भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-02, परिवाद संख्या L.K062/03/52008/2020 JASPREET SINGH SETHI मम मम परिवादी बनाम M/s AASHIYANA INFRA PROMOTERS PVT. LTD. .......- प्रतिवादी पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:- परिवादी :- श्री आशीष चतुर्वेदी, अधिवक्ता प्रतिवादी — श्री प्रशान्त चन्द्रा, अधिवक्ता परिवाद:- परिवादी JASPREET SINGH SETHI के द्वारा M/s AASHIYANA INFRA PROMOTERS PVT. LTD. के विरूद्ध रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 धारा-34 के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत संख्या- LK062/03/52008/2020 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाए जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है:- 4. आवंटन पत्र की प्रति 2. घोषणा पत्र की प्रति 3. त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र की प्रति 4. स्वीकृत पत्र की प्रति प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4. प्रतिवाद-पत्र दिनांक-27--06--2024 2. लिखित बहस दिनांक-27-06-202 मौखिक साक्ष्य:- परिवादी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री आशीष चतुर्वेदी तथा प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री प्रशान्त चन्द्रा द्वारा तर्कों को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- GQ) संक्षेप में परिवादी का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की संचालित परियोजना BLUE MONARCH में इकाई संख्या-605 दिनांक 06—-04-205

में आरक्षित करायी गयी थी। परिवादी द्वारा कुल Go 35,42,480 /“- (रूपये पैंतीस लाख बयालीस हजार चार सौ अस्सी मात्र) की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। परिवादी का कथन है कि उन्होंने छठे तल पर 7425 वर्गफीट का फ्लैट कय किया था जिसका क्षेत्रफल प्रतिवादी ने कम कर 20 वर्गफीट कर दिया। यह इकाई wade स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी थी जिसके अन्तर्गत प्री ई.एम.आई का भुगतान बिल्डर द्वारा किया जाना तय था। इसके समर्थन में बिल्डर ने दिनांक t6-6-206 को घोषणा पत्र भी जारी किया था। परिवादी ने दिनांक 04-05-206 को डी0एच0एफ0एल0 बैंक से गृह ऋण लेकर प्रतिवादी को धनराशि का भुगतान किया। परिवादी का यह भी कथन है कि प्रतिवादी से उक्त इकाई के अधिपत्य के सम्बन्ध में बार-बार अनुरोध किये जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा कोई उचित उत्तर नहीं दिया जा रहा है और न ही अधिपत्य प्रदान किया जा रहा है। अतः परिवादी द्वारा अपनी इकाई का आधिपत्य विलम्ब अवधि का ब्याज एवं प्रतिवादी से प्री ई.एम.आई. का भुगतान दिलाये जाने की प्रार्थना की है। (2) प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र दिनांक-27-06-202॥ में परिवादी द्वारा दाखिल परिवाद पर आपत्ति करते हुए अंकित किया है कि प्रश्नगत परिवाद संविदा के अनुपालन से सम्बन्धी है जिसके निस्तारण का अधिकार दीवानी अदालत को है। प्रतिवादी ने यह भी अंकित किया है कि भू-सम्पदा

(विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की aR ॥8 में आवंटी या ay धनराशि वापस मांग सकता है या अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। प्रतिवादी द्वारा मा0 न्यायालय के आदेशों का उल्लेख करते हुए अंकित किया है कि परिवादी की ओर से स्वयं समय-समय पर भुगतान न करने एवं सक्षम प्राधिकरणों से समयानुसार स्वीकृति न प्राप्त होने के कारण परियोजना में हुए विलम्ब का आधार बनाते हुये उचित बताया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर 28 में अंकित किया है कि परियोजना का 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है। अतः प्रतिवादी ने परिवादी द्वारा दाखिल इस प्रतिवाद को मिथ्या एवं भ्रामक बताते हुए निरस्त किये जाने की प्रार्थना की है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु संख्या 4: क्या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और कितनी अवधि के लिए एवं यदि परियोजना विलम्बित है तो क्या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 2: क्या प्रतिवादी सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत प्री ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज सहित पाने के अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 बिन्दु Wo 4 इस आशय से विरचित किया गया है कि क्‍या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और कितनी अवधि के लिए एवं यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि परिवादी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में भू-सम्पदा इकाई बुक करायी गयी थी, जिसके विकय प्रतिफल के रूप में उनके द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया गया है। प्रतिवादी द्वारा v में परिवादी को कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, इस संबंध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:-

45. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e, the possession was required to be given by last quarter of 2074. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ? उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि न भी दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को g \

ष्टिगत रखते हुए 03 वर्ष की एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 27.0:.20I6 का है, Vad अवधि 03 वर्ष जोड़तें हुए यह अवधि दिनांक 24.04.2049 मानी जायेंगी। प्रतिवादी की परियोजना दिनांक 27.0:20I9 तक परियोजना पूर्ण होनी थी, परन्तु प्रतिवादी की परियोजना वर्तमान समय में भी पूर्ण नहीं हो पायी है, अतः परियोजना अपनी समयसीमा से विलम्बित है। यहाँ यह भी अवगत कराना समीचीन है कि प्रतिवादी द्वारा विचाराधीन इकाई का अधिपत्य परिवादी को अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद-पत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरणों से अनुमोदन न मिलने का आधार लिया है, परन्तु इसके समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया है। अतः यह मानने योग्य नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय एन0सी0डी0आर0सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या- 730/20i6 नीरू कौशल एवं अन्य बनाम afew लिमिटेड में निर्णय के प्रस्तर-44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है:- “Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and _ other connected consumer complaints which pertain to the alleged

deficiency ie. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: “Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. “Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock-out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down

having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down’ would include economic slow-down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down’ having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock- out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project.” इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सिविल अपील संख्या- 940/20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या- 234 एवं प्रस्तर- 70 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और प्रतिवादी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने के अधिकारी नहीं है।

इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 Of 2077 में पारित निर्णय को Sed करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्त निर्णय के आलोक से ae we है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा vat के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे प्रतिवादी के तथ्यों को उचित ठहराया जा सके | अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क ere है तथा विधि स्थापित सिद्धान्तों पर खरे नहीं उतरते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 4 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2

यह बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि प्रतिवादी wade स्कीम के अन्तर्गत प्री ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है? परिवादी द्वारा यह भी कहा गया कि उनके द्वारा सबवेंशन स्कीम में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी ई.एम.आई. का भुगतान अधिपत्य मिलने तक प्रतिवादी द्वारा किया जाना था, किन्तु प्रतिवादी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नही किया जा रहा है, जिस कारण परिवादी को उक्त ई.एम.आई. का भुगतान करना पड़ रहा है, जिससे वह विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है। इस पर प्रतिवादी की ओर से मौखिक तर्क प्रस्तुत किया गया है कि वर्तमान में रियल एस्टेट मार्केट मंदी के दौर से गुजर रहा है। ऐसी दशा में प्रतिवादी स्वयं आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है और वर्तमान में वह पूर्ण रूप से परियोजना को पूर्ण करने में तत्पर है, ऐसी दशा में वह ई.एम.आई. का भुगतान करने में असमर्थ है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि रेरा के गठन का मूल उददेश्य से गृहकेताओं के हितों को दृष्टिगत रखते हुए रियल एस्टेट सैक्टर का विकास करना है। ऐसी परिस्थितियों में पीठ को दोनो पक्षों के आर्थिक हितों को दृष्टिगत रखते हुए सामंजस्य स्थापित करना है। चूंकि प्रतिवादी परियोजना पूर्ण करने में तत्पर है और ऐसी स्थिति में यदि वह धनराशि को परियोजना से निकालता है, तो इससे अनेको ऐसे गृहकेताओं के हित प्रभावित होना अधिसंभावित हैं, जो अपने घरों के लिए प्रतीक्षारत हैं, किन्तु अनुबन्ध के विपरीत यदि गृहकेताओं द्वारा यदि ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है, तो परिवादी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। परिवादी को उसके द्वारा भुगतान की जा रही ई.एम.आई. का लाभ अंतिम भुगतान में समायोजित कर दिया जाये। तदनुसार बिन्दु संख्या- 2 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या:- 3 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी अभी तक परिवादी को उनकी आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं कराया गया है। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 48 में यह स्पष्ट प्रावधान है किः- Q) (a) (b) Return of amount and compensation: If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that 20 (2) (3) apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub- section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, 4 in the manner 38 provided under this Act.” उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपत्य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या:- 3 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:-

उपरोक्त विचारण Assit के निस्तारण में प्रस्तुत हुये went एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादी को अभी तक अपने आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादी का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बने रहना चाहते है और अपने आवंटित इकाई का ही अधिपत्य प्राप्त करना चाहते है। अधिनियम की धारा- i8 इस प्रकार का अधिकार परिवादी को प्रदान करता है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्‍्यायोबित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। प्राधिकरण द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी अभिलेखों का गहन अध्ययन एवं परिशीलन करने के उपरान्त यह निष्कर्ष निकलता है कि प्रश्नगत परियोजना उठप्र० रेरा में पंजीकृत है। जिसकी पंजीकरण संख्या UPRERAPRII2E32 की परियोजना प्रारम्भ तिथि aiw—28.09.204 अंकित है तथा परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिनांक- 34.04.208 अंकित है। यद्यपि परियोजना के पूर्ण होने की तिथि दिनांक 34.0:208 अंकित है, जो कि बीत चुकी है परन्तु सम्प्रवर्तक द्वारा प्रश्नगत परियोजना का संपूर्णता प्रमाण पत्र एवं अधिभोग प्रमाण पत्र सहित अन्य आवश्यक दस्तावेज पोर्टल पर उपलब्ध नहीं कराये गये है। रेरा अधिनियम के अन्तर्गत विपक्षी ने परियोजना का पंजीयन उ.प्र. रेरा में कराया है किन्तु उनके द्वारा afte विवरण नियमानुसार प्रस्तुत नहीं किया गया है। अतः सचिव रेरा सम्प्रवर्तत को परियोजना के शेष सभी त्रैमासिक विवरणी प्रस्तुत करने की सूचना जारी करे। इसकी पूर्ति न होने की दशा में रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही करने का प्रस्ताव प्रस्तुत करें।

ऐसी स्थिति में परिवादी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने के अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि ao महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. 3

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in _ this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. 4 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक परिवादी को विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47..0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (fea /पटटा के लिए करार) नियमावली .2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o.2(ii) A whee के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shali be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत 45 की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि परिवादी की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो प्रतिवादी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /2078 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the | Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा अधिपत्य ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगा। ऐसी दशा में परिवादी ओ.सी./ सी.सी अथवा 6 अधिपत्य ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें | इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /s—3—-t8-65 fafer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:ः- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with थी specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate 37 project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः Hifas—t9 (Corona Virus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (Real Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ में भी विघन पड़ा है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या:0-7024/230/20]8- Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के wae में कोविड-49 (CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः: दिनांक-- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। 8 आदेश

4. अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादी की आवंटित इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.2.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (९.20) प्राप्त कर 45 दिन में अधिपत्य प्रदान करते हुये परिवादी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRH% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक 24.04.2049 से उक्त परियोजना के ओ0०सी0 / सी0सी0 की तिथि तक या अधिपत्य प्रदान करने की तिथि (जो भी पहले हो) तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। परिवादी द्वारा ई. एम.आई. के भुगतान की धनराशि एवं विलम्ब अवधि के ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादी को नियमानुसार वापस की जाये। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवादी को वापस की जायेगी। 2. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि परिवादी की इकाई का अधिपत्य प्रदान करने से पूर्व अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (2.0) की प्रति परिवादी को प्राप्त करायी जाये तथा केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में अंकित सभी सुख-सुविधाओं के साथ प्रदान किया जायेगा। 3. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | 4. प्रतिवादी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20r6 की धारा-2(2०)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी 9

के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. इस आदेश की प्रति सचिव, उ0प्र0 रेरा को सम्प्रवर्तक पर आवश्यक कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाए। (भानु प्रताप i सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 20