भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007| सुनवाई पीठ-02, पीठासीनः- arg प्रताप सिंह (सदस्य) 4. परिवाद संख्या- LKO62/02/70279/202I ASHOK KUMAR RATHORE AND ANITA RATHORE 2. परिवाद संख्या- LKOI62/03/72694/202 ARUN KUMAR 3. परिवाद संख्या- LKO62/02/69280/202I PRADEEP KUMAR SAXENA 4. परिवाद संख्या- LKOL62/20/62744/2020 UTKARSH SETH 5. परिवाद संख्या- LKO62/i0/62749/202 SHALINI BHATNAGAR 6. परिवाद संख्या- LKOL62/0i/67976/202 USHA SINGH 7. परिवाद संख्या- LKO62/03/72467/2024 SUNILKUMAR sissies 'परिवादीगण बनाम M/s JJ MOTELS & HOTELS PVT. LTD., ADDRESS:- 2ND FLOOR, SUPER SHOPPING CENTRE, FAIZABAD ROAD, LUCKNOW (UP). प्रतिवादी परिवाद:- परिवादी ASHOK KUMAR RATHORE AND ANITA RATHORE, परिवाद संख्या- LKO62/02/70279/202I के साथ 06 अन्य परिवादीगणों द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद योजित किया गया है। इन सभी परिवादों के तथ्य एवं साक्ष्य एक |

समान हैं। यह सभी परिवाद M/s JJ MOTELS & HOTELS PVT. LTD. की परियोजना DREAM OLYMPUS LAKE VIEW APARTMENTS BLOCK A & ८ से सम्बन्धित हैं। सभी परिवादीगणों द्वारा एक-दो साधारण परिवर्तन के अतिरिक्त Gast fet की पुनरावृत्ति की है जिनका उल्लेख wae Fe LKOI62/02/70279/202, ASHOK KUMAR RATHORE AND ANITA RATHORE बनाम M/s JJ MOTELS & HOTELS PVT. LTD. द्वारा अपने परिवाद में किया गया है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण भी किया जा सकता है। परिवाद संख्या- LKO62/02/70279/202, ASHOK KUMAR RATHORE AND ANITA RATHORE अग्रणी शिकायत रहेगा | प्रस्तुत परिवादों में परिवादीगणों द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने / अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादीगणों द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन-पत्रों की प्रतियां 2. परिवाद-पत्रों की प्रतियां 3. केता-विकेता अनुबन्ध-पत्रों की प्रतियां 4. धनराशि भुगतान की रसीदों की प्रतियां 5. आवेदन-पत्र की प्रति 6. प्रत्युत्तर-पत्रों की प्रतियां। प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्रों की प्रतियां पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीगणों का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना OLYMPUS LAKE VIEW APARTMENTS BLOCK A & ८ में एक-एक इकाई आरक्षित करायी गयी थी। उक्त परिवादीगणों का विवरण निम्नवत्‌ है:- परिवादीगण | परिवादीगणों ह परिवादीगणों | परियोजना का क0 परिवाद संख्या Tot | द्वारा भुगतान का नाम नाम आवंटित सं0 आवंटित की गयी व कुल धनराशि

संख्या ATEOS OLYMPUS KUMAR RATHORE | LAKE VIEW ४4 ,. | LO62/02/70279/202 APARTMEN | Al305__ | 20,38,066/- AND s a TS BLOCK A ANITA om RATHORE | OLYMPUS | ana LAKE VIEW 2. | LKOL62/03/72604/202! | RRVN | APARTMEN | 22-406 | 78,00,948/- TS BLOCK A _ &C _| OLYMPUS PRADEEP LAKE VIEW 3, LKO62/02/69280/202l | KUMAR APARTMEN | CI-702 26,9,458/- SAXENA TS BLOCK A &C | OLYMPUS न LAKE VIEW 4. | LKO62/0/62744/2020 ae APARTMEN | A2-I02. | 24,22,9I0/- TS BLOCK A &C OLYMPUS SHALINI LAKE VIEW 5, LKO62/0/62749/202 BHATNAG | APARTMEN | A2-l202 | 24,22,946/- AR TS BLOCK A &C OLYMPUS USHA LAKE VIEW 6. LKO62/0I/67976/202 SINGH APARTMEN | AI-90! 23,59,066/- TS BLOCK A &C OLYMPUS SUNIL LAKE VIEW Te LKO l62/03/72467/202 KUMAR APARTMEN | C2 - l05 7,0,492/- TS BLOCK A &C | परिवादीगण का कथन है कि इकाईयों के आवंटन के पश्चात कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा निर्धारित अवधि में अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण किया गया है। परिवादीगणों का यह भी कथन है कि केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के अनुसार प्रतिवादी द्वारा vad इकाईयों का अधिपत्य 36 माह में प्रदान किया जाना प्रस्तावित था, परन्तु प्रतिवादी निर्धारित अवधि में अधिपत्य प्रदान करने में असफल रहा है। परिवादीगणों का यह भी कथन है कि प्रतिवादी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्तमान में भी इतना अधिक विलम्ब होने के पश्चात्‌ V रा इस सम्बन्ध में कोई प्रगति (ग)

नहीं की जा रही है। अत्याधिक विलम्ब होने के फलस्वरूप प्रतिवादी से जब इकाईयों के अधिपत्य एवं जमा की गयी धनराशि वापसी की मांग की जाती है तब वह कोई उचित उत्तर नहीं देता है तथा हीला-हवाली करता है। अतः परिवादीगणों द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने/ अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्रों में अंकित किया गया है कि प्रश्नगत इकाईयों का लगभग 90 प्रतिशत्त कार्य पूर्ण हो चुका है तथा परिवादीगणों की इकाई का अधिपत्य सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर दिनांक- 30.44.2024 तक प्रदान कर दिया जायेगा। प्रतिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परिवादीगणों की जमा धनराशि पूरी तरह से सुरक्षित है तथा कोविड- i9 की महामारी को देखते हुये उनके द्वारा पूर्ण प्रयास किया जा रहा है कि परिवादीगणों को जल्द से जल्द अधिपत्य प्रदान कर दिया जाये। अतः प्रतिवादी द्वारा पीठ से यह प्रार्थना की गयी है कि ऐसा आदेश पारित किया जाये कि उभयपक्षों को किसी भी तरह की कोई हानि न हो। कुछ परिवादीगणों द्वारा विभिन्‍न तिथियों पर प्रस्तुत प्रत्युत्तर-पत्रों में प्रतिवादी के प्रतिवाद-पत्रों में अंकित तथ्यों का खण्डन करते हुये एवं अपने परिवाद में अंकित तथ्यों को दौहराते हुये अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज दिनांक- 220020I5 से दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न हेतु रू0 400,000 / - एवं वाद व्यय हेतु रू0 25,000//- दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विचारित किये जाते हैः- बिन्दु ders: क्‍या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है यदि परियोजना विलम्बित है

तो क्या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण होने की सम्भावना है अथवा नहीं? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादीगण अपनी vO का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी हि? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 यहाँ यह अवगत कराना समीचिन है कि परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी की परियोजना “OLYMPUS LAKE VIEW APARTMENTS BLOCK A & ९” में इकाईयां बुक करायी गयी थी। पत्रावली पर उपलब्ध केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- 24 के अनुसार इकाईयों का अधिपत्य परियोजना के मानचित्र के स्वीकृत होने के तीन वर्ष में दिया जाना प्रस्तावित था, जिसके अनुसार उक्त इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 9.07.2048 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु लगभग 03 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा उक्त परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करने में असफल रहा है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बन्ध में कोई भी तथ्य नहीं अंकित किया गया है और न ही इस सम्बन्ध में कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है।

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 of 2047 में पारित निर्णय को sda करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे परियोजना में हुये विलम्ब को उचित ठहराया जा सके | अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं ज़त्तरदायी है | इसके फलसर१७५ प्रतिवादी ewer (विनियगन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-- 8 के अन्तर्गत प्रतिवादी पर कार्यवाही करने का waa आधार विद्यमान है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 2 परिवादीगणों के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2

जहाँ तक यह प्रश्न है कि प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण कर परिवादीगणों को उनकी आवंटित इकाईयों का अधिपत्य दिये जाने की सम्भावना हैया नहीं है। इस सम्बन्ध में प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्रों में अंकित किया गया है कि प्रश्नगत इकाईयों का लगभग 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है तथा परिवादीगणों की इकाई का अधिपत्य सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर दिनांक-- 30.44.2024 तक प्रदान कर दिया जायेगा। इस तथ्य की पुष्टि करने हेतु पीठ द्वारा प्रश्नगत परियोजना की तकनीकी दल की स्थलीय निरीक्षण आख्या का परिशीलन किया गया जिसमें अंकित है re 4. परियोजना OLYMPUS LAKE VIEW APARTMENTS BLOCK A & ८ के निरीक्षण के दौरान तकनीकी दल द्वारा पाया गया कि परियोजना लखनऊ डेवलपमेंट अथारिटी से अनुमोदित है। 2. परियोजना के निरीक्षण के दौरान यह पाया गया कि परियोजना लगभग 90 प्रतिशत पूर्ण हो चुकी है। 3. परियाजना स्थल पर बाउण्ड्रीवाल भी है। 4. परियोजना प्रारम्भ की तिथि 05.04.2043 एवं अंतिम तिथि 09.0.202 है। 5. परियेजना में फ्लैट्स दिए जाने है। 6. परियोजना को देखते हुए ऐसा प्रतीत होता है कि परियोजना लगभग o. af में पूर्ण की जा सकती है। 7. परियोजना स्थल पर शिकायतकार्त उपस्थित नहीं थे एवं उनके द्वारा जांच में पूर्ण सहयोग प्रदान नहीं किया गया। » 8. परियोजना उ0प्र0 रेरा में पंजीकृत है। परियोजना संख्या- UPRERAPRJ5S884 है। 9. परियोजना में 5 टावर है। 40. परियोजना के तीन टावर में Stilt+i2+2 फ्लोर है। 44, परियोजना के दो टावर में Stilt+4+2 फ्लोर है। 42. परियोजना स्थल पर बिल्डिंग मैटेरियल उपलब्ध था तथा 20 लेबर भी थे और कार्य किया जा रहा था। 43. परियोजना में फिनिशिंग का कार्य अधूरा है।

44. परियोजना में कोई भी Occupant नहीं है। 45. परियोजना में 368 फ्लैट्स है। उक्त तकनीकी दल की निरीक्षण aren से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना का लगभग 90 प्रतिशत निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण किया जा चुका है तथा वर्तमान में yeaa परियोजना में निर्माण एवं विकास कार्य संचालित है। अतः प्रतिवादी के कथनानुसार एवं तकनीकी दल की omen से यह उचित प्रतीत होता है कि प्रतिवादी परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य 30.44.2024 + 6 7 माह फोर्स मैज्योर पीरियड तक प्रदान कर देगा। तद्नुसार बिन्दु संख्याः- 2 प्रतिवादी के पक्ष में निर्णात किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या:- 3 जहाँ तक यह प्रश्न है कि परिवादी अधिपत्य एवं अधिपत्य में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए उत्तरदायी है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादीगणों की इकाईयों का ata प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा- 8 के अन्तर्गत उत्तरदायी है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 78 में यह स्पष्ट प्रावधान है किः- Return of amount and compensation: (!) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building-

(a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.

(3) Ifthe promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपत्य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या:- 3 परिवादीगणों के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादीगणों को अभी तक अपनी आवंटित इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्‍्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है।

यह भी उल्लेखनीय है कि प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्रों में परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर दिनांक- 30.44.2027 तक दिये जाने के तथ्य पर बल दिया गया। सूच्य है कि कोविड- 9 S परिपेक्ष्य में प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक- 48.08.202: में जिन परियोजनाओं को दिसम्बर 2024 तक पूर्ण किया जाना था उन परियोजना को पूर्ण करने हेतु 06 माह का अतिरिक्त विस्तार दिया गया है। तदनुसार प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने की अवधि मई 2024 मान्य होगी। यहां यह भी रेखांकित करना महत्वूपर्ण होगा कि कुछ परिवादीगणों द्वारा अपने मूल अनुतोष में अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से परिवादीगणों की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस किये जाने की शिकायत अभी स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है क्योंकि प्रतिवादी के अभिकथनानुसार एवं तकनीकी दल की आख्या के अनुसार उक्त परियोजना का कार्य अभी संचालित है और उक्त परियोजना का कार्य नवम्बर 2024 + 6 माह तक पूर्ण होने की सम्भावना है। अतः ऐसी परिस्थिति में जहाँ परियोजना का कार्य संचालित हो और पूर्ण होने की कगार पर हो वहां तत्काल धन वापसी के आदेश दिये जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। यहां यह अवगत कराना भी समीचिन है कि आवंटितयों द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले आवंटितयों के हितों में ger के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर- 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया हैः- As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the ‘{ directions, on which 0

interest has accrued. The home buyers have eamestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monics deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly.......... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund. इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु प्राधिकरण के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित है:- 44 “32. Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on- (a) Protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,

G) Any other issue that the authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि "रियल एस्टेट सेक्टर" के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस प्राधिकरण का है। अतः जहाँ परियोजना का निर्माण पूर्ण होने की स्थिति पर है वहाँ प्रतिवादी को तत्काल धन वापसी का आदेश दिया जाना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है। जहां तक परिवादी श्री अरूण कुमार एवं श्री सुनील कुमार द्वारा मानसिक उत्पीड़न हेतु GO 4,00,000 /- एवं वाद व्यय हेतु रू0 25,000,//- की क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में यह अवगत कराना समीचिन होगा कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 42, 4, 78 व 49 के अन्तर्गत मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का कोई प्राविधान नहीं है जिस कारण क्षतिपूर्ति के सम्बंध में प्रस्तुत परिवाद न्‍्यायनिर्णयाक अधिकारी के समक्ष संदर्भित किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। ऐसी स्थिति में परिवादीगण अपनी इकाईयों का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने के अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि alo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- 42

Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. का other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing 33

over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व dar के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा NT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पट्टा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9 (ii) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of ३4

Indiatl% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर alii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH% ब्याज की दर से अधिपत्य तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चंतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में प्रस्वादी ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20i8 को Soyo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा 45

मॉडल WHA के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया ee 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ___, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot}:" 46

इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः कोविड-49 (CoronaVirus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण aI (Real Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ A भी विघन पड़ा है। सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208- Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक- 43 ag, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड- 49

(CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा /» महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है| इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। आदेश (ध) अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य सक्षम स्तर से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (८.०) प्राप्त कर दिनांक- 32.4.202i + 6 माह की अवधि फोर्स मैज्योर अर्थात्‌ मई 2022 तक परिवादीगणों से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित mcLR+i% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता--सम्प्रवर्तक अनुबन्ध-पत्र में प्रस्तावित अधिपत्य की अंतिम तिथि दिनांक- 49.0720I8 से सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र होने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में ढ 7 (2) (3) (4) 6) दिनांक समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवादी को वापस की जायेगी।

प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि वह मई 2022 तक परिवादीगणों की इकाई का अधिपत्य प्रदान करने में असफल रहता है तो वह परिवादीगणों द्वारा जमा की गयी कुल धनराशि को भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से प्रतिवर्ष के विलम्ब शुल्क के अनुसार समस्त धनराशि जमा करने की तिथि से अंतिम भुगतान की तिथि तक भुगतान करेगा। फोर्स मैज्योर पीरियड को gerd रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। प्रतिवादी को यह भी निर्देशित किया जाता है यदि परिवादीगणों द्वारा किश्तों के भुगतान करने में विलम्ब हुआ है तो प्रतिवादी परिवादीगणों से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(2०)0) के अनुसार विलम्ब अवधि का ब्याज दर MCLR+I% की दर से प्राप्त कर सकता है। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू: --सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत \ य होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। J £2024 ७१ \x| २५ Y (arg, प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 8