Volo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-02 उपस्थिति :- श्री भानु प्रताप सिंह (सदस्य) परिवाद संख्या : LKO62/03/52008/2020 JASPREET SINGH SETHI रूम ऋण ATEN बनाम M/s AASHTYANA INFRAPROMOTERS PRIVATE LIMITED ....... प्रतिपक्षी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 63 के अन्तर्गत आदेश यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसगंत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाई किये जाने हेतु प्रस्तुत की गयी है। प्रार्थी के प्रश्नगत परिवाद में दिनांक- 28.44.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- “।. oe प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है परिवादी की आवंटित इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.0)/ सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (०.० प्राप्त कर 45 दिन में अधिपत्य प्रदान करते हुये परिवादी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिये स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRH% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक- 24.04.2049से Ved परियोजना के ओ0सी0/ सी0सी0 की तिथि तक या अधिपत्य प्रदान करने की तिथि (जो भी पहले हो) तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। परिवादी द्वारा ई.एम.आई. के भुगतान की धनराशि एवं विलम्ब अवधि के ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादी को नियमानुसार वापस की जाये। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवादी को वापस की जायेगी। Page l

2. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि परिवादी की इकाई का अधिपत्य प्रदान करने से पूर्व अधिपत्य प्रमाण-पत्र ©.0/ सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (2.0) की प्रति परिवादी को प्राप्त करायी जाये तथा केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में अंकित सभी सुख-सुविधाओं के साथ प्रदान किया जायेगा। 3. wrt मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक- 25.03.2020 से दिनांक- 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 4... प्रतिवादी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा- 2zayi) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफाल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफाल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 5. इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।* प्रार्थी द्वारा दिनांक 30.0:.2022 को ऑन लाईन प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर / प्रतिपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 28.44.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्रतिपक्षी को दिनांक 02.02.2022 को पत्रांक संख्या- 979/ रेरा / अनु0नोटिस // 2022 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे 45 दिन के अन्दर अनुपालन आख्या उपलब्ध करना सुनिश्चित करे, परन्तु प्रतिपक्षी द्वारा कोई अनुपालन नहीं किया गया है और अनुपालन आख्या भी उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्रतिपक्षी को पुनः दिनांक- 23.03.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या- 2469 / यू पी.--रेरा / का0द0नो0 // 2022) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक- 28.44.2024 की अनुपालन आख्या ऑनलाइन सुनवाई हेतु नियत तिथि 29.03.2022 को ao पीठ- 02 के समक्ष प्रस्तुत करे। तत्पश्चात्‌ पत्रावली को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा- 63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक- 29.03.2022, 25.04.2022, व 09.05.2022 को पीठ के समक्ष प्रस्तुत की गयी। जिस दौरान प्रार्थी द्वारा अवगत कराया गया कि प्रतिपक्षी द्वारा पारित अंतिम आदेश दिनांक- 28.4. 2024 का अनुपालन अभी तक नहीं किया गया है। Page 2 यहां यह भी उल्लेखनीय है प्रश्नगत परिवाद की सुनवाईयों के दौरान प्रतिपक्षी को उपस्थित होने तथा अपना लिखित पक्ष प्रस्तुत करने हेतु पंजीकत डाक द्वारा नोटिस एवं सार्वजनिक नोटिस निर्गत की गयी, परन्तु प्रतिपक्षी की ओर से कोई भी उपस्थित नहीं हुआ और न ही अपना लिखित पक्ष पीठ समक्ष प्रस्तुत किया गया। सूच्य है कि प्रश्नगत परिवाद की अंतिम सुनवाई के दौरान प्रार्थी द्वारा अपने तर्को को प्रस्तुत किया गया और आदेश दिनांक- 28.44.2024 का अनुपालन कराये जाने की प्रार्थना की गयी। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:-

40. (.) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोक्‍तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 में यह प्रावधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल ee Page 3 एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है, तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) नियम, 2046 में नियम-24 में अंकित है कि :-

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain. उपरोक्‍्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) नियम, 206 की नियम-24 में यह प्रावधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय नन्‍यायाधिकरण द्वारा पारित Page 4

आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय नन्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल संपत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएँ स्थानीय नागरिक अदालत जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और wer से रहता है, या व्यापार पर किया जाता है, या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है भेजा जा सकता है। उक्त प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए wera शिकायत में विलम्बित ब्याज के सम्बन्ध में वसूली प्रमाण पत्र जारी किया जाये। जहाँ तक प्रतिपक्षी द्वारा आदेश दिनांक- 28.44.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है, इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 में धारा-38 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:-

38, () The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. Page 5 इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 में धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान दिए गए हैं:- 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.

उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 एवं 63 में यह प्रावधान है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक, जो प्राधिकरण के fost आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है या उनका उल्लंघन करता है तो वह ऐसे प्रत्येक दिन के लिए जिसके दौरान ऐसा व्यतिक्रम जारी रहता है, ऐसी शास्ति के लिए, जो संचयी रूप से, प्राधिकरण द्वारा यथा अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 5 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित करने हेतु सचिव, रेरा, प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करने हेतु आवश्यक कार्यवाही करें। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत अधिपत्य हेतु विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु प्रमाण पत्र जारी करने हेतु कार्यवाही करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। भानु प्रताप सिंह) सदस्य उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 6