E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKO62/03/06238/2023 देवेन्द्र नाथ शुक्ला बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद निर्णय शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विलम्ब ब्याज दिलाये जाने हेतु विपक्षी के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 03-03-2023 को शिकायत योजित की है शिकायत में अंतिम सुनवाई, दिनांक 30-07-2024 को वीडियो कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से करायी गयीं तथा उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री सुचिता सिंह तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्होनें विपक्षी की आवासीय परियोजना "Himalaya Enclave Phase I & 77" (रिरा पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ7922) में एक फ्लैट की बुकिंग हेतु दिनांक .0-70-20:2 को आवेदन किया तथा रू.2,35,000 /- बुकिंग धनराशि जमा की। तत्पश्चात्‌ दिनांक 07-44-2042 को विपक्षी ने उन्हें माँग-पत्र निर्गत किया, जिसके अनुसार फ्लैट का अनुमानित विक्रय मूल्य रू.46,60,000,/- था शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 28 माह अर्थात्‌ दिनांक 0i-05—-20i5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उनको अनुबद्ध तिथि तक कब्जा नहीं प्रदान किया गया। शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्होनें विपक्षी को w59,56,54/— की धनराशि का भुगतान किया है। शिकायतकर्ता Page 4 of 44 Pee न E-Court का यह कथन है कि कब्जा प्रदान करने की अनुबद्ध तिथि से लगभग 03 at बाद दिनांक 09-04-2048 को उन्हें प्रदेशन-पत्र निर्गत किया गया और यूनिट संख्या: HM/DI-804 आवंटित की गई, जिसके क्रम में दिनांक i9-06-20:8 को विक्रय-विलेख निष्पादित कराकर, दिनांक 42-0-2048 को उन्हें फ्लैट का भौतिक कब्जा प्रदान किया गया। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता का यह कथन है कि विपक्षी द्वारा उन्हें फ्लैट का कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तथा विपक्षी उन्हें विलम्ब ब्याज देने के उत्तरदायी हैं। शिकायतकर्ता ने इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी से विलम्ब ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा लिखित कथन दाखिल कर यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि उनकी परियोजना का निर्माण स्ववित्त पोषित योजना के अन्तर्गत किया जाना प्रस्तावित था तथा वर्ष 2042 में उनके द्वारा आवंटन हेतु पंजीकरण खोला गया। विपक्षी ने अपने लिखित कथन में पंजीकरण पुस्तिका में उल्लिखित नियम एवं शर्तों का उल्लेख करते हुए यह कहा है कि शिकायतकर्ता ने सभी नियम एवं शर्तों को पढ़ने एवं स्वीकार करने के उपरान्त परियोजना में आवेदन किया था, जिसके उपरान्त उनके द्वारा शिकायतकर्ता को माँग-पत्र जारी किया गया। विपक्षी का यह कहना है कि पंजीकरण में जो निर्माण अवधि दी गयी है, वे केवल प्रस्तावित अवधि है तथा कब्जा प्रदान करने की वास्तविक अवधि का कहीं पर भी कोई उल्लेख नहीं किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि माँग-पत्र में उल्लिखित मूल्य केवल प्रस्तावित था तथा फ्लैट के वास्तविक विक्रय-मूल्य परियोजना के पूर्ण होने पर वास्तविक मूल्यांकन के आधार पर निर्धारित किया जाता है। विपक्षी का कहना है कि विक्रय-विलेख के प्रस्तर-6(क) में यह उल्लिखित है कि सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है तथा क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिकायत या आपत्ति नहीं होगी और ना ही कोई दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार होगा विपक्षी द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता ने उक्त शर्त को पढ़ने तथा स्वीकार करने के उपरान्त विक्रय-विलेख हस्ताक्षरित एवं निबंधित कराया है तथा फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत पोषणीय नहीं है और निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा यह तर्क भी प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 49-06-2048 को विक्रय-विलेख निष्पादित किया जा चुका है तथा दिनांक 42-40-2048 को उनके द्वारा फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त किया जा चुका है और प्रश्नगत शिकायत कब्जा प्राप्त किये जाने के 05 वर्ष उपरान्त योजित की गयी है, इसलिए प्रश्नगत शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है और खारिज किये जाने योग्य है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि उनकी परियोजना फ्लैट की दरों में वृद्धि हुई हैं तथा शिकायतकर्ता द्वारा मूल्य में वृद्धि का लाभ उठाया जा रहा है, इस कारण भी शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं हैं|

विपक्षी ने विवरण पुस्तिका के नियम-4.6 का उल्लेख करते हुए यह कहा है कि यदि किसी आवंटी को अंतिम निर्धारित किश्त करने के 06 माह बाद तक परिषद द्वारा फ्लैट Page 2 ०44 E-Court आवंटित नहीं किया जाता है तो आवंटी के पास अपनी जमा धनराशि बिना कटौती वापस प्राप्त करने का विकल्प होता है, परंतु शिकायतकर्ता द्वारा यह विलकप नहीं चुना गया तथा प्रदेशन-पत्र की नियम एवं शर्तों को स्वीकार करते हुए विक्रय-विलेख निष्पादित कराया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण स्ववित्त-पोषित योजना के अंतर्गत “नो प्रॉफिट-नो लॉस” के आधार पर किया गया है तथा किसान आंदोलन के कारण भी उनकी परियोजना को पूर्ण होने में विलंब हुआ है और ऐसी स्थिति में विलम्ब के लिए विपक्षी को जिम्मेदार ठहराया जाना उचित नहीं होगा। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह तर्क भी प्रस्तुत किया कि प्रस्तुत शिकायत विक्रय-विलेख निष्पादित किए जाने तथा फ्लैट का मालिकाना हक प्राप्त करने के पश्चात योजित की गई है और शिकायतकर्ता द्वारा क्षति के सम्बन्ध में कोई अभिलेखिय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किए गए हैं, इसलिए प्रस्तुत शिकायत रेरा अधिनियम की oeis से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने शिकायत को पोषणीयता के आधार पर निरस्त करने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत लिखित कथन पर शिकायतकर्ता ने अपना प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया है, जिसमें उन्होनें विपक्षी द्वारा अपने लिखित कथन में किये गये अभिकथनों का खण्डन किया है और कथन किया है कि विपक्षी द्वारा मूल्य में वृद्धि बिना किसी कारण के की गयी है तथा शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने समय पर कार्य पूर्ण न करके अपने दायित्वों का निर्वहन नहीं किया है।

परिसीमा के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का यह कहना है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत शिकायत योजित करने का लिए कोई waar निर्धारित नहीं है तथा परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंध रेरा पर लागू नहीं होते हैं| इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से याचित अनुतोष दिलाए जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका, आवेदन फार्म की प्रति, जमा धनराशि की were की प्रतियां, माँग-पत्र, दिनांक 0(--44--2042 की प्रति, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 09-04-2048 की प्रति, विक्रय-विलेख, दिनांक 49--06--2048 की प्रति तथा कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 42-40-2048 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में अपलोड किये गये हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका, परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 28-02-20:9 की प्रति, माँग-पत्र, दिनांक 04--44-2042 की प्रति, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 09--04-2048 की प्रति, विक्रय-विलेख, दिनांक 49--06--2048 की प्रति तथा कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 42-70-20:8 की प्रति अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में अपलोड किये गये हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को सुना तथा प्रस्तुत किये गये अभिलेखिय साक्ष्यों का सम्यक परिशीलन किया। उभय पक्षों के अभिवचनों एवं अभिकथनों, Page 3 of 4 E-Court प्रस्तुत किये गये साक्ष्य तथा मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्नलिखित विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होता है:- क्या प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्दु: इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाएगा कि प्रस्तुत शिकायत पोषणीय है अथवा नहीं?

विपक्षी द्वारा यह अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 9-06—20:8 को पंजीकृत विक्रय-विलेख निष्पादित हो चुका है और शिकायतकर्ता को पूर्ण संतुष्टि में तथा बिना किसी विरोध के उनके फ्लैट का कब्जा, दिनांक 42-40-2048 को प्रदान किया जा चुका है तथा प्रश्नगत शिकायत विक्रय-विलेख निष्पादन के लगभग 05 वर्ष बाद योजित की गयी है, इसलिए शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण पोषणीय नहीं है। इस पर शिकायतकर्ता का यह कहना है कि रेरा अधिनियम में शिकायत योजित किये जाने हेतु कोई समय-सीमा का उल्लेख नहीं किया गया है तथा विपक्षी उन्हें विलम्ब ब्याज देने के उत्तरदायी है। अब विचारणीय बिन्दु यह उत्पन्न होता है कि क्या शिकायत परिसीमा काल के अन्दर न होने के कारण पोषणीय नहीं है? रेरा अधिनियम, 20I6 भू-सम्पदा सेक्टर को विनियमित एवं शासित करने वाली एक विशेष विधि है। विशेष अथवा स्थानीय विधि के सम्बन्ध में परिसीमा अवधि की प्रयोज्यता एवं निर्धारण के सम्बन्ध में उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-29(2) में वर्णित है। धारा-29(2) के उपबन्ध निम्नवत हैं:- “29. Savings. -- (३... (2) Where any special or local law prescribes for any suit, appeal or application a period of limitation different from the period prescribed by the Schedule, the provisions of Section 3 shall apply as if such period were the period prescribed by the Schedule and for the purpose of determining any period of limitation prescribed for any suit, appeal or application by any special or local law, the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive) shall apply only insofar as, and to the extent to which, they are not expressly

excluded by such special or local law, भा, सर्वोच्च न्यायालय Make’: Gopalan ५ €स्‍क्एकवा Puthanpurayil Aboobacker, (/995) 5,४८८ $ के मामले में निर्णय के प्रस्तर-8 की अंतिम पंक्तियों तथा प्रस्तर-9 की प्रारग्गिक पंक्तियों गें यह स्पष्ट किया है कि परिसीगा अधिनिमय की धारा-29(2) के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के were में किन परिस्थितियों में लागू होंगे गिह०्4णव्व ee “ “८ न ZO < E-Court और उनके लागू होने पर क्‍या परिणाम उत्पन्न होंगे? निर्णय के प्रस्तर-8 एवं प्रस्तर-9 के सुसंगत अंश निम्नवत हैं:- #. for its applicability ... the following two requirements have to be satisfied by the authority invoking the said provision. (i) There must be a provision for period of limitation under any special or local law in connection with any suit, appeal or application. (ii) The said prescription of period of limitation under such special or local law should be different from the period prescribed by the Schedule to the Limitation Act.

If the aforesaid two requirements are satisfied the consequences contemplated by Section 29(2) would automatically follow. These consequences are as under: (i) In such a case Section 3 of the Limitation Act would apply as if the period prescribed by the special or local law was the period prescribed by the Schedule. (ii) For determining any period of limitation prescribed by such special or local law for a suit, appeal or application all the provisions containing Sections 4 to 24 (inclusive) would apply insofar as and to the extent to which they are not expressly excluded by such special or local law.” इसी प्रकार मा. सर्वोच्च न्यायालय ने Hukumdev Narain Yadav v. Lalit Narain Mishra, (7974) 2 SCC 733 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-47 में विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों की प्रयोज्यता का निर्धारण करने के लिए कुछ मार्गदर्शक सिद्धांत धारा-29(2) बताये गये हैं। मा. सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि अधिनियमित किये जाते समय विधायिका का आशय विशेष विधि को एक सम्पूर्ण एवं अपने आप में परिपूर्ण संहिता (Complete Code) बनाने का नहीं था और परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबंधों की प्रयोज्यता wae: एवं अभिव्यक्त रूप से afer (Expressly Excluded) नहीं की गयी है तो परिसीमा अधिनियम के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में भी लागू होंगे। निर्णय का प्रस्तर-47 निम्नवत है:- ढ,,,/॥/ (४ contended before us thal the words “expressly excluded” would mean that there must be an express reference made in the special or local law to the specific provisions of the Limitation Act of which the operation Is to be excluded. As usual the meaning given in the Dictionary has been relied upon, but what we have to see is whether the

Page 5 of 44 DC E-Court scheme of the special law, that is in this case the Act, and the nature of the remedy provided therein are such that the Legislature intended it to be a complete code by itself which alone should govern the several matters provided by it. [fon an examination of the relevant provisions it is clear that the provisions of the Limitation Act are necessarily excluded, then the benefits conferred therein cannot be called in aid to supplement the provisions of the Act. In our view, even in a case where the special law does not exclude the provisions of Sections 4 to 24 of the Limitation Act by an express reference, it would nonetheless be open to the Court to examine whether and to what extent the nature of those provisions or the nature of the subject-matter and scheme of the special law exclude their operation.” मा. सर्वोच्च न्यायालय की उपर्युक्त व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के आधार पर विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता में प्रमुखत: तीन कसौटी निर्धारित किया जाना प्रतीत होता है- +. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपबन्ध की प्रयोज्यता को स्पष्टत: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित किया गया हो | 2. विशेष अथवा स्थानीय विधि अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) हो | 3. विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 में विहित समय-सीमा से पृथक समय-सीमा विहित की गयी हो।

यदि उपर्युक्त तीनों परिस्थितियाँ विद्यमान होंगी, तो परिसीमा अधिनियम के उपबन्ध विशेष अथवा स्थानीय विधि के मामले में लागू नहीं होंगे। अब इस प्रश्न पर विचार करना होगा कि कया भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) है और अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई उपबन्ध विद्यमान है जो परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को ered: एवं अभिव्यक्त रूप से वर्जित करता हो। उपर्युक्त प्रश्न का उत्तर प्राप्त करने के लिए अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों के उपवन्धों का अवलोकन करने से यह परिलक्षित होता है कि अधिनियम के अन्तर्गत ऐसा कोई भी उपबन्ध नहीं है जो रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता को वर्णित करता Bt) ter अधिनियम में ऐसा कोई भी soar नहीं है जो यह उपबन्धित करता हो कि रेरा अधिनियम अपने आप में एक सम्पूर्ण एवं परिपूर्ण संहिता (Complete Code) 8, बल्कि इसके विपरीत रेरा अधिनियम की धारा-88 में यह स्पष्ट उपबन्ध है कि यह अधिनियम अन्य विधियों की प्रयोज्यता वर्णित नहीं करता है बल्कि RT अधिनियम अन्य विधियों के साथ-साथ एक foes विधायन है न कि अन्य विधियों की प्रयोज्यता को समाप्त या अल्पीकरण करने वाला विधायन है। Page 6 0794 E-Court रेरा अधिनियम की धारा-88 के उपबन्ध निम्नवत है:- “86. Application of other laws not barred. — The provisions of this Act shall be in addition to, and not in derogation of, the provisions of any other law for the time being in force.”

इस उपबन्ध के अवलोकन से स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम द्वारा परिसीमा अधिनियम, 4963 की प्रयोज्यता को वर्जित नहीं करता है। इस उपबन्ध से यह भी स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम का विधायन करते समय विधायिका का स्पष्ट आशय था कि अन्य विधियों के उपबन्ध भी रेरा अधिनियम के मामलों में लागू होंगे। इसलिए यह स्पष्ट है कि यदि रेरा अधिनियम में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई पृथक समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, तो ऐसी स्थिति में परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबन्धों के अधीन निर्धारित समय-सीमा रेरा अधिनियम के अधीन उत्पन्न होने वाले मामलों में भी लागू होगी । रेरा अधिनियम के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता इंगित करने वाला दूसरा प्रावधान धारा-48(2) है। रेरा अधिनियम की धारा-48(2) में यह उपबन्ध किया गया है कि जिस भूमि पर परियोजना विकसित »निर्मित की गयी है और यदि उस भूमि के सम्बन्ध में प्रोमोटर का स्वत्व दोषपूर्ण (Defective Title) पाया जाता है और दोषपूर्ण स्वत्व के कारण आवंटी को कोई क्षति/»हानि कारित होती है, तो प्रोमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। आवंटी द्वारा प्रस्तुत क्षतिपूर्ति का दावा तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन उपबंधित परिसीमा से वर्जित नहीं होगा। रेरा अधिनियम की ais) के उपबन्ध निम्नवत हैं:- “46, Return of amount and compensation. — (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by

limitation provided under any law for the time being in force.” रेरा अधिनियम की धारा-48(2) के उपबंधों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विधायिका द्वारा जब इस उपबन्ध का विधायन किया जा रहा था तो उस समय विधायिका का यह स्पष्ट आशय था कि यदि इस धारा में परिसीमा काल की वर्जना लागू न होने का स्पष्ट उपबन्ध शामिल नहीं किया जायेगा तो आवंटी का दावा परिसीमा अधिनियम, i963 के उपव॑धों से वर्जित हो जायेगा, इसीलिए यह स्पष्ट उपबन्ध किया गया है कि दोषपूर्ण स्वत्व के आधार पर यदि कोई क्षति कारित होती है तो आवंदी क्षतिपूर्ति के लिए अपना दावा कभी भी प्रस्तुत कर सकता है तथा इसके लिए समय-सीमा से सम्बन्धित कोई कानून लागू नहीं होगा। यदि विधायिका द्वारा ener—is(2) के अधीन परिसीमा विधि लागू न होने के सम्बन्ध Page 7 044 E-Court में स्पष्ट उपबन्ध नहीं किया जाता तो परिसीमा अधिनियम, t963 के उपबन्ध लागू हो जाते और प्रतिकर का दावा समय-सीमा से बाधित हो जाता। परिसीमा अधिनियम, i963 के अधीन संविदा भंग के लिए प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने हेतु समय-सीमा अनुच्छेद-55 में निर्धारित की गयी है| अनुच्छेद-55 के उपबच्ध निम्नवत्‌ हैः- When the contract is broken or For compensation for breach of (where there are successive breaches) any contract, express or implied Three years when the breach in respect of which not herein specially provided the suit is instituted occurs or (Where Jor. the breach is continuing) when it ceases. इसी प्रकार वचन भंग के मामले में प्रतिकर प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा अनुच्छेद-27 में निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-27 के उपबन्ध निम्नवत्‌ हैः-

For compensation for breach of a promise to do anything at a P if है ns 7) When the time specified arrives or the Specified time, or upon the | Three years happening of a_ specified contingency contingency happens. मा. सर्वोच्च न्यायालय की विधि व्यवस्थाओं में प्रतिपादित मार्गदर्शक सिद्धांतों के अनुसार विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अधिनियम की प्रयोज्यता के सम्बन्ध में तीसरी कसौटी यह है कि क्‍या विशेष अथवा स्थानीय विधि द्वारा परिसीमा अधिनियम, i963 की अनुसूची में विहित समय-सीमा से पृथक कोई समय-सीमा निर्धारित की गयी है? परिसीमा अधिनियम, 4963 के अनुच्छेद-55 में प्रतिकर प्राप्त करने हेतु समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गयी है, जबकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा-44(3) के अधीन संरचनात्मक दोषों, कर्म-कौशल, गुणवत्ता, सेवाओं के सम्बन्ध में उपबंधों से सम्बन्धित दोषों एवं विक्रय ogee के अन्तर्गत बाध्यताओं से सम्बन्धित fet अन्य दोषों के लिए प्रतिकर का दावा प्रस्तुत करने की समय-सीमा कब्जा प्राप्ति की तिथि से पाँच वर्ष विहित की गयी है। wer अधिनियम की erer—ie(2) के अधीन दोषपूर्ण स्वत्व के परिणामस्वरूप क्षति के लिए प्रतिकर का वावा प्रस्तुत करने dg कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है PC Page 8 ०44 इसी प्रकार रेरा अधिनियम की धारा-44(2) E-Court के अधीन प्राधिकरण के निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय के विरुद्ध मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत करने की गयी है। इस 60 दिन की अवधि की गणना उस दिन समय-सीमा 60 दिन निर्धारित की ग से की जायेगी जिस दिन निर्देश अथवा आदेश अथवा निर्णय की प्रति प्राप्त की गयी हो।

के अधीन मा. अपीलीय अधिकरण के निर्णय अथवा आदेश के विरुद्ध मा. उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील प्रस्तुत करने की समय-सीमा 60 समय-सीमा की गणना उस तिथि से की जायेगी, जिस रेरा अधिनियम की धारा-58(॥ दिन निर्धारित की गयी है और इस स तिथि को निर्णय अथवा आदेश की सूचना अपील से सम्बन्धित रेर अधिनियम अधिनियम के अनुच्छेद-446 के अनुसार मा. उच्च न्यायालय चना प्राप्त हुई हो। नियम के उपर्युक्त उपबंधों में निर्धारित समय-सीमा परिसीमा अधिनियम, i963 में अपील के लिए निर्धारित समय-सीमा से भिन्‍न है। परिसीमा यालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा 90 दिन तथा किसी अन्य न्यायालय के समक्ष अपील प्रस्तुत किये जाने की समय-सीमा डिक्री अथवा आदेश की तिथि से 30 दिन निर्धारित की गयी है। परिसीमा अधिनियम, i963 के अन्तर्गत किसी वाद या कार्यवाही का निस्तारण करने की कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं है, जबकि रेरा अधिनियम के अधीन समय-सीमा निर्धारित की गयी है। रेरा अधिनियम | की धारा-29(4) के उपबंधों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा किसी प्रश्न का निस्तारण 60 दिन के अन्दर किया जायेगा। इसी प्रकार धारा-74 (2) के अधीन न्यायनिर्णायक अधिकारी के समय-सीमा की अवधि 60 दिन निर्धारित Rr अधिनियम, रित की गयी समक्ष प्रतिकर हेतु प्रस्तुत शिकायत के निस्तारण की है। , 2046 के समविषयक संविधियों (Pari Materia Statute) में विधिक कार्यवाही करने के लिए समय-सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति क्‍या है, इस पर भी विचार किया जाना wards होगा। रेरा अधिनियम, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 4986 एवं दिवाला और दिवालियापन संहिता, वाली विधिक कार्यवाही करने के लिए परिसीमा Materia Statute) उपभोत्त 206 (आई.बी.सी.) के अधीन की जाने वा

अवधि निर्धारित की गयी है | उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, स्थिति उत्पन्न उपवन्ध उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, लागू नहीं होंगे उपभोक्ता संरक्षण , 986 जब विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा फोरम /आयोगों द्वारा परिसीमा अधिनियम के उपकबंधों होती थी। यह प्रश्न उठाया | इस विवाद की स्थिति को समाप्त संशोधन के माध्यम से धारा-24/ जोड़ी गयी और कार्यवाही करने के लिए सममय-सीमा t अधिनियम, 4988 को निरसित कर न , ब मूल उठाया जाता 4986 के 3 निर्धारित व Page 9 of 34 ग्रधीन py गयी 2046 की समविषयक संविधियों (Pari रुप से पारित किया गया था तो उसमें निर्धारित नहीं की गयी थी। उपभोक्ता को लागू किये जाने पर विवाद की था कि परिसीमा अधिनियम, 4963 के विधिक कार्यवाहियों के सम्बन्ध में करते हुए विधायिका द्वारा वर्ष i993 में अधिनियम के अधीन शिकायत / विधिक [| इसी प्रकार वर्ष 20i9 में जब [या कानून बनाया गया तो उसमें भी Jee धारा-69 में विधिक कार्यवाही करने के सम्बन्ध में समय-सीमा निर्धारित करने वाला उपबन्ध किया गया है।

इसी प्रकार जब दिवाला और दिवालियापन संहिता, 20:6 (आई.बी.सी.) बनाई गयी थी तो उसमें भी विधिक कार्यवाही /याचिका प्रस्तुत करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी थी। राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबन्धों को लागू किये जाने पर विवाद की स्थिति उत्पन्न होने पर केन्द्र सरकार द्वारा इन्साल्वेन्सी लॉ कमेटी गठित की गयी, जिसकी रिपोर्ट वर्ष 2048 में प्रस्तुत की गई। कमेटी की रिपोर्ट के आधार पर दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2046 (आई.बी.सी.) में एक नई धारा-238/ जोड़ी गयी, जिसके द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाही करने के लिए एक समय-सीमा निर्धारित की गयी है। निर्धारित समय-सीमा के पश्चात्‌ कोई भी कार्यावाही न्यायालय /अधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं होगी। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-2380 की वैधानिकता को मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी थी। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने #.#&. Educational Services (2) Ltd. v. Parag Gupta & Associates, (2079) ॥/ SCC 633 के मामले में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष विधिक कार्यवाहियों के लिए समय-सीमा निर्धारित करने से सम्बन्धित धारा-238/ के उपबंधों को चुनौती देने वाली याचिकाओं को खारिज करते हुए इसे पूर्णता वैधानिक माना गया है। दिवाला और दिवालियापन संहिता (द्वितीय संशोधन) अधिनियम, 2048 के द्वारा धारा-56)0) में दो स्पष्टीकरण जोड़े गये हैं जिनके द्वारा घर खरीददारों /आवंटियों को वित्तीय ऋणदाता माना (Deemed Financial Creditor) गया है।

उपर्युक्त विधिक स्थिति का विश्लेषण करने से यह परिलक्षित होता है कि रेरा अधिनियम, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम तथा दिवाला एवं दिवालियापन संहिता तीनों समविषयक संविधियाँ (Pari Materia Statute) है। तीनों संविधियों में घर खरीदार /आवंटी को अपने विधिक अधिकारों को प्रवर्तित कराने एवं उपचार प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही करने की समवर्ती अधिकारिता (Concurrent Jurisdiction) HT है अर्थात्‌ यदि कोई आवंटी /घर खरीदार अपने अधिकारों के सम्बन्ध में उपचार प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करना चाहता है तो उसे तीनों ही फोरम का विकल्प उपलब्ध है। आवंटी एक उपभोक्ता के रुप में सेवाओं में कगी के आधार पर उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2049 के उपबन्धों के अधीन उपभोक्ता आयोग /फोरग के emer शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। आवंदी को यह भी विकल्प प्राप्त है कि वह उपभोक्ता आयोग /फोरग के समक्ष शिकायत प्रस्तुत न करके रेरा अधिनियम, 2046 के उपबंधों के अधीन प्राधिकरण अथवा न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता ऐ। आवंटी /धर खरीदार को यह भी विकत्प प्राप्त है Page 40 of 44 E-Court कि यदि वह चाहे तो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम अथवा रेरा अधिनियम के उपबन्धों के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने के बजाय एक वित्तीय ऋणदाता के रूप में दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 20i6 के अधीन गठित राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तीनों ही विकल्पों में से किसी भी एक विकल्प का चयन करना आवंटी का विधिक अधिकार है तथा आवंटी को किसी विशेष फोरम,/अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता।

एक ही घर खरीदार »/आवंटी जब उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अधीन शिकायत प्रस्तुत करेगा तो विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। इसी प्रकार यदि कोई घर खरीदार,/आवंटी वित्तीय ऋणदाता के रुप में राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करेगा तब भी विधिक रुप से यह शिकायत परिसीमा अवधि के अन्दर प्रस्तुत किया जाना आवश्यक होगा। अर्थात्‌ उपर्युक्त दोनों ही मामलों में परिसीमा अवधि का उपबन्ध लागू होगा। उल्लेखनीय है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता एवं रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व प्रमोटर व आवंटी के मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का न्यायनिर्णयन करने की अधिकारिता सिविल न्यायालयों को प्राप्त थी। इस सम्बन्ध में सिविल न्यायालयों में की जाने वाली विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा से सम्बन्धित कानून लागू होता था। उपभोक्ता आयोग, राष्ट्रीय कम्पनी विधि अधिकरण एवं रेरा प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में जिस अधिकारिता का प्रयोग किया जा रहा है, वह अधिकारिता पूर्व में सिविल न्यायालयों द्वारा प्रयोग की जाती थी, जिसमें परिसीमा अधिनियम के उपबन्ध लागू किये जाते थे। सिविल न्यायालयों के समक्ष विधिक कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू किया जाना और उसी अधिकारिता का प्रयोग किये जाने पर रेरा अधिनियम में की जाने वाली न्यायनिर्णयन की कार्यवाहियों में परिसीमा अधिनियम के उपबंधों को लागू न किया जाना किसी भी प्रकार से न तो तर्कसम्मत है और न ही विधिसम्मत। ऐसी परिस्थितियों में समविषयक संविधि (Pari Materia Statute) WI अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तुत शिकायत के मामलों में भी परिसीमा अवधि के उपबच्ध प्रयोज्य होंगे।

उपर्युक्त आधार पर परन्तु शिकायतकर्ता की ओर से प्रस्तुत किया गया यह तर्क ax किये जाने योग्य नहीं है कि वर्तमान शिकायत के मामलें में परिसीमा अवधि के उपबन्ध लागू नहीं होगें। परिसीमा से सम्बन्धित विधि लोक नीति (Public Policy) पर आधारित है। परिसीमा अवधि निर्धारित करने से सम्बन्धित विधि निम्नलिखित दो लैटिन विधि कहावतों (Legal Maxims) पर आधारित है:- i. Interest reipublicae ut sit finis litium — Which means that it is in the interest of the state that there should be an end to litigation, Pag eA of 44 PC < ii. Vigilantibus et non dormientibus jura subveniunt — Which means that Law aids the vigilant, not those who sleep over their rights. परिसीमा की वर्जना के सम्बन्ध में विधिक उपबन्ध परिसीमा अधिनियम, 4963 की धारा-3 में किया गया है। धारा-3 के उपबन्धों के अनुसार प्रत्येक विधिक कार्यवाही निर्धारित समय सीमा के अन्दर की जानी चाहिए। निर्धारित समय सीमा के पश्चात्‌ प्रस्तुत की गई विधिक कार्यवाही को खारिज कर दिया जाएगा। चाहे भले ही परिसीमा अवधि की वर्जना का कोई बचाव प्रस्तुत न किया गया हो। न्यायनिर्णयन करने वाले विधिक प्राधिकारी का यह दायित्व है कि वह यह सुनिश्चित करे कि उसके समक्ष जो विधिक कार्यवाही प्रस्तुत की गई है वह निर्धारित समय सीमा के अन्दर है। धारा-3 के उपबन्ध निम्नवत हैः- “3. Bar of limitation. — (7) Subject to the provisions contained in Sections 4 to 24 (inclusive), every suit instituted, appeal preferred, and application made after the prescribed period shall be dismissed although limitation has not been set up as a defence.”

मा. सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक निर्णयों तथा सुसंगत सामविधिक उपबंधों का विशलेषणात्मक मुल्यांकन करने से विशेष अथवा स्थानीय विधियों के मामलों में परिसीमा अवधि की सीमा के सम्बन्ध में विधिक स्थिति पूर्णता स्पष्ट है कि यदि विशेष अथवा स्थानीय विधि में कोई परिसीमा निर्धारित की गयी है तो उस परिसीमा को परिसीमा अधिनियम, i963 की अनुसूची का भाग मानते हुए विशेष अधिनियम के मामले में निर्धारित की गयी समय-सीमा प्रयोज्य होगी | जहाँ विशेष अथवा स्थानीय विधि में विधिक कार्यवाही करने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है वहाँ परिसीमा अधिनियम, 4963 के अधीन उपबन्धित समय-सीमा प्रयोज्य होगी। उपर्युक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में वर्तमान शिकायत में याचित अनुतोष के अवलोकन से प्रकट होता है कि शिकायतकर्ता का कथन है कि उन्हें अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका में निर्धारित समय-सीमा के अन्दर कब्जा न देकर विलम्ब से कब्जा दिया गया है और कब्जे की निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि के मध्य की विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज नहीं दिया गया है और इस आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत प्रस्तुत की गई है। शिकायतकर्ता के पक्ष में विक्रय-विलेख, दिनांक 49-0c-20:8 को निष्पादित किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता द्वारा उनके पलैठ का भौतिक कब्जा, दिनांक 42-40-2048 को लिया जा चुका है। इस प्रकार यह स्पष्ट है कि विक्रय-विलेख निष्पादन से लगभग 05 वर्ष की अवधि व्यतीत होने के पश्चात्‌ शिकायत प्रस्तुत की गई el भू-सम्पदा (विनियगन एवं विकार) अधिनियग, 20r6 एक विशेष विधि है। इस अधिनियम में विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक

Page 42 of 4 E-Court कार्यवाही किये जाने के लिए कोई समय-सीमा निर्धारित नहीं की गयी है, इसलिए इस सम्बन्ध में परिसीमा से सम्बन्धित सामान्य विधि अर्थात्‌ परिसीमा अधिनियम, 4963 के उपबन्ध लागू होंगे। अब विचारणीय प्रश्न यह उत्पन्न होता है कि विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही किये जाने के लिए परिसीमा अधिनियम में क्या समय-सीमा निर्धारित की गयी है? इस सम्बन्ध में परिसीमा अधिनियम, 963 की अनुसूची के अवलोकन से यह परिलक्षित होता है कि अनुसूची के अनुच्छेद-25 में ब्याज के रूप में बकाया धनराशि प्राप्त करने के लिए विधिक कार्यवाही करने की समय-सीमा तीन वर्ष निर्धारित की गई है। अनुच्छेद-25 निम्नवत्‌ हैः- For money payable for interest upon money | Three due from the defendant to the plaintiff years When the interest becomes due प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को शिकायत दाखिल करने से लगभग 05 वर्ष पूर्व ही कब्जा प्राप्त हो चुका है। इतने लम्बे समय के अन्तराल के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत प्रस्तुत की गई हैं इस अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब के लिए कोई स्पष्टीकरण भी नहीं दिया गया है कि किन परिस्थितियों में शिकायत इतने विलम्ब से प्रस्तुत की गई है।

विधिक उपबंधों के अनुसार यूनिट कब्जे के लिए तैयार हो जाने के पश्चात प्रमोटर द्वारा आवंटी को अंतिम गणना-पत्र / कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया जाता है। अन्तिम गणना पत्र में आवंटी द्वारा पूर्व में भुगतान की गई धनराशि तथा अवशेष धनराशि का विवरण अंकित किया जाता है। अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार यदि कोई ब्याज अथवा शास्ति की देयता होती है तो उसका भी समायोजन किया जाता है। उभय पक्षों का हिसाब-किताब पूर्ण एवं अंतिम रूप से समायोजित हो जाने के पश्चात ही रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही की जाती है। यदि आवंटी प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत अंतिम गणना पत्र से संतुष्ट नहीं होता अथवा आवंटी के अनुसार अनुबन्ध / पंजीकरण पुस्तिका की शर्तों एवं विधिक उपबंधों के अनुरूप मांग-पत्र प्रस्तुत न किये जाने पर आवंटी द्वारा उस पर आपत्ति प्रस्तुत की जाती है। यदि अंतिम गणना-पत्र में कोई त्रुटि होती है तो उसे संशोधित करने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जाता है। शिकायतकर्ता ने अंतिम गणना-पत्र के अनुसार अपनी संतुष्टि के पश्चात्‌ ही बकाया धनराशि का भुगतान किया और स्वेच्छा से बिना किसी विरोध के अपने पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराया | इस सम्बन्ध में उभय पक्षों द्वारा निष्पादित एवं पंजीकृत कराये गये विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) का उल्लेख किया जाना उपयुक्त होगा | विक्रय-विलेख का प्रस्तर-6(क) निम्नवत 8: Page 3 04.4 (७ (% सम्पत्ति का हस्तान्तरण इच्छुक क्रेता को इसकी वर्तमान दशा में किया गया है और इच्छुक क्रेता को बाद में किसी कारण से कोई शिक्रायत या आपत्ति नहीं होगी और न ही कोर्द्ध दावा इस सम्बन्ध में स्वीकार्य होया/:

विक्रय-विलेख निष्पादित होने से लगभग 05 वर्ष से अधिक का समय व्यतीत हो जाने के पश्चात्‌ अब न्यायालय के समक्ष यह शिकायत प्रस्तुत की जा रही है। शिकायत पश्चातृवर्ती विचार (After thought) का परिणाम प्रतीत होती है। सुसंगत एवं उपयुक्त समय पर कार्यवाही न करके अत्यन्त विलम्ब से की गयी पश्चातृवर्ती कार्यवाही को विधि में सद्भाविक एवं विश्वसनीय नहीं माना जाता। शिकायत प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब अवधि के ब्याज की कोई मांग विपक्षी से किया गया हो ऐसा भी कोई अभिकथन शिकायत में नहीं किया गया है। विधिक स्थिति एवं वर्तमान शिकायत के तथ्यों, साक्ष्य एवं तर्कों का विश्लेषणात्मक विवेचन करने के पश्चात्‌ मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचता हूँ कि शिकायत अत्यधिक एवं अनुचित विलम्ब से प्रस्तुत किये जाने के कारण परिसीमा अधिनियम, i963 के अनुच्छेद-25 में निर्धारित परिसीमा अवधि से बाधित है। परिसीमा से बाधित होने के कारण शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायत पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने योग्य है। धर उक्त विचारणीय बिन्दु उपर्युक्तानुसार संकारात्मक रूप से निर्णित किया जाता है 3 और निम्न आदेश पारित किया जाता है:- आदेश अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत परिसीमा से बाधित होने के कारण खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनाक: 03--09-2024. Ske . 5 अध्यक्ष, TH RT GO Page 44 044