भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007| सुनवाई पीठ-02, परिवाद संख्या : LKOI62/02/49388/2020 ASHEESH SAXENA, ADDRESS:- 28], VISHWAS KHAND 2, GOMTI NAGAR, LUCKNOW (UP). .......परिवादी बनाम M/s JJ MOTELS & HOTELS PVT.LTD. नल कक] प्रतिवादी पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:- परिवादीः-. स्वयं प्रतिवादीः- श्री रोहित चन्द्रा, अधिवक्ता परिवाद:- परिवादी ASHEESH SAXENA, ADDRESS:- 28!,VISHWAS KHAND 2, GOMTI NAGAR, LUCKNOW (UP) के द्वारा M/s JJ MOTELS & HOTELS PVT. LTD. के विरूद्ध रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 धारा- 34 के अन्तर्गत दिनांक- 04.02.2020 को प्रस्तुत शिकायत संख्या- LKOI62/02/49388/2020 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी द्वारा इकाई के अधिपत्य प्रदान करने तक विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है:- 4. आवेदन-पत्र की प्रति 2. धनराशि भुगतान की रसीदों की प्रतियां 3. आवंटन-पत्र की प्रति 4. चतुष्पक्षीय अनुबन्ध-पत्र की प्रति 5. केडिट नोट की प्रति 6. प्रत्युत्तर-पत्र की प्रति। प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 25.09.2020 मौखिक साक्ष्य:-- परिवादी स्वयं तथा प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री रोहित चन्द्रा द्वारा तर्को को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि उसके द्वारा “Olympus Lake View Apartments Block A & C” में एक इकाई संख्या- 70i, C-2 दिनांक- 34.07.202 को बुक करायी गयी eft) परिवादी द्वारा कुल WO 24,88,936 /— (चौबीस लाख अठासी हजार नौ सौ छत्तीस रूपये मात्र) की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। परिवादी का कथन है कि लगभग 08 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा अभी तक उक्त इकाई का अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है। परिवादी का यह भी कथन है कि प्रतिवादी द्वारा 08 वर्ष के विलम्ब हेतु मात्र रू0 ,20,000/- क्षतिपूर्ति का भुगतान किया गया है तथा रू0 4,80,000/- का केडिट नोट दिया गया है। अतः परिवादी द्वारा इकाई के अधिपत्य प्रदान करने तक विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 25.09.2020 में अंकित किया है fr “2, That the tower in which the flat of the complainant is situate is almost 80% ready and possession shall be handed over to the complainant after obtaining the completion certificate before 30/06/202]. 3, That 325 alleged by _ the complainant, the opposite party has already paid a sum of Rs. ,20,000/- and a credit note of Rs. ,80,000/- for the lossess he had incurred due to delay in handing over of the possession due to reasons beyond control of the opposite party.

4. That the money of complainant is 00% safe and project is almost on the verge of completion. The co,plainant had promised in 208 that hewill copperate with opposite party and after receiving the above said amount of Rs. 3,00,000/- will not move to any court of law or forum against the opposite party.” (ग) परिवादी द्वारा अपने प्रत्युत्तर-पत्र दिनांक- 29.09.2020 में अंकित किया है:- हि The builder is promising from last 3 years starting from 20I8 that the possession of the flat would be offered in June 8 then extended on Jun 8 and further extended to Jun 20 and now again the builder is / promising the possession by Jun 2I. In above circumstances it is really very difficult for me to rely on the builder. 2. I had taken a loan of Rs. 20.00 lacs for buing the captioned flat and paying the EMTs since March 203 till date. 3: I had paid the full amount in Feb 3 only and further received the no dues letter also from the builder in May 43 under this consideration that the builder will offer the possession as per the commitment. 4. I request to the lordship to consider my case on above facts and ask the builder to compensate me till date and further on monthly basis for inordinate delay in offering the possession of the flat. विचारणीय बिन्दु:-. पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः-

बिन्दु संख्या 4: क्या प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण होने की सम्भावना है अथवा नहीं? बिन्दु संख्या 2: क्या परिवादी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 जहॉ तक यह प्रश्न है कि प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण कर परिवादीं को उनकी आवंटित इकाई का अधिपत्य दिये जाने की सम्भावना है या नहीं है। इस सम्बन्ध में प्रतिवादी द्वारा दिनांक- 25.09.2020 की सुनवाई के दौरान परिवादीं की इकाई के अधिपत्य के सम्बन्ध में प्रतिवाद-पत्र दाखिल किया गया जिसमें प्रस्तर- 02 में यह अंकित है कि परिवादीं की इकाईयां का निर्माण कार्य लगभग 80 प्रतिशत पूर्ण किया जा चुका है तथा परिवादीं की इकाई का अधिपत्य 30.06.2024 तक प्रदान कर दिया जायेगा।

इस सम्बन्ध में उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की वेब साइड पर अपलोड उक्त परियोजना के पूर्ण विवरणों का परिशीलन किया गया जिसमें प्रतिवादी द्वारा उक्त परियोजना को पूर्ण करने की प्रस्तावित अंतिम तिथि-- 09.07.2024 अंकित की गयी है। प्रतिवादी को परामर्श दिया जाता है कि यदि उक्त अवधि तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं हो पाता है तो नियमानुसार धारा- 06 के अन्तर्गत परियोजना के पंजीकरण विस्तारण हेतु आवेदन उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करे अन्यथा प्रतिवादी पर भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 की सुसंगत के प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही की जायेगी। प्रतिवादी द्वारा नियमानुसार उक्त परियोजना की त्रैमासिक प्रगति आख्या उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की वेब साइट पर अपलोड की गयी है जिसमें परियोजना के aI एवं आंतरिक कार्यो को कितना पूर्ण कर लिया गया है और कितना कार्य शेष है अंकित किया गया है। त्रैमासिक प्रगति आख्या के परिशीलन से यह प्रतीत होता है कि प्रतिवादी की परियोजना में कार्य संचालित है और प्रस्तावित अंतिम तिथि तक पूर्ण किये जाने की सम्भावना भी है। अतः प्रतिवादी के शपथ-पत्र के कथनानुसार यह उचित प्रतीत होता है कि प्रतिवादी परिवादीं की इकाई का अधिपत्य 30.06.2024 तक प्रदान कर देगा। तदनुसार बिन्दु संख्या:- 4 प्रतिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्याः- 2 जहाँ तक यह प्रश्न है कि परिवादी अधिपत्य एवं अधिपत्य में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में यह अवगत कराना महत्वपूर्ण होगा कि उभयक्षों के मध्य विलम्ब अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में पूर्व में 5

दिनांक- 04.072020 तक परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बन्ध में समझौता हो चुका है तथा प्रतिवादी द्वारा 08 वर्ष के विलम्ब हेतु GO 4,20000/— afagf का भुगतान किया गया है तथा रू0 ,80,000/— का केडिट नोट दिया गया है। | अतः स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिनांक- 04.07.2020 तक के विलम्ब का भुगतान किया जा चुका है व प्रतिवादी द्वारा अब अग्रिम विलम्ब अवधि के ब्याज अधिपत्य तक दिया जाना शेष है। रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा 8 में यह स्पष्ट प्रावधान है fe: Return of amount and compensation: (!) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate — the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपत्य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

सूच्य है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। अतः प्रतिवादी परिवादी को दिनांक- 26.09.2020 से परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने की तिथि तक विलम्ब अवधि के ब्याज का भुगतान करेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या- 02 का निस्तारण किया जाता है। विश्लेषण:-- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादी को अभी तक अपने आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादी का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बने रहना चाहते है और अपने आवंटित इकाई का ही अधिपत्य प्राप्त करना चाहते है। अधिनियम की धारा- 48 इस प्रकार का अधिकार परिवादी को प्रदान करता है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजन। | हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है।

सूच्य है कि परिवाद की अंतिम सुनवाई दिनांक- 23.0.2020 को प्रतिवादी द्वारा मौखिक रूप से यह अवगत कराया गया कि परिवादी को परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बन्ध में पूर्व में ही Go 4,20,000/- क्षतिपूर्ति का भुगतान किया गया है तथा Go 4,80,000/ - का केडिट नोट दिया गया है। इसके उत्तर में परिवादी द्वारा अपने प्रत्युत्तर-पत्र में अंकित तथ्यों पर ही बल दिया है। ऐसी स्थिति में परिवादी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने की अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादी की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(l)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of (6 possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व dar के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.70.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की

गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि परिवादी की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो प्रतिवादी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। J. / इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने की अधिकारी होगा। ऐसी दशा में परिवादी ओ.सी. / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3-8-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल wiht के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"प.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other 43 calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसके sfaRar यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः कोविड-49 (CoronaVirus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (२९३। Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ में भी विघन पड़ा है।

ye है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208- Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में wlfas—i9 (CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत 4 संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। आदेश

4. अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादी की आवंटित इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (0.0) प्राप्त कर दिनांक- 30.06.202 तक प्रदान करते हुये परिवादी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित McLR+I% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक- 26.09.2020 से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादी को नियमानुसार वापस की जाये। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवादी को वापस की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक ॥ /o] /202| \)}4 |) ) (भानु प्रताप सिंह, सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 45