उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई ws-07, उपस्थिति :— श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) 4. शिकायत संख्या : LKO62/06/0306/20i9 तेजभान सिंह 2. शिकायत संख्या : LKOI62/04/0753/209 मनीषा सिंह 3. शिकायत संख्या : LKO62/06/0267/209 मनीष श्रीवास्तव बनाम सहारा प्राइम सिटी लि०, 5/8, एक्जकल्सीव बहार, सहारा स्टेट्स, जानकीपुरम TAT —22602' आदेश <cceeasenasentenenesiiee वादीगण er: प्रतिवादी शिकायतकर्ता तेजभान सिंह के साथ 2 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें "सहारा सिटी होम्स" लखनऊ से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या LKOI62/06/0306/20I9 तेजभान सिंह शीर्ष शिकायत रहेगी। ५ a प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र में शिकायत्तकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध ब्याज सहित धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दाखिल किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट "सहारा सिटी eer लखनऊ में एक फ्लैट यूनिट ब्लॉक-8 & ८ में बुक कराया था। जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी। विपक्षी द्वारा जारी अनुबन्ध पत्र में दी गयी नियत तिथि के अनुरूप शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा ai के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में आवंटन पत्र, धनराशि अदायगी की wie, मा० सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल कीं गयी है।

विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा लिखित कथन तथा aio सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के प्रतिलिपि दाखिल किये हैं। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में अंकित किया है कि सहारा ग्रुप की कम्पनी SIRECL, SHICL व 558। के मध्य वर्ष, 2040 में विवाद हो गया था जिसके सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय में सिविल अपील दाखिल की गयी थी जिसमें aro सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के प्रकाश में ५58। द्वारा सहारा सिटी होम्स की सम्पत्तियाँ व बैंक एकाउण्ट को कुर्क कर लिया। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में यह भी अंकित किया है कि दिनांक 2i.44.20i3 को पारित आदेश के रहते हुए किसी भी सम्पत्ति का हस्तांतरण किया जाना Ao सर्वोच्च न्यायालय के आदेश की अवमानना होगी। विपक्षी द्वारा प्रयास किया जा रहा है कि बाजार से उधार लेकर धन की व्यवस्था करके शिकायकर्तागण को उनकी मूल इकाईयों का कब्जा विलम्बित ब्याज सहित अप्रैल-2020 तक प्रदान कर दिया जाये। सभी पक्षों के cet को सुना गया तथा उपलब्ध प्रपत्रों को अवलोकन किया गया। ww

शिकायतकर्तागण की ओर से तर्क दिया गया है कि मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सहारा ग्रुप के विरूद्ध गैर कानूनी तरीके से निवेशकों से लिये गये धन को लौटाने को कहा गया है। ट्रिब्यूनल के द्वारा पारित आदेश में सहारा ग्रुप को निवेशकों का धन लौटाने को कहा गया, लेकिन सहारा द्वारा किसी भी आदेश का पालन नहीं किया गया। वर्ष 20i2 में मा0 सर्वोच्च न्यायालय ने सहारा ग्रुप के पक्ष को गलत पाया और निवेशकों का पैसा किश्तों में लौटाने को कहा | सहारा ग्रुप Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का पालन करने में असफल रही जिस कारण Ho सर्वोच्च न्यायालय को सहारा ग्रुप के एकाउण्ट सीज करना पड़ा और सम्पत्ति कुर्क करने का आदेश दिया। आदेशों के अवमानना करने के कारण सहारा ग्रुप को “अपरिहार्य बाध्यता" में नहीं डाला जा सकते। सहारा ग्रुप हम लोगों के पैसों से लोन की fox एवं किराया भर रहे हैं तथा हम लोगों के लिये कोई व्यवस्था नहीं की गयी है। सहारा प्राईम सिटी लि0 द्वारा मेरे द्वारा की गयी शिकायत का कोई समाधान प्रस्तुत नहीं किया। शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का सभी पेमेन्ट अदा किया गया है जिसकी साक्ष्य उपलब्ध है, जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। यूनिट में कोई कार्य नहीं हो रहा है। पूरी बिल्डिंग 9 फ्लोर तक ढाँचे के रूप में खड़ी है। अपरिहार्य बाध्यता का कोई भी क्लाज विपक्षी पर लागू नहीं होता। विपक्षी अपनी नकामियों को अपरिहार्य बाध्यता में डालना चाहती है। विपक्षी अपने cet तथा लिखित तथ्यों से भ्रमित करना चाहते हैं। विपक्षी की कम्पनी द्वारा वर्थ-डे, उत्सव आदि के सम्बन्ध में व्यावसायिक विज्ञापन दिए जा रहे हैं, परन्तु खरीददारों की परेशानियों का काई समाधान विपक्षी नहीं दे रहे है। यद्यपि शिकायतकर्तागण द्वारा तर्क दिया गया है की शिकायत का नियमानुसार निस्तारण करके जमा की गयी धनराशि मय ब्याज वापस करायी जाय परन्तु विपक्षी ने यह भी स्पष्ट किया है कि शिकायतकर्तागण की इकाई तैयार करके उसका कब्जा अप्रैल-2020 तक प्राप्त करा दिया जाएगा।

विपक्षी द्वारा अपने cet में लिखित कथन में अंकित किये गये तथ्यों को दोहराया है और शिकायतकर्तागण द्वारा जमा की गयी धनराशि तथा जारी किये गये आवंटन-पत्र आदि को स्वीकार किया है तथा अपरिहार्य बाध्यता में मा0 सर्वोच्च न्यायालय में पारित किये गये | आदेश के सम्बन्ध में कहा है। विपक्षी ने अपने लिखित cet में शिकायतकर्तागण की यूनिट को अप्रैल-2020 ae विलंबित ब्याज सहित देने का तथ्य अंकित किया है।

पत्रावली में उपलब्ध समस्त अभिलेखों के अवलोकन तथा पक्षकारों को सुनने के उपरान्त यह तथ्य स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी कम्पनी में फ्लैट बुक कराया था जो समयावधि व्यतीत हो जाने के उपरान्त भी उसे प्राप्त नहीं हो wart) उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा जमा की गयी धनराशि को मय ब्याज वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। विपक्षी के द्वारा अपरिहार्य बाध्यता के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया है। मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि mo सर्वोच्च्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में 558। द्वारा कार्यवाई की गयी तथा विपक्षी की कम्पनी के एकाउण्ट को सीज, और कतिपय सम्पत्तियों को जब्त किया गया। इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से दाखिल किये गये प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि sess wer पारित आदेश के पृष्ठ ten-t6 के बिन्दु 4 में 40 प्रतिशत सम्पत्तियों को अटैच किये जाने के आदेश पारित किये गये हैं जो लखनऊ में स्थित कुल भूमि 79: एकड़ के सम्बन्ध में है। जिसे सहारा ग्रुप के कम्पनी द्वारा 44 करोड़ का प्रतिफल देकर खरीदा गया है। इस सम्बन्ध में ५६8। के द्वारा संलग्नक 3 दाखिल किया गया है जो यह दर्शाता है कि सहारा सिटी होम्स के 94 एकड़ जमीन में से 40 प्रतिशत प्रापर्टी अटैच किया है शेष 60 प्रतिशत प्रोजेक्ट में है। इस 60 प्रतिशत से विपक्षी शिकायतकर्तागण की धनराशि को मय ब्याज से वापस कर सकता है। इसी सन्दर्भ में उपभोक्‍ता विवाद प्रतितोष आयोग उ0प्र0 द्वारा रमेशचन्द्र बनाम सहारा प्राईम सिटी शिकायत संख्या 33/20i6 में पारित आदेश दिनांक 44.09.2047 में शिकायतकर्तागण द्वारा दाखिल परिवाद को स्वीकार करते हुए मूल धनराशि is प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने, इसके अतिरिक्त प्रति कर तथा उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित

किये गये हैं। Ye राज्य उपभोक्ता प्रतितोष आयोग जयपुर राजस्थान द्वारा परिवाद संख्या 55,“ 2045 आदेश दिनांक 05.07.2046 से पारित आदेश के अनुसार शिकायतकर्तागण को मूल धनराशि 48 प्रतिशत ब्याज की दर से तथा इसके अत्तिरिक्‍त प्रतिकर एवं उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित किये गये हैं।

मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश जिसको उपरोक्त स्टेट उपभोक्‍ता फोरम द्वारा पारित आदेशों में अंकित किया है, से स्पष्ट है कि mo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित प्रश्नगत स्थगनादेश विपक्षी सहारा सिटी होम्स के मार्केटिंग तथा सेल्स विभाग को फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोकता है तथा इस स्थगनादेश में ऐसी कोई शर्त भी नहीं लगायी गयी है कि सहारा सिटी होम्स का मार्केटिंग एवं सेल्स विभाग चल रहे प्रोजेक्टों को पूरा न करें और dail को कब्जा न दें। विपक्षी wees के पश्चात फ्लैटों की कीमत की धनराशि प्राप्त करता रहा है और दूसरी ओर फ्लैटों का कब्जा देने में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का सहारा ले रहे हैं। विपक्षी द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय में दाखिल की गयी याचिका की, अवमानना याचिका और अन्य तथ्यों के सम्बन्ध में कोई भी प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी। मेरा यह सुविचारित मत है कि ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित स्थगनादेश में विपक्षी को बुक कराये गये फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोका गया है और विपक्षी को अपने प्रोजेक्ट को पूरा करने से भी यही रोका गया है। मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में सहारा ग्रुप के कम्पनियों को चल अथवा अचल सम्पत्ततियों के सम्बन्ध में आदेश पारित किया है, जो किसी भी प्रकार से विधिक स्वामियों द्वारा सहारा प्राइम सिटी में बुक कराये गये फ्लैटों के सम्बन्ध में रोक नहीं लगाता है। मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा किसी भी न्यायिक अथवा ard arate कार्यालय को विपक्षी की प्रश्नगत सम्पत्तियां जो स्थगनादेश से अच्छादित नहीं है, के सम्बन्ध आदेश पारित करने से अथवा कब्जा ord जाने से नहीं रोका गया है।

शिकायतकर्तागण द्वारा अदां की गयी धनराशि को मय ब्याज के वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है तथा विपक्षी द्वारा नियत अवधि तथा ग्रेस समय आवंटन-णत्र के दिनांक a से शुरू होता है के अन्तर्गत कब्जा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया गया। विपक्षी का प्रोजेक्ट उ0प्र0 ta के अन्तर्गत पंजीकृत है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- According to Section 4(2)(i)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(4)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(2)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. According to Section 8(i)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any er

other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। परिणामतः उ.प्र, भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की ais के अन्तगर्त विपक्षी को यह आदेशित किया जाता है कि :- 4, विपक्षी दिनांक 30.04.2020 तक ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त करने के पश्चात नियमानुसार शिकायतकर्तागण से शेष धनराशि एवं स्टाम्प Yow प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। \W—

2. विलम्बित अवधि के लिए भारतीय we बैंक द्वारा निर्धारित mctay प्रतिशत की दर से आवंटन पत्र में अंकित कब्जा प्राप्ति की तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगत्तान की घनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्तागण को नियमानुसार वापस की जाये। 3. उक्त आदेश का अनुपालन न करने की स्थिति में शिकायतकर्तागण द्वारा जमा कुल धनराशि को 45 दिन के अन्दर MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर से अदा करना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्तागण के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक- or /2 ,/ 2049 Kaan (कल्पना मिश्रा): 2) |] सदस्या उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण