E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKOI62/04/I8900/2024 संगीता चौरसिया बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद निर्णय प्रश्नमनत शिकायत शिकायतकर्ता (आवंटी) द्वारा विपक्षी (प्रमोटर) के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-3 के अन्तर्गत दिनांक 72-08-2074 को योजित की गई है। परिवाद में दिनांक 42-04-2024 को वीडियो कान्फ्रेसिंग के माध्यम से सुनवाई की गयी। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सूर्याश नरूला तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए। उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्होनें विपक्षी को “कैलाश एन्क्‍्लेव” परियोजना (रैरा पंजीयन संख्या: UPRERAPRIJ9456) में एक इकाई की बुकिंग हेतु दिनांक 42-08-2044 को आवेदन किया था तथा G.4,50,000/— का आवेदन शुल्क जमा किया था। पंजीकरण-पुस्तिका के प्रस्तर-9. के अनुंसार इकाई का निर्माण माँग-पत्र निर्गमन की तिथि से 27 माह में किया जाना प्रस्तावित था। दिनांक 28-02-20:5 को उनके पक्ष में माँग-पत्र जारी किया गया। माँग-पत्र के अनुसार इकाई का कुल मूल्य रू.30,00,000 /— लाख ar) दिनांक 33-04-2020 को उनके पक्ष में प्रदेशन-पत्र जारी किया गया तथा इकाई संख्या: ई-403 आवंटित की गयी। शिकायतकर्ता का कहना है कि दिनांक 42-08-2044 से लेकर दिनांक 33-40-2020 तक उनके द्वारा कुल W.44,77,474 /- की धनराशि जमा की जा चुकी है तथा प्रदेशन-पत्र जारी होने तक उन्होनें विपक्षी को Page 0 8 E-Court

रू.30,22,968 ,/- की धनराशि का भुगतान किया था। उनका कहना है कि प्रदेशन-पत्र कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि, दिनांक 28-05-2047 के बाद लगभग 32 माह के विलम्ब के उपरान्त जारी किया गया। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया कि उनके पक्ष में दिनांक 04-04-2024 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराया गया तथा दिनांक 04--04-2024 को ही उनको इकाई का भौतिक कब्जा प्रदान किया गया। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20i6 में उल्लिखित उनके दायित्वों का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6745-6749 ,// 2024, “मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एण्ड डेवलपर्स प्रा.लि. बनाम उ.प्र. राज्य व अन्य” मे पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान करने में विलम्ब हुआ है, इसलिए वे विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी हैं। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से विलम्ब ब्याज तथा रू.50,000 /- का वाद व्यय दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पर विपक्षी ने लिखित कथन, दिनांक 22-06-2024 प्रस्तुत कर यह कथन किया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 04--04-2024 को उनकी इकाई का भौतिक कब्जा प्रदान किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत कब्जा प्राप्ति के 03 वर्ष उपरान्त योजित की गयी है, इसलिए शिकायत पोषणीय नहीं है। उनका कथन है कि उनके द्वारा वर्ष 2044 में स्ववित्त पोषित योजना “कैलाश wea” में पंजीकरण खोला गया तथा पंजीकरण-पुस्तिका जारी की गयी। पंजीकरण-पुस्तिका में उल्लिखित 27 माह की अवधि केवल प्रस्तावित अवधि थी तथा कब्जा प्रदान किये जाने की वास्तविक अवधि का कहीं पर उल्लेख नहीं किया गया था। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता ने पंजीकरण-पुस्तिका में उल्लिखित नियम एवं शर्तों को स्वीकार उनकी परियोजना में एक इकाई हेतु आवेदन कर रू.4,50,000 //- आवेदन शुल्क जमा किया गया। उन्होनें शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 28-02-2045 को माँग-पत्र जारी किया, जिसके अनुसार इकाई का कूल मूल्य G.30,00,000/— था। माँग-पत्र के अनुसार मॉग-पत्र निर्गमन की तिथि से 30 दिनों के अन्दर रू.6,00,000,/- जमा किया जाना था तथा शेष धनराशि G.22,50,000 /— नौ तिमाही किश्तों में जमा किया जाना था। उनका कहना है कि माँग-पत्र में यह भी उल्लिखित है कि फ्लैट पर अतिरिक्त मदों के विरूद्ध देय धनराशि एवं फ्लैट के मूल्य में कमी वृद्धि होने की सूचना अंतिम प्रदेशन-पत्र के माध्यम से दी जाएगी। इस प्रकार उनका यह कथन है कि माँग-पत्र, दिनांक 28-02-2045 अंतिम मूल्यांकन के पश्चात्‌ जारी होने वाले अंतिम प्रदेशन-पत्र के शर्ताधीन जारी किया जाना था।

विपक्षी द्वारा कथन किया गया कि अंतिम मूल्यांकन के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 34-0:-2020 को प्रदेशन-पत्र जारी किया गया। प्रदेशन-पत्र, दिनांक 3—0-2020 के अनुसार रू.7,60,984 ,// - अवशेष पायी गयी तथा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि एवं विविध व्यय, दिनांक 29-02-2020 तक जमा करने तथा विक्रय-विलेख सम्बन्धी औपचारिकतायें पूर्ण करने हेतु सूचित किया गया। विपक्षी का कथन है १2,224 Page 2 of 8 2 E-Court शिकायतकर्ता द्वारा सभी औपचारिकतायें पूर्ण करने के उपरान्त दिनोक 04-04-202 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराकर, दिनांक o4-0:-202 को पूर्ण संतुष्टि में उन्हें फ्लैट का भौतिक कब्जा प्रदान किया गया। विपक्षी का अपने लिखित कथन, दिनांक 22-06-2024 के प्रस्तर-6 में यह कथन है कि रेरा अधिनियम, 20:6 लागू होने के उपरान्त उन्होनें अपनी परियोजना का पंजीकरण रेरा प्राधिकरण में करवाया तथा प्राधिकरण द्वारा उन्हें परियोजना का निमार्ण कार्य पूर्ण करने के लिए, दिनांक 30-06-2049 तक का समय प्रदान किया गया। उनका कथन है कि अपरिहार्य कारणोंवश जब वे दिनांक 30-06-209 तक के परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं कर पाये तब उन्होनें प्राधिकरण से निर्माण कार्य पूर्ण करने की अवधि बढ़ाये जाने का प्राधिकरण से अनुरोध किया तथा प्राधिकरण द्वारा प्रश्नगत परियोजना की निर्माण अवधि में विस्तार कर oe परियोजना पूर्ण करने के लिए, दिनांक 34-42-2049 तक का समय प्रदान किया गया। उनका कथन है कि निर्धारित तिथि दिनाक 34-42-2049 से पूर्व दिनांक 27-42-2049 को उनकी परियोजना को पूर्णता प्रमाण-पत्र प्रदान किया गया।

विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में निष्पादित विक्रय-विलेख के प्रस्तर-6(क) में यह उल्लिखित है कि सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्मतान दशा में किया गया है तथा क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी और ना ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार होगा। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त शर्त को पढ़कर तथा स्वीकार करने के उपरान्त ही विक्रय-विलेख हस्ताक्षरित एवं निबंधित कराया गया है तथा फ्लैट का भौतिक कब्जा लिया गया है। उनका कथन है कि इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी का यह कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा बिना किसी विरोध के पूर्ण संतुष्टि में प्राप्त किया गया है, इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है तथा शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं। उनका यह भी कहना है कि विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है।

विपक्षी का कथन है कि जब उनके पास शिकायतकर्ता तथा अन्य आवंटियों से प्राप्त धनराशि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण कराने के लिए पर्याप्त नहीं थी तो उनके द्वारा अपने वित्तीय स्त्रोतों से परियोजना को पूर्ण किया vary उनका कथन है कि उन्होनें आवंटियों द्वारा प्राप्त धनराशि को बैंक में जमा करके कोई ब्याज अर्जित नहीं किया है बल्कि उक्त धन का उपयोग निर्माण कार्य में किया गया है। उनका यह भी कहना है कि प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-१8 से ब्राधिक होने के कारण पोषणीय नहीं है। विपक्षी का कथन है कि परियोजना पूर्ण करने में तथाकथित विलम्ब के कारण फ्लैट के मूल्य में कोई वृद्धि नहीं की गयी है ना ही शिकायकर्ता से किसी अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी है, इसलिए शिकायतकर्ता किसी अनुतोष को पाने के अधिकारी नहीं हैं। विपक्षी का यह कथन है कि पंजीकरण-पुस्तिका में फ्लैट का निर्माण माँग-पत्र निर्ममन से 27 माह की अवधि में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है, का उल्लेख किया गया है, Page 3 08 E-Court किन्तु कब्जा हस्तान्तरण किये जाने की तिथि अथवा समय-सीमा का कोई उल्लेख पंजीकरण-पुस्तिका में नहीं किया गया है। उनका तर्क है कि इस प्रकार 27 माह की अवधि को कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि नहीं माना जा सकता है, चूँकि ऐसा कोई भी उल्लेख पंजीकरण-पुस्तिका तथा माँग-पत्र में नहीं किया है। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने पीठ से शिकायत को खारिज रकने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा प्रस्तुत लिखित कथन पर शिकायतकर्ता ने प्रतिउत्तर, दिनांक 45-08-2024 प्रस्तुत कर यह कथन किया है कि प्रश्नगत शिकायत उनके द्वारा लगभग 32 माह का विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित की गयी है। उनका यह भी कथन है कि रेरा अधिनियम, 20:6 & अन्तर्गत प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित करने के लिए परिसीमा अवधि का उल्लेख नहीं किया गया है।

शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6745-6749 // 2024, “et =a प्रमोटर्स एण्ड डेवलपर्स प्रा.लि. बनाम उ.प्र. राज्य व अन्य” में पारित निर्णय के अनुसार विलम्ब ब्याज पाना उनका बिना शर्त अधिकार है। उनका कहना है कि विपक्षी द्वारा उन्हें कब्जा प्रदान किये जाने की अनुबद्ध तिथि से लगभग 32 माह बाद दिनांक 34-0i-2020 को प्रदेशन-पत्र जारी किया गया। उनका तर्क है मा. आसाम भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण ने अपील संख्या: 4/2022 में निर्णय पारित कर परिसीमा के बिन्दु पर यह विवेचना की है कि रेरा अधिनियम में परिसीमा के सम्बन्ध में कोई प्रत्यक्ष प्रावधान नहीं है। विपक्षी द्वारा धारा-44(3) के सम्बन्ध में किये गये कथन पर शिकायतकर्ता का कथन है कि प्रश्नगत शिकायत ants के अन्तर्गत अनुतोष प्रदान किये जाने के सम्बन्ध में योजित की गयी है, इसलिए विपक्षी द्वारा धारा-44(3) के सम्बन्ध में किये गये कथन में कोई बल नहीं है। शिकायतकर्ता ने मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Misc. Application No. 665/202] in Suo Moto Writ Petition (Civil) No.: 3/2020 में पारित आदेश, दिनांक 40-0i-2022 का उल्लेख करते हुए, यह तर्क किया है कि दिनांक 45—03-2022 से दिनांक 28-02-2022 की अवधि परिसीमा की गणना से बाहर रखी जायेगी, इसलिए उन्होनें परिसीमा की अवधि के अन्दर ही शिकायत योजित की है। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से शिकायत को स्वीकार करते हुए याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समथर्न में आवेदन-फॉर्म, दिनांक 44-08-2044 की प्रति, माँग-पत्र, दिनांक 28-02--2045 की प्रति, विपक्षी द्वारा जमा की गयी धनराशि की रसीदों की प्रतियाँ, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 33-04-2020 की प्रति, विक्रय-विलेख, दिनांक 04-04-2024 की प्रति तथा कब्जा हस्तान्तरण प्रमाण-पत्र, दिनांक 04-04-2024 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्यों के रूप में प्रस्तुत की है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समथर्न में परियोजना की पंजीकरण-पुस्तिका की प्रति, माँग-पत्र, दिनांक 28-02-2045 की प्रति, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 3:-0:-2020 की प्रति, विक्रय-विलेख, दिनांक 04--04-2024 की प्रति, कब्जा हस्तान्तरण प्रमाण-पत्र, a , ZA (if Page 4 of 8 4 E-Court 04-0:-202 की प्रति तथा परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 27-42-2049 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्यों के रूप में प्रस्तुत की है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखिय weal or सम्यूक परिशीलन किया | उभय पक्षों के अभिवचनों एवं अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये cot के आधार पर निम्न बिन्दु पर विचार किया:- क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्दु इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं?

विपक्षी द्वारा यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख, दिनांक 04-04-2024 को निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 04-0:-2024 को प्रदान किया जा चुका है, और कब्जा लेने के उपरान्त शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज के अधिकारी नहीं है, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने के 03 वर्ष उपरान्त शिकायत योजित की गई है, इसलिए शिकायत परिसीमा से बाधित है। विपक्षी के उपर्युक्त अभिकथनों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता द्वारा यह अभिकथन किया है कि कब्जा प्रदान करने में हुए विलंब के लिए ब्याज पाना उनका अधिकार है तथा यह तर्क प्रस्तुत किया है कि क्‍योंकि विपक्षी अपनी परियोजना का निर्माण समय पर पूर्ण नहीं कर पाए इसलिए वह शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा की गई धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज देने के उत्तरदायी हैं। शिकायतकर्ता ने यह तर्क भी प्रस्तुत किया है कि परिसीमा अधिनियम के उपबंध रेरा अधिनियम पर लागू नहीं होते हैं। अब विचारणीय बिन्दु यह उत्पन्न होता है कि क्या शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? रेरा अधिनियम, 20i6 भू-सम्पदा सेक्टर को विनियमित एवं शासित करने वाली एक विशेष विधि है। विशेष अथवा स्थानीय विधि के सम्बन्ध में परिसीमा अवधि की प्रयोज्यता एवं निर्धारण के सम्बन्ध में उपबंध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-29(2) में वर्णित है। धारा-29(2) के उपबंध निम्नवत हैं:- “29. Savings. — (0)... (2) Where any special or local law prescribes for any suit, appeal or

application a period of limitation different from the period prescribed by the Schedule, the provisions of Section 3 shall apply as if such period were Page 5 of 8 E-Court the period prescribed by the Schedule and for the purpose of determining any period of limitation prescribed for any suit, appeal or application by any special or local law, the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive) shall apply only insofar as, and to the extent to which, they are not expressly excluded by such special or local law.” मा. सर्वोच्च. न्यायालय ने Mukri Gopalan y. Cheppilat Puthanpurayil Aboobacker, (7995) 5SCC 5 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-8 की अंतिम पंक्तियों तथा प्रस्तर-9 की प्रारम्भिक पंक्तियों में यह स्पष्ट किया है कि परिसीमा अधिनिमय की धारा-29(2) के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के सम्बन्ध में किन परिस्थितियों में लागू होंगे और उनके लागू होने पर क्‍या परिणाम उत्पन्न होंगे? निर्णय के प्रस्तर-8 एवं प्रस्तर-9 के सुसंगत अंश निम्नवत हैं:- “... for its applicability ... the following two requirements have to be satisfied by the authority invoking the said provision. (i) There must be a provision for period of limitation under any special or local law in connection with any suit, appeal or application. (ii) The said prescription of period of limitation under such special or local law should be different from the period prescribed by the Schedule to the Limitation Act.

If the aforesaid two requirements are satisfied the consequences contemplated by Section 29(2) would automatically follow. These consequences are as under: (i) In such a case Section 3 of the Limitation Act would apply as if the period prescribed by the special or local law was the period prescribed by the Schedule. (ii) For determining any period of limitation prescribed by such special or local law for a suit, appeal or application all the provisions containing Sections 4 to 24 (inclusive) would apply insofar as and to the extent to which they are not expressly excluded by such special or local law.” इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Hukumdev Narain Yadav 9, Lalit Narain Mishra, (7974) 2 SCC 33 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-47 में विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों की प्रयोज्यता का निर्धारण करने के लिए कुछ मार्गदर्शक सिद्धांत धारा-29(2) बताये गये हैं। मा. सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि अधिनियमित किये जाते समय विधायिका का आशय विशेष विधि को एक सम्पूर्ण एवं अपने आप में परिपूर्ण संहिता (Complete Code) बनाने का नहीं था और परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों की प्रयोज्यता स्पष्टत: एवं अभिव्यक्त रूप से Page 6 of 8 Poe E-Court वर्जित (Expressly Excluded) नहीं की गयी है तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में भी लागू होंगे। निर्णय का प्रस्तर-47 निम्नवत है:-

“ It is contended before us that the words “expressly excluded” would mean that there must be an express reference made in the special or local law to the specific provisions of the Limitation Act of which the operation is to be excluded. As usual the meaning given in the Dictionary has been relied upon, but what we have to see is whether the scheme of the special law, that is in this case the Act, and the nature of the remedy provided therein are such that the Legislature intended it to be a complete code by itself which alone should govern the several matters provided by it. Ifon an examination of the relevant provisions it is clear that the provisions of the Limitation Act are necessarily excluded, then the benefits conferred therein cannot be called in aid to supplement the provisions of the Act. In our view, even in a case where the special law does not exclude the provisions of Sections 4 to 24 of the Limitation Act by an express reference, it would nonetheless be open to the Court to examine whether and to what extent the nature of those provisions or the nature of the subject-matter and scheme of the special law exclude their operation. ” मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के आधार पर विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता में प्रमुखतः तीन कसौटी निर्धारित किया जाना प्रतीत होता है:-

4. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंध की प्रयोज्यता को eed: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित किया गया हो। 2. विशेष अथवा स्थानीय विधि अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) हो। 3, विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 में विहित समय-सीमा से पृथक समय-सीमा विहित की गयी हो। यदि उपर्युक्त तीनों परिस्थितियाँ विद्यमान होंगी तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामले में लागू नहीं होंगे। अब इस प्रश्न पर विचार करना होगां कि क्या भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है और अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध विद्यमान है जो परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को Wed. एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित करता हो। उपर्युक्त प्रश्न का उत्तर प्राप्त करने के लिए अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों के उपबंधों का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध नहीं है जो रेरा अधिनियम के मामले में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता PC Page 7 of 8 : ¢ E-Court को वर्जित करता हो। अधिनियम में ऐसा कोई भी उपबंध नहीं है जो यह उपबंधित करता हो कि रेरा अधिनियम अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है बल्कि इसके विपरीत रेरा अधिनियम की धारा-88 में यह स्पष्ट उपबंध है कि यह अधिनियम अन्य विधियों की प्रयोज्यता वर्जित नहीं करता है बल्कि रेरा अधिनियम अन्य विधियों के साथ-साथ एक अतिरिक्त विधायन है न कि अन्य विधियों की प्रयोज्यता को समाप्त या acter करने वाला विधायन | धारा-88 के उपबंध निम्नवत है:-

“88. Application of other laws not barred. — The provisions of this Act shall be in addition to, and not in derogation of, the provisions of any other law for the time being in force.” इस उपबंध के अवलोकन से स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की प्रयोज्यता को वर्जित नहीं करता है। इस उपबंध से यह भी स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम का विधायन करते समय विधायिका का स्पष्ट आशय था कि अन्य विधियों के उपबंध भी रेरा अधिनियम के मामलों में लागू होंगे। इसलिए यह स्पष्ट है कि यदि रेरा अधिनियम में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई पृथक समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, तो ऐसी स्थिति में परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंधों के अधीन निर्धारित समय-सीमा रेरा अधिनियम के अधीन उत्पन्न होने वाले मामलों में भी लागू होगी। रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता इंगित करने वाला दूसरा प्रावधान धारा-48(2) है। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) में यह उपबंध किया गया है कि जिस भूमि पर परियोजना विकसित» निर्मित की गयी है उस भूमि के सम्बन्ध में प्रोमोटर का स्वत्व दोषपूर्ण (Defective Title) पाया जाता है और दोषपूर्ण स्वत्व के कारण आवंटी को कोई क्षति / हानि कारित होती है तो प्रोमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। आवंटी द्वारा प्रस्तुत क्षतिपूर्ति का दावा तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन उपबंधित परिसीमा से वर्जित नहीं होगा। रेरा अधिनियम की oi—ia(2) के उपबंध निम्नवत हैं:-- “46, Return of amount and compensation. —

(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.” धारा-48(2) के उपबंधों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विधायिका द्वारा जब इस उपबंध का विधायन किया जा रहा था तो उस समय विधायिका का यह स्पष्ट आशय था कि यदि इस धारा में परिसीमा काल की वर्जना लागू न होने का स्पष्ट उपबंध शामिल नहीं किया जायेगा तो आवंटी का दावा परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंधों से वर्जित हो जायेगा। इसीलिए यह स्पष्ट उपबंध किया गया है कि दोषपूर्ण स्वत्व के आधार पर यदि कोई Wat Page 8 of 8 E-Court कारित होती है तो आवंटी क्षतिपूर्ति के लिए अपना दावा कभी भी प्रस्तुत कर सकता है। इसके लिए समय-सीमा से सम्बन्धित कोई कानून लागू नहीं होगा। यदि विधायिका द्वारा धारा-48(2) के अधीन परिसीमा विधि लागू न होने के सम्बन्ध में स्पष्ट उपबंध नहीं किया जाता तो परिसीमा अधिनियम, t963 के उपबंध लागू हो जाते और प्रतिकर का दावा समय-सीमा से बाधित हो जाता। परिसीमा अधिनियम, i963 के अधीन संविदा भंग के लिए प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने हेतु समय-सीमा अनुच्छेद-55 में निर्धारित की गयी है। अनुच्छेद-55 के उपबंध निम्नवत्‌ हैः- When the contract is broken or

For compensation for breach (where there are successive of any contract, express or Three years breaches) when the breach in respect implied not herein specially of which the suit is instituted occurs provided for. or (Where the breach is continuing) when it ceases. इसी प्रकार वचन भंग के मामले में प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा अनुच्छेद-27 में निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-27 के उपबंध निम्नवत्‌ हैः- = oe compensation for breach of a promise to do anything at fap ified ti sia r When the time specified arrives or a specified time, or upon the hree years ; ५ . a the contingency happens. happening of a specified contingency मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त विधि व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के अनुसार विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता के सम्बन्ध में तीसरी कसौटी कि क्‍या विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची में विहित समय-सीमा से पृथक कोई समय-सीमा निर्धारित की गयी है? परिसीमा अधिनियम, i963 के अनुच्छेद-55 में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गयी है, जबकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा-4(3) के अधीन संरचनात्मक दोषों, कर्मकौशल, गुणवत्ता, सेवाओं के सम्बन्ध में उपबंधों से सम्बन्धित दोषों एवं विक्रय अनुबन्ध के अन्तर्गत बाध्यताओं से सम्बन्धित fest अन्य दोषों के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने की समय-सीमा कब्जा प्राप्ति की तिथि से पाँच वर्ष विहित की गयी Page 9 of 8 PC E-Court

है। रेरा अधिनियम की ai—ta(2) के अधीन दोषपूर्ण स्वत्व के परिणामस्वरूप क्षति के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने हेतु कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है। इसी प्रकार रेरा अधिनियम की धारा-44(2) के अधीन प्राधिकरण के निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय के विरुद्ध मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। इस 60 दिन की अवधि की गणना उस दिन से की जायेगी जिस दिन निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय की प्रति प्राप्त की गयी हो। रेरा अधिनियम की धारा-58(4) के अधीन मा. अपीलीय अधिकरण के निर्णय अथवा आदेश के विरुद्ध मा. उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। समय-सीमा की गणना उस तिथि से की जायेगी, जिस तिथि को निर्णय अथवा आदेश की सूचना प्राप्त हुई हो। अपील से सम्बन्धित रेरा अधिनियम के उपर्युक्त उपबंधों में निर्धारित समय-सीमा परिसीमा अधिनियम, i963 में अपील के लिए निर्धारित समय-सीमा से भिन्‍न है। परिसीमा अधिनियम के अनुच्छेद-446 के अनुसार मा. उच्च न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा 90 दिन तथा किसी अन्य न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा डिक्री अथवा आदेश की तिथि से 30 दिन निर्धारित की गयी है।

परिसीमा अधिनियम, 963 के अन्तर्गत किसी वाद या कार्यवाही का निस्तारण करने की कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं है, जबकि रेरा अधिनियम के अधीन समय-सीमा निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-29(4) के उपबंधों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा किसी प्रश्न का निस्तारण 60 दिन के अन्दर किया जायेगा। इसी प्रकार धारा-74(2) के अधीन न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रतिकर हेतु प्रस्तुत शिकायत के निस्तारण की समय-सीमा की अवधि 60 दिन निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम, 2046 के समविषयक संविधियों (Pari Materia Statute) में विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति क्या है, इस पर भी विचार किया जाना समीचीन होगा | रेरा अधिनियम, 20:6 की समविषयक संविधियों उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, i986 एवं दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) के अधीन की जाने वाली विधिक कार्यवाही करने के लिए परिसीमा अवधि निर्धारित की गयी है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 जब मूल रुप से पारित किया गया था तो उसमें विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। उपभोक्ता फोरम / आयोगों द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होती थी। यह प्रश्न उठाया जाता था कि परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंध उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 986 के अधीन विधिक कार्यवाहियों के सम्बन्ध में लागू नहीं होंगे। इस विवाद की स्थिति को समाप्त करते हुए विधायिका द्वारा वर्ष 993 में संशोधन के माध्यम से धारा-248 जोड़ी गयी और अधिनियम के अधीन विधिक Page 0 of 8 PC a E-Court

कार्यवाही / शिकायत प्रस्तुत करने के लिए समय-सीमा निर्धारित की गयी। इसी प्रकार वर्ष 20:9 में जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 986 को निरसित कर नया कानून बनाया गया तो उसमें भी धारा-69 में विधिक कार्यवाही करने के सम्बन्ध में समय-सीमा निर्धारित करने वाला उपबंध किया गया है। इसी प्रकार जब दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20i6 (आई.बी.सी.) बनाई गयी थी तो उसमें भी विधिक कार्यवाही / याचिका प्रस्तुत करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबन्धों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होने पर केन्द्र सरकार द्वारा इन्साल्वेन्‍्सी लॉ कमेटी गठित की गयी। कमेटी ने वर्ष 2008 4 अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत किया, कमेटी की रिपोर्ट के आधार पर दिवाला और दिवालियापन संहिता, 206 (आई.बी.सी.) में एक नई धारा-238/ जोड़ी गयी, जिसके द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाही करने के लिए एक समय-सीमा निर्धारित की गयी है। निर्धारित समय-सीमा के पश्चात्‌ कोई भी कार्यावाही न्यायालय /अधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं होगी।

दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238% की वैधानिकता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी थी। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने B.K. Educational Services (P) Ltd. v. Parag Gupta & Associates, (20I9) I] SCC 633 के मामले में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238# के उपबंधों को चुनौती देने वाली याचिकाओं को खारिज करते हुए इसे पूर्णता वैधानिक माना गया है। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा धारा-5(8)() में दो स्पष्टीकरण जोड़े गये हैं जिनके द्वारा घर खरीददारों,/आवंटियों को वित्तीय ऋणदाता माना (Deemed Financial Creditor) गया है।

उपर्युक्त विधिक स्थिति का विश्लेषण करने से यह परिलक्षित होता है कि RT अधिनियम, 20:6, उपभोक्ता अधिनियम एवं दिवाला एवं दिवालियापन संहिता तीनों समविषयक संविधियाँ (Pari Materia Statute) है | तीनों संविधियों में घर खरीदार / आवंटी को अपने विधिक अधिकारों को प्रवर्तित कराने एवं उपचार प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही करने की समवर्ती अधिकारिता (Concurrent Jurisdiction) WaT है अर्थात्‌ यदि कोई आवंटी /घर खरीदार अपने अधिकारों के सम्बन्ध में उपचार प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करना चाहता है तो उसे तीनों ही फोरम का विकल्प उपलब्ध है। आवंटी एक उपभोक्ता के रुप में सेवाओं में कमी के आधार पर उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2049 के उपबन्धों के अधीन उपभोक्ता आयोग /फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह उपभोक्ता आयोग /फोरम के समक्ष 2५ । (4 Page I] of 8 7 E-Court प्रस्तुत न करके रेरा अधिनियम, 2006 के उपबंधों के अधीन प्राधिकरण अथवा न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी /घर खरीदार को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह चाहे तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम अथवा रेरा अधिनियम के उपबन्धो के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने के बजाय एक वित्तीय ऋणदाता के रूप में दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 20i6 के अधीन गठित राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तीनों विकल्पों में से किसी एक विकल्प का चयन करना आवंटी का विधिक अधिकार है। आवंटी को किसी विशेष फोरम / अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता।

एक ही घर खरीदार / आवंटी जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अधीन शिकायत प्रस्तुत करेगा तो विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। इसी प्रकार यदि कोई घर खरीदार /आवंटी वित्तीय ऋणदाता के रुप में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करेगा तब भी विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। अर्थात्‌ उपर्युक्त दोनों ही मामलों में परिसीमा अवधि का उपबन्ध लागू होगा। उल्लेखनीय है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता एवं रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व प्रमोटर व आवंटी के मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का न्यायनिर्णयन करने की अधिकारिता सिविल न्यायालयों को प्राप्त थी। इस सम्बन्ध में सिविल न्यायालयों में की जाने वाली विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा से सम्बन्धित कानून लागू होता था। उपभोक्ता आयोग, राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण एवं रेरा प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जिस अधिकारिता का प्रयोग किया जा रहा है, वह अधिकारिता पूर्व में सिविल न्यायालयों द्वारा प्रयोग की जाती थी, जिसमें परिसीमा अधिनियम के उपबंध लागू किये जाते थे। सिविल न्यायालयों के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किया जाना और उसी अधिकारिता का प्रयोग किये जाने पर रेरा अधिनियम में की जाने वाली न्यायनिर्णयन की कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू न किया जाना किसी भी प्रकार से न तो तर्कसम्मत है और न ही विधिसम्मत | ऐसी परिस्थितियों में समविषयक संविधि (Pari Materia Statute) रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत के मामलों में भी परिसीमा अवधि के उपबन्ध प्रयोज्य होंगे।

परिसीमा से सम्बन्धित विधि लोक नीति (Public Policy) पर आधारित है। परिसीमा अवधि निर्धारित करने से सम्बन्धित विधि निम्नलिखित दो लैटिन विधि कहावतों (Legal Maxims) पर आधारित है:- i. Interest reipublicae ut sit finis litium: Which means that it is in the interest of the state that there should be an end to litigation. ii. Vigilantibus et non dormientibus jura subveniunt: Which means that Law aids the vigilant] not those who sleep over their rights. Page 2 of 8 E-Court

परिसीमा की वर्जना के सम्बन्ध में विधिक उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, i963 की धारा-3 में किया गया है। धारा-3 के उपबन्धों के अनुसार प्रत्येक विधिक कार्यवाही निर्धारित समय सीमा के अन्दर की जानी चाहिए। निर्धारित समय सीमा के पश्चात प्रस्तुत की गई विधिक कार्यवाही को खारिज कर दिया जाएगा, चाहे भले ही परिसीमा अवधि की वर्जना का कोई बचाव प्रस्तुत न किया गया हो। न्यायनिर्णयन करने वाले विधिक प्राधिकारी का यह दायित्व है कि वह यह सुनिश्चित करे कि उसके समक्ष जो विधिक कार्यवाही प्रस्तुत की गई है वह निर्धारित समय सीमा के अन्दर है। धारा-3 के उपबन्ध निम्नवत है:- “3. Bar of limitation. — (7) Subject to the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive), every suit instituted, appeal preferred, and application made afier the prescribed period shall be dismissed although limitation has not been set up as a defence.” मा. सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक निर्णयों तथा सुसंगत सामविधिक उपबंधों का विश्लेषणात्मक मूल्यांकन करने से विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अवधि की सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति पूर्णता स्पष्ट है कि यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि में कोई परिसीमा निर्धारित की गयी है तो उस परिसीमा को परिसीमा अधिनियम, i963 की अनुसूची का भाग मानते हुए विशेष अधिनियम के मामले में निर्धारित की गयी समय-सीमा प्रयोज्य होगी। जहाँ विशेष अथवा स्थानीय विधि में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है वहाँ परिसीमा अधिनियम, 4963 के अधीन उपबन्धित समय-सीमा प्रयोज्य होगी।

उपर्युक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में वर्तमान शिकायत में याचित अनुतोष के अवलोकन से प्रकट होता है कि शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्हें अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित समय-सीमा के अन्दर कब्जा न देकर विलम्ब से कब्जा दिया गया है और कब्जे की निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि के मध्य की विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत प्रस्तुत की गई है। प्रकरण में कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि दिनांक 23-05-20:7 थी | दिनांक o4—0i-202 को विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04-04-2024 को ही भौतिक कब्जा भी प्राप्त किया जा चुका है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 एक विशेष विधि है। इस अधिनियम में विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए कोई समय--सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, इसलिए इस सम्बन्ध में परिसीमा से सम्बन्धित सामान्य विधि अर्थात्‌ परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंध लागू होंगे। अब विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए परिसीमा अधिनियम में क्‍या Page 3 of 8 १0:८4 " समय-सीमा निर्धारित की गयी है? इस सम्बन्ध में परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची के अवलोकन से यह परिलक्षित होता है कि अनुसूची के अनुच्छेद-25 में ब्याज के रूप में बकाया धनराशि प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने की समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-25 निम्नवत्‌ है:ः-

For money payable for interest upon money Three When the interest due from the defendant to the plaintiff years becomes due विधिक उपबंधों के अनुसार यूनिट कब्जे के लिए तैयार हो जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर द्वारा आवंटी को अंतिम गणना-पत्र / कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया जाता है। अन्तिम गणना-पत्र / कब्जा प्रस्ताव-पत्र में आवंटी द्वारा पूर्व में भुगतान की गई धनराशि तथा अवशेष धनराशि का विवरण अंकित किया जाता है। अनुबन्ध /पंजीकरण-पुस्तिका के अनुसार यदि कोई ब्याज अथवा शास्ति की देयता होती है तो उसका भी समायोजन किया जाता है। उभय पक्षों का हिसाब-किताब पूर्ण एवं अंतिम रूप से समायोजित हो जाने के पश्चात ही रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही की जाती है। यदि आवंटी, प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत अंतिम गणना-पत्र से संतुष्ट नहीं होता, अथवा आवंटी के अनुसार अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका की शर्तों एवं विधिक उपबंधों के अनुरूप मांग-पत्र प्रस्तुत न किये जाने पर आवंटी द्वारा उस पर आपत्ति प्रस्तुत की जाती है। यदि अंतिम गणना-पत्र में कोई त्रुटि होती है तो उसे संशोधित करने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जाता है। शिकायतकर्ता ने अंतिम गणना-पत्र के अनुसार अपनी संतुष्टि के पश्चात्‌ ही बकाया धनराशि का भुगतान किया और स्वेच्छा से बिना किसी विरोध के अपने पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराया। इस सम्बन्ध में उभय पक्षों द्वारा निष्पादित एवं पंजीकृत कराये गये विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) का उल्लेख किया जाना उपयुक्त होगा। विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) निम्नवत हैः-

6) (क) सम्पत्ति का RAR इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और इच्छुक क्रेता को बाद में किसी कारण से alk शिकायत या आपत्ति नहीं होगी/ और न ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार्य SPIT” विक्रय-विलेख निष्पादित होने से लगभग 03 वर्ष का समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब शिकायतकर्ता द्वारा न्यायालय के समक्ष यह शिकायत प्रस्तुत की जा रही है कि उन्हे विलम्ब अवधि का कोई ब्याज नहीं दिया गया है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के पश्चात शिकायत प्रस्तुत की गई हैं। Pre c Page 4 of 8 2 E-Court शिकायत usar fear (After thought) का परिणाम प्रतीत होती है। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त विलम्ब से पश्चात्‌वर्ती विचार के उपरान्त की गयी कार्यवाही को विधि में सद्भाविक एवं विश्वसनीय नहीं माना जाता है। शिकायत प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो और विपक्षी ने विलम्ब ब्याज देने से इंकार किया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायत में नहीं किया गया है।

तर्क के लिए यदि यह मान भी लिया जाए कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबन्ध रेरा अधिनियम के अंतर्गत प्राधिकरण के समक्ष योजित की जाने वाली कार्यवाही पर लागू नहीं होते, तो उस समबंध में भी मा. सर्वोच्च न्यायालय ने SEBI v. Sunil Krishna Khaitan, (2023) 2 SCC 643 में यह कहा है कि जहाँ पर विधिक कार्यवाही किये जाने के लिये विधि द्वारा कोई परिसीमा अवधि निर्धारित नहीं की गयी है, उन मामलों में भी युक्तियुक्त समय-सीमा के भीतर विधिक कार्यवाही किया जाना विधिक रूप से अपेक्षित है, निर्णय का सुसंगत प्रस्तर निम्नवत है:- “92. This Court in the judgment authored by one of us (Sanjiv Khanna, J.) in Bhavesh Pabari [SEBI v. Bhavesh Pabari, (2079) 5 SCC 90] had examined the question of delay and laches in initiating proceedings under Chapter VI-A of the Act and the principle of law that when no limitation period is prescribed proceedings should be initiated within a reasonable time and what would be reasonable time would depend upon facts and circumstances of each case. In this regard, it was held as under: (SCC pp. 4004-05, para 35)

“35. The appellants have also contended that in the absence of any prescribed limitation period, SEBI should have issued show-cause notice within a reasonable time and there being a delay of about 8 years in issuance of show-cause notice in 204, the proceedings should have been dropped. This contention was not raised before the adjudicating officer in the written submissions or the reply furnished. It is not clear whether this contention was argued before the Appellate Tribunal. There are judgments which hold that when the period of limitation is not prescribed, such power must be exercised within a reasonable time. What would be reasonable time, would depend upon the facts and circumstances of the case, nature of the default/statute, prejudice caused, whether the third- party rights had been created, etc. The show-cause notice in the present case had specifically referred to the respective dates of default and the date of compliance, which was made between 30- 8-20I to 29-/7-2074 (delay was between 927 days to /697 days). Only upon compliance being made that the defaults had come to Pie Page 5 of I8 4 ; 7 notice. In the aforesaid background, and so noticing the quantum of fine/penalty imposed, we do not find good ground and reason to interfere.”

93. The directions given in the aforesaid quotation should not be understood as empowering the authorities/Board to initiate action at any time. In the absence of any period of time and limitation prescribed by the enactment, every authority is to exercise power within a reasonable period. What would be the reasonable period would depend upon facts of each case, such as whether the violation was hidden and camouflaged and thereby the Board or the authorities did not have any knowledge. Though, no hard and fast rules can be laid down in this regard as determination of the question will depend on the facts of each case, the nature of the statute, the rights and liabilities thereunder and other consequences, including prejudice caused and whether third party rights have been created are relevant factors. Whenever a question with regard to inordinate delay in issuance of a show-cause notice is made, it is open to the noticee to contend that the show-cause notice is bad on the ground of delay and it is the duty of the authority/officer to consider the question objectively, fairly and in a rational manner. There is public interest involved in not taking up and spending time on stale matters and, therefore, exercise of power, even when no time is specified, should be done within reasonable time. [See State of Gujarat v. Patil Raghav Natha, (969) 2 SCC 76, para 44, Mansaram v. S.P. Pathak, (984) । SCC 725, para 72, Union of India v. Citedal Fine Pharmaceuticals, (/989) 3 SCC 483, para 6 : /969 SCC (Tax) 464; State of Orissa v. Brundaban Sharma, 79935 Supp (3) SCC 249, para 76: State of Punjab v. Bhatinda District Coop. Milk Producers Union Ltd., (2007) 77 SCC 363.] This prevents miscarriage of justice, misuse and abuse of the power as well as ensures that the violation of the provisions are checked and penalised without delay, thereby effectuating the purpose behind the enactment.”

शिकायतकर्ता की ओर से शिकायत प्रस्तुत करने में विलम्ब का कारण oifas—to की महामारी बताया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय ने कोविड-49 की परिस्थितियों पर विचार करते हुए aifas—i9 की परिस्थितियों के आधार पर दिनांक 75-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि को परिसीमा काल की गणना से अपवर्जित करने का आदेश पारित किया है, इसलिए परिसीमा काल की गणना करते समय इस अवधि को परिसीमा काल की गणना में नहीं जोड़ा जायेगा। इस अवधि को परिसीमा काल की गणना में न जोड़ने पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत परिसीमा काल के अन्दर आती है। अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता श्र Page 6 08 E-Court की ओर से मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Mise. Application No. 665 of 202, Suomoto Writ Petition (C) No. 3 of 2020 4 पारित आदेश, दिनांक 40--04-2022 का उल्लेख किया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश का अवलोकन करने से परिलक्षित होता है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय ने कोविड-49 की परिस्थितियों पर विचार करने के उपरान्त यह पाया गया कि कोविड-49 के दौरान वादों का संस्थित किया जाना तथा सुनवाई सम्भव न हो पाने की परिस्थितियों पर विचार करने के उपरान्त मा. सर्वोच्च न्यायालय ने दिनांक 45-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि को परिसीमा काल की गणना से अपवर्जित करने का आदेश पारित किया।

अब प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि क्‍या मा. सर्वोच्च न्यायालय के उपरोक्त आदेश का लाभ शिकायतकर्ता प्राप्त करने का अधिकारी है? इस संबंध में उल्लेखनीय है कि उ.प्र. रेरा प्राधिकरण में शिकायतों की ई-फाईलिंग तथा आन-लाईन सुनवाई की व्यवस्था की गयी oft | Rr प्राधिकरण पूर्ण-रूपेण पेपरलेस एवं आन-लाईन कार्यवाही कर रही थी। दिनांक 45-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि में भी ई-फाईलिंग तथा आन-लाईन सुनवाई सुचारू रूप से चल रही थी, परिवाद आन-लाईन संस्थित किये जा रहे थे, आन-लाईन सुनवाई के लिए पक्षकारों को ई-मेल के माध्यम से सुनवाई में प्रतिभाग करने की सूचना तथा सुनवाई का लिंक भी प्रेषित किया जाता था। रेरा द्वारा प्रेषित सूचना के आधार पर सुनवाई के लिए प्रेषित लिंक के माध्यम से सुनवाई के लिए पक्षकार आन-लाईन उपस्थित होकर सुनवाई में अपना पक्ष प्रस्तुत कर रहे थे। पक्षकारों को सुनने के पश्चात परिवादों का निस्तारण करते हुए निर्णय भी पारित किये जा रहे थे। उक्त अवधि में रेरा में शिकायत फाईलिंग एवं सुनवाई का कोई भी कार्य स्थगित नहीं था।

afis-t9 के दौरान उ.प्र. रेरा में लगातार जो शिकायतें ऑनलाइन योजित की गयी, उनका सुनवाई उपरान्त निर्णय एवं आदेश पारित कर निस्तारण किया गया। afisi9 के दौरान शिकायतों की ऑनलाइन सुनवाई एवं निस्तारण किया जाना इन तथ्यों से we रूप से प्रामाणित होता है कि, दिनांक +5-03-2020 से 28-02-2022 तक की अवधि के दौरान रेरा प्राधिकरण के समक्ष कुल 76,549 आन-लाईन शिकायतें योजित की गयीं। इसी अवधि में योजित इन 46,549 शिकायतों में से कुल 9,356 शिकायतों की आन-लाईन सुनवाई एवं निस्तारण किया गया। इस अवधि के दौरान योजित शिकायतों के अतिरिक्त पूर्व में भी योजित शिकायतों का इस अवधि के दौरान सुनवाई करते हुए निस्तारण किया गया। इस प्रकार इस अवधि के दौरान कुल 46,488 शिकायतों का पक्षकारों की आन-लाईन सुनवाई कर निस्तारण करते हुए अन्तिम निर्णय पारित किए गए। उक्त अवधि के दौरान शिकायतकर्ता अपनी शिकायत आन-लाईन प्रस्तुत कर सकता था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई संतोषजनक एवं युक्तियुक्त कारण नहीं बताया है कि उसके द्वारा आन-लाईन शिकायत प्रस्तुत क्‍यों नही की गयी। Ae Page 7 of 8 E-Court उपरोक्त समस्त परिस्थितियों पर विचार करने के उपरान्त शिकायकर्ता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के उपरोक्त निर्णय के आधार पर कोई भी लाभ प्रदान किया जाना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है।

अत: विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायत के तथ्यों, साक्ष्य एवं तर्कों का विश्लेषणात्मक विवेचन करने के पश्चात्‌ मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचता हूँ कि शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण परिसीमा अधिनियम, 4963 के अनुच्छेद-25 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित हैं | परिसीमा से बाधित होने के कारण शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायत पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य है। अतः उक्त विचारणीय बिन्दु उपरोक्तानुसार निर्णीत किया जाता है और निम्न आदेश पारित किया जाता है:- आदेश अत: शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण खारिज की जाती है। पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदूनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 47-04--2025. abe j MA उ.प्र. WT Page 8 of 8