उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा Green) शिकायत संख्या : LKOL62/03/7(702/2024 ऊषा भदौरिया एण्ड विजय eT अअआनननिनिनननन। वादी बनाम तुल्सियानी कन्सट्रक्शन्स एण्ड डेवलपर्स MO _न्‍नन्‍ननननन- प्रतिवादी आदेश प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दाखिल की गयी है | संक्षेप में शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में अंकित किया है कि विपक्षी की परियोजना “New व्यू अपार्टमेंट्स” ब्लाक-बी लखनऊ में एकयूनिट संख्या 3B-45 बुक कराया था जिसके एवज में रु० 4,00,00,000.00 (एक करोड़ रूपये मात्र) का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में अंकित किया गया है कि परियोजना का कार्य we गति से चल रहा है तथा स्वीकृत मानचित्र के अनुसार नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर पत्र दिनांक 47.08.2024 के प्रस्तर-4 में अंकित किया है कि दिनांक 20.03.2048 को विपक्षी की परियोजना में इकाई 3B-4I5 बुक कराया गया था जिसके एवज में 90 प्रतिशत धनराशि की अदायगी की जा चुकी है तथा इकाई का कब्जा 24 माह में जो कि दिनांक 20.03.2020 में प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक प्रदान नहीं किया गया है। Gr wd शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. धनराशि अदायगी की रसीदें। 2. दिनांक 20.03.2048 को जारी आवंटन पत्र। 3. भुगतान विवरण | 4. दिनांक 20.03.2048 को निष्पादित अनुबन्ध पत्र।

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 26.06.2024 के प्रस्तर-8 में यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को वैकल्पिक इकाई संख्या 3B-4I5 का आवंटन किया गया था जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा रु० 54,73,503.00 का भुगतान किया गया था। दिनांक 25.04.2048 को क्रेता-विक्रेता अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था जिसके प्रस्तर-22 के अनुसार 24 माह में इकाई का का कब्जा दिनांक 24.03.2020 को प्रदान किया जाना था, परन्तु कोविड--49 के कारण परियोजना के कार्य में विलम्ब हुआ तथा परियोजना में जो भी विलम्ब हुआ है वह अपरिहार्य कारणों की वजह से हुआ है। लिखित अभिकथन के प्रस्तर-45 में अंकित है कि oi ay में इकाई का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :-- 4. धनराशि अदायगी की रसीदें। 2. दिनांक 20.03.2048 को जारी आवंटन पत्र। 3. भुगतान विवरण | 4. दिनांक 20.03.20i8 को निष्पादित अनुबन्ध पत्र। उपस्थित पक्षकारों के तर्कों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया गया। valde के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना गोल्फ व्यू अपार्टमेंट ब्लाक-बी में वर्ष-2048 में बुकिंग करायी गयी थी जिसके सम्बन्ध में डा < 2

देय धनराशि का भुगतान किया गया था, परन्तु अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-22 के अनुसार 24 माह की निर्धारित अवधि में विपक्षी कब्जा देने में असफल रहा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर पत्र दिनांक 47.08.2024 में अंकित किया है कि दिनांक 20,03.2048 को विपक्षी की परियोजना में इकाई 3B-45 बुक कराया गया था जिसके एवज में 90 प्रतिशत धनराशि की अदायगी की जा चुकी है तथा इकाई का कब्जा 24 माह में जो कि दिनांक 20.03.2020 में प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक vert गहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 43.05.20:9 अंकित की गयी थी जिसको विस्तृत कराकर पूर्णता तिथि 42.05.2020 कर दी गयी थी। कोविड--49 के कारण उठप्र० रेरा द्वारा परियोजना की पूर्णता तिथि 44.47.2020 अंकित कर दी गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन के प्रस्तर-45 में अंकित है कि of वर्ष में इकाई का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 3.08.2024 की सुनवाई के दौरान विलम्बित ब्याज सहित कब्जा अथवा ब्याज सहित धनराशि वापसी की मांग की गयी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :-

According to Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. है! >> आया

According to Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 30.42.2049 भू-सम्पदा नियमावली 2048 में संशोधन हेतु दिये गये प्रस्ताव के अनुसार :-

5(.) The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent. Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such we benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India ic. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Bank of India Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLR+I प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40. 20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wero () में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9 (iii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |७४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर Ye विलम्बित ब्याज सहित कब्जा अथवा ब्याज सहित धनराशि वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48--.65 fafter/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,| Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए Xoo विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

तद्नुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 25.06.2022 तक शिकायतकर्ता से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर आवंटित फ्लैट का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए अनुबन्ध पत्र में अंकित कब्जा प्राप्ति की तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित McLRH प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | 2. उपरोक्त आदेश का अनुपालन न करने की स्थिति में विपक्षी दिनांक 25.06.2022 के पश्चात्‌ 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा समस्त धनराशि को भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLRH% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से प्रथम किश्त की तिथि से भुगतान की तिथि तक अदा करना सुनिश्चित करें। 3. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन .भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक- 26 /०%/2024 : 09-०० q\>\ (कल्पना मिश्रा) 2%\ \ सदस्या Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण