E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-0॥ निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKOl62/03/7907/2024 ममता सिंह बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद निर्णय प्रस्तुत शिकायत आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर / विपक्षी के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 206 की धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 06-03-2024 को योजित की गयी है। प्रस्तुत शिकायत में दिनांक 03--03-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से बहस करायी गयी तथा उभय पक्षों के तर्कों को सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता श्री विवेक कुमार तथा विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा वर्णित तथ्य संक्षेप में इस प्रकार है कि उन्होनें विपक्षी की “अरावली wea" परियोजना (रेरा पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ4308) में एक फ्लैट की बुकिंग हेतु आवेदन किया तथा रू.3,50,000,//- बुकिंग धनराशि जमा al) पंजीकरण-पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का निर्माण कार्य माँग-पत्र fret की तिथि से 30 माह के अन्दर किया जाना था। दिनांक 3i-08—20:5 को विपक्षी ने उन्हें माँग-पत्र प्रेषित किया। माँग-पत्र के अनुसार फ्लैट का कुल अनुमानित मूल्य we5,97,000/— था। दिनांक 24-2-2020 को विपक्षी ने उन्हे फ्लैट संख्या: AR/A-2/504 के संबंध में प्रथम प्रदेशन-पत्र जारी किया। तदोपरांत उन्होंने दिनांक 05--02-2024 को विपक्षी से फ्लैट परिवर्तन कराए Page ० 8 E-Court

जाने हेतु निवेदन किया, जिसके क्रम में विपक्षी ने पत्र, दिनांक 09-02—-202 द्वारा उनका फ्लैट परिवर्तित कर फ्लैट संख्या: AR/A-2/602 कर fear) इसके उपरांत विपक्षी से उन्हें दिनांक 49-02-2024 को परिवर्तित फ्लैट संख्या: AR/A-2/602 के संबंध में प्रदेशन-पत्र जारी कर कब्जा ऑफर किया। विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर करने में लगभग 33 माह का विलम्ब हुआ है। प्रदेशन-पत्र जारी होने की तिथि तक उन्होनें विपक्षी को कुल रू.69,76,054 // - की धनराशि का भुगतान किया है। प्रदेशन-पत्र जारी होने के उपरान्त उन्होनें विपक्षी को अतिरिक्त %.8,26,9:4 //-- की धनराशि का भुगतान किया है। इस प्रकार उन्होंने विपक्षी को कुल रू.78,02,968 //-- की धनराशि का भुगतान किया है। दिनांक 20-02-2024 को विक्रय-विलेख निष्पादित हुआ तथा दिनांक 24—-0:-2022 को उन्हें फ्लैट का भौतिक कब्जा भी मिला। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब तथा स्पष्टीकरण में हुई मूल्य में वृद्धि के कारण उन्हें मानसिक तथा आर्थिक हानि हुई है। विपक्षी ने प्रदेशन-पत्र के माध्यम से अन्य शुल्क विज्ञापन शुल्क के मद में रू.6,826 /- भी ली है, जो कि अवैध और मनमाना है, क्योंकि उस सम्बन्ध में पंजीकरण-पुस्तिका में कोई उल्लेख नहीं किया गया है। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि विपक्षी द्वारा सेवा में कमी तथा अनुचित व्यापारिक व्यवहार किया गया है। उनका कहना है कि यह तथ्य निर्विवाद है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 2046 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि रेरा अधिनियम की ais) के अनुसार यदि प्रमोटर अनुबद्ध तिथि तक कब्जा देने में विफल रहता है तो वे आवंटियों को निर्धारित दर से विलम्बित अवधि का ब्याज देने के लिए उत्तरदायी होगा। उनका कथन है कि वे विलम्ब के बावजूद भी परियोजना में बने रहे, इसलिए वे विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी हैं। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज, अन्य शुल्क / विज्ञापन शुल्क के मद में रू.6,826 /— ली गई धनराशि को वापस कराए जाने, तथा रू.25,000,/- का वाद व्यय दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता द्वारा योजित शिकायत के विरूद्ध आपत्ति /लिखित कथन, दिनांक 08--07-2024 दाखिल कर यह कथन किया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 24-04-2022 को कब्जा प्रदान किया जा चुका है तथा प्रश्नगत शिकायत कब्जा प्राप्ति के दो वर्ष बाद योजित की गयी है, जो कि रेरा अधिनियम की धारा-44(3) से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है तथा निरस्त किये जाने योग्य है। उनके द्वारा परियोजना में स्ववित्त Wa योजना के अन्तर्गत पंजीकरण खोला गया तथा पंजीकरण-पुस्तिका जारी किया गया। पंजीकरण-पुस्तिका के नियम-7 में उल्लिखित है कि vat उल्लिखित मूल्य अनुमानित है तथा निर्माण 30 माह में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। परियोजना के पूर्ण हो जाने पर वास्तविक मूल्यांकन करके ही अंतिम विक्रय मूल्य निर्धारित किया जायेगा। अनुमानित मूल्य में अपरिहार्य कारणों जैसे भवन निर्माण की सामग्री की बाजार दरों में वृद्धि या श्रमिक जनक PN Page 2 of 8 श्र 4 a a E-Court

मजदूरी में वृद्धि होने पर पूर्व निर्धारित मूल्य में वृद्धि होने पर पूर्व परिवर्तन संभव है तथा सुपर एरिया की गणना में पार्किंग क्षेत्रफल को सम्मिलित नहीं किया गया है। पंजीकरण-पुस्तिका के नियम-8 में उल्लिखित है कि फ्लैट के सुपर एरिया एवं परिसर, फ्लैट के ले-आउट डिजाइन एवं एलिवेशन में आंशिक परिवर्तन हो सकता है।

विपक्षी का कहना है कि पंजीकरण-पुस्तिका के नियम-4 में उल्लिखित है कि प्रथम, द्वितीय एवं तृतीय तल के फ्लैट के आवंटियों द्वारा विक्रय मूल्य पर लोकेशन चार्जेज के रूप में विक्रय मूल्य का क्रमशः 5, 3 एवं 2 प्रतिशत अतिरिक्त मूल्य देय होगा। पंजीकरण-पुस्तिका के नियम-9 में उल्लिखित है कि प्रत्येक आवंटी को परियोजना के कुल सुपर एरिया के अनुपात में ही परियोजना की भूमि में फ्री-होल्ड चार्ज ग्रुप हाउसिंग में प्रचलित दर पर देना होगा। उनका कथन है कि पंजीकरण-पुस्तिका के नियम-4.4 के अनुसार यदि कोई आवेदक पंजीकरण पात्रता चयन हेतु लॉटरी ड्रा की तिथि से पहले पंजीकरण धनराशि वापस लेना चाहता है तो उसे पंजीकरण धनराशि वापस कर दी जायेगी तथा ऐसे निरस्त पंजीकरण को बाद में पुर्नजीवित नहीं किया जायेगा। नियम-4.5 के अनुसार यदि कोई आवेदक मांग-पत्र निर्गत हो जाने के 03 माह के अन्दर अपनी पंजीकरण धनराशि वापस प्राप्त करने हेतु आवेदन करता है तो पंजीकरण धनराशि का 20 प्रतिशत कटौती करते हुए शेष धनराशि बिना ब्याज के वापस कर दी जायेगी। नियम-4.6 के अनुसार फ्लैट निर्माण में विलम्ब के कारण यदि किसी आवंटी को अंतिम निर्धारित किश्त जमा करने में 06 माह बाद तक परिषद फ्लेट आवंटित नहीं कर पाता है तो आवंटी की जमा धनराशि अंतिम किश्त जमा करने के आगामी माह से धनराशि वापसी की मांग के पूर्व माह तक परिषद नियमानुसार तत्समय राष्ट्रीयकृत बैंक द्वारा बचत खाते पर देय ब्याज दिया जायेगा। पंजीकरण-पुस्तिका के नियम-4.7 के अनुसार यदि fd कारणों से विपक्षी // परिषद परियोजना संचालित न करने का निर्णय लेता है तो पंजीकृत आवेदकों,” आवंटियों की जमा धनराशि नियमानुसार वापस कर दी जायेगी, किन्तु इस स्थिति में धनराशि के एक वर्ष से अधिक अवधि तक परिषद खाते में जमा रहने की स्थिति में ही तत्समय राष्ट्रीयकृत बैंक द्वारा बचत खाते पर देय ब्याज दिया जायेगा। नियम-4.8 के अनुसार विपक्षी प्रत्येक आवेदक को फ्लैट देने के लिए बाध्य नहीं होगा और यदि किसी आवेदक को सम्पत्ति आवंटित नहीं हों पाती है तो आवेदक इसके लिए परिषद से किसी भी प्रकार का हर्जाना प्राप्त करने का हकदार नहीं होगा। नियम-5.4 के अनुसार नगर निगम अथवा अन्य किसी विभाग / निकाय द्वारा लगाए गए समस्त कर /शुल्क, गृहकर, जलकर आदि का भुगतान नियमानुसार आवंटी को करना होगा। नियम-9.4 के अनुसार फ्लैट का निर्माण माँग-पत्र निर्गमन की तिथि से 30 माह की अवधि में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित था तथा नियम-9.2 के अनुसार आवंटी द्वारा नियमानुसार फ्लैट का मूल्य व अन्य समस्त देय सहित परिषद खाते में भुगतान फ्लैट के पंजीयन / विक्रय-विलेख कराने से पूर्व करना होगा। फ्लैट का कब्जा शासन द्वारा निर्धारित दरों पर देय eho शुल्क एवं रजिस्ट्री शुल्क की अदायगी एवं निबंधन के बाद हस्तगित किया जायेगा। नियम-44.8 के अनुसार फ्लैट का अंतिम मूल्य परियोजना के पूर्ण होने पर वास्तविक मूल्यांकन ही निर्धारित किया जायेगा तथा फ्लैट के सूचित अनुमानित मूल्य में बाजार दर में वृद्धि संभावित है। 20 प्रतिशत से “OBR Page 3 of 8

E-Court वृद्धि होने पर आवेदक यदि चाहे तो अपनी पूरी धनराशि बिना किसी कटौती के बिना ब्याज वापस प्राप्त कर सकता है।

विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त नियम एवं शर्तों को स्वीकार रने के उपरान्त परियोजना में आवेदन किया था, जिसके उपरान्त दिनांक 33-08-2045 को मांग-पत्र जारी किया, जिसके अनुसार फ्लैट का निर्धारित मूल्य रू.65,94,000 /— था तथा मांग-पत्र निर्गमन से 30 दिन के अन्दर रू.3,48,000/-, सेवाकर 2,250 /— एवं रू.46,30//- जमा किया जाना था तथा शेष धनराशि किश्तों में जमा की जानी थी। मांग-पत्र के नियम-3 में उल्लिखित था कि यदि मांग-पत्र में दर्शाये गये विवरण के अनुसार निर्धारित तिथि तक वांछित भुगतान नहीं किया जाता है तो किश्त देय धनराशि पर विलम्ब अवधि के लिए जो अधिकतम 03 माह होगी, परिषद नियमानुसार साधारण ब्याज के साथ निर्धारित अतिरिक्त ब्याज 43.5 प्रतिशत देय होगा तथा ब्याज की गणना मासिक की जायेगी | नियम-6 में उल्लिखित है कि पंजीकरण-पुस्तिका के अनुसार फ्लैट्स पर अतिरिक्त मदों के विरूद्ध देय धनराशि जमा करने की सूचना अंतिम प्रदेशन-पत्र द्वारा दी जायेगी। नियम-9 के अनुसार फ्लैट के मूल्य में कमी / वृद्धि होने पर अंतिम प्रदेशन-पत्र द्वारा सूचित किया जायेगा। विपक्षी का कहना है कि मांग-पत्र, दिनांक 3:-08-20:5, अंतिम मूल्यांकन के उपरान्त जारी होने वाले प्रदेशन-पत्र के शर्ताधीन जारी किया गया था। उनका कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा किश्तें समय पर जमा नहीं की गयी, जिस कारण शिकायतकर्ता पर रू. 7,55,096 /— अतिरिक्‍त ब्याज अधिरोपित किया गया। परियोजना पूर्ण होने के उपरान्त उन्होनें शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 24-42-2020 को फ्लैट संख्या: AR/A-2/504 H संबंध में प्रथम प्रदेशन-पत्र जारी किया। तदोपरांत शिकायतकर्ता ने उन्हे दिनांक 05-02-2024 को विपक्षी से फ्लैट परिवर्तन कराए जाने हेतु निवेदन किया, जिसके क्रम में उन्होंने पत्र, दिनांक 09-02—202 द्वारा शिकायतकर्ता का फ्लैट परिवर्तित कर फ्लैट संख्या: AR/A-2/602 कर दिया। इसके उपरांत उन्होंने दिनांक 49--02-2024 को परिवर्तित फ्लैट संख्या: AR/A-2/602 के संबंध में शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र जारी कर कब्जा ऑफर किया तथा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि करने को सूचित किया तथा यह भी सूचित किया कि उक्त धनराशि जमा करने के अतिरिक्‍त विक्रय-विलेख की औपचारिकतायें पूर्ण कराकर फ्लैट का भौतिक कब्जा ले लें। इसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान कर दिनांक 20-02—202 को विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरान्त फ्लैट का भौतिक दिनांक 24-04-2022 को कब्जा प्राप्त किया गया। विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम, 206 लागू होने से पूर्व ही पंजीकरण-पुस्तिका की नियम एवं शर्तों को स्वीकार कर आवेदन किया गया था, इसलिए प्रकरण में रेरा अधिनियम के प्राविधान लागू नहीं होंगें। विपक्षी का कथन है कि पंजीकरण-पुस्तिका में Pao में उल्लिखित 30 माह की अवधि कंवल प्रस्तावित थी, जिसे कब्जा देने की वास्तविक अवधि नहीं माना जा सकता तथा प्रकरण में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा मेसर्स फॉर्चून इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम ट्रैवर डी'लिमा के मामले में प्रतिपादित सिद्धांत के अनुसार 36 माह को कब्जा प्रदान करने की तिथि मानना चाहिए। He

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विपक्षी का कथन है कि रेरा प्राधिकरण द्वारा wfas—i9 के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक 06 माह की अवधि को फोर्स मेज्यौर की अवधि माना गया है तथा इस अवधि के लिए ब्याज की देयता नहीं बनती है। उनका कहना है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में निष्पादित विक्रय-विलेख के प्रस्तर-6(क) में उल्लिखित है कि सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी और ना ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार होगा। उनका कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त शर्त को पढ़कर तथा स्वीकार करके विक्रय-विलेख हस्ताक्षरित एवं निबंधित कराया गया है तथा फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत सम्पत्ति के सम्बन्ध में अपनी पूर्ण संतुष्टि विपक्षी को प्रदत्त की गयी है तथा स्वैच्छिक रूप से परिषद को पंजीकरण-पुस्तिका के समस्त नियमों एवं शर्तों के दायित्वों से उन्‍मोचित कर दिया गया है। var के आधार पर विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता की शिकायत रेरा प्राधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं है तथा निरस्त किये जाने योग्य है। उनका यह कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख के नियमों एवं शर्तों को स्वीकार करके विक्रय-विलेख अपने पक्ष में निष्पादित एवं निबंधन कराकर फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने के बाद प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। उनका कहना है कि परिषद द्वारा प्रश्नगत फ्लैट के आवेदकों से प्राप्त धन प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने के लिये पर्याप्त नहीं था तथा ऐसी स्थिति में परिषद द्वारा अपने वित्तीय स्त्रोतों से परियोजना को पूर्ण किया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा क्षति के सम्बन्ध में अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किये गये हैं। उनका कहना है कि उन्होनें जमा धनराशि को बैंक में रखकर कोई ब्याज अर्जित नहीं किया है, बल्कि उसका उपयोग निर्माण कार्य में किया है। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने शिकायत को निरस्त करने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति का जवाब देते हुए शिकायतकर्ता ने प्रतिउत्तर, दिनांक 44-04-2025 दाखिल कर यह कथन किया है कि प्रश्नगत मामले में रेरा अधिनियम की धारा-44(3) लागू नहीं है, बल्कि उन्होनें विलम्ब ब्याज दिलाये जाने के लिए रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत योजित की है। उनका कहना है कि asi अन्तर्गत योजित की जाने वाली शिकायतों में परिसीमा की कोई अवधि नहीं दी गयी तथा परिसीमा अधिनियम केवल न्यायालयों पर लागू होता है तथा रेरा प्राधिकरण न्यायालय नहीं बल्कि अर्ध-न्यायिक (Quasi-Judicial) प्राधिकरण है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी ने पंजीकरण पुस्तिका में स्पष्ट रूप से इस बात का उल्लेख किया है कि फ्लैट का कब्जा मांग-पत्र की तिथि से 30 माह की अवधि में दिया जायेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा फ्लैट का कब्जा मांग-पत्र निर्गमन की तिथि से 30 माह की अवधि में नहीं दिया गया। उनका यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में विलम्ब किया गया है, जिस वजह से निर्माण मूल्य में वृद्धि हुई तथा विपक्षी अपने द्वारा किये गये विलम्ब के कारण बढ़े हुए मूल्य की वसूली आवंटी से ले रहा Page 5 of 8 ~ E-Court शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी ने dofteeer—gRaor db wero. के अनुसार मांग-पत्र fete की तिथि, दिनांक 3:-08-20i5 से 30 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 28-02-2048 तक ना ही फ्लैट का भौतिक कब्जा दिया और ना ही कब्जा लेने के सम्बन्ध में कोई ऑफर दिया तथा विलम्ब से फ्लैट का कब्जा ऑफर किया। शिकायतकर्ता का कहना है कि दिनांक 20-02-202 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराया तथा दिनांक 24-04-2022 को फ्लैट का भौतिक कब्जा प्रदान किया।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्होनें पंजीकरण-पुस्तिका में उल्लिखित सभी नियम एवं शर्तों का समयबद्ध रूप से अनुपालन किया परन्तु विपक्षी द्वारा उन नियम एवं शर्तों का अनुपालन नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना पर रेरा अधिनियम के प्राविधान ना लागू होने के सम्बन्ध में किये गये कथन पर शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना पर रेरा अधिनियम के प्राविधान लागू ett क्योंकि रेश अधिनियम लागू होने के समय प्रश्नगत परियोजना “आनगोईंग परियोजना” की श्रेणी में थी, इसलिए विपक्षी की परियोजना पर रेरा अधिनियम के प्राविधान लागू होंगें तथा विपक्षी उन्हें कब्जा प्रदान करने में हुए flora के लिए विलम्ब ब्याज देने के उत्तरदायी भी होंगें। शिकायतकर्ता का कथन है कि विक्रय-विलेख विपक्षी द्वारा तैयार किया गया था तथा आवंटी के पास एक निर्धारित जगह हस्ताक्षर करने के अलावा कोई अन्य विकल्प नहीं था। उनका यह भी कथन है कि आवंटी का यह विधिक अधिकार है कि वे विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु प्रमोटर के विरूद्ध शिकायत योजित कर सकते हैं। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता ने अपने कथन के समर्थन में परियोजना की पंजीकरण-पुस्तिका की प्रति, मांग-पत्र, दिनांक 34-08-20:5 की प्रति, विक्रय-विलेख, दिनांक 20-02-2024 की प्रति, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 24-42-2020 की प्रति, विपक्षी को जमा की गयी धनराशि की रसीदों की प्रतियाँ तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र, दिनांक 09-02-2024 पत्र की प्रति अभिलेखीय साक्ष्यों के रूप में दाखिल की हैं।

विपक्षी ने अपने कथन के समर्थन में परियोजना की पंजीकरण-पुस्तिका की प्रति, परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 23-40-2049 की प्रति, मांग-पत्र; दिनांक 34-08-2045 की प्रति, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 49-02--2024 की प्रति, विक्रयं-विलेख, दिनांक 20-02—202 की प्रति तथा कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 24-02-2022 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्यों के रूप में दाखिल की हैं। मैंने उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत किये गये तर्कों को सुना तथा अभिलेखिय weal का सम्यूक परिशीलन किया। उभय पक्षों के अभिवचनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्न बिन्दु पर विचार कियाः- क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? Page 6 of 8 E-Court विचारणीय बिन्दु इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं?

विपक्षी द्वारा यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत विक्रय-विलेख, दिनांक 20-02-202 को निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 2:-04-2022 को प्रदान किया जा चुका है, और कब्जा लेने के उपरान्त शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज के अधिकारी नहीं है, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने के 03 वर्ष उपरान्त शिकायत योजित की गई है, इसलिए शिकायत परिसीमा से बाधित है। विपक्षी के उपर्युक्त अभिकथनों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता द्वारा यह अभिकथन किया है कि कब्जा प्रदान करने में हुए विलंब के लिए ब्याज पाना उनका अधिकार है तथा यह तर्क प्रस्तुत किया है कि क्योंकि विपक्षी अपनी परियोजना का निर्माण समय पर पूर्ण नहीं कर पाए इसलिए वह शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा की गई धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज देने के उत्तरदायी हैं। शिकायतकर्ता ने यह तर्क भी प्रस्तुत किया है कि परिसीमा अधिनियम के उपबंध रेरा अधिनियम पर लागू नहीं होते हैं। अब विचारणीय बिन्दु यह उत्पन्न होता है कि क्या शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? रेरा अधिनियम, 206 भू-सम्पदा सेक्टर को विनियमित एवं शासित करने वाली एक विशेष विधि है। विशेष अथवा स्थानीय विधि के सम्बन्ध में परिसीमा अवधि की प्रयोज्यता एवं निर्धारण के सम्बन्ध में उपबंध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-29(2) में वर्णित है। धारा-29(2) के उपबंध निम्नवत हैं:- “29, Savings. — (0)...

(2) Where any special or local law prescribes for any suit, appeal or application a period of limitation different from the period prescribed by the Schedule, the provisions of Section 3 shall apply as if such period were the period prescribed by the Schedule and for the purpose of determining any period of limitation prescribed for any suit, appeal or application by any special or local law, the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive) shall apply only insofar as, and to the extent to which, they are not expressly excluded by such special or local law.” मा. सर्वोच्च न्यायालय Mukri Gopalan v. Cheppilat Puthanpurayil Aboobacker, (7995) 5 ६८८ 5 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-8 की अंतिम पंक्तियों तथा प्रस्तर-9 की प्रारम्भिक पंक्तियों में यह स्पष्ट किया है कि परिसीमा अधिनिमय की धारा-29(2) के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के सम्बन्ध में किन परिस्थितियों में लागू होंगे और उनके लागू Page 7 of 8 E-Court होने पर क्‍या परिणाम उत्पन्न होंगे? निर्णय के प्रस्तर-8 एवं प्रस्तर-9 के सुसंगत अंश निम्नवत हैं:- 7... for its applicability ... the following two requirements have to be satisfied by the authority invoking the said provision. (i) There must be a provision for period of limitation under any special or local law in connection with any suit, appeal or application. (ii) The said prescription of period of limitation under such special or local law should be different from the period prescribed by the Schedule to the Limitation Act.

If the aforesaid two requirements are satisfied the consequences contemplated by Section 29(2) would automatically follow. These consequences are as under: (i) In such a case Section 3 of the Limitation Act would apply as if the period prescribed by the special or local law was the period prescribed by the Schedule. (ti) For determining any period of limitation prescribed by such special or local law for a suit, appeal or application all the provisions containing Sections 4 to 24 (inclusive) would apply insofar as and to the extent to which they are not expressly excluded by such special or local law.” इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Hukumdey Narain Yadav y. Lalit Narain Mishra, (7974) 2 SCC ॥33 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-47 में विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों की प्रयोज्यता का निर्धारण करने के लिए कुछ मार्गदर्शक सिद्धांत धारा-29(2) बताये गये हैं। मा. सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि अधिनियमित किये जाते समय विधायिका का आशय विशेष विधि को एक सम्पूर्ण एवं अपने आप में परिपूर्ण संहिता (Complete Code) बनाने का नहीं था और परिसीमा अधिनियम, 963 के उपबंधों की प्रयोज्यता wed: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित (Expressly Excluded) नहीं की गयी है तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधियों क॑ मामलों में भी लागू होंगे। निर्णय का प्रस्तर-47 निम्नवत हैः-

“...lt is contended before us that the words “expressly excluded” would mean that there must be an express reference made in the special or local law to the specific provisions of the Limitation Act of which the operation is to be excluded. As usual the meaning given in the Dictionary has been relied upon, but what we have to see is whether the scheme of the special law, that is in this case the Act, and the nature of the remedy provided therein are such that the Legislature intended it to be a complete code by itself which alone should govern the several matters provided by it. If on an examination of the relevant provisions it Page 8 of 8 १224 E-Court is clear that the provisions of the Limitation Act are necessarily excluded, then the benefits conferred therein cannot be called in aid to supplement the provisions of the Act. In our view, even in a case where the special law does not exclude the provisions of Sections 4 to 24 of the Limitation Act by an express reference, it would nonetheless be open to the Court to examine whether and to what extent the nature of those provisions or the nature of the subject-matter and scheme of the special law exclude their operation.” मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के आधार पर विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता में mye: तीन कसौटी निर्धारित किया जाना प्रतीत होता हैः-

4. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंध की प्रयोज्यता को स्पष्टत: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित किया गया हो। 2. विशेष अथवा स्थानीय विधि अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) हो। 3. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 में विहित समय-सीमा से पृथक समय-सीमा विहित की गयी हो। यदि उपर्युक्त तीनों परिस्थितियाँ विद्यमान होंगी तो परिसीमा अधिनियम के उपबंध विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामले में लागू नहीं होंगे। अब इस प्रश्न पर विचार करना होगा कि क्‍या भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है और अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध विद्यमान है जो परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को wed: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित करता हो। उपर्युक्त प्रश्न का उत्तर प्राप्त करने के लिए अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों के उपबंधों का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबंध नहीं है जो रेरा अधिनियम के मामले में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को वर्जित करता हो। अधिनियम में ऐसा कोई भी उपबंध नहीं है जो यह उपबंधित करता हो कि रेरा अधिनियम अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है बल्कि इसके विपरीत रेरा अधिनियम की धारा-88 में यह स्पष्ट उपबंध है कि यह अधिनियम अन्य विधियों की प्रयोज्यता वर्जित नहीं करता है बल्कि रेरा अधिनियम अन्य विधियों के साथ-साथ एक अतिरिक्त विधायन है न कि अन्य विधियों की प्रयोज्यता को समाप्त या अल्पीकरण करने वाला विधायन | धारा-88 के उपबंध निम्नवत हैः-

“88. Application of other laws not barred. — The provisions of this Act shall be in addition to, and not in derogation of, the provisions of any other law for the time being in force.” Page 9 of 8 E-Court इस उपबंध के अवलोकन से स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम द्वारा परिसीमा अधिनियम, i963 की प्रयोज्यता को वर्जित नहीं करता है। इस उपबंध से यह भी स्पष्ट है Hw अधिनियम का विधायन करते समय विधायिका का स्पष्ट आशय था कि अन्य विधियों के उपबंध भी रेरा अधिनियम के मामलों में लागू होंगे। इसलिए यह स्पष्ट है कि यदि रेरा अधिनियम में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई पृथक समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, तो ऐसी स्थिति में परिसीमा अधिनियम, .963 के उपबंधों के अधीन निर्धारित समय-सीमा रेरा अधिनियम के अधीन उत्पन्न होने वाले मामलों में भी लागू होगी। रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता इंगित करने वाला दूसरा प्रावधान धारा-48(2) है। रेरा अधिनियम की a—ie(2) में यह उपबंध किया गया है कि जिस भूमि पर परियोजना विकसित निर्मित की गयी है उस भूमि के सम्बन्ध में प्रोमोटर का स्वत्व दोषपूर्ण (Defective Title) पाया जाता है और दोषपूर्ण स्वत्व के कारण आवंटी को कोई क्षति/हानि कारित होती है तो प्रोमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। आवंटी द्वारा प्रस्तुत क्षतिपूर्ति का दावा तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन उपबंधित परिसीमा से वर्जित नहीं होगा। रेरा अधिनियम की art—se(2) के उपबंध निम्नवत हैं:-- “78. Return of amount and compensation. —

(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.” धारा-48(2) के उपबंधों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विधायिका द्वारा जब इस उपबंध का विधायन किया जा रहा था तो उस समय विधायिका का यह स्पष्ट आशय था कि यदि इस धारा में परिसीमा काल की वर्जना लागू न होने का स्पष्ट उपबंध शामिल नहीं किया जायेगा तो आवंटी का दावा परिसीमा अधिनियम, t963 के उपबंधों से वर्जित हो जायेगा | इसीलिए यह स्पष्ट उपबंध किया गया है कि दोषपूर्ण स्वत्व के आधार पर यदि कोई क्षति कारित होती है तो आवंटी क्षतिपूर्ति के लिए अपना दावा कभी भी प्रस्तुत कर सकता है। इसके लिए समय-सीमा से सम्बन्धित कोई कानून लागू नहीं होगा। यदि विधायिका द्वारा धारा-8(2) के अधीन परिसीमा विधि लागू न होने के सम्बन्ध में स्पष्ट उपबंध नहीं किया जाता तो परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध लागू हो जाते और प्रतिकर का दावा समय-सीमा से बाधित हो जाता। परिसीमा अधिनियम, t963 के अधीन संविदा भंग के लिए प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने हेतु समय-सीमा अनुच्छेद-55 में निर्धारित की गयी है। अनुच्छेद-55 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- Page L0 of 8 ae E-Court When the contract is broken or

For compensation for breach (where there are successive of any contract, express or Three years breaches) when the breach in respect implied not herein specially * | of which the suit is instituted occurs provided for. or (Where the breach is continuing) when it ceases. इसी प्रकार वचन भंग के मामले में प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा अनुच्छेद-27 में निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-27 के उपबंध निम्नवत्‌ है:- For compensation for breach of a promise to do anything at है व ified ti peat 7; When the time specified arrives or a specified time, or upon the hree years ; . is the contingency happens. happening of a specified contingency मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त विधि व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक रिद्धांतों के अनुसार विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता के सम्बन्ध में तीसरी कसौटी कि क्‍या विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, t963 की अनुसूची में विहित समय-सीमा से पृथक कोई समय-सीमा निर्धारित की गयी है?

परिसीमा अधिनियम, i963 के अनुच्छेद-55 में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गयी है, जबकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत ari4(3) के अधीन संरचनात्मक दोषों, कर्मकौशल, गुणवत्ता, सेवाओं के सम्बन्ध में उपबंधों से सम्बन्धित दोषों एवं विक्रय अनुबन्ध के अन्तर्गत बाध्यताओं से सम्बन्धित किन्हीं अन्य दोषों के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने की समय-सीमा कब्जा प्राप्ति की तिथि से पाँच वर्ष विहित की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) के अधीन दोषपूर्ण स्वत्व के परिणामस्वरूप क्षति के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने हेतु कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है। इसी प्रकार रेरा अधिनियम की धारा-44(2) के अधीन प्राधिकरण के निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय के विरुद्ध मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। इस 60 दिन की अवधि की गणना उस दिन से की जायेगी जिस दिन निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय की प्रति प्राप्त की गयी हो। रेरा अधिनियम की धारा-58(3) के अधीन मा. अपीलीय अधिकरण के निर्णय अथवा आदेश के विरुद्ध मा. उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की गयी है। समय-सीमा की गणना उस तिथि से की जायेगी, जिस तिथि को निर्णय अथवा आदेश की सूचना प्राप्त हुई हो। Z Page I] of 8 न्श्रः

अपील से सम्बन्धित रेरा अधिनियम के उपर्युक्त उपबंधों में निर्धारित समय-सीमा परिसीमा अधिनियम, t963 में अपील के लिए निर्धारित समय-सीमा से भिन्‍न है। परिसीमा अधिनियम के अनुच्छेद-446 के अनुसार मा. उच्च न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा 90 दिन तथा किसी अन्य न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा डिक्री अथवा आदेश की तिथि से 30 दिन निर्धारित की गयी है। परिसीमा अधिनियम, t963 के अन्तर्गत किसी वाद या कार्यवाही का निस्तारण करने की कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं है, जबकि रेरा अधिनियम के अधीन समय-सीमा निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम की धारा-29(4) के उपबंधों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा किसी yet का निस्तारण 60 दिन के अन्दर किया जायेगा। इसी प्रकार IRI-7(2) के अधीन न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रतिकर हेतु प्रस्तुत शिकायत के निस्तारण की समय-सीमा की अवधि 60 दिन निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम, 20i6 के समविषयक संविधियों (Pari Materia Statute) में विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति क्या है, इस पर भी विचार किया जाना समीचीन होगा। रेरा अधिनियम, 206 की समविषयक संविधियों उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, i986 एवं दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) के अधीन की जाने वाली विधिक कार्यवाही करने के लिए परिसीमा अवधि निर्धारित की गयी है।

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, i986 जब मूल रुप से पारित किया गया था तो उसमें विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय--सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। उपभोक्ता फोरम / आयोगों द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होती थी। यह प्रश्न उठाया जाता था कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, t986 के अधीन विधिक कार्यवाहियों के सम्बन्ध में लागू नहीं होंगे। इस विवाद की स्थिति को समाप्त करते हुए विधायिका द्वारा वर्ष 4993 में संशोधन के माध्यम से धारा-24७ जोड़ी गयी और अधिनियम के अधीन विधिक कार्यवाही / शिकायत प्रस्तुत करने के लिए समय-सीमा निर्धारित की गयी | इसी प्रकार वर्ष 209 में जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, i986 को निरसित कर नया कानून बनाया गया तो उसमें भी धारा-69 में विधिक कार्यवाही करने के सम्बन्ध में समय-सीमा निर्धारित करने वाला उपबंध किया गया है। इसी प्रकार जब दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) बनाई गयी थी तो उसमें भी विधिक कार्यवाही / याचिका प्रस्तुत करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबन्धों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होने पर केन्द्र सरकार द्वारा SAMAR लॉ कमेटी गठित की गयी। कमेटी ने वर्ष 20:8 में अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत किया, कमेटी की रिपोर्ट के आधार पर दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2046 (आई. बी.सी.) में एक नई धारा-238% जोड़ी गयी, जिसके द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाही करने के लिए एक समय-सीमा निर्धारित की गयी है। निर्धारित Page 2 of 8 eee E-Court

समय-सीमा के पश्चात्‌ कोई भी कार्यावाही न्यायालय /अधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं होगी | दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 20:8 G ERI UST कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238# की वैधानिकता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी थी। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने #.#& Educational Services (2) Ltd. v. Parag Gupta & Associates, (2079) 7/ SCC 633 के मामले में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238/# के उपबंधों को चुनौती देने वाली याचिकाओं को खारिज करते हुए इसे पूर्णता वैधानिक माना गया है। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 20i8 G द्वारा धारा-5(8)() में दो स्पष्टीकरण जोड़े गये हैं जिनके द्वारा घर खरीददारों /आवंटियों को वित्तीय ऋणदाता माना (Deemed Financial Creditor) गया है।

उपर्युक्त विधिक स्थिति का विश्लेषण करने से यह परिलक्षित होता है कि रेरा अधिनियम, 20:6, उपभोक्ता अधिनियम एवं दिवाला एवं दिवालियापन संहिता तीनों समविषयक संविधियाँ (Pari Materia Statute) है। तीनों संविधियों में घर खरीदार /आवंटी को अपने विधिक अधिकारों को प्रवर्तित कराने एवं उपचार प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही करने की समवर्ती अधिकारिता (Concurrent Jurisdiction) Wt है अर्थात्‌ यदि कोई आवंटी /घर खरीदार अपने अधिकारों के सम्बन्ध में उपचार प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करना चाहता है तो उसे तीनों ही फोरम का विकल्प उपलब्ध है। आवंटी एक उपभोक्ता के रुप में सेवाओं में कमी के आधार पर उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2049 के उपबन्धों के अधीन उपभोक्ता आयोग / फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है| आवंटी को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह उपभोक्ता आयोग / फोरम के समक्ष शिकायत प्रस्तुत न करके रेरा अधिनियम, 20i6 के उपबंधों के अधीन प्राधिकरण अथवा नन्‍यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंटी /घर खरीदार को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह चाहे तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम अथवा रेरा अधिनियम के उपबन्धो के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने के बजाय एक वित्तीय ऋणदाता के रूप में दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 2046 के अधीन गठित राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तीनों विकल्पों में से किसी एक विकल्‍प का चयन करना आवंटी का विधिक अधिकार है। आवंटी को किसी विशेष फोरम / अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता।

एक ही घर खरीदार /आवंटी जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अधीन शिकायत प्रस्तुत करेगा तो विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। इसी प्रकार यदि कोई घर खरीदार »/आवंटी वित्तीय ऋणदाता के रुप में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करेगा तब भी विधिक रुप से यह Page 3 of 8 E-Court शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। अर्थात्‌ उपर्युक्त दोनों ही मामलों में परिसीमा अवधि का उपबन्ध लागू होगा। उल्लेखनीय है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता एवं रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व प्रमोटर व आवंटी के मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का न्यायनिर्णयन करने की अधिकारिता सिविल न्यायालयों को प्राप्त थी। इस सम्बन्ध में सिविल न्यायालयों में की जाने वाली विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा से सम्बन्धित कानून लागू होता था। उपभोक्ता आयोग, राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण एवं रेरा प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जिस अधिकारिता का प्रयोग किया जा रहा है, वह अधिकारिता पूर्व में सिविल न्यायालयों द्वारा प्रयोग की जाती थी, जिसमें परिसीमा अधिनियम के उपबंध लागू किये जाते थे। सिविल न्यायालयों के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किया जाना और उसी अधिकारिता का प्रयोग किये जाने पर रेरा अधिनियम में की जाने वाली न्यायनिर्णयन की कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू न किया जाना किसी भी प्रकार से न तो तर्कसम्मत है और न ही विधिसम्मत | ऐसी परिस्थितियों में समविषयक संविधि (Pari Materia Statute) रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत के मामलों में भी परिसीमा अवधि के उपबन्ध प्रयोज्य होंगे।

परिसीमा से सम्बन्धित विधि लोक नीति (Public Policy) पर आधारित है। परिसीमा अवधि निर्धारित करने से सम्बन्धित विधि निम्नलिखित दो लैटिन विधि कहावतों (Legal Maxims) पर आधारित है:-- i. Interest reipublicae ut sit finis litium: Which means that it is in the interest of the state that there should be an end to litigation. ii. Vigilantibus et non dormientibus jura subveniunt: Which means that Law aids the vigilant] not those who sleep over their rights. ,

परिसीमा की वर्जना के सम्बन्ध में विधिक उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-3 में किया गया है। धारा-3 के उपबन्धों के अनुसार प्रत्येक विधिक कार्यवाही निर्धारित समय सीमा के अन्दर की जानी चाहिए। निर्धारित समय सीमा के पश्चात प्रस्तुत की गई विधिक कार्यवाही को खारिज कर दिया जाएगा, चाहे भले ही परिसीमा अवधि की वर्जना का कोई बचाव प्रस्तुत न किया गया हो। न्यायनिर्णयन करने वाले विधिक प्राधिकारी का यह दायित्व है कि वह यह सुनिश्चित करे कि उसके समक्ष जो विधिक कार्यवाही प्रस्तुत की गई है वह निर्धारित समय सीमा के अन्दर है। धारा-3 के उपबन्ध निम्नवत है:- “3. Bar of limitation. — (7) Subject to the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive), every suit instituted, appeal preferred, and application made afier the prescribed period shall be dismissed although limitation has not been set up as a defence.” मा. सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक निर्णयों तथा सुसंगत सामविधिक उपबंधों का विश्लेषणात्मक मूल्यांकन करने से विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अवधि की सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति पूर्णता स्पष्ट है कि यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि Page 4 of 8 E-Court में कोई परिसीमा निर्धारित की गयी है तो उस परिसीमा को परिसीमा अधिनियम, t963 की अनुसूची का भाग मानते हुए विशेष अधिनियम के मामले में निर्धारित की गयी समय-सीमा प्रयोज्य होगी। जहाँ विशेष अथवा स्थानीय विधि में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है वहाँ परिसीमा अधिनियम, i963 के अधीन उपबन्धित समय-सीमा प्रयोज्य होगी |

उपर्युक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में वर्तमान शिकायत में याचित अनुतोष के अवलोकन से प्रकट होता है कि शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्हें अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित समय-सीमा के अन्दर कब्जा न देकर विलम्ब से कब्जा दिया गया है और कब्जे की निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि के मध्य की विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत प्रस्तुत की गई है। प्रकरण में कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि दिनांक 28-02—-20:8 थी। दिनांक 20-02-2024 को विक्रय-विलेख निष्पादन के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24-04-2022 को ही भौतिक कब्जा भी प्राप्त किया जा चुका है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 एक विशेष विधि है। इस अधिनियम में विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, इसलिए इस सम्बन्ध में परिसीमा से सम्बन्धित सामान्य विधि अर्थात्‌ परिसीमा अधिनियम, i963 के उपबंध लागू होंगे। अब विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए परिसीमा अधिनियम में क्‍या समय-सीमा निर्धारित की गयी है? इस सम्बन्ध में परिसीमा अधिनियम, 4963 की अनुसूची के अवलोकन से यह परिलक्षित होता है कि अनुसूची के अनुच्छेद-25 में ब्याज के रूप में बकाया धनराशि प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने की समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-25 निम्नवत्‌ हैः-

emia | ret | “aa money payable for interest upon money Three When | interest due from the defendant to the plaintiff years becomes due विधिक उपबंधों के अनुसार यूनिट कब्जे के लिए तैयार हो जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर द्वारा आवंटी को अंतिम गणना-पत्र / कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया जाता है। अन्तिम गणना-पत्र / कब्जा प्रस्ताव-पत्र में आवंटी द्वारा पूर्व में भुगतान की गई धनराशि तथा अवशेष धनराशि का विवरण अंकित किया जाता है। अनुबन्ध / पंजीकरण-पुस्तिका के अनुसार यदि कोई ब्याज अथवा शास्ति की देयता होती है तो उसका भी समायोजन किया जाता है। उभय पक्षों का हिसाब-किताब पूर्ण एवं अंतिम रूप से समायोजित हो जाने के पश्चात ही रजिस्ट्री Page 5 of 8 E-Court एवं कब्जे की कार्यवाही की जाती है। यदि आवंटी, प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत अंतिम गणना-पत्र से संतुष्ट नहीं होता, अथवा आवंटी के अनुसार अनुबन्ध /पंजीकरण पुस्तिका की शर्तों एवं विधिक उपबंधों के अनुरूप मांग-पत्र प्रस्तुत न किये जाने पर आवंटी द्वारा उस पर आपत्ति प्रस्तुत की जाती है। यदि अंतिम गणना-पत्र में कोई त्रुटि होती है तो उसे संशोधित करने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जाता है। शिकायतकर्ता ने अंतिम गणना-पत्र के अनुसार अपनी संतुष्टि के पश्चात्‌ ही बकाया धनराशि का भुगतान किया sie weer से बिना किसी विरोध के अपने पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराया। इस सम्बन्ध में उभय पक्षों द्वारा निष्पादित एवं पंजीकृत कराये गये विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) का उल्लेख किया जाना उपयुक्त होगा। विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6 (क) निम्नवत 6) (%] सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तगान दशा में किया गया

है और इच्छुक क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई थिक्रायत या आपत्ति नहीं होगी/ और न ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार्य होया/ विक्रय-विलेख निष्पादित होने से लगभग 03 वर्ष का समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब शिकायतकर्ता द्वारा न्यायालय के समक्ष यह शिकायत प्रस्तुत की जा रही है कि उन्हे विलम्ब अवधि का कोई ब्याज नहीं दिया गया है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के पश्चात शिकायत प्रस्तुत की गई हैं। शिकायत uvearcadf fra (After thought) का परिणाम प्रतीत होती है। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त flora से पश्चात॒वर्ती विचार के उपरान्त की गयी कार्यवाही को विधि में सद्भाविक एवं विश्वसनीय नहीं माना जाता है। शिकायत प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो और विपक्षी ने विलम्ब ब्याज देने से इंकार किया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायत में नहीं किया गया है।

तर्क के लिए यदि यह मान भी लिया जाए कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबन्ध रेरा अधिनियम के अंतर्गत प्राधिकरण के समक्ष योजित की जाने वाली कार्यवाही पर लागू नहीं होते, तो उस समबंध में भी मा. सर्वोच्च न्यायालय ने SEBIy. Sunil Krishna Khaitan, (2023) 2SCC 643 में यह कहा है कि जहाँ पर विधिक कार्यवाही किये जाने के लिये विधि द्वारा कोई परिसीमा अवधि निर्धारित नहीं की गयी है, उन मामलों में भी युक्तियुक्त समय-सीमा के भीतर विधिक कार्यवाही किया जाना विधिक रूप से अपेक्षित है, निर्णय का सुसंगत प्रस्तर निम्नवत है:- “92. This Court in the judgment authored by one of us (Sanjiv Khanna, J.) in Bhavesh Pabari [SEBI v. Bhavesh Pabari, (2079) 5 SCC 90] had examined the question of delay and laches in initiating proceedings under Chapter VI- A of the Act and the principle of law that when no limitation period is prescribed proceedings should be initiated within a reasonable time and aa Page 6 of 8 7 E-Court would be reasonable time would depend upon facts and circumstances of each case. In this regard, it was held as under: (SCC pp. ॥04-05, para 35)

“35. The appellants have also contended that in the absence of any prescribed limitation period, SEBI should have issued show-cause notice within a reasonable time and there being a delay of about & years in issuance of show-cause notice in 20/4, the proceedings should have been dropped. This contention was not raised before the adjudicating officer in the written submissions or the reply furnished. It is not clear whether this contention was argued before the Appellate Tribunal. There are judgments which hold that when the period of limitation is not prescribed, such power must be exercised within a reasonable time. What would be reasonable time, would depend upon the facts and circumstances of the case, nature of the default/statute, prejudice caused, whether the third-party rights had been created, etc. The show-cause notice in the present case had specifically referred to the respective dates of default and the date of compliance, which was made between 30-8-20I to 29-I]-20I] (delay was between 927 days to 7897 days). Only upon compliance being made that the defaults had come to notice. In the aforesaid background, and so noticing the quantum of fine/penalty imposed, we do not find good ground and reason to interfere.”

93. The directions given in the aforesaid quotation should not be understood as empowering the authorities/Board to initiate action at any time. In the absence of any period of time and limitation prescribed by the enactment, every authority is to exercise power within a reasonable period. What would be the reasonable period would depend upon facts of each case, such as whether the violation was hidden and camouflaged and thereby the Board or the authorities did not have any knowledge. Though, no hard and fast rules can be laid down in this regard as determination of the question will depend on the facts of each case, the nature of the statute, the rights and liabilities thereunder and other consequences, including prejudice caused and whether third party rights have been created are relevant factors. Whenever a question with regard to inordinate delay in issuance of a show-cause notice is made, it is open to the noticee to contend that the show-cause notice is bad on the ground of delay and it is the duty of the authority/officer to consider the question objectively, fairly and in a rational manner. There is public interest involved in not taking up and spending time on stale matters and, therefore, exercise of power, even when no time is specified, should be done within reasonable time. [See State of Gujarat v. Patil Raghav Natha, (/969) 2 SCC 767, para 77, Mansaram y. S.P. Pathak, (/964) | SCC 25, para 72: Page 7 of 8 E-Court

Union of India v. Citedal Fine Pharmaceuticals, (/989) 3 SCC 483, para 6: 7969 SCC (Tax) 464; State of Orissa v. Brundaban Sharma, 7995 Supp (3) SCC 249, para 76: State of Punjab v. Bhatinda District Coop. Milk Producers Union Ltd., (2007) / SCC 363.] This prevents miscarriage of justice, misuse and abuse of the power as well as ensures that the violation of the provisions are checked and penalised without delay, thereby effectuating the purpose behind the enactment.” अत: विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायत के तथ्यों, साक्ष्य एवं तर्कों का विश्लेषणात्मक विवेचन करने के पश्चात्‌ मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचता हूँ कि शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण परिसीमा अधिनियम, :963 के अनुच्छेद-25 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित हैं। परिसीमा से बाधित होने के कारण शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायत पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य है। अत: उक्त विचारणीय बिन्दु उपरोक्तानुसार निर्णीत किया जाता है और निम्न आदेश आदेश अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण खारिज की जाती है। पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 43--05-2025. Pee ! न अध्यक्ष, IU. RI Page 8 of 8