उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) 4. शिकायत संख्या : LKOI62/0i/67988/202! अनोखा सिंह 2. शिकायत संख्या : LKO62/4/65672/2020 सुदेश Gar 3. शिकायत संख्या : LKO62/I4/65664/2020 सुदेश Tn ecaenntnenntntnenn वादीगण बनाम तुल्सियानी इंफ्रावेंचर्स wofo ceases प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता अनोखा सिंह के साथ 02 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायत योजित की गयी है। दोनों शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। दोनों शिकायतें "पैलेसिओ इम्पीरियल age” लखनऊ से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा सकता है। शिकायत संख्या LKOi62/0/67988/202: अनोखा सिंह अग्रणी शिकायत रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र में शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण ने अपनी शिकायत में अंकित किया है कि विपक्षी की परियोजना “test इम्पीरियल व्हाईट” लखनऊ में एक अपार्टमेंट यूनिट बुक करायी गयी थी। जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी। दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-24(बी) के अनुसार फ्लैट का कब्जा निर्माण कार्य Yo :

आरम्म की तिथि से 36 माह की अवधि में विपक्षी द्वारा देना प्रस्तावित था। विपक्षी अनुबच्ध-पत्र में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा यह भी संज्ञान में लाया गया कि अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही फ्लैट का कब्जा प्राप्त कराया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा विलम्बित ब्याज सहित कब्जा वापस दिलाये जाने हेतु याचना की गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में अनुबन्ध-पत्र, आवंटन पत्र, धनराशि अदायगी की रसीदें सहित अन्य आवश्यक दस्तावेजों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन दिनांक 24.02.2024 में यह अंकित किया है कि परियोजना का निर्माण कार्य प्रगति पर है। परियोजना को पूर्ण करने के लिए टाई-अप अंसल प्रॉपर्टीस एंड इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के साथ था जो कि निर्माण के लिए समय से स्वीकृति नहीं ले सके। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया है कि परियोजना का निर्माण कार्य चल रहा है जिसका कब्जा रेरा में अंकित तिथि के अनुसार अक्टूबर 2020 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु कोविड-49 के कारण परियोजना का पूर्णता तिथि विस्तृत कर अप्रैल-2024 कर दी गयी है। विपक्षी अपने लिखित अभिकथन के प्रस्तर-40 में अंकित किया है कि वह इकाई का कब्जा अप्रैल-2022 में देंगे। पक्षकारों के तर्कों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों का अवलोकन किया।

पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी है जिसकी रसीदें दाखिल की गयी हैं। दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार विपक्षी निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असफल रहा है। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह वाद निम्नलिखित बिन्दु पर पूर्णतः आधारित है :- Nee 4. क्या विपक्षी द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध में दिये गये तर्क Force Majeure की श्रेणी के अन्तर्गत आते हैं अथवा नहीं ? 2. क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है तथा शिकायतकर्तागण विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? | विवाद बिन्दु : 04 जहाँ तक प्रश्न विपक्षी द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध में दिये गये तर्क Force Majeure की श्रेणी के अन्तर्गत आते हैं अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी का कथन है कि परियोजना में हुए विलम्ब के लिए अंसल ए.पी.आई. उत्तरदायी है क्योंकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना की भूमि एफ.एस.आई. के अन्तर्गत क्रय की गयी थी जिससे विपक्षी के नियंत्रण से परे था। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में अंकित किया है कि दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार परियोजना में हुआ विलम्ब Force Majeure की श्रेणी के अन्तर्गत है, इस सम्बन्ध में मा० सर्वोच्च न्यायालय द्वारा विक्रम चटर्जी बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में अंकित किया है कि :-

0. A blatant violation of the provisions of RERA has been done by the Amrapali Group. Since RERA contemplates timely completion of projects once registration has been granted under Section Sand extension of registration under Section 6, it is only in the event of force majeure in case there is no default on the part of the promoter, registration can be extended in aggregate for the period not exceeding one year. Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. The registration granted under Section Sis valid for a period declared by the promoter. Section 7 provides that the Authority may on receipt of a complaint or suo motu or on the recommendation of the competent authority revoke the registration granted under Section 5 in case promoter makes default in doing anything required by or under the Act or the rules or the regulation made thereunder; the promoter violates any of the terms of approval given by the competent authority; the promoter is involved in any kind of unfair practice or sl ° irregularities. It is also independently provided that in case the promoter indulges in any fraudulent practices, the registration can be revoked. उक्त के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध में दिये गये तर्क Force Majeure की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। विवाद बिन्दु : 02

जहाँ तक प्रश्न विपक्षी की परियोजना विलम्बित है तथा शिकायतकर्तागण विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण के अनुसार परियोजना पर कोई निर्माण कार्य नहीं हो रहा है, सिर्फ ढाँचा खड़ा है। विपक्षी द्वारा उनके प्रतिवाद पत्र के अनुसार परियोजना के निर्माण कार्य में विलंब उनके स्तर पर नहीं हुआ है। विपक्षी का मेसर्स अंसल प्रॉपर्टीस एंड इन्फ्रास्ट्रक्चर्स के साथ टाईअप हुआ जिसके अनुसार मेसर्स अंसल निर्माण के लिए समय से स्वीकृति नहीं ले पाये। विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य आरंभ हो चुका है जिसका कब्जा शिकायतकर्तागण को अक्टूबर-2020 तक प्रदान कर दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्ण तिथि दिनांक 37.40.2020 अंकित की गयी है जिसको aifas-i9 के कारण विस्तृत कर पूर्णता तिथि अप्रैल-2024 कर दी गयी है। दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-24(बी) के अनुसार फ्लैट का कब्जा निर्माण कार्य आरम्भ की तिथि से 36 माह की अवधि में विपक्षी द्वारा देना प्रस्तावित था। विपक्षी अनुबन्ध-पत्र में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असमर्थ रहा है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना विलम्बित है | विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- According to Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite

ef " the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. According to Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स err sad धनराशि का उपभोग किया गया है। ee जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 30.42.2049 भू-सम्पदा नियमावली 2048 में संशोधन हेतु दिये गये प्रस्ताव के अनुसार :- 5(l) The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent. Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India i.e. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Bank of India

Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLR+ प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 90) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3—-t8-65 fafa /ie के द्वारा मॉडल wre के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" eX इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

तद्नुसार शिकायतकर्तागण का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। 4. विपक्षी ओ.सी.//सी.सी. प्राप्त करने के पश्चात नियमानुसार शिकायतकर्तागण से शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर दिनांक 30.04.2022 तक उनकी मूल आवंटित इकाई की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. विलम्बित अवधि के लिए भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ४टा,१+ प्रतिशत की दर से आवंटन पत्र में अंकित कब्जा प्राप्ति की तिथि से वास्तविक कब्जा प्रदान करने की तिथि तक ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 3. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं आदेश की प्रति संबन्धित पत्रावली में लगायी जाये। दिनांक- || /०8/2024 का AD eae (कल्पना मिश्रा) सदस्या Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण