उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ--04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) 4. शिकायत संख्या : LKO62/0/67668/202I आशुतोष कुमार 2. शिकायत संख्या : LKOI62/0i/67657/2024 अर्चना मिश्रा 3. शिकायत संख्या : LKOI62/0i/67660/2024 अभय कुमार सिंह... annttntntnenenentnen वादीगण बनाम विराज कन्सट्रक्शन्स Woh आना प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता आशुतोष कुमार के साथ 02 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। सभी शिकायतें “लोटस कोर्ट Goi" AAS. ग्रीन सिटी, लखनऊ से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा सकता है। शिकायत संख्या LK062/0I/67668/202i आशुतोष कुमार अग्रणी शिकायत रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र में शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित ब्याज दिलाये जाने हेतु दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “लोटस कोर्ट फेज-4” बी.बी.डी. ग्रीन सिटी, लखनऊ में एक यूनिट बुक कराया al जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी। परियोजना के अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-22 के अनुसार विपक्षी द्वारा फ्लैट का कब्जा 36 माह की अवधि Yo

में प्रदान किया जाना था, यदि विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया तो रु० 5//- वर्ग we की दर से क्षतिपूर्ति दी जाएगी। विपक्षी अनुबन्ध पत्र में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा यह भी संज्ञान में लाया गया कि अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही फ्लैट का अधिग्रहण प्राप्त कराया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा, विलम्बित ब्याज दिलाने हेतु याचना की गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में आवंटन / निर्माणकर्ता-क्रेता अनुबन्ध पत्र, खाता विवरण सहित अन्य आवश्यक दस्तावेजों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन में यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को विभिन्‍न तिथियों पर मांग पत्र जारी किये गये थे जिसके अनुसार शिकायतकर्तागण द्वारा निर्धारित समय अवधि में धनराशि का भुगतान नहीं किया गया था। इस कारण शिकायतकर्तागण पर दण्ड ब्याज रोपित किया गया था जिसका भुगतान अभी तक नहीं किया गया है। परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य प्रगति पर है एवं परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु लखनऊ विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन पत्र की प्रक्रिया आरम्भ हो चुकी है। विपक्षी gh अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :-- . आवंटन,अनुबन्ध पत्र की प्रति। 2. भुगतान विवरण |

पक्षकारों के तर्कों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों का अवलोकन किया। ee अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी की परियोजना में एक फ्लैट बुक कराया गया था जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी थी। फ्लैट का कब्जा पक्षकारों द्वारा निर्गत किये गये अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-22 के अनुसार दिया जाना था। परन्तु विपक्षी नियत अवधि में शिकायतकर्तागण को कब्जा नहीं दे पाया क्‍योंकि विपक्षी की परियोजना निर्धारित अवधि में पूर्ण नहीं हुई है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 30.42.2020 अंकित की गयी थी जिसको कोविड-49 के कारण विस्तृत कर पूर्णता तिथि 30.06.202 कर दी गयी थी जिसको विपक्षी द्वारा परियोजना की पूर्णता तिथि को विस्तृत कराकर दिनांक 30.06.2022 कर दी गयी है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :-

According to Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. According to Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable we 3

on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व da के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स err var धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,”पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9 (i) 4 प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:--

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Ye Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर of) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८३२५ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित इकाई का कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20i8 को 30५0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /e-3—8-65 विविध /6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्‍लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"प्‌,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" von 5 इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 06 माह के इकाई का कार्य पूर्ण करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर आवंटित फ्लैट का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए अनुबन्ध पत्र में अंकित कब्जा प्राप्ति की तिथि से वास्तविक कब्जा प्राप्ति की तिथि तक भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित McLR+i प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 2. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। दिनांक- ५ /08/2024 Ku an Nig eee Ki (कल्पना मिश्रा) ५७९०१२ १ सदस्या Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण