; Three years not herein specially provided of which the suit is instituted occurs for. or (Where the breach is continuing) when it ceases. Page 8 of 4 E-Court इसी प्रकार वचन भंग के मामले में प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने के लिए समय- सीमा अनुच्छेद-27 में निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-27 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- For compensation for breach of a promise to do anything at a When the time specified arrives or the Specified time, or upon the Three years contingency happens. happening of a specified contingency मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के अनुसार विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता के सम्बन्ध में तीसरी कसौटी कि क्या विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची में विहित समय-सीमा से पृथक कोई समय-सीमा निर्धारित की गयी है? परिसीमा अधिनियम, 7963 के अनुच्छेद-55 में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गयी है, जबकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा-44(3) के अधीन संरचनात्मक दोषों, कर्मकौशल, गुणवत्ता, सेवाओं के सम्बन्ध में उपबंधों से सम्बन्धित दोषों एवं विक्रय अनुबन्ध के अन्तर्गत बाध्यताओं से सम्बन्धित ferret अन्य दोषों के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने की समय-सीमा कब्जा प्राप्ति की तिथि से पाँच वर्ष विहित की गयी है।

रेरा अधिनियम की धारा-48(2) के अधीन दोषपूर्ण स्वत्व के परिणामस्वरूप क्षति के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने हेतु कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है। इसी प्रकार रेरा अधिनियम की धारा-44(2) के अधीन प्राधिकरण के निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय के विरुद्ध मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। इस 60 दिन की अवधि की गणना उस दिन से की जायेगी जिस दिन निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय की प्रति प्राप्त की गयी हो। रेरा अधिनियम की धारा-58(4) के अधीन मा. अपीलीय अधिकरण के निर्णय अथवा आदेश के विरुद्ध मा. उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। समय-सीमा की गणना उस तिथि से की जायेगी, जिस तिथि को निर्णय अथवा आदेश की सूचना प्राप्त हुई हो। अपील से सम्बन्धित रेरा अधिनियम के उपरोक्त उपबंधों में निर्धारित समय-सीमा परिसीमा अधिनियम, 4963 में अपील के लिए निर्धारित समय-सीमा से भिन्‍न है। परिसीमा अधिनियम के अनुच्छेद-446 के अनुसार मा. उच्च न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा 90 दिन तथा किसी अन्य न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा डिक्री अथवा आदेश की तिथि से 30 दिन निर्धारित की गयी है। परिसीमा अधिनियम, 4963 के अन्तर्गत किसी वाद या कार्यवाही का निस्तारण करने की कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं है, जबकि रेरा अधिनियम के अधीन समय-सीमा निर्धारित की गयी है। रेर अधिनियम Page 9 of 4 E-Court

की धारा-29(4) के उपबंधों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा किसी प्रश्न का निस्तारण 60 दिन के अन्दर किया जायेगा। इसी प्रकार IRT-7 4 (2) के अधीन न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रतिकर हेतु प्रस्तुत शिकायत के निस्तारण की समय-सीमा की अवधि 60 दिन निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम, 206 के सम-विषयक संविधियों (Pari Materia Statute) में विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति gen है, इसपर भी विचार किया जाना समीचीन होगा। रेरा अधिनियम, 2046 की सम-विषयक संविधियों (Pari Materia Statute) उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 एवं दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2046 (आई.बी.सी.) के अधीन की जाने वाली विधिक कार्यवाही करने के लिए परिसीमा अवधि निर्धारित की गयी है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 जब मूल रुप से पारित किया गया था तो उसमें विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। उपभोक्ता फोरम / आयोगों द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होती थी। यह प्रश्न उठाया जाता था कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के sade उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 के अधीन विधिक कार्यवाहियों के सम्बन्ध में लागू नहीं होंगे। इस विवाद की स्थिति को समाप्त करते हुए विधायिका द्वारा वर्ष 4993 में संसोधन के माध्यम से धारा-24/ जोड़ी गयी और अधिनियम के अधीन विधिक कार्यवाही / शिकायत प्रस्तुत करने के लिए समय-सीमा निर्धारित की गयी। इसी प्रकार वर्ष 2049 में जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 को निरसित कर नया कानून बनाया गया तो उसमें भी धारा-69 में विधिक कार्यवाही करने के सम्बन्ध में समय-सीमा निर्धारित करने वाला उपबंध किया गया है।

इसी प्रकार जब दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2046 (आई.बी.सी.) बनाई गयी थी तो उसमें भी विधिक कार्यवाही / याचिका प्रस्तुत करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबन्धों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होने पर केन्द्र सरकार द्वारा इन्साल्वेन्सी लॉ कमेटी गठित की गयी। कमेटी ने वर्ष 2048 में अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत किया, कमेटी की रिपोर्ट के आधार पर दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2076 (आई.बी.सी.) में एक नई धारा-238/ जोड़ी गयी, जिसके द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाही करने के लिए एक समय-सीमा निर्धारित की गयी है। निर्धारित समय-सीमा के पश्चात्‌ कोई भी कार्यावाही न्यायालय / अधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं होगी। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संसोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238& की वैधानिकता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी efi मा. सर्वोच्च न्यायालय ने BK. Educational Services (P) Ltd. ५. Parag Gupta & Associates, (2049) 44 500 633 के मामले में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-2384 के उपबंधों को चुनौती देने वाली याचिकाओं को खारिज करते हुए इसे पूर्णता वैधानिक माना गया है। ler Page 0 of 4 Z E-Court

fart और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संसोधन) अधिनियम, 20:8 के द्वारा धारा-5(8)() में दो स्पष्टीकरण जोड़े गये हैं जिनके द्वारा घर खरीददारों / आवंटियों को वित्तीय ऋणदाता माना (Deemed Financial Creditor) गया है।

उपरोक्त विधिक स्थिति का विश्लेषण करने से यह परिलक्षित होता है कि रेरा अधिनियम, 206, उपभोक्ता अधिनियम एवं दिवाला एवं दिवालियापन संहिता तीनों सम-विषयक संविधियाँ (Pari Materia Statute) है| तीनों संविधियों में घर खरीदार / आवंटी को अपने विधिक अधिकारों को प्रवर्तित कराने एवं उपचार प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही करने की समवर्ती अधिकारिता (Concurrent Jurisdiction) WH है अर्थात्‌ यदि कोई आवंटी / घर खरीदार अपने अधिकारों के सम्बन्ध में उपचार प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करना चाहता है तो उसे तीनों ही फोरम का विकल्प उपलब्ध है। आवंटी एक उपभोक्ता के रुप में सेवाओं में कमी के आधार पर उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2049 के उपबन्धों के अधीन उपभोक्ता आयोग / फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह उपभोक्ता आयोग / फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत न करके रेरा अधिनियम, 206 के उपबंधों के अधीन प्राधिकरण अथवा न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता Bl आवंटी / घर खरीदार को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह चाहे तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम अथवा रेरा अधिनियम के उपबन्धो के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने के बजाय एक वित्तीय ऋणदाता के रूप में दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 2046 के अधीन गठित राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तीनों विकल्पों में से किसी एक विकल्प का चयन करना आवंटी का विधिक अधिकार है। आवंटी को किसी विशेष फोरम / अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता।

एक ही घर खरीदार / आवंटी जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अधीन शिकायत प्रस्तुत करेगा तो विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। इसी प्रकार यदि कोई घर खरीदार / आवंटी वित्तीय ऋणदाता के रुप में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करेगा तब भी विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। अर्थात्‌ उपरोक्त दोनों ही मामलों में परिसीमा अवधि का उपबन्ध लागू होगा। उल्लेखनीय है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता एवं रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व प्रमोटर व आवंटी के मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का न्यायनिर्णयन करने की अधिकारिता सिविल न्यायालयों को प्राप्त थी। इस सम्बन्ध में सिविल न्यायालयों में की जाने वाली विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा से सम्बन्धित कानून लागू होता था। उपभोक्ता आयोग, राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण एवं रेरा प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जिस अधिकारिता का प्रयोग किया जा रहा है, वह अधिकारिता पूर्व में सिविल न्यायालयों द्वारा प्रयोग की जाती थी, जिसमें परिसीमा अधिनियम के उपबंध लागू किये जाते थे। सिविल न्यायालयों के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किया जाना और उसी अधिकारिता का प्रयोग किये जाने पर रेरा अधिनियम में की जाने वाली न्यायनिर्णयन की कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू न किया जाना किसी भी प्रकार से न तो तर्कसम्मत है और न ही विधिसम्मत। Abc a Page of 4 न E-Court

ऐसी परिस्थितियों में सम-विषयक संविधि (Pari Materia Statute) रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत के मामलों में भी परिसीमा अवधि के उपबनध प्रयोज्य होंगे। परिसीमा से सम्बन्धित विधि लोक नीति (Public Policy) पर आधारित है। परिसीमा अवधि निर्धारित करने से सम्बन्धित विधि निम्नलिखित दो लैटिन विधि कहावतों (Legal Maxims) पर आधारित है:- i. Interest reipublicae ut sit finis litium - Which means that it is in the interest of the state that there should be an end to litigation. ii. Vigilantibus et non dormientibus jura subveniunt — Which means that Law aids the vigilant, not those who sleep over their rights. परिसीमा की वर्जना के सम्बन्ध में विधिक उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-3 में किया गया है। धारा-3 के उपबन्धों के अनुसार प्रत्येक विधिक कार्यवाही निर्धारित समय सीमा के अन्दर की जानी चाहिए। निर्धारित समय सीमा के पश्चात प्रस्तुत की गई विधिक कार्यवाही को खारिज कर दिया जाएगा, चाहे भले ही परिसीमा अवधि की वर्जना का कोई बचाव प्रस्तुत न किया गया हो। न्‍्यायनिर्णयन करने वाले विधिक प्राधिकारी का यह दायित्व है कि वह यह सुनिश्चित करे कि उसके समक्ष जो विधिक कार्यवाही प्रस्तुत की गई है वह निर्धारित समय सीमा के अन्दर है। धारा-3 के उपबन्ध निम्नवत है:-- “3. Bar of limitation. — (7) Subject to the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive), every suit instituted, appeal preferred, and application made after the prescribed period shall be dismissed although limitation has not been set up as a defence.”

मा. सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक निर्णयों तथा सुसंगत सामविधिक उपबंधों का विश्लेषणात्मक मुल्यांकन करने से विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अवधि की सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति पूर्णता स्पष्ट है कि यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि में कोई परिसीमा निर्धारित की गयी है तो उस परिसीमा को परिसीमा अधिनियम, 963 की अनुसूची का भाग मानते हुए विशेष अधिनियम के मामले में निर्धारित की गयी समय-सीमा प्रयोज्य होगी। जहाँ विशेष अथवा स्थानीय विधि में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, वहाँ परिसीमा अधिनियम, 963 के अधीन उपबन्धित समय-सीमा प्रयोज्य होगी। उपरोक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में वर्तमान शिकायतों में याचित अनुतोष के अवलोकन से प्रकट होता है कि शिकायतकर्तागण का कथन है कि उन्हें अनुबन्ध एवं पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित समय-सीमा के अन्दर कब्जा न देकर विलम्ब से कब्जा दिया गया है और कब्जे की निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि के मध्य की विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायतें प्रस्तुत की गई हैं। पृष्ठ संख्या: । पर दी गई तालिका में शिकायत क्रमांक: 4A कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि 02-07-2045 थी तथा शिकायत क्रमांक: 2 में कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि 04-07-2045 ete Page 42 of 4 E-Court

शिकायत क्रमांक: 4 में वास्तविक कब्जा 7-04-2049 F प्रदान किया गया और शिकायत क्रमांक: 2 में वास्तविक कब्जा 05-09-2049 में प्रदान किया गया। इस प्रकार यह स्पष्ट है कि कब्जा प्राप्त होने से लगभग 04 वर्ष की अवधि व्यतीत होने पर विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु शिकायतें प्रस्तुत की गई है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 एक विशेष विधि है। इस अधिनियम में विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, इसलिए इस सम्बन्ध में परिसीमा से सम्बन्धित सामान्य विधि अर्थात्‌ परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध लागू होंगे। अब विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए परिसीमा अधिनियम में क्या समय-सीमा निर्धारित की गयी है? इस सम्बन्ध में परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची के अवलोकन से यह परिलक्षित होता है कि अनुसूची के अनुच्छेद-25 में ब्याज के रूप में बकाया धनराशि प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने की समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-25 निम्नवत्‌ है:- For money payable for interest upon money Three When the interest due from the defendant to the plaintiff years becomes due

