E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारीः श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: LKOi62/02/0426/2023 सुनील कुमार शुक्ला बनाम उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद निर्णय शिकायतकर्ता द्वारा यह शिकायत विपक्षी के विरुद्ध अपने फ्लैट का कब्जा तथा कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने के लिए रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 0-02-2023 को योजित की गयी है। शिकायत में दिनांक 44-05-2024 को वीडियो कास्फ्रेन्सिंग के माध्यम से बहस/अंतिम सुनवाई कराई गयी। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अश्वनी कुमार सिंह तथा विपक्षी की ओर से श्री एन.एन. पाण्डेय उपस्थित हुए। संक्षेप में शिकायतकर्ता का यह कथन है कि उन्होंने विपक्षी की “Construction of 480 Nos. (G+3)Type-I EWS Houses at $९८८0--3, Vrindavan Yojna-4, Lucknow” (@ पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ62494) में एक फ्लैट की बुकिंग हेतु दिनांक 23-02-20i7 को आवेदन किया था तथा रू.25,000/- बुकिंग धनराशि जमा की थी। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा लॉट्री के माध्यम से उनका चयन किया गया तथा उनको पत्र, दिनांक 05-04-208 के माध्यम से चयन सूचना दी गयी। इसके उपरान्त वो कई बार विपक्षी के दफ्तर गये एवं विपक्षी से फ्लैट की रजिस्ट्री करवाने तथा कब्जा देने 29884 ०44 2204 2

£-Court का अनुरोध किया परन्तु विपक्षी द्वारा न ही उनके पक्ष में रजिस्ट्री कराई गयी और न ही उनको फ्लैट का कब्जा प्रदान किया गया। इसके उपरान्त शिकायतकर्ता ने आई.जी.आर.एस के माध्यम से मुख्यमंत्री पोर्टल पर विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज की, परन्तु विपक्षी द्वारा उनकी उस शिकायत का निस्तारण नहीं किया गया और उनको यह सूचित किया गया कि यह मामला विपक्षी से सम्बन्धित नहीं है। शिकायतकर्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी द्वारा एक ओर आई.जी.आर.एस शिकायत में यह कहा गया कि प्रश्नगत मामला उनसे सम्बन्धित नहीं है और दूसरी ओर विपक्षी द्वारा आई.जी.आर.एस पोर्टल पर की गयी शिकायत के आधार पर उनको पत्र दिनांक, 0-08-2022 प्रेषित कर उनसे यह कहा गया कि रू.500/- के स्टाम्प पेपर पर विक्रय-विलेख/अनुबन्ध टंकित कराकर उनके कार्यालय में अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रस्तुत करें। पत्र प्राप्त होने के उपरान्त शिकायतकर्ता ने व्यक्तिगत रूप से विपक्षी के कार्यालय जाकर विपक्षी को सूचना दी कि उनके द्वारा सभी औपचारिकताएँ पूर्ण कराई जा चुकी हैं तथा उस सम्बन्ध में विपक्षी को पत्र दिनांक, 02-07-202i के माध्यम से सूचित भी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता ने पीठ को यह अवगत कराया कि विपक्षी ने उन्हें पत्र, दिनांक 34-03-2022 प्रेषित कर उन्हें यह अवगत कराया कि उनके द्वारा रू22,270/- की धनराशि का भुगतान अभी भी शेष है इसलिए उनके पक्ष में रजिस्ट्री नहीं कराई जा रही है। उक्त पत्र प्राप्त होने के उपरान्त शिकायतकर्ता ने विपक्षी को रू.22,270/- की धनराशि का भुगतान कर उन्हें पत्र, दिनांक 25-07-2022 के माध्यम से सूचित भी किया।

शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी को पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है तथा अन्य सभी औपचारिकताएँ भी पूर्ण कराई जा चुकी हैं, परन्तु उसके बावजूद भी उनके पक्ष में रजिस्ट्री नहीं कराई जा रही है और उन्हें फ्लैट का कब्जा नहीं प्रदान किया जा रहा है । शिकायतकर्ता का यह कहना है कि विपक्षी का यह कृत्य अवैध एवं मनमाना है तथा इसकी वजह से उनका उत्पीड़न हो रहा है। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता ने पीठ से उनको फ्लैट का कब्जा तथा कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने की माँग की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत का खण्डन करते हुए विपक्षी ने अपना लिखित कथन दाखिल किया है, जिसमें उन्होंने यह कहा है कि उनकी परियोजना के पंजीकरण पुस्तिका में यह उल्लिखित है कि सम्पत्ति की लागत अनुमानित है तथा वास्तविक मूल्य प्रदेशन-पत्र ली Page 2 ०44

E-Court आधार पर देय होगा, जो कि घट-बढ़ सकता है। विपक्षी का कहना है कि पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-8. में उल्लिखित है कि फ्लैट आवंटन के पश्चात दुर्बल आय वर्ग में 0 प्रतिशत तथा अल्प आय वर्ग भवनों में 30 प्रतिशत कुल मूल्य एवं आरक्षित श्रेणी के आवेदकों को पंजीकरण अन्तर की धनराशि सहित प्रदेशन-पत्र निर्गत होने के दो माह के अन्दर अथवा प्रदेशन-पत्र में निर्धारित तिथि तक जमा करना होता है। विपक्षी ने अवगत कराया कि प्रस्तर-8.2 में उल्लिखित है कि नगद पर आवंटित सम्पत्ति के कुल मूल्य में से जमा धनराशि घटाने के उपरान्त शेष धनराशि भवनों में तीन माह के अन्दर आवंटन-पत्र में निर्धारित तिथि तक जमा करना होगा तथा प्रस्तर-8.3 में उल्लिखित है कि दुर्बल आय वर्ग/अल्प आय वर्ग के आवेदकों को 5 वर्षों A i80 सब्याज मासिक किश्तों में भुगतान करना होगा। विपक्षी का कहना है कि प्रदेशन-पत्र में दर्शाये गये समय पर किश्तों का भुगतान न करने पर 3.5 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। विपक्षी का कहना है कि सम्पत्ति के मूल्य में वृद्धि/घटौती होने की संभावना होती है तथा मूल्य में वृद्धि/घटौती की सूचना प्रदेशन-पत्र के माध्यम से दी जाती है। विपक्षी ने अवगत कराया कि आवंटित सम्पत्ति के विक्रय एवं हस्तान्तरण के सम्बन्ध में समय-समय पर शासन एवं परिषद द्वारा जो नियम अनुमन्य होंगे वह इस परियोजना के आवंटियों पर भी लागू होंगे। विपक्षी का यह भी कहना है कि भारत सरकार तथा राज्य सरकार द्वारा नियमानुसार लागू शुल्क एवं कर आवंटियों द्वारा देय होंगे।

विपक्षी का कहना है कि प्रदेशन-पत्र में निर्धारित तिथि तक वान्छित धनराशि जमा न करने तथा अन्य औपचारिकताओं को पूर्ण न करने पर प्रदेशन, उनके द्वारा निरस्त कर दी जायेगी और यदि आवंटन हो जाने के उपरान्त आवंटी, आवंटन की शर्तों को पूरा नहीं करता है तो उसका पंजीकरण/आवंटन निरस्त कर दिया जायेगा। विपक्षी ने अवगत कराया कि पंजीकरण पुस्तिका में उल्लिखित है कि फ्लैट का निर्माण 24 माह में किया जाना प्रस्तावित है तथा परियोजना पूर्ण होने पर वास्तविक मूल्यांकन के आधार पर ही अंतिम मूल्य देय होता है। विपक्षी का कहना है कि सम्पत्ति के अनुमानित मूल्य में अपरिहार्य कारणों जैसे कि फ्लैट निर्माण सामग्री की बाजार दरों में वृद्धि, श्रमिक दरों में वृद्धि आदि होने पर परिवर्तन संभव है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता ने पंजीकरण पुस्तिका में उल्लिखित नियम एवं शर्तों को स्वीकार करने के उपरान्त ही उनकी परियोजना में ई.डब्लू.एस. फ्लैट हेतु आवेदन किया था तथा रूु.25,000/- बुकिंग धनराशि जमा की थी। आवेदन उपरान्त दिनांक Page 3 ण4 PEO ra / J /

£-Court 45-0i-20i8 को सम्पन्न लाट़ी St में शिकायतकर्ता का चयन हुआ एवं उन्हें पत्र, दिनांक 05-04-2048 के माध्यम से चयन सूचना दी गयी और फिर मौंग-पत्र निर्गत कर दिया गया। परियोजना पूर्ण हो जाने के उपरान्त अंतिम मूल्यांकन के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 20-02-2024 को प्रदेशन-पत्र निर्गत किया गया, जिसके अनुसार फ्लैट का कुल मूल्य रु.2,95,546/- निर्धारित किया गया। प्रदेशन-पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 34-03-202 तक एक मुश्त धनराशि &.,29,555/- एवं जी.एस.टी. के मद में रू.250/- एवं रू.,296/- तथा विवध शुल्क का भुगतान करके विक्रय-विलेख की औपचारिकताएँ पूर्ण कराने के उपरान्त विक्रय-विलेख निष्पादित करवाकर फ्लैट का भौतिक कब्जा प्राप्त करना था। विक्रय-विलेख निष्पादन तथा कब्जा प्राप्ति के बाद फ्लैट के मूल्य के मद में अवशेष धनराशि B.2,40,99/- का भुगतान शिकायतकर्ता को दिनांक 04-04-202 से रू.3,329/- की i80 मासिक किश्तों में करना था तथा प्रत्येक किश्त के साथ जी.एस.टी. के मद में रू.33/- जमा करना था।

विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा न तो दिनांक 33-03-2024 तक जमा की जाने वाली धनराशि का भुगतान किया गया और न ही दिनांक 0-04-202i से देय मासिक किश्तों का भुगतान किया गया। विपक्षी ने अवगत कराया कि शिकायतकर्ता ने निर्धारित अवधि में धनराशि का भुगतान नहीं किया और बाद में अपनी सुविधानुसार दिनांक 04-07-2024 को रू.,3,404/-, दिनांक 02-07/2024 को रु.3,675/-, दिनांक 8-08-202 को रू.26,922/- तथा दिनांक 02-02-2022 को &.4,00,000/- की धनराशि का भुगतान किया। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा कुल रु.।2,86,698/- की धनराशि का भुगतान किया गया है, जबकि उन्हें %.42,95,546/- की धनराशि का भुगतान करना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि जी.एस.टी के मद में रू.25,486/- का समय पर भुगतान न किये जाने के कारण 3.5 प्रतिशत की दर से ब्याज तथा समय पर विक्रय-विलेख की औपचारिकताएँ पूर्ण न करने के कारण रू.75/- प्रतिदिन की दर से विलम्ब शुल्क भी शिकायतकर्ता देय है। विपक्षी ने अवगत कराया कि फ्लैट मूल्य के परीक्षण के समय उनके द्वारा यह तथ्य प्रकाश में आया कि निर्माण मूल्य में रू.22,270/- की देयता और बन रही है जिसके लिए उन्होंने शिकायतकर्ता को पत्र, दिनांक 33-03-2022 प्रेषित किया तथा शिकायतकर्ता स्का Page 4 ०44

E-Court उक्त धनराशिका भुगतान विलम्ब से दिनांक 40-04-2022 को किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि लेजर मिलान पर यह भी पाया गया कि फ्लैट के Hee के विरुद्ध दिनांक 28-02-2023 तक रु.2,70,920/-, जी.एस.टी. शुल्क रू.7,920/- तथा विविध व्यय शुल्क रू.220/- अवशेष है और उन्होंने शिकायतकर्ता को पत्र, दिनांक 24-02-2023 प्रेषित कर उक्त धनराशि को जमा करने के कहा किन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी का कहना है कि इसके उपरान्त उन्होंने दिनांक 29-04-2024 को पुनः शिकायतकर्ता को किश्तों के मद में F.3,93,39/-, जी.एस.टी. शुल्क %.6,765/-, विवध शुल्क %.67/- एवं दिनांक 3i-03-202i से दिनांक 30-06-202 तक रू.75/- प्रतिदिन की दर से विलम्बित शुल्क रू.6,825/- जमा करने हेतु पत्र प्रेषित किया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है तथा बिना देय धरनाशि का भुगतान किये शिकायतकर्ता कब्जा प्राप्त करने के अधिकारी नहीं है और इसी कारण उनके द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी ने यह भी कहा है कि शिकायतकर्ता देय धनराशि का भुगतान करने के उपरान्त फ्लैट का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता विलम्ब से भुगतान करने के कारण विलम्ब अवधि का ब्याज देने के भी उत्तरदायी हैं। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान करने में विलम्ब हुआ है और शिकायतकर्ता द्वारा की गयी इस चूक के लिए उनको उत्तरदायी ठहरागा उचित Tet होगा। इन तथ्यों के आधार पर विपक्षी ने पीठ से शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ती में किये गये कथन का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता ने अपने प्रतिउत्तर में यह कहा है कि विपक्षी द्वारा उनको न ही माँग-पत्र प्रेषित किया गया और न ही प्रदेशन-पत्र प्रेषित किया गया है। शिकायतकर्ता का यह कहना है कि विपक्षी का यह कथन कि उन्होंने शिकायतकर्ता को दिनांक 20-02-202 को प्रदेशन-पत्र प्रेषित किया असत्य है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा waa विपक्षी के कार्यालय जाकर जून, 202 में प्रदेशन-पत्र प्राप्त किया गया है। शिकायकर्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि जब उनको समय पर प्रदेशन-पत्र प्राप्त ही नहीं हुआ था तो वह विपक्षी को धनराशि का भुगतान कैसे करते। Page 5 ०ण4

E-Court शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा अपनी सुविधानुसार नहीं बल्कि विपक्षी द्वारा समय पर मौँग-पत्र/प्रदेशन-पत्र प्रेषित न किये जाने के कारण देरी से धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायकर्ता का यह कहना है कि प्रदेशन-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त उन्होंने यथाशीघ्र विपक्षी को भुगतान किया तथा उनके द्वारा विपक्षी को दिनांक 02-02-2022 तक %.2,86,700/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिसमें से &.2,00,000/- उन्होंने ऋण लेकर भुगतान किया है तथा ऋण की किश्तों का भुगतान अभी तक किया जा रहा है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा किये गये उक्त भुगतान की धनराशि को विपक्षी द्वारा अपने लिखित कथन में भी स्वीकार किया गया है। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया कि उक्त धनाराशि का भुगतान करने के उपरान्त जब वह विपक्षी के कार्यालय गये तो उनको विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने हेतु रू.।0/- की पर्ची, रू.।00/- एवं रू.500/- के erg पेपर, निर्माण खण्ड-5 के भुगतान की प्रति, राजपत्रित अधिकारी द्वारा प्रमाणित फोटो एवं हस्ताक्षर तथा 05 फोटो जमा करने को कहा गया, जो की उन्होंने दिनांक 02-07-2024 को जमा कर उसकी प्राप्ति विपक्षी के कार्यालय में कराई। शिकायतकर्ता का कहना है कि इसके बावजूद भी उनके पक्ष में विक्रय-विलेख नहीं निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता ने अवगत कराया कि कई बार विपक्षी के लखनऊ स्थित कार्यालय जाने के उपरान्त भी तिपक्षी द्वारा ठाल-मठोल की गई तथा विक्रय-विलेख निष्पादित नहीं कराया गया और न ही उसके निष्पादन की अग्रेतर कार्यवाही के लिए कोई तिथि बताई गई।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने उन्हें पत्र, दिनांक 33-02-2022 के मध्यम से यह अवगत कराया कि उनके द्वारा रू22,270/- की देयता बन रही है तथा यह भी सूचित किया गया कि उक्त धनराशि को पत्र Petes की तिथि से एक माह के अंदर जमा कर उनके कार्यालय में सूचना at) शिकायतकर्ता ने पत्र प्राप्त होने के उपरान्त दिनांक 40-04-2022 को रू.22,270/- की धनराशि जमा की तथा दिनांक 2-04-2022 को स्वयं विपक्षी के कार्यालय जाकर विपक्षी को इस सम्बन्ध में सूचित किया । शिकायतकर्ता का कहना है कि इस प्रकार उनके द्वारा रू43,08,970/- का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उन्होंने विपक्षी द्वारा बताई गई समस्त धनराशि का भुगतान किया परन्तु जब उसके बावजूद भी विक्रय-विलेख निष्पादन तथा कब्जे के सम्बन्ध में कोई कार्यवाही नहीं की गई तब जाकर उन्होंने आई.जी.आर.एस. के माध्यम से 7०7७ | ॥ Page 6 एण4 / E-Court दर्ज की, जिसका संदर्भ ग्रहण करते हुए विपक्षी ने उन्हें प्रदेशन-पत्र में वर्णित औपचारिकताओं का हवाला देते हुए पत्र, दिनांक 40-08-2022 प्रेषित कर रू.500/- के स्टाम्प पेपर पर

विक्रय-विलेख/अनुबंध टंकित कराकर अपने कार्यालय में प्रस्तुत करने को कहा गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा पूर्व में ही रू500/- का स्टाम्प पेपर उनके द्वारा विपक्षी को दे दिया गया है, परन्तु उसके बाद भी उनके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित नहीं कराया जा रहा है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनको प्रेषित पत्र, दिनांक 0-08-2022 गें कहीं पर कोई अवशेष धनराशि का उल्लेख नहीं किया गया है, परन्तु जब उनके द्वारा जब Yer प्राधिकरण में शिकायत दर्ज की गयी तो विपक्षी ने उनको प्रताड़ित करने की मंशा से उन्हें पत्र दिनांक 24-02-2023 व पत्र दिनांक 29-04-2024 प्रेषित कर उनसे फ्लैट के मूल्य के मद में अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी।

शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि उनके SRI F.43,08,970/- की धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित नहीं कराया जा रहा है और जब उनके विरुद्ध शिकायतकर्ता ने आई.जी.आर.एस तथा रेरा प्राधिकरण में शिकायत की गयी तब अपनी गलती स्वीकारने के बजाए उनसे अतिरिक्त धनराशि की माँग कर विपक्षी द्वारा उनको प्रताड़ित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता का कहना है कि जब उनके द्वारा समय पर समस्त धनराशि का भुगतान किया गया है तो विपक्षी द्वारा उनसे बिना किसी आधार एवं स्पष्टीकरण के दिनांक 24-02-2023 को अवशेष धनराशि रू.2,70,920/-, जी.एस.टी शुल्क रू.47,920/- तथा विविध शुल्क रू.220/- एवं दिनांक 29-04-2024 को किश्तों की धनराशि ¥.3,93,39/-, जी.एस.टी. शुल्क F.6,765/-, विविध शुल्क रू.67/- तथा रू.75/- प्रतिदिन की दर से रू.6,825/- विलम्ब शुल्क की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि विपक्षी द्वारा उनको समय पर मौँग-पत्र/ प्रदेशन-पत्र नहीं जारी किया गया, जो कि उन्होंने Sa जाकर कार्यालय से प्राप्त किया, विपक्षी द्वारा माँग की गयी समस्त धनराशि तथा औपचारिकताओं को उन्होंने समय पर पूर्ण किया, बावजूद इसके उनके पक्ष में विक्रय-विलेख नहीं निष्पादित किया गया और रेरा प्राधिकरण में शिकायत दर्ज करने के उपरान्त उनसे अतिरिक्त धनराशि की APT करना इस बात को साबित करता है कि विपक्षी द्वारा चूक हुई है तथा अपने दायित्वों का निर्वहन नहीं किया गया है। इन तथ्यों के wie ¢ Page 7 of 4 £E-Court आधार पर शिकायतकर्ता ने कब्जा तथा कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पंजीकरण पुस्तिका की प्रति, आवेदन फॉर्म, दिनांक 23-02-20i7 की प्रति, सम्पत्ति प्रबन्धक कार्यालय द्वारा प्रेषित चयन सूचना की प्रति, विपक्षी को जमा की गयी धनराशि का विवरण, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 20-02-202 की प्रति, सम्पत्ति प्रबन्धक को प्रेषित पत्रों की प्रतियाँ, सम्पत्ति प्रबन्धक द्वारा प्रेषित पत्रों की प्रतियाँ तथा सम्पत्ति प्रबन्धक द्वारा जारी एन.ओ.सी., दिनांक i4-72-202: की प्रति अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में प्रस्तुत किये गये हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका की प्रति, चयन सूचना की प्रति, प्रदेशन-पत्र, दिनांक 20-02-2024 की प्रति तथा शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्रों की प्रतियाँ अभिलेखीय साक्ष्य के रूप में प्रस्तुत किये गये हैं। मैंने उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखीय साक्ष्यों का सम्यक परिशीलन किया, जिसके उपरान्त निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने में विलम्ब हुआ है अथवा नहीं? 2. क्या शिकायतकर्ता जमा धनराशि पर ब्याज पाने के अधिकारी हैं अथवा नहीं? यदि शिकायतकर्ता जमा धनराशि पर ब्याज पाने के अधिकारी है तो, ब्याज की अवधि तथा ब्याज दर क्या होगी? 3. क्या विपक्षी द्वारा अधिरोपित विलम्ब शुल्क एवं अतिरिक्त धनराशि वैधानिक है अथवा नहीं? विचारणीय बिन्दु संख्या: 4 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने में विलम्ब हुआ है अथवा नहीं।

शिकायतकर्ता का तर्क है कि उनके द्वारा समस्त धनराशि तथा सारी औपचारिकताओं को पूर्ण किये जाने के बावजूद भी कब्जा नहीं दिया जा रहा है, जिसपर विपक्षी का अपने लिखित कथन/आपपत्ति में यह कहना कि निर्माण कार्य 24 माह में किया जाना प्रस्तावित un YO Page 8 of 4 | ly परन्तु विपक्षी ने कब्जा प्रदान करने की वास्तविक स्थिति के सम्बन्ध में कोई कथन नहीं किया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने मेसर्स फाच्यूनि इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवर RAT (2078) 5 SCC 442% यह अभिनिर्धारित किया है कि जिस स्थिति में कब्जा प्रदान करने की तिथि के सम्बन्ध में कोई उल्लेख नहीं किया गया होगा उस स्तिथि में कब्जा प्रदान करने के लिए 03 वर्ष की अवधि को उचित माना जायेगा। उक्त विधि व्यवस्था के अनुसार 03 वर्ष की अवधि को उचित मानते हुए यह देखना आवश्यक होगा कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 03 वर्ष की अवधि में कब्जा अथवा कब्जे का ऑफर दिया गया है या नहीं?

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता का चयन लॉटरी ड्रॉ के माध्यम से किया गया था तथा पत्र, fate 05-04-208 के माध्यम से चयन सम्बन्धी सूचना दी गयी थी। विपक्षी ने अपने लिखित कथन/आपत्ती में यह कहा है कि उन्होंने शिकायतकर्ता को मॉग-पत्र निर्गत किया था परन्तु विपक्षी द्वारा अपने इस कथन के सम्बन्ध में कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, इसलिए चयन सूचना की तिथि, दिनांक 05-04-20॥8 को प्रारम्भ बिन्दु मानते हुए उसमें 03 वर्ष की अवधि जोड़ने के उपरान्त दिनांक 05-04-2024, तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था। विपक्षी ने अपनी आपत्ती में यह कथन किया है कि उन्होंने शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र, दिनांक 20-02-202i Walt कर उनसे अवशेष धनराशि तथा रजिस्ट्री सम्बन्धी औपचारिकताओं को पूर्ण करने को कहा, जिसपर शिकायतकर्ता का यह कहना है कि विपक्षी का यह कथन असल है क्योंकि उन्होंने दिनांक 30-06-202 को Sa जाकर विपक्षी के कार्यालय से प्रदेशन-पत्र प्राप्त किया था। यह साबित करने का भार विपक्षी पर है कि उन्होंने समय पर शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र निर्गत किया था परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट होता है कि उन्होंने समय पर शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र प्रेषित किया हो। अतः विपक्षी के इस कथन में कोई बल नहीं है कि शिकायतकर्ता ने प्रदेशन-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी समय पर भुगतान नहीं किया। रेरा अधिनियम की ari-24(3)(b) में यह प्राविधानित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे आवंटन के समय आवंटी को परियोजना पूर्ण किये जाने की स्टेज-वाईज टाइम शिड्यूल के सम्बन्ध में अवगत करायें। रेर अधिनियम की oa-2(4) (9) में यह प्राविधानित

Page 9 ०4 ig £-Court है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर आवंटी को उपलब्ध करायें। यह साबित करने का भार विपक्षी पर है कि उनके द्वारा अपने दायित्वों का निर्वहन किया गया है परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह स्पष्ट होता हो कि उन्होंने शिकायतकर्ता को परियोजना के पूर्ण होने की अवधि के सम्बन्ध में कोई जानकारी दी हो। विपक्षी द्वारा परियोजना के ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में भी कोई साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया गया है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा समय पर परियोजना पूर्ण कराकर शिकायतकर्ता को उनके फ्लैट का कब्जा अथवा कब्जे का ऑफर नहीं दिया गया है। इस विवेचना के आधार पर यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 05-04-2024 तक कब्जा तथा कब्जे का ऑफर दिया जाना था जोकि उनके द्वारा नहीं दिया गया। इससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान करने में दिनांक 05-04-202 से वर्तमान तक का विलम्ब हुआ है। तदनुसार विचारणीय बिन्दु संख्या: 4 Peake किया जाता है। विचारणीय बिन्दु संख्या: 2 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्या शिकायतकर्ता जमा धनराशि पर ब्याज पाने के अधिकारी हैं अथवा नहीं? यदि शिकायतकर्ता जमा धनराशि पर ब्याज पाने के अधिकारी है तो, ब्याज की अवधि तथा ब्याज दर क्या होगी?

रेरा अधिनियम की arai8 A प्राविधानित है कि यदि परियोजना में विलम्ब के बावजूद भी आवंटी परियोजना में बने रहते हैं तो प्रोमोटर आवंटी को विलम्बित अवधि का ब्याज देने के उत्तरदायी होगा। ब्याज देयता के सम्बन्ध में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय ने नीलकमल रीयलटर्स waxes ग्रा.लि; बनाम ART सरकार ((2077) SCC Online Bom 9302) में यह अभिनिर्धारित किया है कि यदि प्रोमोटर द्वारा कब्जा प्रदान करने में विलम्ब होता है तो प्रोमोटर द्वारा आवंटी को जमा धनराशि पर विलम्ब अवधि का ब्याज देय होगा क्योंकि प्रोमोटर द्वारा उस धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 40 ०44 E-Coure अतः रेरा अधिनियम की IRI-08 तथा मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी हैं। ब्याज की अवधि के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सूपरटेक लि. बनाम रजनी गोयल ((2079) 77 SCC 680 में यह अभिनिर्धारित किया है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी होने कि तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज देय होगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में कोई जानकारी अथवा साक्ष्य नहीं उपलब्ध कराया गया है। विचारणीय बिन्दु संख्या: 4 में निस्तारित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने में दिनांक 05-04-202 से वर्तमान तक का विलम्ब हुआ है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में शिकायतकर्ता को दिनांक 05-04-202i से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक जमा धनराशि तक ब्याज दिलाये जाना न्यायोचित होगा।

जमा धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी को अब तक कुल &.3,08,970/- का भुगतान किया जा चुका है, जिसमें से बुकिंग धनराशि रू.25,000/- का भुगतान दिनांक 23-02-20I7 तथा शेष रु.।2,83,970/- का भुगतान विभिन्न किश्तों में दिनांक 05-04-202 के बाद किया गया है, इसलिए ब्याज की अवधि को नीचे दी गयी तालिका के अनुसार रखना उचित होगा:- तालिका-04 धनराशि ब्याज की अवधि 05-04-2024 से कब्जा ऑफर किये जाने अथवा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि (जो भी बाद में हो) । धनराशि जमा किये जाने की तिथि से कब्जा ऑफर किये जाने अथवा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि (जो भी बाद में हो) । रू.25,000/- ¥.2,83,970/- जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अधीन दिनांक 42-20-20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और Page 2 ०4 PRC ह 4 + £-Court विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 अधिसूचित की गयी हैं जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित sea प्रतिशत निर्धारित की गई है, जिसे मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 97/20/2020, “हैबिटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर लि. बनाम उ.प्र. राज्य सरकार व अन्य” में पारित निर्णय में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। अतः विपक्षी शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि पर तालिका-04 में दी गयी अवधि के अनुसार जमा धनराशि पर ब्याज देने के उत्तरदायी हैं। तदनुसार विचारणीय बिन्दु संख्या: 2 निस्तारित किया जाता है। विचारणीय बिन्दु संख्या: 3

इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जायेगा कि क्या विपक्षी द्वारा अधिरोपित विलम्ब शुल्क एवं अतिरिक्त धनराशि वैधानिक है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर अधिरोपित विलम्ब शुल्क/विलम्ब ब्याज के सम्बन्ध में मैनें परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका का अवलोकन किया, जिसके प्रस्तर-8.4 में उल्लिखित है कि “प्रदेशन-पत्र में दशाये गये विवरण के arpa निर्धारित तिथि तक देय धनराशि का भ्रुगवान नहीं किया जाता है तो देय धनयाशि अथवा Fee की धनराशि पर eres अवधि के लिए जो अधिकतम तीन माह होगा परिषद नियमानुसार 73.50 werd की दर से पूर्ण माह का ब्याज देय होगा, जिसका PAT किश्तों की धनराशि के साथ करना होगा |”? उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20I8 % WeR-9.3(i) में आवंटी द्वारा डिफॉल्ट के सम्बन्ध में, यह उल्लिखित है कि यदि आवंटी प्रमोटर द्वारा की गयी लगातार दो मांगों के उपरान्त भी किश्तों का भुगतान करने में विफल रहता है तो वह भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥/८7/२-४ प्रतिशत की दर से विपक्षी को विलम्ब ब्याज देने का उत्तरदायी होगा। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.3(प) में यह भी उल्लिखित है कि प्रमोटर उसी स्थिति में आवंटी से विलम्ब ब्याज ले पायेंगे जब उनके स्तर से कोई डिफॉल्ट न हुई हो। Page 2 ०ा4

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को समय पर प्रदेशन-पत्र नहीं दिया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के कार्यालय जाकर स्वेय प्रदेशन-पत्र प्राप्त किया गया। इससे यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रदेशन-पत्र समय पर न प्रेषित कर चूक हुई है और इसलिए विपक्षी विलम्ब शुल्क/विलम्ब ब्याज के अधिकारी नहीं है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से जो विलम्ब शुल्क/विलम्ब ब्याज की मांग की गयी है, वह वैधानिक नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से माँग की जा रही अतिरिक्त धनराशि के सम्बन्ध में मैनें परियोजना की पंजीकरण पुस्तिका का अवलोकन किया, Brack weR-.2 में उल्लिखित है कि “सम्पत्ति की लागत अनुमानित हैं। वास्तविक यूल्य प्रदेशन-पत्र के आधार पर देय होगा | जो घट-बढ़ सकता है /” तथा प्रस्तर-0.3 में उल्लिखित है कि “सम्पत्तियों के मूल्य पर नियमानुसार भारत सरकार एवं राज्य सरकार द्वार लागू YR भी देय होगा ।” अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में यह बात स्पष्ट है कि फ्लैट के मूल्य में वृद्धि संभव है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से फ्लैट के मूल्य के मद में अतिरिक्त धनराशि की मांग वैधानिक है, परंतु यदि शिकायतकर्ता द्वारा परिषद के नियम एवं शर्तों के अनुसार मांगी गई समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है तो विपक्षी उनसे अतिरिक्त धनराशि पाने के अधिकारी नहीं है। data विचारणीय बिन्दु संख्या: 3 निस्तारित किया जाता है। उक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए, निम्न आदेश पारित किया जाता हैः- आदेश

4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वे शिकायतकर्ता को विलम्ब ब्याज/विलम्ब शुल्क की धनराशि को घटाने के उपरान्त पुनः गणना-पत्र/प्रदेशन-पत्र प्रेषित करें। यदि उक्त गणना पत्र/प्रदेशन-पत्र में देय धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा प्राप्त धनराशि से कम है, तो विपक्षी शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस करना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वे सक्ष्म प्राधिकरण से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता से नियमानुसार बकाया धनराशि (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त Page 43 ०एा44 POC y । 4 oe E-Court होने के उपरान्त उनके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित कराकर, फ्लैट का भौतिक कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वे तालिका-04 में दी गयी अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वे आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन सुनिश्चित करें। 5. इस आदेश का उल्लंघन रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा Pe ear प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। ok RS) अध्यक्ष, SH. रेरा आज यह आदेश हस्ताक्षरित कर उद्घोषित किया गया। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। | AGAR पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो | दिनांक: 0i-07-2024. OG. :भूसुरेड्डी) HA, FH. रेरा Page 44 of i4