E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकाकर हाऊस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ सुनवाई पीठ-नन्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत सं0- LKO62/03/0074/2023 सुनवाई तिथि: 02-07-2026 Meena Kushwaha And Ramvir Singh Kushwaha viIS Azeagaia Development Private Limited आदेश पत्र शिकायत वीडियो का-्फ्रेंसिंग के माध्यम से सुनवाई हेतु प्रस्तुत की गयी। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता द्रोण मिश्रा उपस्थित। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता गौतम जौहरी उपस्थित | उभयपक्षों द्वारा अपनी बहस का लिखित संक्षेप दाखिल करने के लिए समय लिया गया था। उभयपक्षों द्वारा बहस का लिखित संक्षेप दाखिल कर दिया गया है। उभयपक्षों के विद्वान अधिवक्तागण को विस्तार से सुना एवं पत्रावली का अवलोकन किया | इस मामले में मात्र ब्याज की धनराशि रु7,64,633//- के देयता के सम्बन्ध में विवाद है |

शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 20-04-2024 को एक मांगपत्र / कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया गया था, जिसमें रु.6,64,859 ,/- की मांग की गई थी, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 3:-0:-2025 को भुगतान कर दिया गया था। शिकायत संख्या-॥0462/03/07444/2023 में पारित आदेश दिनांक 44--05-2024 के द्वारा विपक्षी / प्रोमोटर को 45 दिन के अन्दर कब्जा प्रदान करने तथा कब्जे में विलम्ब के लिए दिनांक 04--07-2022 अथवा कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक गणना कर विलम्ब ब्याज का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया गया था। मा. प्राधिकरण द्वारा अंतिम मांग का संज्ञान न लेते हुए भुगतान की गई धनराशि &307,0i/— का उल्लेख किया गया है। जबकि शिकायतकर्ता ने रु.5,64,859 /— का अतिरिक्त भुगतान भी किया गया था। मा. प्राधिकरण द्वारा दिनांक 48-03 2025 को विपक्षी को पुनः आदेशित किया कि वह आदेश दिनांक 44-05-2024 का अनुपालन सुनिश्चित करे। दिनांक 30--07-2025 को रु.24,52,786,// - का वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया गया। वसूली प्रमाण--पत्र जारी होने के पश्चात छः माह की अतिरिक्त धनराशि को जोड़ते हुए कुल धनराशि o.28,86,53i/ की विलग्ब ब्याज की वसूली हुई। विपक्षी द्वारा रु7,64,633 /- विलम्ब ब्याज के रूप में ae कर्ता से मांग की दल Page of १7 E-Court

जा रही है, जो पूर्णतः अवैध एवं विकय अनुबंध की शर्तों के विरूद्ध है। विकय अनुबंध की शर्तों के अनुसार यदि भुगतान में व्यतिकम करते हुए आंशिक भुगतान किया जाता है तो आंशिक भुगतान की धनराशि में से सबसे पहले ब्याज समायोजित किया जायेगा। यदि विपक्षी द्वारा विकय अनुबंध की शर्तों का अनुपालन किया जाता तो कोई भ्रम उत्पन्न नहीं होता। विपक्षी द्वारा दिनांक o:-09-2025 को अत्यन्त विलम्ब से उक्त धनराशि की निष्पादन कार्यवाही में मांग की जा रही है, जो विधिक प्रकिया का दुरूपयोग है। विपक्षी द्वारा उवित प्रारूप पर कब्जा प्रस्ताव प्रेषित नहीं किया गया है। जितेन्द्र कुमार शुक्ला बनाम उ.प्र, आवास एवं विकास परिषद अपील संख्या- 220/2024 के मामले में मा. उ.प्र. Ww अपीलीय अधिकरण द्वारा भी कब्जा प्रस्ताव उचित प्रारूप पर होने पर बल दिया गया है।

न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष वर्तमान कार्यवाही केवल कब्जे के लिए विचाराधीन है। परन्तु विपक्षी को कब्जा देने का निर्देश जारी करने की बजाय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विपक्षी की ओर से प्रस्तुत अतिरिक्त दस्तावेजों को स्वीकार किया जा रहा है। न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा कब्जा दिलाने की बजाय मा. अधिकरण द्वारा पारित आदेश का staat किया जा रहा है, जो रेरा द्वारा जारी आदेश दिनांक 28--08-2025 का उल्लंघन है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 208 में यूनिट बुक कराया गया था परन्तु आज तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। न्‍्यायनिणयिक अधिकारी द्वारा आज तक यूपीरेर द्वारा जारी आदेश के अनुपालन हेतु कोई कार्यवाही नहीं की गई है। शिकायतकर्ता वरिष्ठ नागरिक है, जो पिछले 03--04 वर्षों के मुकदमा लड़ रहा है परन्तु कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा इस विचार को मस्तिष्क में रखते हुए कि वर्तमान कार्यवाही सामाजिक कल्याण विधायन से सम्बन्धित है, जिसमें घर खरीदारों के हितों की सुरक्षा किया जाना चाहिए। विपक्षी की ओर से ऐसे दस्तावेज अभिलेख पर लाने का प्रयास किया जा रहा है, जो प्राधिकरण के समक्ष कभी भी प्रस्तुत नहीं किये गये। सम्पूर्ण कार्यवाही का सार यह है कि विधायी आदेश का उल्लंघन तथा प्रकिया का दुरूपयोग किया जा रहा है। शिकायतकर्ता के कथनों का खण्डन करते हुए विपक्षी की ओर से कहा गया कि मान. प्राधिकरण द्वारा पारित जिस आदेश का निष्पादन कराया जा रहा है वह सशर्त एवं पारस्परिक प्रकृति का है। निष्पादन के आज्ञापक पुरोभाव्य शर्तों का शिकायतकर्ता द्वारा पालन नहीं किया गया है जिसके कारण निष्पादन की कार्यवाही पूर्ण नहीं हो सकी है।

शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट दिनांक 04-40--2048 को आवंटित की गयी उसी दिन विक्रय अनुबन्ध भी निष्पादित किया गया। विक्रय अनुबन्ध के खण्ड-8 RRA के प्रावधानों के अनुसार बुकिंग की तिथि से तीन माह की अनुग्रह अवधि के साथ 39 माह में कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता ae Ae किये जाने पर दिनांक 45--42-2020 को Page 2 ण4 E-Court शिकायतकर्ता को फिटआउट पजेशन दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा लेने के पश्चात एक अण्डरटेकिंग भी दी गई। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु दिनांक 03-02—202 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन प्रस्तुत किया गया। 03 माह के अन्दर आवेदन पर कोई आपत्ति प्रस्तुत नहीं की गई इसलिए मान लिये गये पूर्णता-पत्र (Deemed completion) के आधार पर दिनांक o5-06-202 को कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया गया। प्राधिकरण द्वारा दिनांक 47-06 2024 को पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी कर दिया गया। पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी होने के पश्चात दिनांक 07-40--2024 को कब्जा प्रस्ताव / अंतिम मांगपत्र प्रेषित किया गया, जिसमें रु7,93,972,“- एवं विलम्ब भुगतान के लिए ब्याज की गणना रु.8,25,304 /- की मांग की गई। शिकायतकर्ता ने अपने ईमेल दिनांक 44-40-2024 के द्वारा ब्याज की गणना के साथ अंतिम मांगपत्र प्राप्त करना स्वीकार किया तथा आर्थिक कठिनाई बताते हुए टी.डी.एस. की धनराशि को समायोजित करने तथा ब्याज को समाप्त करने का अनुरोध किया।

शिकायतकर्ता के निवेदन पर टी.डी.एस. की धनराशि का समायोजन करने के पश्चात पुनः अंतिम मांगपत्र दिनांक 29--0-2024 को जारी करते हुए ब्याज सहित B78,762/- का भुगतान करने की मांग की गई। शिकायतकर्ता ने अपने ईमेल दिनांक 06-02- 2022 के द्वारा अंतिम मांगपत्र दिनांक 29 40 2024 प्राप्त करना स्वीकार किया परन्तु देयों का भुगतान करने के बजाय फ्लेट की विशिष्टियों में अनेक परिवर्तन व परिवर्धन बताया तथा पूर्णता प्रमाण-पत्र उपलब्ध कराने की मांग किया। विपक्षी ने ईमेल दिनांक 42-05-2022 के द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराया तथा भुगतान के सम्बन्ध में दिनांक 44--40--2023, 04-4-2023 व 49-72—-2023 को विकय विलेख का निष्पादन कराकर कब्जा लेने हेतु अनुस्मारक पत्र जारी किया। बकाया धनराशि का भुगतान करने की बजाय शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 28-3--2023 को शिकायत प्रस्तुत कर fear) शिकायत के लम्बित रहने के दौरान उभयपक्षों के गध्य आपसी रामझौते का प्रयारा छुआ। जैसाकि मा. पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 44 42 2023 रो cue: है। मा. प्राधिकरण ने अपने आदेश दिनांक 03--04--2024 के द्वारा विपक्षी को ब्याज की गणना शीट प्रस्तुत करने का आदेश पारित किया। पक्षकारों के मध्य समझौतावार्ता चल रही थी। ब्याज का बिन्दु मा. प्राधिकरण के समक्ष विचाराधीन था। सद्भावना का परिचय देते हुए दिनांक 20-04-2024 a) yaa गांगपत्र प्रेषित किया, जिसमें प्रयोग की गई सामग्री का मूल्य रु.65,000,/-- समायोजित करते हुए रु.6,64,859 /— भुगतान करने की मांग की गयी। शिकायतकर्ता ने दिनांक 3i-0:-2024 ‘Ee $54,859 //- का भुगतान कर Page 3 of 44 E-Court

दिया और ईमेल दिनांक 05--02-2024 प्रेषित करते हुए स्पष्ट रूप से यह उल्लेख किया गया कि ब्याज का भुगतान मा. प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश के अधीन होगा। मा. प्राधिकरण द्वारा दिनांक 08-02 2024 को आदेश सुरक्षित किया गया। प्राधिकरण के आदेश दिनांक 09-05-2024 द्वारा शिकायत का अंतिम रूप से निस्तारण किया गया। मा. प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 09-05-2024 एक सशर्त एवं पारस्परिक आदेश है। इसमें we रूप से उल्लेख किया गया है कि विकय विलेख का निष्पादन एवं कब्जे का हस्तांतरण शिकायतकर्ता द्वारा सभी बकाया देयों, ब्याज एवं very का भुगतान किये जाने के उपरांत ही होगा। संविदा के विनिर्दिष्ट अनुपालन की डिकी अथवा निष्पादित किया जा रहा कोई आदेश जिसमें पारस्परिक दायित्व आरोपित किये गये हैं और यदि डिकी का निष्पादन कराने वाला पक्षकार ने अपने पारस्परिक दायित्व का निष्पादन नहीं किया गया है अथवा निष्पादन करने में सक्षम नहीं है तो डिकी व आदेश को पूर्ण (Absolute) डिकी / आदेश के रूप में निष्पादित नहीं किया जा सकता। मा. प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में विपक्षी ने पत्र दिनांक 42-40-2004 एवं ईमेल दिनांक or-09-2025 के द्वारा शिकायतकर्ता से ब्याज के भुगतान का अनुरोध पहले ही किया जा चुका है। कब्जे में विलम्ब के लिए विपक्षी द्वारा विलम्ब ब्याज के रूप में शिकायतकर्ता को ©.28,86,53/— का भुगतान किया जा चुका है। उपरोक्त अभिकथनों के आधार पर शिकायतकर्ता को &7,64,633/— बकाया विलम्ब ब्याज, स्टाम्प शुल्क एवं पंजीयन शुल्क जमा करने का आदेश दिये जाने की प्रार्थना की गई हैं।

उभयपक्षों को सुनने तथा अभिलेख का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि इस मामले में यूनिट के विकय you का भुगतान किया जाना विवादित नहीं है यह भी विवादित नहीं है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित समय के अन्दर कब्जा नहीं दिया गया। इसलिए विपक्षी द्वारा कब्जे में विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता को रु.28,86,534 /- का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कथन है कि उसके द्वारा सम्पूर्ण विकय मूल्य का भुगतान किया जा चुका है। यूनिट का आवंटन वर्ष 20i8 में हुआ था। मा. प्राधिकरण द्वारा दिनांक 09-05-2024 को 45 दिन के अन्दर यूनिट की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करने हेतु निर्देशित किया गया था। विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा विलम्ब के लिए ब्याज की जो मांग की जा रही है वह अवैध एवं faba अनुबंध की शर्तों के विरूद्ध है। विपक्षी ने विकय अनुबंध के अनुसार ब्याज की गणना व समायोजन नहीं किया है। विपक्षी द्वारा ब्याज की मांग अंतिम मांगपत्र प्रेषित Ee जाने के पश्चात अत्यंत विलम्ब से किया गया है। अंतिम मांगपत्र Page 4 रत ॥4 E-Court के अनुसार भुगतान किये जाने के पश्चात विपक्षी द्वारा कोई भी अतिरिक्त धनराशि ब्याज के रूप में नहीं मांगी जा सकती।

शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि वर्तमान शिकायत न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष मात्र रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही हेतु संदर्भित की गई है। न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निष्पादन की कार्यवाही में कोई दस्तावेज स्वीकार नहीं किया जा सकता और न ही भुगतान का कोई आदेश पारित किया जा सकता। यदि ऐसा किया जाता है तो वह प्राधिकरण द्वारा पारित कार्यालय आदेश दिनांक 28-08-202 के विरूद्ध होगा। विपक्षी द्वारा अत्यंत विलम्ब से की गई ब्याज की इस मांग का भुगतान करने के लिए शिकायतकर्ता उत्तरदायी नहीं है। अतः बिना कोई अतिरिक्त भुगतान किये शिकायतकर्ता के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराकर कब्जा दिलाया जाय | विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा भी बकाया धनराशि जमा करने में विलम्ब किया गया है। मा. पीठ ने ast के अधीन पारित आदेश दिनांक 09--05-2024 में स्पष्ट उल्लेख किया है कि विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcir+i% प्रतिशत की दर से ब्याज देय होगा। शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज रु7,64,633 / -- का भुगतान नहीं कर रहा है। इसलिए यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण होने, पूर्णता प्रमाण-पत्र वर्ष 2024 में जारी होने के बावजूद रजिस्ट्री की कार्यवाही पूरी नहीं की जा सकी है। विपक्षी शिकायतकर्ता से विलम्ब ब्याज की उपरोक्त धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है। उभयपक्षों के कथनों, प्रतिकथनों एवं तर्कों को सुनने के पश्चात विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि क्या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निष्पादन की कार्यवाही में अतिरिक्त दस्तावेज पर विचार करते हुए विपक्षी द्वारा की जा रही मांग की dear का परीक्षण करते हुए शिकायतकर्ता को ब्याज का भुगतान करने हेतु आदेशित किया जा सकता है?

शिकायतकर्ता के तर्क के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष यह पत्रावली केवल efor व oa) की कार्यवाही के लिए संदर्भित की गई है। इसलिए न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा न तो किसी अतिरिक्त दस्तावेज पर विचार किया जा सकता है और न ही ब्याज की देयता का निर्धारण किया जा सकता है। शिकायतकर्ता के इस तर्क के प्रकाश में विधिक स्थिति के अवलोकन से यह प्रकट होता है कि न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा वर्तमान कार्यवाही निष्पादन की कार्यवाही के रूप में की जा रही है। निष्पादन की इस कार्यवाही में शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत होकर शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाया जाना है। रजिस्ट्री व कब्जे की पुरोभाव्य शर्त शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का विकय मूल्य, भुगतान में यदि कोई विलम्ब किया A> तो विलम्ब के लिए ब्याज, Page 5 of ॥4 E-Court स्टाम्प शुल्क, पंजीयन शुल्क व पंजीयन से सम्बन्धित अन्य प्रकीर्ण व्यय का भुगतान है। बिना देयता का निर्धारण किये कोई भी हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर कब्जा हस्तांतरित नहीं किया जा सकता। सम्पति अंतरण अधिनियम, t882 में dara विकेता दोनों के अधिकारों व कर्तव्यों के सम्बन्ध में प्राविधान किया गया है। धारा-55()(9) के प्राविधानों के अनुसार अवशेष धनराशि का भुगतान अथवा परिदत्त किये जाने के पश्चात विकेता द्वारा केता के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित किया जायेगा। wr-s5(7)() के प्राविधान निम्नवत हैं- 55. Rights and liabilities of buyer and seller. ने। the absence of a contract to the contrary, the buyer and the seller of immoveable property respectively are subject to the liabilities,

and have the rights, mentioned in the rules next following, or such of them as are applicable to the property sold: (J) The seller is bound (d) on payment or tender of the amount due in respect of the price, to execute a proper conveyance of the property when the buyer tenders it to him for execution at a proper time and place; इसी प्रकार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 (रा अधिनियम) की aio (7) में यह प्राविधान किया गया है कि आवंटी द्वारा यदि भुगतान में कोई विलम्ब किया जाता है तो आवंटी विलम्ब के लिए विहित दर पर ब्याज के भुगतान के लिए उत्तरदायी होगा। धारा-49 (7) के प्राविधान निम्नवत हैं-- 9. Rights and duties of allottees. (7) The allottee shall be liable to pay interest. at such rate as may be prescribed, for any delay in payment towards any amount or charges to be paid under sub-section (6). रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार यदि प्रोमोटर या आवंटी के द्वारा कोई विलम्ब काश्ति किया जाता है तो वे दोनों ही विलम्ब ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगे | विलम्ब ब्याज का अर्थ रेरा अधिनियम की धारा-2«०) में स्पष्ट किया गया है। धारा-22०) के प्राविधान निम्नवत हैं:- Section.2 Definitions (va) "interest" means the rates of interest payable by the ae he allotice. as the case may be. Page 6 of 42 E-Court Explanation.— For the purpose of this clause (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee. in case of default:

स्पष्टीकरण () के प्राविधानों के अनुसार आवंटी द्वारा व्यतिकम किये जाने पर प्रोमोटर द्वारा वसूल की जाने वाली ब्याज की दर उस दर के बराबर होगी, जो प्रोमोटर के व्यतिकम की दशा में भुगतान करने के लिए प्रोमोटर उत्तरदायी होगा। Rr अधिनियम की धारा-48 () भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम--2046 में यह प्रावधान किया गया है कि यदि प्रमोटर अपार्टमेन्ट / फ्लैट /प्लाट / बिल्डिंग को निर्धारित समय में पूरा करने अथवा कब्जा प्रदान करने में असफल रहता है तो आवंटी द्वारा मांग किये जाने पर समस्त जमा की गयी धनराशि ब्याज सहित वापस की जायेगी तथा प्रमोटर आवंटी को होने वाली क्षति के लिए क्षतिपूर्ति देने के लिए भी उत्तरदायी होगा। धारा-48(4) के परन्तुक के अनुसार यदि कब्जे में विलम्ब के बावजूद आवंटी परियोजना से बाहर नहीं जाना चाहता तो प्रोमोटर कब्जा प्रदान किए जाने की तिथि तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए आवंटी को विहित दर पर ब्याज भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा | धारा--48 के प्रावधान निम्नवत्‌ है: घारा--8 Return of Amount and Compensation - (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building. (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project. without prejudice to any other remedy available. to returen the amount received by him in respect of the apartment. plot, building, as the case may be. with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act. Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार रेशा अधिनियम की धारा-48 व 4१9 के प्राविधानों के अवलोकन से प्रकट होता है कि यदि प्रोमोटर द्वारा कोई विलग्ब ez जाता है तो आवंटी को Page 7 of 2 E-Court यह विकल्प है कि वह जमा धनराशि ब्याज सहित वापस प्राप्त कर सकता है और साथ ही साथ प्रतिकर भी प्राप्त कर सकता है। यदि आवंटी परियोजना से बाहर नहीं जाना चाहता तो वह प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए विहित दर पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। धारा-8 के प्राविधानों के अनुसार प्रोमोटर के विलम्ब पर ब्याज प्राप्त करना आवंटी का अधिकार है। इसी प्रकार at-t9(7) प्राविधानों के अनुसार यदि आवंटी द्वारा कोई विलम्ब किया जाता है तो प्रोमोटर को विलम्ब ब्याज प्राप्त करने का अधिकार होगा। धारा-2(०) के प्राविधानों के अनुसार प्रोमोटर व आवंटी दोनों के विलम्ब के मामले में ब्याज की समान दर लागू होगी अर्थात प्रोमोटर द्वारा आंवटी को जिस दर पर विलम्ब ब्याज का भुगतान किया जायेगा उसी दर पर प्रोमोटर भी आवंटी से विलम्ब ब्याज वसूल कर सकता है।

इस प्रकार विलम्ब की स्थिति में समान दर से ब्याज का भुगतान आवंटी व प्रोमोटर दोनों का दायित्व है। शिकायतकर्ता के तर्क के प्रकाश में अब यह विचारणीय प्रश्न उत्पन्न होता है कि क्या न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निष्पादन की कार्यवाही में किसी अतिरिक्त दस्तावेज पर विचार करते हुए ब्याज भुगतान हेतु आदेश पारित किया जा सकता है? ऊपर यह स्पष्ट किया जा चुका है कि विकय विलेख व Pay के हस्तांतरण से पूर्व आवंटी द्वारा यूनिट का मूल्य और यदि कोई विलम्ब है तो विलम्ब के लिए ब्याज का भुगतान किया जाना आवश्यक हे। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के भुगतान में विलम्ब के आधार पर ब्याज की एक धनराशि की मांग की जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा इस मांग को अवैध बताया जा रहा है। शिकायतकर्ता के तर्क को यदि स्वीकार किया जाये तो न्यायनिर्णायक अधिकारी ब्याज के मांग की वैधता का नन्‍यायनिर्णयन किये बिना शिकायतकर्ता के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर कब्जा प्रदान करने के लिए विधिक रूप से बाध्य है। शिकायतकर्ता का यह तर्क विधिक स्थिति के अनुकूल नहीं है। न्‍्यायनिणयिक अधिकारी के समक्ष विचाराधीन वर्तमान कार्यवाही निष्पादन की कार्यवाही है। विधि का सुस्थापित सिद्धांत है कि किसी डिकी या आदेश के निष्पादन, उनन्‍मोचन एवं तुष्टि से सम्बन्धित सभी प्रश्नों का निर्धारण निष्पादन न्यायालय द्वारा ही किया जायेगा। सिविल प्रकिया संहिता की धारा-47 में भी इसी आशय का प्राविधान किया गया है। धारा-47 के प्राविधान निम्नवत हैं-- सिविल प्रकिया संहिता, 4908 47. Questions to be determined by the Court executing Be ॥ questions arising between the parties to the 244 Ze Page 8 of 2 E-Court

suit in which the decree was passed, or their representatives, and relating to the execution, discharge or satisfaction of the decree, shall be determined by the Court executing the decree and not by a separate suit. यद्यपि सिविल प्रकिया संहिता के प्राविधान प्राधिकरण के समक्ष विचाराधीन अर्द्धन्यायिक कार्यवाहियों में शब्दशः लागू नहीं होते परन्तु जिन सिद्धांतों पर धारा-47 के प्राविधान आधारित हैं वे सिद्धांत नैसर्गिक न्याय के सिद्धांत हैं। धारा-47 के ger भी नैसर्मिक न्याय के ही विशदीकृत प्रकियात्मक प्राविधान हैं। रेरा अधिनियम की धारा-38(2) के प्राविधानों के अनुसार प्राधिकरण नैसर्गिक न्याय के सिद्धांतों से मार्गदर्शित होगा | इस प्रकार विधिक स्थिति के अनुसार निष्पादन न्यायालय के रूप में विपक्षी द्वारा ब्याज की मांग की देयता का परीक्षण न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा ही किया जायेगा। शिकायतकर्ता की ओर से यह कहा गया कि यदि विपक्षी द्वारा विकय अनुबंध का अनुपालन किया जाता तो कोई भ्रम की स्थिति उत्पन्न नहीं होती। निष्पादन की कार्यवाही में अत्यंत विलम्ब से दिनांक o:-09-2025 को ब्याज की मांग किया जाना ' न्यायिक प्रकिया का दुरूपयोग है। शिकायतकर्ता की ओर से यह भी कहा गया कि शिकायत का निस्तारण करते हुए मा. प्राधिकरण ने अपने आदेश दिनांक 09-05-2024 में विपक्षी को यह निर्देश दिया था कि वह 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता को कब्जा तथा विलम्ब के लिए प्रतिकर का भुगतान Hr! शिकायतकर्ता के उपरोक्त कथन के प्रकाश में मा. प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 09--05-2024 के प्रवर्तनीय भाग का निर्देश संख्या-3 इस प्रकार है-

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि वह रेस अधिनियम की धाश-2(० 0 को agar यदि रेय लागू होने के बाद कोर्ड ब्याज दर आवंटी के Rome से विपक्षी, प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज ओगयोटर BRT Rowe किये जाने पर थी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलाखित थुयतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८#+7% की ब्याज दर से ब्याज देय SPIT...” शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 0:-09-2025 को अत्यंत विलम्ब से ब्याज की मांग की जा रही है। शिकायतकर्ता के इस कथन के प्रकाश में मा. पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 09-05- 2024 के अवलोकन से प्रकट होता है कि आदेश के पृष्ठ-3 के प्रस्तर-2 में विपक्षी द्वारा यह कथन किया गया है कि “Rrra को फिटआउट कब्जा प्रदान करने के उपरात विपक्षी ने शेष धनयाशि रु 7798702,/- का साय्रपत्र प्रेषित किया जिसका थुयतान थिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया ar) विपक्षी ने दिनांक 07-70-2027 को पुनः era ब्याज सहित शेष धनराशि का भुगतान करने के लिए ares aa किया। शिकायतकर्ता द्वार लगभग 03 वर्ष से sor के सम्बन्ध में कोर्ड yaad नहीं किया है। "Ge नाक 04-77-2029 को Page 9 of 44 E-Court इकार्ड पिरस्तीकरण पत्र ग्रेषित किया der है।” शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी ने अत्यंत fas से दिनांक 0१-09-2025 को विलम्ब ब्याज की मांग किया है। जबकि आदेश दिनांक 09-05-2024 के उपरोक्त पृष्ठ-3 के. प्रस्तर-2 में विपक्षी द्वारा ब्याज का मांगपत्र प्रेषित करने का कथन किया है। मा. प्राधिकरण ने भी अपने आदेश दिनांक 09-05--2024 के प्रवर्तनीय भाग के निर्देश संख्या-3 में शिकायतकर्ता द्वारा "॥८५१% की दर से विलम्ब ब्याज के भुगतान का आदेश पारित किया है।

मा. प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश के सभी निर्देशों का अनुपालन सुनिश्चित किये बिना हस्तांतरण विलेख व कब्जे की कार्यवाही नहीं की जा सकती। ब्याज के विरूद्ध शिकायतकर्ता का कथन है कि ब्याज की गणना विकय अनुबंध के अनुसार नहीं की गई है। इसलिए शिकायतकर्ता भुगतान के लिए उत्तरदायी नहीं है। निर्णय में ब्याज की मांग के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा स्पष्ट कथन किया गया है। यदि विपक्षी द्वारा विकय अनुबंध के अनुसार ब्याज की गणना एवं समायोजन नहीं किया गया था तो शिकायतकर्ता को मा. पीठ के समक्ष विकय अनुबंध के उल्लंघन का तथ्य लाना चाहिए था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. पीठ के समक्ष ऐसा कोई कथन नहीं किया गया कि ब्याज की गणना एवं समायोजन विकय अनुबंध के अनुरूप नहीं किया गया है। न अब निष्पादन की कार्यवाही में शिकायतकर्ता द्वारा निष्पादन न्यायालय के समक्ष यह प्रश्न उठाया जा रहा है कि विपक्षी द्वारा ब्याज की गणना एवं समायोजन विकय अनुबंध के अनुरूप नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत संलग्नक-9 शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रेषित ईमेल दिनांकित 05--02--2024 है। इस ईमेल में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यह सूचित किया गया है कि (That the above sum paid on 3.0.2024, further interest payment and delay compensation, if any. will be subject to orders passed in complaint pending before the Hon*ble RERA wide complaint — no. LKOI62/03/07]/2023 .....”

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रेषित इस ईमेल A ब्याज का भुगतान मा. प्राधिकरण द्वारा शिकायत में पारित आदेश के अधीन करने का कथन किया है। मा. पीठ ने अपने आदेश दिनांक 09--05-2024 में स्पष्ट रूप से निर्देश दिया है कि विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा भी mcirsi% की दर से ब्याज देय होगा। उपरोक्त विवेचना एवं विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को फिटआउट कब्जा वर्ष 2020 में दिया जा चुका है। कब्जे में विलम्ब के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को रु.2886534 /- का भुगतान किया जा चुका है। मा. पीठ ने अपने आदेश दिनांक 09-05-2024 के निर्देश रांख्या-3 में शिकायतकर्ता द्वारा ॥॥८94% की दर से विलम्ब ब्याज के भुगतान का आदेश पारित किया गया है। निष्पादन की इस कार्यवाही में रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही से पूर्व मा. पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 09-05-2024 के निर्देश संख्या-3 का अनुपालन करते हुए शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब ब्याज का भुगतान किया जाना आवश्यक है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब ब्याज का भुगतान किये बिना (Be व कब्जे की कार्यवाही नहीं कराई जा Y in Page 40 of 42 E-Court

सकती | शिकायतकर्ता ने अपने ईमेल दिनांक 05-02-2024 F ब्याज की देयता का भुगतान न्यायालय के आदेश के अनुरूप करना स्वीकार किया है। kr अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार उभयपक्षों द्वारा विलम्ब की दशा में समान दर से ब्याज का भुगतान किया जाना आवश्यक है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को विलम्ब ब्याज का भुगतान किया जा चुका है। इसलिए शिकायतकर्ता भी विलम्ब के लिए विपक्षी को विलम्ब ब्याज भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। आदेश का निष्पादन सुनिश्चित किये जाने के दौरान विलम्ब ब्याज की देयता का प्रश्न निष्पादनाधीन आदेश के निष्पादन योग्य होने से सम्बन्धित है। इसलिए इस प्रश्न पर निष्कर्ष देने के लिए निष्पादन न्यायालय ही सक्षम है तथा निष्पादन न्यायालय को ही यह क्षेत्राध्विकार प्राप्त है। उपरोक्त विवेचना एवं विश्लेषण के आधार पर यह निष्कर्ष है कि शिकायतकर्ता रु7,64,633 / - विलम्ब ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। शिकायतकर्ता 45 दिन के अन्दर oI विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान कर भुगतान का प्रमाण, समुवित Kerry, पंजीयन शुल्क व अन्य प्रकीर्ण व्यय के साथ विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क करना सुनिश्चित करे। शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान का प्रमाण, समुचित स्टाम्प, पंजीयन शुल्क व अन्य प्रकीर्ण व्यय के साथ विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क जाने की तिथि से ot माह के अन्दर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का विक्रय विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर वास्तविक भौतिक कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित किया जायेगा। विपक्षी द्वारा विक्रय विलेख व कब्जा प्रमाण-पत्र की प्रति रेरा पोर्टल पर अपलोड कर उसकी भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में प्राप्त कराया जाये। पत्रावली सुनवाई हेतु दिनांक 8--08 2026 को पेश हो।

EB, ne (हरीश त्रिपाठी) न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, रेरा Page 44 of ॥4 2