भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनक-226007 पीठ-04(ए) उपस्थिति :-- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत WT—-LKOI62/02/69479/202 स्वाती सिंह एवं शशांक सिंह ि शिकायतकर्ता बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमती नगर, CCC re विपक्षी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने हेतु एवं विपक्षी द्वारा अतिरिक्त अनुचित मांग को निरस्त कराये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उसने “सृष्टि अपार्टमेंट”, सेक्टर-जे, जानकीपुरम लखनऊ के अंतर्गत एक फ्लैट संख्या-805-तत्॒ के लिये वर्ष, 20:: में आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक-45.44.2044 को इकाई का आवंटन किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा यह अवगत कराया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार प्राधिकरण द्वारा यह फ्लैट 24 माह की अवधि में उपलब्ध कराया जाना प्रस्तावित था परन्तु विपक्षी लगभग 6 वर्ष बीत जाने के उपरांत भी शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक 34.08.2024 में यह अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किये बिना ही शिकायतकर्ता को अन्तिम गणना-पत्र दिनांक 05.04.2049 को जारी किया गया जो कि रेरा अधिनियम, 2046 का उल्लंघन है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि लगभग 7 वर्ष व्यतीत होने के कारण उनकी आवश्यकता और आर्थिक स्थिति बदल गयी जिसके लिये शिकायतकर्ता ने विपक्षी से अनुरोध कर उनकी अन्य परियोजना “जनेश्वर wala” में बड़े क्षेत्रफल की इकाई फ्लैट संख्या- IN/C/I80l, 2छ8प्राट»०7४०८ को आवंटित करने के लिये प्रार्थना-पत्र दिनांक- 30.04.2049 को दिया गया। Gat परियोजना के पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार फ्लैट Ready VJ 4

to Move अवस्था के अन्तर्गत था, जिसका मूल्य WO 57,87,000/— बताया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के अनुरोध al स्वीकार कर फ्लैट का आवंटन दिनांक 27.03.209 को कर दिया गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 08.07.209 को शिकायतकर्ता की पूर्व में जमा धनराशि का समायोजन कर परिवर्तित फ्लैट का अंतिम मांग-पत्र जारी किया गया जिसमें विपक्षी द्वारा Go 33,46,792/- की धनराशि का भुगतान करने के लिये कहा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम मांग-पत्र में मांगी गयी धनराशि का भुगतान दिनांक 07.08.209 को कर दिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को कब्जा प्रदान करने और विकय विलेख निष्पादित कराने के लिये अनुरोध पत्र दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा न तो उत्तर दिया गया है और न ही फ्लैट का कब्जा प्रदान कराया गया। तदोपरांत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2020 को अवैध मांग-पत्र जारी कर WO 43,95,068 /- का भुगतान करने के लिये कहा गया, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 43.04.2024 को पत्र लिख कर विपक्षी से यह अनुरोध किया गया कि दिये गये अवैध मांग-पत्र में विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन करें तथा अवैध मांग को निरस्त करके संशोधित-मांगपत्र जारी करें। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन करें बिना पुनः मांगपत्र दिनांक 09.03.2024 को जारी किया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा रु० 43,39,004,/- की मांग की गई। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में जारी अंतिम मांगपत्र दिनांक 08.07. 20i9 में शिकायतकर्ता की पूर्व आवंटित इकाई के मद में जमा की गई धनराशि का समायोजन कर रु0 33,46,792,//- बकाया बताया गया था, जिसके चलते भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 4872 की धारा-445 के तहत “Rule Of estoppel” के नियम के अनुसार विपक्षी अंतिम मांगपत्र जारी होने के उपरांत फ्लैट के मूल्य में वृद्धि नहीं कर सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा जी.एस.टी. के मद में अवैध धनराशि wo 5,44,076 /— की मांग की जा रही है जबकि नियमानुसार एफॉोडेबल फ्लैट पर केवल 0॥ प्रतिशत जी0एस0टी0 अधिरोपित की जा सकती है।

अतः निर्धारित अवधि में कब्जा न प्रदान किये जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा, विलम्बित अवधि के लिए ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा फ्लैट के मूल्य में अवैधानिक तरीके से की गई वृद्धि एवं उस पर गलत ढंग से अधिरोपित की गई जी.एस.टी. की धनराशि को निरस्त किए जाने की प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये हैं :- 4. आवंटन पत्र दिनांक-26.44.2044 की प्रति। 2. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। 3. अंतिम गणना पत्र दिनांक 05.04.2049 की प्रति। 4. फ्लैट परिवर्तित किए जाने हेतु प्रेषित प्रार्थना-पत्र की प्रति। % का 5. परिवर्तित परियोजना के विज्ञापन की प्रति। 6. विपक्षी द्वारा परिवर्तित इकाई के सापेक्ष में निर्गत अंतिम मांगपत्र दिनांक 08.07.2049 की प्रति। 7. वित्त मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा रियल इस्टेट पर जी.एस.टी. के सम्बन्ध में जारी दिशा-निर्देशों दिनांक 07.05.2049 की प्रति।

प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्ता की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब दिनांक-47.06.2024 को प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद-पत्र में यह बताया गया है कि शिकायतकर्ता को परिषद द्वारा संचालित सृष्टि एपार्टमेंट, जानकीपुरम विस्तार, लखनऊ की परियोजना में दिनांक 45.44.2044 को फ्लैट आवंटित किया गया था, जिसका प्रस्तावित मूल्य 43,50,000/- था। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित फ्लैट का भुगतान स्वत्तपोषित पद्धति चुनी गयी, जिसके अनुसार 48 माह में 06 तिमाही किश्तों में शिकायतकर्ता को भुगतान करना था। शिकायतकर्ता द्वारा fevte—4i2.20i: को एक पत्र के माध्यम से अपनी भुगतान पद्धति स्वत्तपोषित से बदल कर नकद भुगतान करने का अनुरोध किया गया, जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया एवं शिकायतकर्ता द्वारा बैंक से गृह ऋण स्वीकृत कराकर रु0 42,82,000/- जमा किए गये। विपक्षी द्वारा फ्लैट की बावत अंतिम गणना शीट दिनांक 45.04.2049 को प्रेषित की गई। परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 29.05.2049 को जारी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम गणना शीट प्राप्त करने के उपरांत विपक्षी से अपने पत्र दिनांक 30.04.2049 के द्वारा अपने सृष्टि अपार्टमेंट में आवंटित 04 बी.एच.के फ्लैट को 02 बी.एच.के फ्लैट में परिवर्तित किए जाने हेतु विपक्षी की दूसरी परियोजना जनेश्वर इन्क्लेव में समायोजित करने की याचना की गई, जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया तथा उनका फ्लैट स्थानान्तरित कर दिया गया। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि आवंटित फ्लैट के मूल्य में टेरेस चार्ज अलग से देय था जिसके निर्धारण हेतु उपाध्यक्ष, एल.डी.ए. द्वारा दिनांक 45.09.2020 को एक समिति गठित कर बिल्टअप एरिया के सापेक्ष Go 5,000 / - वर्ग मी. की दर तय की गई। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 44.42.2020 को एक अंतिम गणना शीट शिकायतकर्ता को अवशेष शुल्क जमा करके रजिस्ट्री कराने हेतु प्रेषित की गई, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा आपत्ति कर अवैध बताया गया, जिसके उपरांत विपक्षी द्वारा फिर से अंतिम गणना शीट चेक करवाकर दिनांक 09.03.2049 को पुनः शिकायतकर्ता को प्रेषित की गई, जिसमें फ्लैट का अंतिम मूल्य की गणना रु0 54,65,294 /- निर्धारित हुई, जिसमें आवंटी द्वारा जमा की गई धनराशि wo 46,22,377 //- का समायोजन कर रु0 8,42,9i7/— का कुल देय बकाया था, जिसमें wo 86,725/— की रिबेट देते हुए फ्लैट की कुल अवशेष धनराशि Go 7,56,92/— शेष थी,

Ny 3 जिसमें फ्री-होल्ड शुल्क, वाटर टैक्स, अन्य शुल्क सर्विस चार्ज इत्यादि मिलाकर कुल धनराशि रु0 43,39,004,//- की अंतिम गणना शीट शिकायतकर्ता को भुगतान करके रजिस्ट्री कराने हेतु प्रेषित की गई, जिसका भुगतान अभी तक नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि पंजीकरण पुस्तिका में दिया गया मूल्य पूर्ण रूप से अनुमानित होता है जिसे अन्तिम मूल्य नहीं माना जा सकता अपितु परियोजना के पूर्ण होने पर अन्तिम मूल्यांकन की गणना की जाती है व अन्य शुल्क अलग से तय किये जाते है जो कि पूर्ण रूप से वैध व नियमानुसार ही तय किये गये है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं ही अपना आवंटित फ्लैट सृष्टि अपार्टमेंट से जनेश्वर इन्क्लेव में स्थानान्तरित कराया गया जबकि सृष्टि अपार्टमेंट का पूर्णत्ा प्रमाण-पत्र भी जारी हो चुका था ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं - atk (9 ७ = 6. ५ . आवंटन पत्र दिनांक-26.44.2044 की प्रति। . सृष्टि अर्पाटमेंट परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। . अंतिम गणना पत्र दिनांक 05.04.2049, 44.42.2020, 09.03.2024 की प्रति। . परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 29.05.2049 की प्रति। - शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट परिवर्तित कराने हेतु अनुरोध-पत्र दिनांक 30.04.2049 की प्रति। विपक्षी द्वारा eRe चार्ज के मद में योजित बैठक दिनांक 45.09.2020 की प्रति। जनेश्वर एंक्लेव परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। दोनों पक्षों के त्कों को सुनने के उपरान्त प्रकरण में निम्न बिन्दु विचारित किये जाते हैं:-

4. क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित थी ? एवं यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल आवंटित इकाई का स्थानानंतरण विपक्षी की अन्य परियोजना में कराया गया है, तो परियोजना के विलम्ब की अवधि की गणना किस तिथि से मानी जायेगी ? 2. क्या विपक्षी द्वारा टेरेस मूल्य के रूप में मांगी गयी अतिरिक्त धनराशि wo 7,56,i92 /— नियमानुसार है अथवा नहीं ? 3. प्रश्नगत फ्लैट पर जी.एस.टी. किस दर से लगाया जायेगा ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो किस दर से? निस्तारण बिन्दु संख्या —4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि कया विपक्षी की परियोजना विलम्बित थी? एवं यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल आवंटित इकाई का स्थानानंतरण विपक्षी की अन्य as परियोजना में कराया गया है, तो परियोजना के विलम्ब की अवधि की गणना किस तिथि से मानी जायेगी ? जहाँ तक परियोजना जिसमें मूल आवंटन था, में विलम्ब का प्रश्न है, पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 में अंकित प्राविधान/शर्तों के अनुसार प्राधिकरण द्वार यह फ्लैट 24 aE की अवधि में उपलब्ध कराया जाना प्रस्तावित है । शिकायतकर्ता के पक्ष में war इकाई का आवंटन दिनांक-26.44.2044 को किया गया था व इस प्रकार 24 He जोड़ते हुए कब्जा दिनांक-25.44.2043 तक दिया जाना चाहिए था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7378 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात ferie—5.05.20i0 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि अर्थात्‌ दिनांक- 30.06.2048 अंकित है। परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 29.05.2049 को जारी किया जा चुका है।

अतः उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना जिसमें मूल आवंटन था वह विलम्बित थी एवं विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में. शिकायंतकर्ता को कब्जा प्रदान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी seers किया गया है कि लगभग 7 वर्ष व्यतीत होने के कारण उनकी आवश्यकता और आर्थिक स्थिति बदल गयी जिसके लिये शिकायतकर्ता ने विपक्षी से अनुरोध कर उनकी अन्य परियोजना जनेश्वर एकलेव में बड़े क्षेत्रफल की इकाई, फ्लैट संख्या- IN/C/80l, 28प्राट+७४४०० को आवंटित करने के fed प्रार्थना-पत्र दिया गया। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं फ्लैट परिवर्तन हेतु अनुरोध किया गया था। परिवर्तन के समय वांछित फीस शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई व पूर्व में हुए विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज देय होगा ऐसा कोई अनुरोध या सहमति शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत नहीं की गई है। फ्लैट परिवर्तन वस्तुतः नये कान्ट्रैक्ट के समकक्ष है तथा पूर्व ब्याज की देयता के सम्बन्ध में कोई अन्यथा अनुब॑न्ध,/सहमति न होने के कारण, ‘Wess फ्लैट” के सापेक्ष नये फ्लैट पर विलम्ब राशि दिए जाने का औचित्य स्थापित नहीं होता। रेरा अधिनियम की aris में भी अनुबन्ध के अनुसार आवंटित इकाई का कब्जा न दिए जाने की स्थिति में विलम्ब ब्याज आदि देने का प्राविधान है न कि किसी दूसरे अनुबन्ध या फ्लैट के लिए। उपरोक्त के सम्बन्ध में Ho सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2384 / 2003 (सिविल अपील संख्या-2382 // 2003 एवं सिविल अपील tieer—343/2003 सहित) "हरियाणा अर्बन डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में Vs 5 अवधारित किया गया है कि :-

"Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years 994, 997 and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27,6.2002, 2.3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum in 997, within a short period from the dates of re- allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7II, we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह प्रतीत होता है कि कब्जा देने में हुए विलम्ब की गणना नई इकाई के आवंटन की तिथि से आगणित किया जाना उचित होगा। उपरोक्त के दृष्टिगत यह स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा जो फ्लैट परिवर्तित कराया गया है, वह विपक्षी की अन्य परियोजना में स्थित है। अतः कब्जा देने में हुए विलम्ब की गणना नई इकाई की आवंटन की तिथि से आगणित किया जाना उचित होगा। इस प्रकार विलम्ब अवधि के ब्याज की गणना दिनांक 04.08.2049 से आगणित की जायेगी। विश्लेषण- शिकायतकर्ता के अनुरोध पर जब विपक्षी द्वारा उनकी मूल आवंटित इकाई का WRT कर दिया गया हो एवं शिकायतकर्ता की पूर्व इकाई के सापेक्ष जमा धनराशि का समायोजन नयी इकाई में कर दिया गया हो तो पूर्व अनुबंध समाप्त हो जाता है। अतः मूल आवंटित इकाई में कब्जा देने में हुए विलम्ब पर Ae Cary Forward नहीं हो सकता है, विशेषरूप से इन कारणों से, चूंकि - ay (क) WERT के समय पूर्व का ब्याज दिया जायेगा, ऐसा कोई अनुबंध पक्षों के बीच निर्धारित हुआ था, इसका कोई साक्ष्य नहीं है। (ख) जो धनराशि स्थानान्तरण के समय नई इकाई की धनराशि एल.डी.ए. द्वारा बताई गई व जिसमें मूल फ्लैट के सापेक्ष जमा धनराशि समायोजित थी, बिना आपत्ति के शिकायतकर्ता द्वारा जमा कर दी गई। अतः मूल इकाई पर विलम्ब ब्याज उसी दशा में देय होता यदि वही इकाई शिकायतकर्ता प्राप्त करते | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जांता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि कया विपक्षी द्वारा टेरेस मूल्य के रूप में मांगी गयी अतिरिक्त धनराशि रु0 7,56,492,//- नियमानुसार है अथवा नहीं ?

जहाँ तक प्रश्न है कि विपक्षी द्वारा टेरेस मूल्य के रूप में मांगी गयी अतिरिक्त धनराशि रु0 7,56,i92/— नियमानुसार है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक 34.08.2024 में यह अवगत कराया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की पूर्व में जमा धनराशि का समायोजन कर परिवर्तित फ्लैट का अंतिम मांग-पत्र दिनांक 08.07.2049 को जारी किया गया, जिसमें फ्लैट का मूल्य wo 45,30,872,/- दर्शाया गया है एवं विपक्षी द्वारा Go 33,46,792,/- की धनराशि का भुगतान करने के लिये कहा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम मांग-पत्र में मांगी गयी धनराशि का भुगतान दिनांक 04.08.209 को कर दिया गया था। तदोपरांत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को एक वर्ष बीत जाने के बाद दिनांक 44.2.2020 को पुनः मांग-पत्र जारी कर GO 43,95,068/— का भुगतान करने के लिये कहा गया, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 43.04.2024 को पत्र लिख कर विपक्षी से यह अनुरोध किया गया कि दिये गये अवैध मांग-पत्र में विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन करें तथा अवैध मांग को निरस्त करके संशोधित-मांगपत्र जारी करें। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन करें बिना पुनः मांगपत्र दिनांक 09.03.2024 को जारी किया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा wo 3,39,004 //- की मांग की गई। शिकायतकर्ता द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह भी उल्लेख किया गया है कि जब विपक्षी की परियोजना के पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार फ्लैट Ready to Move अवस्था के अन्तर्गत था, जिसका मूल्य रू0 54,87,000/- बताया गया, एवं विपक्षी द्वारा जारी अंतिम मांग-पत्र दिनांक 08.07.2049 में भी फ्लैट का मूल्य Go 45,30,872/— दर्शाया गया था, इसलिए उसके उपरांत फ्लैट के क्षेत्रफल एवं मूल्य में वृद्धि नहीं हो सकती है परन्तु विपक्षी द्वारा पुन: अन्तिम मांग-पत्र जारी कर क्षेत्रफल में वृद्धि के रूप में धनराशि wo 7,56,.92/— की मांग अवैध है एवं विपक्षी का यह कृत्य रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-42 का Vou है। oT

विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह उल्लेख किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन फ्लैट के मूल्य में cea चार्ज अलग से देय था, जिसके निर्धारण हेतु उपाध्यक्ष, एल.डी.ए. द्वारा दिनांक 45.09.2020 को एक कमेटी गठित की गयी, जिसके उपरांत अन्य परियोजनाओं के टैरेस मूल्यों के आधार पर विपक्षी के जनेश्वर इंक्लेव परियोजना में भी ata मूल्य कुल बिल्टअप एरिया के सापेक्ष Go 5000 /- वर्ग मीटर की दर से तय किया गया ।

पत्रावली पर उपलब्ध विपक्षी की जनेश्वर wala परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका के अवलोकन से स्पष्ट है कि 2BHK+Terrace का मूल्य BO 57,87,000/— दर्शाया गया है। पंजीकरण पुस्तिका G44 के अनुसार Wer चार्ज कार्पप्त फण्ड ग्रेनटेनेन्स वार्ज क्री-होल्ड चार्ज एवं TER 44 के अनुसार yor एरिया की गणना में पार्किंग क्षेत्रक्त को सम्मिलित नहीं किया गया है एवं इनकी देयता के बारे में स्पष्ट रूप से यह उल्लेख किया गया है कि आवंटी द्वारा सेल डीड कराने से पूर्व उपरोक्त शर्तों के अनुसार देयता का भुगतान करना होगा परन्तु पंजीकरण पुस्तिका में टैरेस मूल्य की देयता के बारे में कहीं भी स्पष्ट रूप नहीं बताया गया है कि उसका मूल्य आवंटी को अलग से देय होगी। पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार फ्लैट Ready to Move अवस्था के अन्तर्गत था, जिसका मूल्य Bo 5,87,000 /— बताया गया, एवं विपक्षी द्वारा जारी अंतिम मांग-पत्र दिनांक 08.07.2049 में भी फ्लैट का मूल्य रू0 45,30,872/— दर्शाया गया था, अतः शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम मांग-पत्र जारी होने के उपरांत ही अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान पूर्ण रूप से कर दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा लगभग 45 माह बाद शिकायतकर्ता को पुनः अन्तिम मांग-पत्र जारी कर a चार्ज के नाम पर फ्लैट के मूल्य में की गई वृद्धि के लिए धनराशि का भुगतान करने की मांग अवैध है एवं न्‍्यायोचित नहीं हैं। ॥ तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि प्रश्नगत फ्लैट पर जी.एस.टी. किस दर से लगाया जायेगा ?

जहां तक प्रश्न है कि फ्लैट पर जी.एस.टी. किस दर से लगेगा, इसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता ने अवगत कराया है कि विपक्षी द्वारा जी.एस.टी. के मद में wo 5,44,076 / - चार्ज किया जा रहा है जबकि वित्त मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा प्रकाशित अधिसूचना दिनांक 07.05.2049 के अनुसार एफोर्डेबल हाउसिंग पर ०१ प्रतिशत जी.एस.टी. चार्ज किया जाना चाहिए परन्तु विपक्षी द्वारा अधिक दर से जी.एस.टी. चार्ज की जा रही है। इस सम्बन्ध में जी.एस.टी. परिषद द्वारा आयोजित 34वीं बैठक दिनांक t9 मार्च, 2049 को रियल एस्टेट क्षेत्र में जीएसटी दर के संबंध में लिए गये निर्णय उल्लेखनीय हैं -- rf 8 New tax rates: 4. The new tax rates which shall be applicable to new projects or ongoing projects which have exercised the above option to pay tax in the new regime are as follows. (i) New rate of 72% without input tax credit (ITC) on construction of affordable houses shall be available for, (a) () all houses which meet the definition of affordable houses as decided by GSTC (area 60 sqm in non- metros / 90 sqm in metros and value upto RS. 45 lakhs), and affordable houses being constructed in ongoing projects under the existing central and state housing schemes presently eligible for concessional rate of 8% GST (after 7/3/ land abatement). (ii) New rate of 5% without input tax credit shall be applicable on construction of,- (a) (९) (०

पत्रावली के अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि प्रश्नगत फ्लैट का क्षेत्रफल 435.70 वर्ग मी. एवं जिसका मूल्य wo 52,87,000/— है। अतः उपरोक्त. वर्णित जी.एस.टी. परिषद द्वारा आयोजित 34वीं बैठक दिनांक t9 मार्च, 20I9 को रियल एस्टेट क्षेत्र में जीएसटी दर के संबंध में लिए गये निर्णय के अनुसार ०१ प्रतिशत जी.एस.टी. उन एफोर्डेबल फ्लैट्स पर लागू होता है, जिनका अधिकतम क्षेत्रफल 90 वर्गमी0 के अंतर्गत हो अथवा उनका मूल्य Go 45 लाख तक हो जबकि प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट का क्षेत्रफल एवं मूल्य निर्धारित शर्त से अधिक है। अतः जी.एस.टी. परिषद द्वारा लिए गये निर्णय के अनुसार प्रश्नगत प्रकरण में 05 all houses other than affordable houses in ongoing projects whether booked prior to or after 07.04.2079, In case of houses booked prior to 07.04.207/9, new rate shall be available on instalments payable on or after 0.04.209. all houses other than affordable houses in new projects. commercial apartments such as shops, offices etc. in a residential real estate project (RREP) in which the carpet area of commercial apartments is not more than 75% of total carpet area of all apartments. प्रतिशत जी.एस.टी. दर लागू होती है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 frente किया जाता है। Ys निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो किस दर से ?

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निर्धारित समयावधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जिस कारणवश लगभग 7 वर्ष व्यतीत हो जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जरूरत के हिसाब से फ्लैट का स्थानानंतरण कराया गया। पत्रावली के अवलोकन से यह प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के परिवर्तन हेतु अनुरोध पत्र दिनांक 30.04.2049 को किया गया था परन्तु परिवर्तित फ्लैट का कब्जा शिकायतकर्ता को अभी तक प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि के लिए ब्याज दिलाना न्यायोचित प्रत्तीत होता है। उपरोक्त के आलोक से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ह विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि an महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था fe

Section /8 (70(0)45 down that if the promoter fails to for sale. complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we: है कि उठप्र० रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब के लिये मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, wife dled द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, इस सम्बंध में सिविल अपील Wo seao-so/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe ys 40

“The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent- Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent- Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent- Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार विलम्ब अवधि की समाप्ति ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक होगी व तद्नुसार शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक-04.08.2049 से संशोधित कब्जा पत्र जारी किए जाने की तिथि 09.03.2024 तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

“The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice.” यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तरं-9 (॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I% प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्बित ब्याज लिया जायेगा | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित की जाती है। १९ ii आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता को परियोजना जनेश्वर wR के विज्ञापन / प्रास्पेक्टस के अनुसार फ्लैट के मूल्य रु० 52,87,000/— में से शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई धनराशि Go 46,96,792 /- का समायोजन कर अवशेष धनराशि प्राप्त कर विक्रय-विलेख की औपचारिकताओं को पूर्ण कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को यह भी आदेशित किया ज़ाता है कि विपक्षी शिकायतकर्ता से ५।किंग, कॉर्पस फण्ड, मेंटेनेन्स चार्ज, फ्री-होल्ड चार्ज इत्यादि अपने परियोजना के प्रास्पेक्टस / विज्ञापन के अनुसार चार्ज कर सकता है परन्तु a चार्ज के नाम पर फ्लैट के मूल्य में की गई वृद्धि के लिए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त करने का हकदार नहीं है। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 04.08.2049 से संशोधित कब्जा पत्र जारी किए जाने की तिथि 09.03.2024 तक के लिए ४८४+१% वार्षिक दर से ब्याज प्रदान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक-25.03.2020 से दिनांक-25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ! इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 की

धाश-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 22-/|2,/ 2004 tl dpe 7 (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण हक.