प्रस्तुत शिकायतों में शिकायतकर्तागण को शिकायत दाखिल करने से लगभग 04 वर्ष पूर्व विक्रय-विलेख एवं कब्जा प्राप्त हो चुका है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायतें प्रस्तुत की गई हैं एवं इस अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के लिए कोई स्पष्टीकरण भी नहीं दिया गया है कि किन परिस्थितियों में शिकायतें इतने विलम्ब से प्रस्तुत की गई है। विधिक उपबंधों के अनुसार यूनिट कब्जे के लिए तैयार हो जाने के पश्चात प्रमोटर द्वारा आवंटी को अंतिम गणना-पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जाता है। अन्तिम गणना-पत्र में आवंटी द्वारा पूर्व में भुगतान की गई धनराशि तथा अवशेष धनराशि का विवरण अंकित किया जाता है। अनुबन्ध एवं पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार यदि कोई ब्याज अथवा शास्ति की देयता होती है तो उसका भी समायोजन किया जाता है। उभय पक्षों का हिसाब-किताब पूर्ण एवं अंतिम रूप से समायोजित हो जाने के पश्चात ही रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही की जाती है। यदि आवंटी प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत अंतिम गणना-पत्र से संतुष्ट नहीं होता, अथवा आवंटी के अनुसार अनुबन्ध एवं पंजीकरण पुस्तिका की शर्तों एवं विधिक उपबंधों के अनुरूप मांग-पत्र प्रस्तुत न किये जाने पर आवंटी द्वारा उस पर आपत्ति प्रस्तुत की जाती है। यदि अंतिम गणना-पत्र में कोई त्रुटि होती है तो उसे संशोधित करने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जाता है। शिकायतकर्तागण ने अंतिम गणना-पत्र के अनुसार अपनी संतुष्टि के पश्चात्‌ ही बकाया धनराशि का भुगतान किया और स्वेच्छा से बिना किसी विरोध के अपने पक्ष में विक्रय- विलेख निष्पादित व पजीकृत कराया।

इस सम्बन्ध में उभय पक्षों द्वारा निष्पादित एवं पंजीकृत कराये गये विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) का उल्लेख किया जाना उपयुक्त होगा। विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) निम्नवत है:- Page 43 ०44 E-Court “6) (क) सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और इच्छुक क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी। और न ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार्य होगा।” विक्रय-विलेख निष्पादित होने से लगभग 04 वर्ष का समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब शिकायतकर्तागण द्वारा न्यायालय के समक्ष यह शिकायतें प्रस्तुत की जा रही है कि उन्हें विलम्ब अवधि का कोई ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायतें पश्चातवर्ती विचार (After thought) का परिणाम प्रतीत होती हैं। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त विलम्ब से की गयी पश्चातवर्ती कार्यवाही को विधि में सद्भाविक एवं विश्वनीय नहीं माना जाता है। शिकायतें प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्तागण द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायतों में नहीं किया गया है। उपर्युक्त वर्णित विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायतों के तथ्यों, साक्ष्य एवं उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तकों का विश्लेषणात्मक विवेचन करने के पश्चात्‌ यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि शिकायतें अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण परिसीमा अधिनियम, 4963 के अनुच्छेद-25 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित हैं। अतः यह स्पष्ट है की शिकायतें परिसीमा अधिनियम, 4963 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित है।

अतः उपर्युक्त विवेचना के आधार पर शिकायतें पोषणीय नहीं है तथा पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य हैं। तदनुसार विचारणीय बिन्दु Peake किया जाता है, और निम्न आदेश पारित किया जाता है और निम्न आदेश पारित किया जाता है:- आदेश अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तुत शिकायतें खारिज की जाती हैं। इस आदेश की एक-एक प्रति संबंधित पत्रावलियों में संलग्न की जाए। TRI पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 44-05-2024. PC आर. RRS अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 44 ०44